杭州良渚新城滨河住宅地块拿地可行性研究报告

杭州宝嘉良渚项目取地可研报告世联行杭州顾问部2018年10月PART1

项目本体CONTENTS目录PART2某省市场分析PART3某省市场及竞品分析PART4项目分析及定位项目概况1对本项目自身的审视——本体。项目位某省市余杭区东南部，良渚新城板块，南面紧邻拱墅区，上塘高架直达，教育配套日趋完善，板块功能多元化，目前处以价值洼地，区域价值潜力较好2.2km杭州东站西湖杭州汽车北站项目区位5.5km9.8km10km4km本案项目地处杭城余杭良渚区域，距离杭州汽车北站4km，距西湖景区10km，距离杭州东站仅9.8km，上塘高架边，到达各重要区域十分便捷，属于板块内重点发展区域，南面紧邻拱墅区，套完善，未来发展潜力明显。地块1地块2土地性质均为住宅用地，两块地均占一线合景资源，可利用河景资源进行排布。规划用途：住宅用地

规划用途：住宅用地

技术指标地块地块位置杭行路以东、港以南、彩虹河以西、桥良路以北地块编号良渚街道杭行路东桥良路北地块土地用途住宅出让面积（㎡）18703容积率大于等于1.8且小于等于2.2建筑密度≤28%建筑高度≤60米计容总面积（㎡）最高可达41146地块地块技术指标地块地块位置东至河流，南至谢村港，西至储运路，北至规划五路地块编号良渚街道储运路东住宅用地土地用途住宅出让面积（㎡）54652容积率大于等于1.6且小于等于2.0建筑密度≤28%建筑高度≤75米计容总面积（㎡）最高可达1093041.3内外部现状（良渚街道杭行路东桥良路北地块）地块东面和北面均临一线河景，景观资源丰富，西侧紧邻杭行路直通拱墅区，交通便利，南侧桥良路与金恒某省市场相邻，地块相对平整，部分杂草需清理。地块西侧杭行路地块南侧桥良路地块地块北侧河道地块东侧一线河景本案1.3内外部现状（良渚街道储运路东住宅用地块）地块东侧一线河景，距离大运河仅300米，西侧杭义路，北侧紧邻世贸地块，南侧金昌路，地块为民农田，杂草较多，需平整。地块西侧杭义路地块南侧金昌路地块地块北侧世贸地块地块东侧一线河景本案本案1.4地块外部关系（小区域）两地块相距2km，住宅楼盘主要集中在良渚街道储运路东住宅用地块，良渚街道杭行路东桥良路北地块业园区氛围较好，两块地区位价值相近。良渚街道杭行路东桥良路北地块康桥中学世贸地块良渚高新科创园上亿广场金恒某省市场麒麟时代十四中居民区居民区居民区1.5地块外部关系（大区域）地块位于余杭区良渚板块，南侧紧邻杭州主城拱墅区，区域认可度较高拱墅区人民政府良渚街道杭行路东桥良路北地块良渚街道储运路东住宅用地块往杭州主城区方向1.6交通

