荆州农村土地管理办法

荆州农村土地管理办法一、总则（一）目的与依据为加强荆州农村土地管理，保护农村土地资源，合理利用土地，切实维护农民权益，促进农村经济社会可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国农村土地承包法》等相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于荆州市行政区域内农村土地的规划、利用、保护、流转及相关管理活动。农村土地包括农用地、建设用地和未利用地。其中，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括农村村民住宅用地、乡镇企业用地、乡（镇）村公共设施和公益事业用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。（三）基本原则1.严格保护原则严格保护耕地，确保耕地总量不减少、质量不降低。加强对基本农田的特殊保护，严禁任何单位和个人擅自占用或改变其用途。2.节约集约原则合理规划农村土地利用，优化土地利用结构，提高土地利用效率，鼓励节约集约利用土地，严格控制建设用地规模，防止浪费土地资源。3.依法依规原则农村土地管理活动必须严格遵守国家法律法规和政策规定，依法进行土地登记、审批、流转等各项管理工作，确保土地管理工作合法、公正、公开。4.权益保障原则切实维护农民的土地承包经营权、宅基地使用权等合法权益，保障农民在土地流转、征收等过程中的知情权、参与权、监督权和收益权。二、土地规划与用途管制（一）规划编制与实施1.规划编制市、县（市、区）人民政府应当组织编制本行政区域内的土地利用总体规划，明确农村土地的用途分区和管制规则。土地利用总体规划应当与城乡规划、农业发展规划、生态环境保护规划等相衔接。在编制土地利用总体规划时，应当充分征求农村集体经济组织、农民群众和相关部门的意见，确保规划符合农村实际需求。2.规划实施土地利用总体规划一经批准，必须严格执行。任何单位和个人不得擅自修改或违反规划进行土地开发利用活动。确需调整土地利用总体规划的，应当按照法定程序进行修改和审批。（二）用途管制措施1.农用地管制严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。农用地转用必须符合土地利用总体规划和年度土地利用计划，并依法办理审批手续。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼等。对违反规定占用基本农田的，应当依法予以查处，并责令限期恢复原状。2.建设用地管制农村建设用地应当符合土地利用总体规划和村庄规划，严格控制农村村民住宅用地规模和标准。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要使用土地的，应当依法办理审批手续，严格按照批准的用途和面积使用土地。严禁擅自扩大建设用地规模或改变土地用途。三、土地权属管理（一）土地所有权登记1.登记主体农村集体土地所有权由农村集体经济组织代表集体行使所有权，并依法进行登记。属于村农民集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会代为行使所有权；分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的土地，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组代为行使所有权；属于乡（镇）农民集体所有的土地，由乡（镇）农村集体经济组织代为行使所有权。2.登记程序农村集体土地所有权登记应当按照以下程序进行：（1）申请。农村集体经济组织向土地所在地的县级人民政府自然资源主管部门提出土地登记申请，并提交相关证明材料。（2）地籍调查。自然资源主管部门对申请登记的土地进行地籍调查，核实土地权属、面积、界址等情况。（3）审核。自然资源主管部门对申请材料和地籍调查结果进行审核，符合登记条件的，予以公告。（4）登记发证。公告期满无异议的，由县级人民政府颁发集体土地所有权证书。（二）土地承包经营权登记1.登记主体与范围农村土地承包经营权登记由县级以上地方人民政府农业农村主管部门负责。登记范围包括家庭承包方式和其他承包方式取得的土地承包经营权。2.登记程序（1）申请。土地承包经营权人向发包方提出土地承包经营权登记申请，并提交相关证明材料。（2）受理。发包方对申请材料进行初审，符合条件的，报乡（镇）人民政府农村经营管理部门。（3）审核。乡（镇）人民政府农村经营管理部门对申请材料进行审核，必要时进行实地核查。（4）公示。审核通过的，在农村集体经济组织内部进行公示，公示期不少于5个工作日。（5）登记发证。公示无异议的，由县级以上地方人民政府颁发土地承包经营权证。（三）宅基地使用权登记1.登记主体与条件宅基地使用权登记由县级人民政府不动产登记机构负责。申请宅基地使用权登记应当符合下列条件：（1）申请人为本集体经济组织成员；（2）符合宅基地申请条件；（3）经乡（镇）人民政府审核批准；（4）有批准文件记载的面积、界址等。2.登记程序（1）申请。宅基地使用权人向不动产登记机构提出登记申请，并提交相关证明材料。（2）受理与审核。不动产登记机构对申请材料进行受理和审核，必要时进行实地查看。（3）公告。符合登记条件的，予以公告，公告期不少于15个工作日。（4）登记发证。公告期满无异议的，颁发不动产权证书。四、土地利用管理（一）农用地保护与利用1.耕地保护建立健全耕地保护目标责任制，严格落实耕地占补平衡制度。非农业建设经批准占用耕地的，必须按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。加强耕地质量建设，推广科学施肥、节水灌溉等技术，提高耕地地力。严禁闲置、荒芜耕地，连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。