某工业区物业管理服务方案（服务内容：保安服务、清洁卫生服务、绿化养护服务等项）

某工业区物业管理服务方案一、物业管理服务成本测算（人均）㈠保安支出：18000元/年/人（含3年一次性装备费1000元）1）保安工资：1100元/月/人；13200元/年人2）奖励、福利及其他用品：80元/月/人；960元/年/人3）其他不可预见费用：50元/月；600元/年/人4）佣金：总支出的7%（18000*7%）=1260元/年；5）税金：总收入（支出）的5、5%（18000*5、5%）=990元/年；6）3年一次性装备费1000元年支总计：1）+2）+…+6）=13200+960+600+1260+990+1000=18010元/年收入-支出=18000-18010=-10元基本持平注：三年一次性保安装备费用：服装200元；通讯设备500元；警棍、充电电筒300元㈡、保洁支出：15000元/年/人（含3年一次性装备费1000元）1）保洁工资：700元/月/人；8400元/年人2）奖励、福利及其他用品：80元/月/人；960元/年/人3）清洁用品、用（器）具：180元/月/人；2165元/年4）其他不可预见费用：50元/月；600元/年/人5）佣金：总支出的7%（15000*7%）=1050元/年；6）税金：总收入（支出）的5、5%（15000*5、5%）=825元/年；7）3年一次性装备费1000元年支总计：1）+2）+…+6）=8400+960+2165+600+1050+825+1000=15000元/年收入-支出=15000-15000=0元持平注：三年一次性保洁装备费用：服装150元*2套=300元；劳保用品500元；鞋、帽、围裙等辅料200元㈢、绿化：按照6元/平方/月计算二、服务承诺尊敬的XX工业区领导：1、为构建安全、绿色企业，营造干净舒适的生产和办公环境，经与XX工业区协商并实施物业管理服务，其管理费用按照以下标准收核定：保安服务费用：按18000元/年/人收取（详见后成本测算）保洁服务费用：按15000元/年/人收取（详见后成本测算）绿化服务费用：按面积6元/平方/月2、根据XXXX工业区管理范围内物业服务职责由我方承担，具体服务内容及合同条款由我方与贵方协商确定并签订补充协议。我方承诺：在本合同项下约定的服务范围及收费标准内，不得另行收取任何费用，亦不得擅自调整收费标准（除非另有书面约定或新增服务项目另行约定外）。3、本管理方案在实施的过程中，对其运行的结果进行验证，甲乙双方可对未预见的细节部分和发生过的问题进行磋商和调整。4、如果贵方接受了我们的方案并签订服务管理合同后25天进入物业管理工作。5、我公司承诺在实施管理方案时认真履行合同，并接受贵方提出的合理化建议，建立健全沟通机制，接受XXXX工业区的公开监督。6、我们承诺从签订合同起，严格遵守本方案的各项承诺。7、我们认为不管本方案是否被采纳或未签订服务管理合同，都不会影响我们的正常管理工作和友好交流与往来。三、保安、清洁、绿化管理规定1、保安：（后附：工业区内防暴、防火、防盗处理流程）门岗的八个必须1）着装必须整洁；2）姿态必须端正；3）动作必须规范；4）问答劝阻必须先敬礼；5）必须坚持礼貌用语；6）上下岗必须队列交接；7）对不安全因素必须高度警惕；8）应急处理必须反应迅速。门岗的八个不准：1）衣冠不整不准上岗；2）不准歪、靠、坐、倚、躺；3）不准闲谈说笑、看书看报；4）不准戴饰品、手机，酒后上岗；5）不准吸烟、吃零食、嚼口香糖；6）不准袖手、插手和背手（跨立除外）；7）不准与客人争吵；8）不准擅离职守。