路网完备，可通过杭州绕城高速和秋石高架路，直达杭州主城拱墅区，未来10号线、4号线加上目前已开通的2号线，整个良渚新城有超10个地铁站点。杭州绕城高速上塘高架杭州主城拱墅方向城西未来科技城绕城临平及下沙方向地铁2号线留石高架建设中的的4号线二期（彭埠站-紫金港站）、10号线（浙大站-新兴路站）都深入良渚新城，加上已经开通的2号线，整个良渚新城有超10个地铁站点。良渚街道杭行路东桥良路北地块良渚街道储运路东住宅用地块1.7配套（地块）两块地商业、教育资源共享，项目育、商业配套资源相对齐全，但仅能满足居民基本需求，景观资源、医疗资源相对匮乏，未来规划仍需继续完善医疗行宫塘生活广场永旺梦乐城某著名企业商圈某省市良渚街道杭行路东桥良路北地块良渚街道储运路东住宅用地块浙江大学上亿广场杭州第十四中学良渚第二中学新理想高级中学交通职业技术学院独城生态公园半山公园2.5km同济职业技术学院2.2km7km2.6km1.6km3.3km杭州师范大学附属医院1.8区域规划两地共享城北副中心公共核心资源，中国美院选址良渚，未来发展前景较好。遗址风貌良渚街道储运路东住宅用地块良渚街道杭行路东桥良路北地块美院良渚校区项目初判商圈之内：现状5km范围内生活配套较为完善，距离上亿商圈、某著名企业商圈均在半小时内能到达，远期区域内规划仍需进一步完善；交通便捷：地块省市主干道，后期地铁10号线、4号线、2号线站点规划。地段认知：南面紧邻拱墅主城区，客户地段认知较高；境：城独生态公园，生态环境优越，但某省市政景观较少；学区氛围较好，商业配套较为完善，但目前板块内医疗仍需进一步完善，建议打造刚改类项目，以刚需为主项目属性界定：城北新城中心品质刚需住宅——品质刚需住宅项目打造优质品牌，合理利润，品质为上。项目位于板块核心地段，前多个开发商争先入驻某省市面上产品以传统刚需为主，为此本案要注重产品的品质与新意，彰显品质生活。某省市场分析2某省市及区域发展的研究——土地。年度分析：2015年后杭某省市场转暖，成交宗数稳步增加，2018年前7个月成交宗数占到了2017年成交量的70%，成交楼面地价近五年来持续上涨，2017年成交楼面地价已是2013年的2.6倍，2018年下半年由于政策加某省市聚变，8月-9月拿地总数不及7月一个月的土地出让量。近期月度变化：2018年2月起，成交楼面价、溢价率双双下降，开发商拿地积极性降低，趋于谨慎某省市场热度减退2.某省市场2015年之后杭某省市场转暖，但于2018年2月起，成交楼面价、溢价率双双下降某省市场热度逐渐减退，截止10某省市场聚变，寒冬已至。2013年-2018年10月住宅用某省市场2.2区某省市场余杭区域2018年出现4个月无土地成交状态，18年土地出让溢价率持续走低，企业拿地趋于冷静。年度分析：余杭历年来土地出让趋于平稳，但土地出让重点主要集中在未来科技城等热门区域，2018年甚至出现4个月无出让状态，近一年余杭区出让土地仅36宗，良渚2017-2018年10月预计仅5宗涉宅用地出让，成交楼面价方面，14660元/㎡的成交价格，相比2017年下降0.3%。近期月度变化：2018年2月起，成交楼面价、溢价率双双下降，成交楼面价在2018年7月达到顶峰后出现两月无地块出让状况，开发商拿地积极性降低，趋于谨慎某省市场热度减退无成交无成交无成交无成交2.某省市场—良渚板块土地点图良渚板块2018年截止10月份共出让3宗地块，目前板块内无房源在售。地块名称成交日期房企容积率占地面积（㎡）楼面起价（元/㎡）成交楼板价（元/㎡）自持比例折算实际楼面价（元/㎡）剔除自持部分可建面积（m2）溢价率备注良渚街道杭行路东桥良路北地块未成交-2.218703-------良渚街道储运路东住宅用地未成交-2.054652-------余政储出[2018]26号2018-7-20世茂2.3346261769217692--79639-余政储出[2018]25号2018-7-20世贸2.3172711769217692--39723---余政储出[2018]15号2018-5-25阳光城2.5532887500989516%1170011190531.9%-余政储出[2017]19号2017-9-27联发1.2949271460020542--11391240.7%-余[2017]15号2017-9-1某著名企业2.5532121460014603--133031--余政储出[2017]19号余[2017]15号余政储出[2018]15号余政储出[2018]25号余政储出[2018]26号良渚街道杭行路东桥良路北地块良渚街道储运路东住宅用地潜在供应面积：约47万方某省市场机会解析3对某省市场机会的分析——市场。限购重启外地户籍限购第2套2016.9.19溢价新规＞100%，1月内付清出让金；＞120%，现房销售；＞150%，转为投报配建养老设施2016.9.27暂停购房落户二套房首付比例提至5成2016.9.28限购加码外地户籍需1年以上社保，首套3成、二套6成，3套停贷2016.11.9限购再加码大江东、富阳纳入限购，外地人社保门槛增至2年2017.3.3认房认贷单身停购2套；已成年、未就业、无固定收入按二套；入某省市）起满2年，可购房2017.3.24溢价再新规＞50%，现房销售；＞70%，竞报自持比例；投报自持＞100%，转入投报配建养老设施2017.3.28再限购溢价50%需现房销售已取消——执行限购措施。2017.7.15住房租赁城市搭建政府住房租赁交;鼓励租赁用地；新建商品住房配建租赁住房。2017.7.28自持细则企业自持不得分割、销售、转让；全部对外租赁，单次租期不得超过10年2017.8.24十九大调控坚持房子是用来住的不是用来炒，坚持分类调控，因城因地施策。2017.10.18摇号售房杭州摇号细则某省市区内商品房公开销售开启公证摇号时代2018.4.4暂停企业购房在限购区域内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手房）2018.6.26某省市场政策16年9月限购重启以来，调控政策持续收紧，政府严控房产交易，短期内无明显松绑迹象3.某省市场成交自2016年至今，余杭商品房供应面积持续下降，成交面积长期处于稳定状态，月成交面积在30-40万㎡，目前整个板块处于量减价增的状态，预计之后的时常会走入寒冬期3.3月度成交走势整个余杭商某省市场目前供大于求，月均去化面积在40万方左右，供应面积远大于去化速度，价格下跌某省市场竞争严峻挑战3.4年度成交走势整个良渚商某省市场目前供大于求，年均去化面积在900万方左右，均价逐渐提升，在18年达到最大值3.5月度成交走势整个良渚商某省市场目前供大于求，月均去化面积在5万方左右，均价稳定波动，在合理范围之内3.6库存及去化商某省市场至2018年9月库存3.41万㎡，去化从之前的2个月上升到1个月不到，但事实去化长，预计在4—5个某省市场下行，但仍属某省市场。