2.其他农用地利用鼓励合理开发利用林地、草地、养殖水面等其他农用地，发展特色农业、生态农业、休闲农业等。加强对林地的管理，严格执行采伐限额制度，严禁乱砍滥伐。合理规划养殖区域，加强养殖污染防治，保护水域生态环境。（二）建设用地管理1.农村村民住宅用地管理农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。2.乡镇企业用地管理乡镇企业建设需要使用土地的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。乡镇企业应当按照批准的用途使用土地，不得擅自改变土地用途。确需改变土地用途的，应当依法办理审批手续。3.乡（镇）村公共设施和公益事业用地管理乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。乡（镇）村公共设施和公益事业用地应当严格按照批准的用途使用，不得擅自改变用途或转让给其他单位和个人。（三）未利用地开发与利用在保护生态环境的前提下，鼓励对未利用地进行合理开发利用。开发未利用地，应当符合土地利用总体规划和生态环境保护要求，防止造成水土流失、土地沙化等生态破坏。对适宜开发为农用地的未利用地，应当优先开发为农用地；对适宜建设的未利用地，在依法办理审批手续后，可以进行建设开发。五、土地流转管理（一）流转原则与方式1.流转原则农村土地流转应当遵循平等协商、自愿、有偿的原则，不得改变土地所有权性质和土地用途，不得损害农民土地承包权益。2.流转方式农村土地流转方式主要包括转包、出租、互换、转让、入股等。鼓励农民通过多种方式流转土地经营权，发展适度规模经营。（二）流转合同管理土地流转双方应当签订书面流转合同，明确双方的权利和义务。流转合同应当包括以下内容：1.双方当事人的姓名、住所；2.流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；3.流转的期限和起止日期；4.流转土地的用途；5.双方当事人的权利和义务；6.流转价款及支付方式；7.土地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属；8.违约责任。流转合同签订后，应当报乡（镇）人民政府农村经营管理部门备案。（三）流转服务与监管1.流转服务建立健全农村土地流转服务平台，为土地流转双方提供信息发布、政策咨询、合同签订、纠纷调解等服务。鼓励各类中介服务组织参与农村土地流转服务，规范服务行为，提高服务质量。2.流转监管加强对农村土地流转的监督管理，定期对土地流转情况进行检查和统计分析。对违反土地流转规定的行为，应当及时依法予以纠正，维护土地流转市场秩序。六、土地征收与补偿（一）征收程序1.申请与审查建设项目需要征收农村土地的，建设单位应当向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出用地申请，并提交相关材料。自然资源主管部门对申请材料进行审查，符合条件的，拟定征收土地方案。2.公告与听证征收土地方案经依法批准后，由县级以上地方人民政府在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，并组织被征地农村集体经济组织、农民和其他权利人进行听证。3.补偿登记与核算被征地农村集体经济组织、农民和其他权利人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。县级以上地方人民政府自然资源主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，对土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等进行核算。4.补偿安置方案公告与实施县级以上地方人民政府根据核算结果，拟定征地补偿安置方案，并在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。征地补偿安置方案公告期满，无异议的，由县级以上地方人民政府组织实施。（二）补偿标准与方式1.补偿标准征收农村土地应当按照省、自治区、直辖市规定的标准给予补偿。征地补偿标准应当根据土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素综合确定，并适时调整。2.补偿方式征地补偿方式包括货币补偿和安置补偿。货币补偿应当足额及时支付给被征地农村集体经济组织、农民和其他权利人。安置补偿可以采取农业安置、留地安置、住房安置、社会保障安置等多种方式，保障被征地农民的长远生计。（三）纠纷处理被征地农村集体经济组织、农民和其他权利人对征地补偿安置标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿安置争议不影响征收土地方案的实施。七、监督检查与法律责任（一）监督检查1.监督主体与职责市、县（市、区）人民政府自然资源主管部门和农业农村主管部门应当按照各自职责，加强对农村土地管理工作的监督检查。对违反土地管理法律法规的行为，应当及时依法查处。2.监督检查内容监督检查内容包括土地利用总体规划执行情况、土地权属登记情况、土地用途管制情况、土地流转情况、土地征收补偿情况等。（二）法律责任1.违反土地规划与用途管制的责任对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2.违反土地权属管理的责任未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。3.违反土地流转管理的责任土地流转中违反法律法规规定，损害农民土地权益的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令改正，依法