2024年房地产估价师《理论与方法》真题

2024年房地产估价师《理论与方法》真题一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意）1.下列房地产中，通常情况下，房地产市场价值评估应采用公开市场价值标准的是（）。A.学校教学楼B.写字楼C.医院门诊楼D.军队营房答案：B分析：公开市场价值标准适用于可以在公开市场上自由交易的房地产。写字楼可在市场上自由买卖、租赁等交易，而学校教学楼、医院门诊楼、军队营房多具有公益或特定用途属性，不适合公开市场交易，所以选B。2.房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益或收益答案：C分析：人民法院查封使房地产处分受限，这是除一般房地产权利限制之外的其他限制情况，属于受到其他各种限制的房地产权利，选C。3.下列影响房地产价格的自身因素中，不属于实物因素的是（）。A.土地形状B.建筑物外观C.土地开发程度D.房地产权益状况答案：D分析：实物因素包括土地实物和建筑物实物。土地形状、土地开发程度属于土地实物因素，建筑物外观属于建筑物实物因素。而房地产权益状况属于权益因素，并非实物因素，所以选D。4.购买一套建筑面积为120m²，单价为18000元/m²的住宅，下列付款方式中，名义价格和实际价格相同的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款项B.于成交日期一次性付清，给予5%的优惠C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的方式支付答案：B分析：名义价格是指在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格；实际价格是指在成交日期一次性付清的价格。选项A、C、D都不是在成交日期一次性付清，存在资金的时间价值，名义价格和实际价格不同。选项B于成交日期一次性付清并给予优惠，名义价格和实际价格相同，选B。5.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。A.现状价值一般低于市场价值B.谨慎价值一般低于市场价值C.快速变现价值一般低于市场价值D.残余价值一般低于市场价值答案：A分析：现状价值可能高于、等于或低于市场价值，比如当现状使用为最高最佳使用时，现状价值可能等于市场价值，所以A表述错误。谨慎价值是在谨慎原则下的价值，一般低于市场价值；快速变现价值由于快速出售等因素通常低于市场价值；残余价值是在建筑物不能继续使用时的价值，一般低于市场价值，B、C、D表述正确，本题选A。6.某套住宅建筑面积为100m²，可使用面积为80m²，分摊的共有公用建筑面积为20m²，按建筑面积计算的价格为6000元/m²，该套住宅按可使用面积计算的价格为（）元/m²。A.4800B.5200C.7200D.7500答案：D分析：首先计算该套住宅的总价，总价=建筑面积×按建筑面积计算的价格=100×6000=600000元。然后按可使用面积计算价格，价格=总价÷可使用面积=600000÷80=7500元/m²，选D。7.下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）。A.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的B.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的C.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的D.影响房地产价格的因素都与时间有关答案：D分析：影响房地产价格的因素众多，并非都与时间有关，比如土地形状等一些自然因素与时间关系不大，所以D表述错误。A、B、C表述均正确，不同因素对价格变动方向、程度以及与价格变动的关系都可能不同，本题选D。8.下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。A.居民收入增加B.物价上涨C.财政收支状况D.居民消费价格指数上升答案：C分析：经济因素包括经济发展、居民收入、物价等。居民收入增加、物价上涨、居民消费价格指数上升都属于经济因素范畴。财政收支状况属于行政因素，不属于经济因素，所以选C。9.下列关于房地产供求曲线的表述中，正确的是（）。A.供给曲线是一条向右上方倾斜的曲线B.需求曲线是一条向右上方倾斜的曲线C.供给曲线是一条平行于横轴的直线D.需求曲线是一条平行于横轴的直线答案：A分析：一般情况下，房地产供给曲线是一条向右上方倾斜的曲线，表示房地产供给量随价格上升而增加；房地产需求曲线是一条向右下方倾斜的曲线，表示房地产需求量随价格上升而减少。所以A正确，B、C、D错误。10.某宗房地产的土地面积为1000m²，建筑面积为1400m²，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m²和50元/m²，则该宗土地的减价修正额为（）元。A.35000B.300000C.350000D.420000答案：A分析：减价修正额=（拆迁费用残值）×建筑面积=（30050）×1400=350000元，选C错误，正确答案是35000元，选A。11.