门岗敬礼的六种对象或场合：1）上岗后第一次来宾；2）上级领导；3）重要业主、客户；4）应答客人询问时；5）在履行劝阻事项时；6）向客人致谢表示歉意时。门岗的仪容仪表：1）按规定着装并保持整洁、佩戴标志牌、携带执勤器材；2）男员工不准留长发，不准留胡须、不留长指甲；3）门岗进行列队交接上岗，动作准确，步伐整齐，精神抖擞；4）门岗上岗实行站立式服务，立正、跨立和稍息三种站姿准确，精神饱满；5）门岗接待，举止要大方得体，做到礼貌、微笑、文明服务。2、清洁卫生管理规定为保持工业区的清洁卫生，管理处设有保洁人员，负责工业区内公共场所的清扫和垃圾清运，请各位业主给予全力支持和配合，共同遵守以下公约：一、请自觉维护工业区内房屋的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。二、垃圾分类装袋，分别置于不同的垃圾桶内，以便及时分类收集。三、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。四、不得饲养宠物，以免影响区内环境。五、业主装修完毕，应立即清扫，不得将废物弃于道路走廊及公共场所。六、工业区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和支付粉刷费用。七、商业网点不得在工业区内设置、走廊堆放物品或占用公共场地扩大营业场地。[FS:PAGE]八、请提醒进入工业区的工作人员，遵守区内的管理规定，维护区内的整洁。九、管理处负责工业区的垃圾清运和消杀工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。3、XX工业区绿化的种植型类及养护措施根据XX工业区的特点结合植物的栽植和建筑的布置，从而构成供人们观赏、游憩、工作学习、居住的环境。绿化是园林中不可缺少的主体，是指除天然植被外，为改善环境而进行的树木花草的栽植。一、园林绿化栽植类型（一）、林木类目前我国南方地区机关、学校等单位在园林绿化工程中普遍采用的林木种类主要分为乔木与灌木两大类。其中，乔木与灌木根据生长特性可分为落叶树种与常绿树种。绿化用乔木主要包括柳树、榕树（含大叶榕、细叶榕、高山榕、黄葛榕等品种）、玉兰树（包括白玉兰、黄玉兰、荷花玉兰等类型）、桉树（涵盖大叶桉、细叶桉、柠檬桉等品种），以及阴香、人面树、木棉、柏树等树种。绿化用灌木则包括福建茶、黄心枚、山子甲、变叶木、山茶树、含笑等品种。除乔木、灌木外，南方城乡部分单位还将芒果、龙眼、荔枝等果树作为绿化植物，实现景观美化与生态功能的双重效益。此外，大黄椰、假槟榔、鱼尾葵、槿棕等具有地域特色的亚热带树种，不仅广泛应用于公园绿化，亦被机关、学校等单位作为首选绿化树种进行配置。（二）草坪草地植被在单位绿化工程中具有重要应用价值，其种植面积普遍较大。根据地形特征，平地种植形成的绿地可定义为广场草坪，而坡壁、山丘等区域种植的植被则归类为草丘（草山）。此类植被具备良好的水土保持功能，可有效防止土层裸露，其绿色植被景观具有显著的环境美化效果，能够营造清新舒畅的视觉感受。目前南方地区单位及学校绿化工程中广泛使用的草种包括台湾草、大叶草、连地针叶草等。台湾草具有生长速度快、叶色浓绿、叶片细嫩均匀的特性，具有良好的观赏性，适宜用于楼前门坪及空旷区域的绿化工程。