100万以下

100-120120-140140-160160-180180-200200-220220-240240-260260-300300以上汇总80以下211152--12------2480-901116508106110214021513838--323790-100------------------3--3100-110------164612313712559389110-120--------11877121514490357120-130--------------3397310242682130-140----------------24216196436140-150--------------------4545150-180--------------------4848180-200----1------1------7678200-220--------------------77220-250--------------------1313250-300--------------------66300以上--------------------44汇总3228514107010856043351867667365329（㎡）面积段总价段（万）2018年9月良渚普通住宅成交结构普通住宅承价天花板3.7成交结构分析2018年前10月良渚普某省市场成交集中在80-140㎡，总价在140-300万元，300万元基本为住宅承价天花板3.8供求结构分析普某省市场成交集中在80—14某省市场仍以刚需改善为主，可尝试差异性竞争，进行多产品物业类型搭配市场小结某省市场价格平稳运行，地产将迎来严冬根据杭州近年来的量价走势，以及对比广州亚某省市房价涨幅，预计杭州房价将以20%涨幅持续上升，但现阶段趋于平稳，某省市场火爆行情或将进入平稳期：某省市场或将难以延续前期火爆行情，随着政策进一步某省市场将步入平稳期，某省市某省市场热度减退，价格有所某省市场回归理性某省市场或将进入严冬状态供应库存将趋于平稳，价格微向下行本案处于杭州价值洼地，未来升值空间明显：本案属于杭州稍有的价值洼地，未来规划明显，升值空间巨大住宅竞争项目主要分布在良渚板块，当前在售项目2个，主要以高层产品为主，高层产品毛坯每平方均价达到了24000元左右项目名称成交套数(套)成交面积(㎡)成交价格(元/㎡)某省市套数(套)销售状态某著名企业金科尚合府——————428待售德信海德公园1264185114220001434在售上实海上海2277594048240002773在售某著名企业杭宸82611704123000826售罄阳光郡2239350741290002239售罄杭钢尚堂府1036157614220001036售罄上实海上海某著名企业杭宸德信海德公园某著名企业金科尚合府3.9竞品分析—德信海德公园德信海德公园位于拱宸桥北区域，杭行路与郁宅路交叉口，紧邻规划中的地铁4号线与10号线，商业配套资源齐全，距离京杭大运河仅800米，自然资源丰富项目宅路交叉口往东最新开盘：2018年3月12日总建面：202714平方米容积率：2.2总户数：1434户建筑类别：小高层高层装修标准：毛坯客户来源：外地投资客和刚需客户产品结构：高层，小高层产品面积：主力户型：高层和小高层（89m2和125m2）近期价格：高层和小高层均价19000—24000元/㎡；客户置业目的：投资兼自住，刚需自住项目亮点：定位刚需客户，多是小户型，总价低，价格优势大，双地铁口、商业配套齐全客户对产品印象：项目整体价格比较低，配套相对齐全，具有一定升值空间，受到外地投资客欢迎，以及城区刚需客户和在当地工作的外地客户青睐3.9竞品分析—德信海德公园德信海德公园总建面超20万m2，主要以高层和小高层为主，且多为小户型，受到刚需和投资客的青睐，整体去化速度快，每次开盘即罄客户：德信海德公园所处拱宸桥北，交通便捷，顺上塘高某省市中心，地铁4号线与10号线在这里交汇，且项目多为小户型，总价低，受到刚需和外地投资客的青睐。