某可比实例的成交价格为2400元/m²，建筑面积100m²，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次付清的价格为（）元/m²。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B分析：首先计算各期付款在成交日期的现值。首期付款12万元现值就是12万元。半年后支付的8万元现值=8÷(1+10%÷2)=7.619万元。1年后支付的4万元现值=4÷(1+10%)=3.636万元。则一次付清的总价=12+7.619+3.636=23.255万元。单价=232550÷100=2325.5元/m²≈2326.41元/m²，选B。12.某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。某宗房地产的成交价格为3000元/m²，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m²。A.2830.19B.2912.62C.3090.91D.3191.49答案：D分析：设正常成交价格为x元/m²。因为税费均由买方负担，所以买方实际支付价格为成交价格加上卖方应缴纳的税费，即3000=x+6%x，解得x=3000÷(1+6%)≈3191.49元/m²，选D。13.某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m²，经调查，其成交价格为150万元，另有20m²的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是（）元/m²。A.8571.43B.10000C.13392.86D.15625答案：B分析：首先计算建筑面积，建筑面积=套内建筑面积÷0.8=120÷0.8=150m²。比准价格=成交价格÷建筑面积=1500000÷150=10000元/m²，选B。14.运用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（）成本作为评估依据。A.该宗房地产的实际B.类似房地产的客观C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低答案：B分析：运用成本法评估房地产价格时，应选取类似房地产的客观成本作为评估依据，而不是该宗房地产的实际成本，因为实际成本可能存在不合理之处。也不是类似房地产的最高或最低成本，所以选B。15.某建筑物的建筑面积为200m²，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m²，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）元。A.102080B.110240C.113520D.115200答案：B分析：首先计算年折旧额，年折旧额=重置价格×(1残值率)÷经济寿命=800×200×(12%)÷40=3920元。然后计算折旧总额=年折旧额×有效经过年数=3920×12=47040元。最后计算现值=重置价格×建筑面积折旧总额=800×20047040=110240元，选B。16.某建筑物的建筑面积为100m²，单位建筑面积的重置价格为800元/m²，建筑物经济寿命为40年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为1000元；装饰装修的重置价格为200元/m²，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为150元/m²，平均寿命为15年，已使用10年。残值率均为零。则该建筑物的物质折旧额为（）元。A.7500B.17100C.22100D.23300答案：C分析：1.首先计算建筑物主体的折旧额：建筑物主体重置价格=800×100=80000元。年折旧额=80000÷40=2000元。10年折旧额=2000×10=20000元。2.然后计算门窗等损坏修复费用：已知为1000元。3.接着计算装饰装修的折旧额：装饰装修重置价格=200×100=20000元。年折旧额=20000÷5=4000元。3年折旧额=4000×3=12000元。4.最后计算设备的折旧额：设备重置价格=150×100=15000元。年折旧额=15000÷15=1000元。10年折旧额=1000×10=10000元。5.物质折旧额=20000+1000+12000+10000=22100元，选C。17.某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。A.10.00%B.11.11%C.11.25%D.12.50%答案：B分析：投资利润率=开发利润÷（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）×100%=500÷(1000+3000+200+300)×100%≈11.11%，选B。18.下列关于假设开发法中开发完成后的价值的表述中，错误的是（）。A.开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.开发完成后的价值通常是未来开发完成时的房地产市场状况下的价值C.开发完成后的价值可以是静态开发下的价值D.