湖南省2025年上半年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理试题

湖南省2025年上半年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、大跨度的工业厂房要采用结构。

A：砖木

B：砌体

C：钢筋混凝土

D：钢

E：执行层的组织协调2、2025年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于__万元。

A．4000

B．5000

C．6000

D．70003、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是__。

A．提高贷款利率

B．提高购房最低首付款比例

C．提高法定存款准备金率

D．提高房地产交易环节税收4、以下选项中属于房屋拆迁补偿安置费用的有。

A：房屋拆迁管理费

B：搬迁补助费

C：房屋拆除和渣土清运费

D：土地使用权出让金

E：工业用地的监测点评估价格5、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是。

A：城市或区域产业结构与布局

B：人口数最与结构

C：土地资源状况

D：建筑技术进步

E：借款合同6、下列不属于房地产的行政法规的是。

A：《城市私有房屋管理暂行条例》

B：《城市房屋拆迁管理条例》

C：《城市房屋拆迁单位管理规定》

D：《住房公积金管理条例》

E：房地产估价机构必须加盖公章7、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。

A：225．00万元

B：237．50万元

C：381．25万元

D：395．83万元

E：工业用地的监测点评估价格8、拍卖的基本原则中不包括__原则。

A．公开

B．公平

C．客观

D．诚实信用9、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为__万元。

A．323

B．275

C．273

D．25810、在中国，不满__周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，需要由其法定代理人代理其民事活动。

A．10

B．14

C．16

D．18

11、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。

A．土地面积

B．地质条件

C．土地位置

D．土地形状12、被保险人之间体现的是__关系，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担。

A．商品，交易

B．互助合作

C．平均分配

D．共同承担13、现需评估某宗房地产2025年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／㎡，成交日期为2025年1月末，该类房地产自2025年7月末至2025年6月末每月价格递增1％．2025年6月末至2025年10月末平均每月比上月价格上涨20元／㎡。该可比实例在2025年10月末的价格为。

A：2648元／㎡

B：2688元／㎡

C：2708元／㎡

D：2734元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格14、抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同。

A：不受该抵押权影响

B：应当解除

C：没有效力

D：不得对抗抵押权

E：执行层的组织协调15、下列关于预售房地产开发经营期的图示正确的是。

A：

B：

C：

D：

E：工业用地的监测点评估价格16、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有是不正确的。

A：供给非同质性

B：需求多样性

C：竞争充分性

D：交易复杂性

E：借款合同17、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是__模式。

A．选择专业化

B．产品专业化

C．大量定制

D．单一市场集中化18、估价时点也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由决定的需要评估的价值所对应的时间。

A：估价结果

B：估价假设

C：估价目的

D：估价对象

E：工业用地的监测点评估价格19、房地产转让的分类中，根据将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。

A：土地使用权的获得方式

B：转让的对象

C：转让的方式

D：转让的时间

E：执行层的组织协调20、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为__元/m2。

A．3507

B．3592

C．3627

D．355821、__原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。

A．及时性

B．简便性

C．明晰性

D．可比性22、中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和。

A：商品房销售广告书

B：商品房销售协议书

C：商品房销售意向书

D：商品房销售委托书

E：执行层的组织协调23、业主大会会议决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经以上的业主同意。

A：专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一

B：专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一

C：专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且占总人数四分之三

D：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二

E：执行层的组织协调24、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。

A．1.60

B．3.00

C．4.25

D．5.0025、土地增值税实行四级超额累进税率不正确的为__。

A．增值额未超过扣除项目金额30%的部分税率为20%

B．增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%

C．增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分税率为40%

D．增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分税率为50%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、在以下情况下应该申请注销登记。

A：土地或房屋的权利主体变更

B：房屋灭失、所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在

C：土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期

D：土地使用权年限届满，房屋所有权人申请续期而未获批准的

E：抵押权、典权等他项权利的终止2、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为。

A：固定价格合同

B：包工包料合同

C：独立承包合同

D：成本加酬金合同

E：计量估价合同3、异议登记不当并给权利人造成损害的，应由__承担赔偿责任。

A．登记机构

B．异议登记申请人

C．登记机构的经办人

D．登记机构和申请人共同4、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的__。

A．权责发生制原则

B．收负实现制原则

C．配比原则

D．划分收益性支出与资本性支出原则5、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是__。

A．将现金存入银行

B．购进一批材料，货款暂欠

C．以银行存款购买设备

D．以银行存款偿还银行借款6、商品住宅价格中的利润是以（）为基数核定。

A．征地费及拆迁安置补偿费

B．勘察设计及前期工程费

C．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用

D．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费

E．住宅建筑、安装工程费7、抵押权人包括。

A：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民

B：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人

C：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织

D：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人履行债务担保的公民、法人或者其他组织

E：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织8、《中华人民共和国城乡规划法》规定，建设单位在取得__后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

A．建设项目《选址意见书》

B．《建设用地规划许可证》

C．《土地使用权证》

D．《建设工程规划许可证》9、”三通一平”一般是指某区域具备了__等设施以及场地平整。

A．水通、气通、电通

B．路通、水通、电通

C．路通、水通、气通

D．路通、电通、气通10、下列属于时期指标特点的有。

A：各时期指标值可以直接累加

B：各时点指标值不可以直接累加

C：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比

D：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成反比

E：每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的

11、下列关于房地产经纪人执业资格考试，表述错误的是。

A：房地产经纪人执业资格考试，原则上每年举行1次

B：房地产经纪人执业资格考试，原则上每两年举行1次

C：考试时间定于每年的第二季度

D：考试时间定于每年的第三季度

E：考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理12、账簿包括。

A：转账账簿

B：凭证账簿

C：序时账簿

D：分类账簿

E：备查账簿13、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是调查。

A：市场需求容量

B：消费者行为

C：市场营销因素

D：竞争情况

E：借款合同14、实际估价中，估价对象范围的界定包括__的界定。

A．实物构成范围

B．权益范围

C．空间范围

D．时间范围

E．影响范围15、关于年度运营预算，下列说法错误的是__。

A．该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目

B．不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间

C．不需为不可预见费用的支出预留空间

D．除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业管理企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计对个别的预算项目做出适当调整的机会16、保险活动所特有的内在功能是__。

A．组织经济补偿

B．分散风险

C．融通资金

D．防灾防损17、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是。

A：集体土地中的宅基地

B：依法收回的国有土地

C：依法收购的土地

D：依法行使优先购买权取得的土地

E：借款合同18、长期资金市场的特点有。

A：融资期限短

B：融资期限长

C：融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要

D：资金交易量小

E：作为交易工具的有价证券，与短期金融工具相比，其收益较高，但流动性较差、价格变动幅度大、有较大风险19、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为__元/㎡。

A．55.20

B．103.22

C．109.63

D．114.8220、下列，属于加重纳税人负担的措施。

A：附加

B：加成

C：减税

D：免税

E：规定起征点和免征额21、产生房地产价格泡沫的主要诱因是__。

A．土地稀缺

B．城市化进程快

C．投机需求膨胀

D．过度开发22、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的。

A：第一阶段

B：第二阶段

C：第三阶段

D：第四阶段

E：借款合同23、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是。

A：项目投资资本金可以用货币出资

B：项目投资资本金也可以用实物出资

C：项目投资资本金不可用土地使用权作价出资

D：项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估

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