2017.03.21首开，推售3幢高层，270套房源2017.04.19再推2幢高层，273套房源2017.07.29推售3层高层，248套房源2017.08.02推出1幢高层和1幢小高层,110套房源2017.08.12-12.09推出5幢小高层，200套房源2018.3.12推出3幢小高层,152套房源推售策略3.9竞品分析—德信海德公园德信海德公园高层户型常规，分别做到了：三居（89m2）和四居（125m2），基本能做到两卧室朝南，赠送飘窗和一半阳台面积等，满足大部分住户需求89方户型三房两厅两卫南北通透，动静分离125方户型四房两厅两卫户型方正，三开间朝南项目交口向东开盘时间：2018年1月14日总建面：约60万平方米容积率：2.3建筑类型：高层，小高层，洋房客户来源：刚需、首改、投资客产品结构：高层，小高层，洋房产品面积：主力户型：高层（以89m2和109m2为主力户型）；洋房（以124m2和137m2为主力户型，配备少部分99m2、112m2和115m2户型）近期价格：高层均价24000元/m2，主力户型82—116方；洋房均价2.2万元/m2，主力总价270-300万元销售情况：项目一期房源已全部售罄，二期房源剩余496套房源，主力面积110-130方，开盘时间待定。项目亮点：定位刚需和首改客户，较主城区房源，总价较低，双地铁口，交通优势明显，育、商业配套齐全客户对产品印象：整体项目环境好，地铁口交通便利，洋房产品可享受河景资源，套相对齐全3.9竞品分析—上实海上海上实海上海位于古墩路与金汇南路交口，双地铁大盘，坐享白洋淀湖景资源，梦乐城、西田城和金地广场等大型商综环伺，教育资源丰富，满足基本生活需要3.9竞品分析—上实海上海上实海上海总建面约60万m2，以89m2和110m2高层产品+110m2和124m2洋房产品为组合形式，同时满足刚需和首改客群需求，高层和洋房产品去化速度均快客户：上实海上海以刚需高层和改善洋房产品为主，受到区刚需客群、本地工作缘刚需客群和当地的首改客群。另外，销售政策上以首付三成落地，吸引了大批的本地刚需和外地投资客。2016.05首开，推售3幢高层，312套房源2016.06再推1幢高层，100套房源2016.07推售1层高层，108套房源2016.09推出2幢高层和2幢小高层，392套房源2016.11推出1幢洋房，32套房源2017.02-09推出2幢高层和2幢洋房，265套房源推售策略3.9竞品户型分析—上实海上海上实海上海高层户型主要分为两居（89m2）和三居（116m），户型较为方正，基本做到两卧室朝南，赠送飘窗和一半阳台面积等，满足大部分住户需求89方户型两房两厅两卫户型方正，动静分明116方户型三房两厅两卫南北通透，三开间朝南项目叉口开盘时间：2016年4月30日总建面：约12万平方米容积率：2.2建筑类型：高层，小高层客户来源：刚需、首改产品结构：高层，小高层产品面积：主力户型：高层（以83m2和108m2为主力户型）；洋房（以124m2和137m2为主力户型，配备少部分99m2、112m2和115m2户型）近期价格：高层均价23000元/m2，主力户型83—139方；小高层均价26000元/m2，主力户型89——128方销售情况：项目已全部售罄。项目亮点：2016年某著名企业八大新品的首个亮相项目，定位刚需和首改客户，产品线丰富，户型从83方到139方，满足不同家庭的居住需求。客户对产品印象：主要看好某著名企业品牌，项目本身紧邻地铁口，本配套齐全，坐享河景资源。3.9竞品分析—某著名企业杭宸某著名企业杭宸位于杭行路与好运路交叉口，是某著名企业2016年的八大新品中首个亮相项目，项目为精装修，近邻地铁站，业配套齐全，满足客户基本生活需求。3.9竞品分析—某著名企业杭宸某著名企业杭宸总建面约12万m2，产品线丰富，户型从83方到139方，满足不同家庭的居住需求，目前已全部售罄。客户：某著名企业杭宸定位刚需和首改，产品线丰富，受到区刚需客群、本地工作缘刚需客群和当地的首改客群。项目主打某著名企业品牌效应，作为某著名企业新品项目，客户认可度较高。