大叶草具有较强的耐旱耐瘠能力，叶片较大且覆盖效果良好，具有良好的远观效果，但近观观赏性较弱，适宜用于坡壁、山地及边角地带的绿化工程。连地针叶草具有叶小茎硬、匍匐生长的特性，具备较强的耐旱耐瘠能力，耐踩踏性能良好，生命力顽强，但观赏效果较差，适宜用于易踩踏区域及坡瘠地的绿化工程。（三）绿蓠绿篱系单位庭院绿化建设中不可或缺的植物配置类型，兼具景观观赏价值与道路隔离功能。绿化工程中常见绿篱类型包括平面绿篱、园型绿篱及造型绿篱三种。常见种植种类包括山子甲、福建茶、黄心梅等。其中，山子甲适应性强，生长迅速，叶色深绿，适于构建平面大型绿篱；福建茶适应性强，生长迅速，叶色浓绿，适于近墙绿篱配置；黄心梅适应性强，叶色黄绿，具有良好的造型表现力，观赏效果显著，常用于造型绿篱的营造。（四）花卉、盆景花卉是园林绿化栽植类型中的精华，既有盆栽又有地栽，有草本和木本之分。花卉顾名思义以观花为主，在绿化的同时选择不同类型不同品种种植，也可人工调节其开花期，使单位一年四季鲜花盛开。绿化中常用的草本花卉有红绿草，颜色鲜艳，常用于种植图案，迎春宜用于立体绿化，还有紫萝兰、一串红、芍药、美人蕉、百合、菊花、海棠、纸爆花、满天星草、百年好合等。木本花卉有：杜鹃（三角梅）、茶花、含笑、梅花、杏花、桂花、大红花、龙吐珠、金苞、银苞花等。适宜室内栽培的阴生植物有：巴西铁、绿箩、花蝴蝶、龟背竹、绿霸王、富贵竹、发财树、金钱树等。盆景是植物艺术之精品，结合人工艺术造型而成，它是园中景，景中之最的小品。以上各种林木、草坪，按园林规划设计要求和结合单位的实际，按需选择种植。二、绿化养护的技术措施在栽培学中，常言道“种三管七”，绿化中种植的都是有生命的植物，不少单位在园林绿化时，往往规划设计高标准，施工养护低水平，造成好景不长。在绿化养护管理上，要了解种植类型和各种品种的特特征与特性，关键抓好肥、水、病、虫、剪五个方面的养护管理工作。（一）草地的养护管理草地养护基本原则为：保持草坪生长均匀一致，保持植物群落纯净无杂生植物，实现四季常绿的景观效果。根据现有资料，一般管理水平下绿化草地（台湾草）可分为四个阶段，依据种植时间的长短进行划分。第一阶段为种植至长满阶段，指初次种植的草地，其生长周期为种植后一年内实现全面覆盖。100%长满无空地）阶段，也叫长满期。二是旺长阶段，指植后2－5年，也叫旺长期。三是缓长阶段，指植后6－10年，也叫缓长期。四是退化阶段，指植后10－15年，也叫退化期。1、恢复长满阶段的管理按设计和工艺要求，新植草地的地床，要严格清除杂草种子和草根草茎，并填上纯净客土刮平压实10厘米以上才能贴草皮。贴草皮有二种：一是全贴、二是稀贴。稀贴一般20×20草皮铺设应按照每块草皮的规格进行，留出相应面积的空地进行稀疏铺设，确保完全覆盖，无长满期。在养护管理方面，重点在于水肥管理。春季应采取防渍措施，夏季应采取防晒措施，秋冬季节则需防风保湿。草皮铺设完成后，应在一周内于每日早晚各进行一次喷水，同时检查草皮的压实情况，确保草根与客土紧密贴合。在贴草后二周内，每日傍晚进行一次喷水；二周后根据季节和天气情况，一般每两天喷水一次，以保持草皮的湿度。施肥应在草皮铺设后一周至三个月内进行，每半个月施一次肥料，具体肥料种类及用量需根据实际情况确定。1－3%的尿素液结合浇水喷施，前稀后浓，以后每月一次亩用4－6斤尿素，雨天干施，晴天液施，全部长满草高8－10厘米时，用剪草机剪草。