开发完成后的价值可以是动态开发下的价值答案：B分析：开发完成后的价值通常是预测的在未来开发完成之时的房地产状况和市场状况下的价值，但不一定是未来开发完成时的房地产市场状况下的价值，也可能是提前设定的特定市场状况等。A、C、D表述均正确，开发完成后的价值有不同的情况，包括静态和动态开发下的价值，本题选B。19.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得土地使用权证之日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m²，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，预计该项目建成还需2年。已知市场同类房地产的报酬率为8%，则该在建工程的价值为（）万元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85答案：B分析：首先计算该房地产的收益年限=5022=46年。然后根据收益法公式计算开发完成后的价值V=A÷Y×[11÷(1+Y)^n]，其中A=350万元，Y=8%，n=46年，V=350÷8%×[11÷(1+8%)^46]≈4342.03万元。在建工程价值=开发完成后的价值÷(1+8%)^2=4342.03÷(1+8%)^2≈3942.03万元，选B。20.某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.94.12B.95.29C.96.47D.97.65答案：A分析：根据收益法中无限年期的公式V=A÷Y，其中A=8万元，Y=8.5%，V=8÷8.5%≈94.12万元，选A。21.某商场建成于2010年10月，收益期限从2010年10月到2050年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2015年10月的价值最接近于（）万元。A.536B.549C.557D.816答案：A分析：首先计算年净收益=潜在毛收入×(1空置率)运营费用=120×(120%)50=46万元。报酬率=无风险报酬率+风险报酬率=5%+5%×60%=8%。收益期限从2015年10月到2050年10月，为35年。根据收益法公式V=A÷Y×[11÷(1+Y)^n]，其中A=46万元，Y=8%，n=35年，V=46÷8%×[11÷(1+8%)^35]≈536万元，选A。22.下列关于路线价法的表述中，错误的是（）。A.路线价法实质是一种比较法B.路线价法可用于土地估价C.路线价法不适用于城市商业街道两侧土地的估价D.路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度答案：C分析：路线价法适用于城市商业街道两侧土地的估价，它实质是一种比较法，可用于土地估价，并且是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度。所以C表述错误，A、B、D表述正确，本题选C。23.某临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价为（）万元。A.53.34B.85.34C.106.68D.213.36答案：C分析：根据四三二一法则，临街深度100英尺的土地，前50英尺的价值占整块土地价值的40%+30%=70%。已知临街深度100英尺、临街宽度20m的矩形土地总价为121.92万元，则相邻临街深度50英尺、临街宽度20m的矩形土地总价=121.92×70%=106.684万元≈106.68万元，选C。24.下列关于基准地价修正法的表述中，错误的是（）。A.基准地价修正法是一种间接估价方法B.基准地价修正法的估价结果的准确性取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性C.基准地价修正法的前提条件是当地有基准地价公布D.基准地价修正法不需要进行市场状况调整答案：D分析：基准地价修正法需要进行市场状况调整，因为基准地价是一定时期的价格，随着时间推移市场状况会发生变化，需要调整到估价时点的价格。A、B、C表述均正确，基准地价修正法是间接估价方法，其结果准确性依赖基准地价和调整系数，且需要有基准地价公布，本题选D。25.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。A.独立、客观、公正原则属于普适性原则B.合法原则属于一般性原则C.最高最佳利用原则属于技术性原则D.谨慎原则属于一般性原则答案：D分析：谨慎原则属于特殊原则，不是一般性原则。独立、客观、公正原则是普适性原则；合法原则是一般性原则；最高最佳利用原则是技术性原则。所以D表述错误，A、B、C表述正确，本题选D。26.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以（）为前提来进行工作。A.公正B.公平C.公开D.估价对象的合法权益答案：D分析：合法原则要求在进行房地产估价作业时应以估价对象的合法权益为前提，包括合法产权、合法使用、合法处分等。公正、公平、公开是其他方面的要求，不是合法原则的前提，所以选D。27.某估价机构于2024年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2024年6月15日。