2016.04首开，推售4幢高层，258套房源2016.06再推2幢高层和1幢小高层，261套房源2016.07推售1层高层，108套房源2016.08推出1幢小高层，44套房源2017.2-3推出4幢高层和3幢小高层，291套房源2018.02推出2幢高层，119套房源推售策略3.9竞品户型分析—某著名企业杭宸某著名企业杭宸高层户型最为突出的是83㎡和108㎡，户型方正，南北通透，三开间朝南，都配有U型厨房，赠送飘窗，满足大部分住户需求83方户型三房两厅一卫9.6米面宽，三开间朝南，U型厨房108方户型三房两厅两卫南部通透，三面采光，8米L型飘窗项目交界处开盘时间：2011年9月25日总建面：约36万平方米容积率：2.6建筑类型：高层客户来源：本地改善产品结构：高层产品面积：高层主力户型在139方——178方近期价格：后期项目为现房，高层均价29000元/m2，主力户型140——178方。销售情况：项目已全部售罄。项目亮点：项目为两大某著名企业联袂打造，项目基本为户型。后期为现房，受到本地改善客户的青睐。客户对产品印象：现房销售，业配套齐全，但基本为大户型，总价较高。3.9竞品分析—阳光郡阳光郡位于莫干山路与长青路交界处，交投、建投两大某著名企业联袂打造，坐享城西银泰、大悦城、某著名企业广场等商业综合体，某省市南北动脉莫干山路，交通通达性高。3.9竞品分析—阳光郡总建面约36万m2，定位改善客群，项目基本为大户型，139方到178方，总价较高，产品去化速度较慢，目前已全部售罄。客户：阳光郡定位改善，为某著名企业打造，总体量36万方。项目基本为大户型，受到地缘性客户、杭州本地改善客户的青睐。2011.9.25首开，推售3幢高层，300套房源2013.06再推1幢小高层，109套房源2014.01推售1层高层，110套房源2015.09推出1幢高层，109套房源2016推出4幢高层，312套房源2017推出2幢高层，220套房源推售策略3.9竞品户型分析—阳光郡阳光郡高层户型最为突出的是139㎡和178㎡，户型方正，南北通透，动静分明，赠送飘窗，满足大部分住户需求139方户型四房两厅两卫户型方正，三开间朝南178方户型四房两厅两卫南北通透，动静分明项目叉口开盘时间：2015年1月25日总建面：约15万平方米容积率：2.7建筑类型：高层客户来源：刚需，首改产品结构：高层产品面积：高层主力户型在90方——138方近期价格：2016年最新开盘均价22000元/㎡销售情况：项目已全部售罄。项目亮点：临近上塘高架，著名企业、银泰、新天地等商业综合体，可观京杭大运河。客户对产品印象：后期为现房销售，某著名企业接手操盘，客群主要以杭州本地客户和在杭工作的外地客户为主。3.9竞品分析—杭钢尚堂府杭钢尚堂府位于石详路与拱康路交叉口，坐享某著名企业广场、银泰、新天地3大都会综合体，静享京杭大运河河景资源，满足基本生活需要。3.9竞品分析—杭钢尚堂府总建面约15万m2，由13幢新古典全高层建筑及半围合底商组合，定位刚需和首改客群，主力90方到138方，受到本地客户以及在杭工作的外地客户青睐。客户：杭钢尚堂府定位刚需和首改，项目为全高层，吸引了区刚需客群、本地工作缘刚需客群和当地的首改客群，主要看好价格优势和板块价值。2015.01首开，推售1幢高层，34套房源2015.05再推1幢小高层，84套房源2016.01推售1层高层，182套房源2016.07推出1幢高层，94套房源2016.9推出2幢高层，192套房源2017最后几幢房源已全部售罄推售策略3.9竞品户型分析—杭钢尚堂府杭钢尚堂府高层户型最为突出的是90㎡和138㎡，户型方正，南北通透，动静分明，满足大部分住户需求138方户型四房两厅两卫布局合理，南北通透90方户型三房两厅两卫户型方正，三开间朝南项目分析4对地某省市场分析——项目。SOWT全方位的公交线网基本覆盖了整个城北新某省市中心无缝对接。未来地铁2号线、4号线、10号线在良渚布局10个站点，未来交通网络布局完善。美院布局良渚，教育升级，未来发展潜力巨大市场目前处于无房源可售状态，理论上库存仅0.5个月去化，但目某省市场成交量偏低，购买力需激发。实至名归的杭城价值洼地，城北新城这一规划将为此区域带来各方面利好，未来发展价值显著。目前整个区域配套不够完善，整个板块建面老旧高架距离两个项目较劲，不利因素明显，将成为未来营销最大阻力因素前无房某省市场波动不够明显目前良渚区划能力一般，隐形库存较多，不排除未来区域内楼盘某省市的可能。警惕产业结构对项目产生负面影响警惕未来崇贤政策对本区域内各方面的限制因素