2、旺长阶段的管理草地植后第二年至第五年处于旺盛生长阶段，观赏性草地以绿化功能为主要目标，故应着重确保绿化效果。水分管理方面，应通过翻耕草茎方式检查土壤状态，确保客土处于干燥而不发白、湿润而不积水的状态，全年水分管理应遵循春夏季节保持干燥、秋冬季节保持湿润的原则。施肥应采取适量施用、薄肥勤施的方式，全年施肥应按照上述原则执行。4－9月少，两头多，每次剪草后亩用2－4尿素的施用量。剪草系本阶段工作的核心任务，剪草作业的频次及作业质量直接影响草地退化程度及养护成本。剪草作业的频次一年内应控制在8－10次为宜，2－9月平均每月剪一次，10月至下年1月每二月剪一次。[FS:PAGE]3、缓长阶段的管理植后6－10本年度草地生长速度出现减缓，枯叶与枯茎数量呈现逐年上升趋势。在高温高湿季节易发生根腐病害，秋冬季节易受地志虎（剃枝虫）为害。工作重点在于及时防治病虫害。据观察，台湾草在连续渍水三日后开始出现烂根现象，排干渍水后仍具有一定的恢复能力；若持续渍水七日，则可能引发更严重的植株损伤。90%以上烂根，几乎无生机，需重新贴草皮。渍水1－2天烂根虽少，但排水后遇高温多湿有利病菌繁殖，导致根腐病发生。用托布津或多菌灵，喷施病区2－3次（10天喷一次），防治根腐病效果好。高龄地老虎（剃技虫）在地表把草的基部剪断，形成块状干枯，面积逐日扩大，为害迅速，造成大片干枯。检查时需拨开草丛才能发现幼虫。（二）绿篱的养护管理绿篱的养护管理原则是：保证肥水供应，茂盛生长，修剪成篱成墙成形，达到观赏和隔离的作用。1、绿篱的肥水管理绿篱要不断修剪，肥水条件要求较高，初植绿篱，按设计要求的篱宽，挖40深度为若干厘米的沟槽，应填入纯净且肥沃的客土，或在客土中掺入适量腐熟的有机肥及复合肥，以确保植株成活后生长速度较快。施肥原则应为：基础肥料应充足，追肥应及时；以氮肥为主，配合磷钾肥使用；分次施用，且每次施肥量应适量；修剪后须进行施肥。必要时，亦可采取叶面喷施方式进行根外追肥。2、绿篱的修剪平面绿篱、图型绿篱、造案绿篱，都是为了符合设计要求通过人工修剪而成。修剪的作用：一是抑制植物顶端生长优势，促使腋芽萌发，则枝生长，墙体丰满，利于修剪成型。二是加速成型，满足设计欣赏效果。修剪的原则：从小到大，多次修剪，线条流畅，按需成型。始剪修剪的技术要求是：绿篱生长至30厘米高时开始修剪。按设计类型3－5修剪作业要求：首次修剪应以形成雏形为操作目标。修剪实施须遵循以下规范：修剪完成后，应及时清除剪除的枝叶，并加强肥水管理措施。修剪作业应避开中午、雨天、强风或雾天等不利天气条件。定型修剪应定期进行，每次修剪时应将新发枝叶全部剪除，以维持设计规定的形态和规格。3、绿篱的病虫防治山子甲绿篱，常有木虱、潜叶蛾和白粉病为害，福建茶有木、介壳虫、白粉病为害，黄心梅较抗病虫害，偶有木虱。以上虫病，用常规的杀虫剂速扑杀等和杀菌剂、多托布津、多菌灵等除治均能达效。（三）绿化树木的管理园林绿化中，树木种植面积并不是最大，但其所占的绿化空间最大，草地、鲜花、灌木、乔木合理搭配，体现了立体绿化的效果。创造了良好的小气候和优美的环境。另外，许多灌木树种植后可以通过修剪造型，亭亭屹立在草地和景点中，甚至可产生立体动感。1、肥水管理乔木树型高大，根系发达，根深幅广，种植时需要开正方形0、8－1、0立方米的大穴，填上肥沃客土高于平地30厘米才种植。在施肥方面，用肥种类以复合肥为主，N、P、K的比例1－3年的幼年树是5:3:2；三年以上的大树是3:2:1。