苏州土地管理暂行办法

苏州土地管理暂行办法一、总则（一）目的与依据为了加强苏州土地管理，合理利用土地资源，保护土地所有者和使用者的合法权益，促进经济社会可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，结合本市实际情况，制定本暂行办法。（二）适用范围本办法适用于苏州市行政区域内土地的规划、征收、出让、使用、监管等活动。（三）基本原则1.严格保护耕地原则。确保耕地总量不减少，质量不降低，实行最严格的耕地保护制度。2.节约集约用地原则。鼓励土地的高效利用，提高土地利用效率，促进产业集聚和转型升级。3.合理规划原则。依据城市总体规划和土地利用总体规划，科学合理安排各类土地用途，保障城市建设和经济发展的合理用地需求。4.依法管理原则。严格依照法律法规和本办法规定，规范土地管理各项工作，确保土地管理活动合法、公正、公开。二、土地规划与计划（一）规划编制1.土地利用总体规划由市人民政府组织编制，报省人民政府批准。土地利用总体规划应当与国民经济和社会发展规划、城市总体规划、环境保护规划等相衔接。2.各县级市（区）人民政府应当根据土地利用总体规划，组织编制本行政区域内的土地利用详细规划，报市人民政府批准。3.土地利用规划应当明确各类土地的用途、面积、布局等，为土地管理提供科学依据。（二）计划管理1.土地利用年度计划由市国土资源部门会同有关部门根据土地利用总体规划、国民经济和社会发展计划以及建设用地需求等编制，报市人民政府批准后下达执行。2.土地利用年度计划应当合理安排农用地转用、土地征收、土地供应等指标，优先保障重点项目、民生项目和基础设施项目用地需求。3.严格执行土地利用年度计划，未经批准不得擅自突破计划指标。确需调整计划指标的，应当按照规定程序报省人民政府批准。三、土地征收（一）征收范围与条件1.为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有土地的，可以依法实施征收：军事和外交需要用地的；由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有土地的其他情形。2.征收土地应当符合土地利用总体规划、城市总体规划和环境保护规划，严格控制征收范围，不得随意扩大。（二）征收程序1.开展土地现状调查和社会稳定风险评估。由县级以上地方人民政府组织相关部门对拟征收土地的现状进行调查，包括土地的地类、面积、权属、地上附着物和青苗等情况，并对征收土地可能产生的社会稳定风险进行评估。2.发布征收土地预公告。在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布征收土地预公告，公告时间不少于十个工作日。预公告应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容。3.签订补偿安置协议。县级以上地方人民政府应当组织有关部门与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。4.组织听证。对拟征收土地的补偿标准、安置方式等有异议的，应当在征地补偿安置方案公告规定的期限内提出听证申请，县级以上地方人民政府应当组织听证。5.申请征收土地。县级以上地方人民政府完成相关前期工作后，方可提出征收土地申请，依照《土地管理法》第四十六条的规定报有批准权的人民政府批准。6.发布征收土地公告。征收土地申请经依法批准后，县级以上地方人民政府应当在收到批准文件之日起十五个工作日内在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布征收土地公告，公告内容应当包括征收批准机关、文号、时间和用途，征收土地的范围、地类、面积、权属，补偿标准、安置方式和社会保障，办理补偿登记的期限、地点等。7.办理补偿登记。被征收土地的所有权人、使用权人应当在征收土地公告规定的期限内，持土地权属证书到指定地点办理补偿登记。8.批准征地补偿安置方案。县级以上地方人民政府应当根据法律、法规的规定和听证会等情况，对征地补偿安置方案进行修改完善，报有批准权的人民政府批准。9.实施征地补偿安置。征地补偿安置方案经批准后，由县级以上地方人民政府组织实施，将征地补偿费用足额支付给被征地的农村集体经济组织和农民。（三）补偿安置1.征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。土地补偿费按照被征收土地的原用途给予补偿，标准为该耕地被征收前三年平均年产值的一定倍数。安置补助费按照需要安置的农业人口数计算，标准为该耕地被征收前三年平均年产值的一定倍数。地上附着物和青苗补偿费按照实际情况进行补偿。2.征收土地应当保障被征地农民的生活水平不降低，长远生计有保障。县级以上地方人民政府应当采取多种方式保障被征地农民的权益，如安排社会保障费用、留地安置、就业安置等。3.对征收土地范围内的房屋及其他建筑物、构筑物等地上附着物，应当按照相关规定进行补偿或者安置。四、土地出让（一）出让方式1.