SWOT分析精致品质邻里社区

站位城北新城中心，尽享新城配套，经济品质住宅首选

整体定位本地首置客群（180-250万，装修）品质刚需、本地首改客群（250-400万，装修）本地首置、工作缘、分巢客户城区工作缘、投资客群（225-300万，装修）【核心客户，60%】【重要客户，25%】城区工作缘、投资客户【偶得客户，15%】-城区工作缘客户，考虑相较于城区的价格优势、项目地段及配套-投资客群，考虑片区未来发展规划，看重投资价值，目前房地某省市场趋于理性，投资客群开始持冷静、观望态度，良渚当地投资置业趋少品质刚需、本地首改客户-首改客群，考虑学区、地段和产品功能性，相比价格，更看重产品的舒适度。-良渚拆迁户；本地首套改善客群-良渚本地的首置客群，对价格较为敏感，看重套与学区。-良渚高新技术产业园某省市场等本地工作缘客户；本地分巢、青年首置客户项目主力客群为本地分巢、工作缘、青年首置客群，品质刚需客群，本地首改客群，城区工作缘及投资客群为引导型客群4.1客户定位（良渚地块）4.2产品定位（良渚街道杭行路东桥良路北地块）建筑类型面积户型面积比例套数总价段目标客户高层80-90方3房2卫48%222180-220万本地首置/品质刚需100-110方3房2卫14%52220-250万本地首置/品质刚需120-130方4房3卫18%59250-300万首改130-140方4房3卫16%48280-350万首改200-220方6房4卫4%12400-550万改善依据1——客户特征针对首置刚需客户，适合设置小面积户型。针对刚改，改善客户设置部分120-140㎡户型。依据某省市场特征目基本都为18-24层的高层住房，且户型以小面积户型为主；设置少量大平层，提升产品档次，增加项目产品多样性。依据3——地块属性地块容积率2.2西侧为主干道，西南角有政府规划公园，东侧为河道地块一4.2产品定位（良渚街道储运路东住宅用地）建筑类型面积户型面积比例套数总价段目标客户高层80-90方3房2卫46%570200-250万本地首置/品质刚需100-110方3房2卫20%190250-300万本地首置/品质刚需120-130方4房3卫16%144280-330万首改130-140方4房3卫18%144300-350万首改依据1——客户特征针对首置刚需客户，适合设置小面积户型。针对刚改，改善客户设置部分120-140㎡户型。依据某省市场特征目基本都为18-24层的高层住房，且户型以小面积户型为主；本无洋房别墅项目，洋房溢价不高依据3——地块属性地块容积率2.0西侧、南侧为住宅，北侧为世贸2018年拍下的住宅地块，东侧为河道，东北角有一个船港地块二4.3价格定位（良渚街道杭行路东桥良路北地块）地块一某省市场比较法，测得本案高层静态评估价在22935元/㎡，预计明年价格维稳，保守估计涨幅在12%，2019年高层售价约25687元/㎡

比较内容权重本案某著名企业·杭宸某著名企业未来城三期海德公园

（指标）得分权重分得分权重分得分权重分得分权重分X1X2X3X4地段价值城市区位10%10110110110150%道路轨交10%101101101101

商业配套10%10110190.980.8

教育配套10%101101101101

景观资源10%10190.9111.190.9产品价值楼盘规模5%100.5120.6120.6120.640%立面用材10%10110190.9101

户型设计10%10190.990.990.9

科技运用5%100.590.4510.580.4

公共空间5%100.590.4590.4590.45

车库打造5%100.5100.59