施肥的次数，植后三年内，每年的春、夏、秋初各施一次，每次用复合肥1－2kg，小树少施，大树多施。施肥的方法是：小树结合松土施液肥，大树在冠幅内地面均匀开穴干施，三年以上高大的乔木原则上可不施肥。2、树型管理绿化林木应通过科学设计与规范管理，实现合理配置与形态美观，确保植物布局合理。乔木应保持树干笔直挺拔，不得过早拆除种植时的固定支撑杆，以免导致树干弯曲。成年树木应及时修剪不规则枝条。灌木应保持整齐有序的形态，其树形系通过自然生长与人工修剪形成，可修剪为球形、方形、扇形、蘑菇形、抽象图案、线条、柱桩、锥形等造型。无论乔木灌木均应定期清除枯枝落叶。针对大王椰、假槟榔等观茎类植物，应确保树干笔直洁净，叶鞘应保持完整，干枯后应及时人工清除。3、树木的病虫防治绿化树木主要的虫害有天牛、木虱、潜叶蛾、潜叶虎、介壳虫、金龟子等。近年来在乔木灌木中木虱为害较严重，其次是介壳虫，采用常规杀虫剂、速扑杀、介特灵等均能达到防治效果。除了药物防治外，栽培上要经常清理枯枝落叶，保持清洁，同时要排除渍水，必要时修剪后喷药。（四）花卉的管理本项目系绿化工程中必要组成部分，其核心功能在于展现花卉色彩斑斓、形态多样的观赏价值。根据植物学分类，花卉可划分为草本植物、木本植物及藤本植物等类别。不同品种花卉具有不同的开花周期特征：部分品种在完整生长周期内仅绽放一次花序，另有品种需经历完整年度方可完成开花过程。各类花卉的花期时长及开花季节存在显著差异。为确保全年各季节均能实现鲜花盛开的景观效果，需通过科学配置不同品种花卉的种植结构，并严格执行种植管理规范。1、地栽花卉的管理常见地栽植物包括美人蕉、黄花草、多色花及桃、梅、杏花、桂花、含笑、炮仗花、金银花等。栽培环境应具备以下条件：土地需具备肥沃疏松、通透性良好且保水保肥能力强的物理特性。肥水管理方面，前期应确保肥水供应充足，以促进植物健康生长。N为主，结合施用P、K，中期N、P、K结合，花前控肥控水，促进花芽分化，开花后补施P、K、N肥，可延长开花期。松土除草培土每月一次浅松表土，除去杂草，结合施肥。草本花卉，多施液肥，木本花卉，雨季可开小穴干施。植株高大的地栽花木，不能露根，适当培土，可防止倒覆。修剪覆盖，在生长中要及时剪去干枯的枝叶，另外在夏秋季节进行地表覆盖（剪下的台湾草），可保湿防旱和抑制杂草生长。病虫防治，每月打一次杀虫药，在修剪后或台风瀑雨前后喷一次杀菌剂，均有防治效果。2、盆栽花卉的管理盆栽花卉在园林绿化中主要包括盆栽花卉及盆栽阴生植物两类。盆栽花卉系经两个培育阶段形成，第一阶段于花圃中进行培育，第二阶段为装盆后生长至具备观赏价值或开花前后的阶段，其成品可摆放于室外广场（花坛）、绿化景点，以及亭台楼阁、室内办公区域（如办公室、会议室、厅堂、阳台）等场所。花圃培育盆栽花卉的具体流程如下：首先选择各类时花及阴生植物，进行整地播种或扦插（如在阴棚沙池中进行无性繁殖），在幼苗期加强肥水管理及病虫害防治；继而准备规格符合要求的陶瓷或塑料花盆，配置拌合好的配方花泥，盆底设置漏水孔并压入瓦片，装入八成花泥后种入幼苗，按类别进行摆放并加强管理，待其生长成熟或开花后移至指定摆放位置。[FS:PAGE]4、绿化监督检查管理制度为了更好对XX工业小区绿化的工作进行监督检查，保证XX工业小区的绿化能得到更好的管理及保护，让XX工业小区的园林绿化更加优美，，给业主营造一个园林式、花园式的工作环境，让业主工作更加舒适、自然，特制订本制度；1）由管理处保安队长、保洁班长经常对XX物业管理方应当对工业小区各区域开展巡查工作，发现植物出现死亡或损坏情况时，应当及时通知绿化主管并填写《绿化监督检查记录表》，以确保景华工业小区的绿化完好率符合规定标准。