土地出让可以采取招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式，也可以采取协议出让方式。商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。其他用地可以采取协议出让方式，但应当符合相关规定和条件。2.招标出让土地，应当成立评标委员会，按照招标文件确定的评标标准进行评标。拍卖出让土地，应当按照拍卖规则进行拍卖。挂牌出让土地，应当按照挂牌公告规定的程序进行挂牌。（二）出让程序1.发布出让公告。市国土资源部门应当通过土地市场动态监测与监管系统、报刊、互联网等媒体发布土地出让公告，公告内容应当包括出让宗地的基本情况、出让方式、竞买人资格要求、报名时间、地点、出让时间、地点等。2.报名与资格审查。竞买人应当在公告规定的时间内报名，并提交相关资料。市国土资源部门应当对竞买人资格进行审查，符合条件的予以受理。3.缴纳竞买保证金。竞买人应当按照公告要求缴纳竞买保证金。4.组织出让活动。招标、拍卖、挂牌出让活动应当按照规定的程序和时间进行，确保公平、公正、公开。5.签订出让合同。中标人、竞得人应当按照规定与市国土资源部门签订国有建设用地使用权出让合同，缴纳土地出让价款。6.办理土地登记。受让人应当按照出让合同约定，及时办理土地登记手续，领取土地权利证书。（三）出让合同管理1.国有建设用地使用权出让合同应当明确出让宗地的位置、面积、用途、出让年限、土地出让价款、付款方式、违约责任等内容。2.受让人应当按照出让合同约定，按时足额缴纳土地出让价款，按照规定的用途和条件使用土地。3.出让合同履行过程中，因特殊情况需要变更合同内容的，应当经双方协商一致，并签订变更协议。变更协议应当报原批准机关备案。五、土地使用（一）土地用途管制1.土地使用者应当按照土地出让合同约定或者土地划拨决定书规定的用途使用土地，不得擅自改变土地用途。2.确需改变土地用途的，应当经市国土资源部门和规划部门批准，并按照规定补缴土地出让价款或者办理土地用途变更手续。（二）土地使用期限1.国有建设用地使用权出让的最高年限按照下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。2.土地使用者应当在土地使用期限届满前申请续期。除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地出让合同，依照规定支付土地出让价款。（三）闲置土地处置1.闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。2.对闲置土地，市国土资源部门应当下达《闲置土地认定书》，并按照规定采取下列方式处置：延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年。调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划。由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年。协议有偿收回国有建设用地使用权。征缴土地闲置费。土地闲置费不得高于土地出让价款的百分之二十。无偿收回国有建设用地使用权。六、土地监管（一）土地执法监察1.市国土资源部门应当建立健全土地执法监察制度，加强对土地利用情况的日常巡查和监督检查。2.对违反土地管理法律法规的行为，应当及时制止，并依法进行查处。查处结果应当向社会公开。（二）土地市场动态监测1.市国土资源部门应当建立土地市场动态监测系统，对土地出让、转让、出租、抵押等交易活动进行实时监测和分析。2.定期发布土地市场动态信息，为土地管理决策和市场主体提供参考依据。（三）土地权属争议调处1.土地权属争议由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。2.当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。七、法律责任（一）对违反土地管理法律法规行为的处罚1.未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2.超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。3.买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。4.违反本办法规定，擅自改变土地用途的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，并处以罚款；逾期不改正的，依法收回土地使用权。5.土地使用者未按照合同约定或者规定的期限和条件开发利用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按照有关规定处理。（二）对土地管理部门及其工作人员违法行为的责任追究1.土地管理部门及其工作人员违反本办法规定，有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员