99%。2）监督绿化工是否按规定对XX工业小区的绿化进行施肥、浇灌、杀虫、修剪等作业，保证XX工业小区的绿化不生虫、不缺肥、不缺水、不乱长等现象。3）如发现XX工业小区绿化出现以上不良现象，要立即通知绿化主管进行养护、培植等工作。4）每月由保洁班长定期对XX工业小区各区域的绿化进行巡查，并填写《绿化每月检查记录表》。5）如发现有人乱踏花草或破坏植物，一定要进行阻止，保证XX工业小区的绿化能得到有效的保护，给花草一生良好的生长环境，也给业主一个自然的环境。6）每月由相关人员进行检查，保证各项工作能更好进行。四、XXXX工业区物业管理服务管理方案的实施1、设想企业的竞争由“产品质量、安全的环境、洁净环境”决定的，尤其是在洁净的环境与工作环境改善方面越来越重要，而“安全、放心、人性化”的物业管理服务已经得到当今社会及企业的普遍关注社会话题，因此引入XXX工业区的物业管理服务已经是势在必行了。物业物业管理服务于XXXX工业区的功能性价值主要体现于前三个层次，而附加性价值依托于后三个层次。全方位、系统化、层次化、多元化的综合服务是我们的工作方向。因此本公司除了向XXXX工业区提供一般的保安、日常保洁以外，还可以提供绿化养护服务。2、物业管理服务关键在于不断的值守、整理整顿与清洁维护公司将不断的加强对全体保安、保洁进行岗位职责和环境卫生意识培养与培训，尤其是抓紧对新进来的保安、保洁培训，并使之掌握运用正常值守和保洁管理的方法和技巧，“安全优于一切”、“卫生服务质量第一”是贯穿于每天的工作之中，靠的是责任、认真、负责。3、物业管理服务管理方案实施步骤⑴与XXXX工业区交流、沟通直至签约；⑵招聘并培训保安、保洁（5天）；⑶购置服装及保安装备、保洁用品，对保安、保洁进行适应性见习上岗训练；⑷按照XXXX工业区作息时间进行适应性上岗考察；⑸上岗15天后再培训考察（试用期2个月）；⑹向XXXX工业区汇报保安、保洁管理工作；⑺与XXXX工业区再交流、进行改善对策。4、保安、保洁人员配置、分工与职责⑴保安人员配置：2人（男）、；保洁人员配置：1人（男）⑵分工：1、保安周一～周五每天2人同时上班，每天晚上常住工场。周六、周日轮休；⑶保洁周一～周日上班，周六休息⑷绿化实行按时、按季进行施工、维护与管理，人员由公司适时安排。XXXX物业管理服务有限公司保洁质量标准一、正门、广场1、绿化带、花草盆：无垃圾、无脏杂物，花草叶无枯萎和明显积尘，花草盆侧面及槽边无污迹、无积尘、无积水和异味，花草修剪整齐，摆放美观。2、所管区域道路和地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物、无表苔。3、阶梯：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。4、扶手：无污迹、无水迹。5、墙面：无污迹、无乱张贴物。6、门户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。7、指示牌（包括大厦招牌）：无污迹、无积尘、8、消防栓：无污迹、无积尘。9、出入口栏杆：无污物、无阻塞。二、洗手间1、地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水