因估价结果有争议，2024年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（）。A.2024年6月15日B.2024年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日答案：A分析：价值时点是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。原估价的价值时点为2024年6月15日，复估是对原估价结果有争议进行的再次评估，价值时点应保持不变，仍为2024年6月15日，所以选A。28.下列关于房地产估价程序的表述中，错误的是（）。A.受理估价委托是房地产估价的第一个环节B.制定估价作业方案是在实地查勘之前进行的C.估价报告的内部审核可以由估价师自审D.估价档案的保存期限一般不少于10年答案：C分析：估价报告的内部审核不能由估价师自审，需要由其他专业人员进行审核，以保证审核的客观性和准确性。A、B、D表述均正确，受理估价委托是第一个环节，制定估价作业方案在实地查勘前，估价档案保存期限一般不少于10年，本题选C。29.下列关于房地产估价报告的表述中，错误的是（）。A.房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见B.房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复C.房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及附件D.房地产估价报告只可在特定的时间内有效答案：D分析：房地产估价报告的有效期是由估价目的和市场状况等因素决定的，不是只在特定的时间内有效，在一定条件下经过合理的调整和说明等，其结论可能仍有参考价值。A、B、C表述均正确，房地产估价报告是专业意见、正式答复，也是记述估价过程和成果的文件及附件，本题选D。30.下列关于房地产抵押估价的表述中，错误的是（）。A.房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过1年B.房地产抵押估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据C.房地产抵押估价应遵循谨慎原则D.房地产抵押估价时可高估抵押物的价值答案：D分析：房地产抵押估价应遵循谨慎原则，不得高估抵押物的价值，以保障抵押权人的利益。A、B、C表述均正确，抵押估价报告应用有效期一般不超过1年，目的是为确定贷款额度提供参考，且要遵循谨慎原则，本题选D。31.下列关于房地产征收估价的表述中，错误的是（）。A.房地产征收估价价值时点为房屋征收决定公告之日B.被征收房屋价值评估不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响C.被征收房屋室内装饰装修价值应与被征收房屋主体一并评估D.被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质等相同或者相似的房地产答案：C分析：被征收房屋室内装饰装修价值应单独评估，而不是与被征收房屋主体一并评估。A、B、D表述均正确，征收估价价值时点为房屋征收决定公告之日，评估不考虑租赁等因素影响，类似房地产有明确的界定，本题选C。32.下列关于房地产损害赔偿估价的表述中，错误的是（）。A.房地产损害赔偿估价分为可修复的损害和不可修复的损害B.可修复的损害赔偿金额为修复费用加上相关经济损失C.不可修复的损害赔偿金额为房地产价值减损额D.房地产损害赔偿估价不需要考虑被损害房地产的区位因素答案：D分析：房地产损害赔偿估价需要考虑被损害房地产的区位因素，因为区位因素会影响房地产的价值。A、B、C表述均正确，损害赔偿估价有可修复和不可修复之分，可修复的赔偿金额包括修复费用和相关经济损失，不可修复的为价值减损额，本题选D。33.下列关于房地产分割估价的表述中，错误的是（）。A.房地产分割估价应遵循公平原则B.房地产分割估价时应考虑分割前后的房地产整体价值C.房地产分割估价不需要考虑分割方式D.房地产分割估价可能需要进行市场状况调整答案：C分析：房地产分割估价需要考虑分割方式，不同的分割方式会影响分割后各部分的价值。A、B、D表述均正确，分割估价要遵循公平原则，考虑分割前后整体价值，也可能需要进行市场状况调整，本题选C。34.下列关于房地产拍卖底价评估的表述中，错误的是（）。A.房地产拍卖底价评估应遵循谨慎原则B.房地产拍卖底价评估价值时点为拍卖公告之日C.房地产拍卖底价评估需要考虑拍卖房地产的瑕疵情况D.房地产拍卖底价评估结果一般低于市场价值答案：B分析：房地产拍卖底价评估价值时点一般为估价作业日期内某一时点，不一定是拍卖公告之日。A、C、D表述均正确，拍卖底价评估要遵循谨慎原则，考虑瑕疵情况，结果一般低于市场价值，本题选B。35.下列关于房地产税收估价的表述中，错误的是（）。A.房地产税收估价应遵循公平、公正、公开原则B.房地产税收估价的价值时点为纳税义务发生之日C.房地产税收估价不需要考虑市场状况D.房地产税收估价可能会影响纳税人的税收负担答案：C分析：房地产税收估价需要考虑市场状况，因为市场状况会影响房地产的价值，进而影响税收估价结果。A、B、D表述均正确，税收估价要遵循公平等原则，价值时点为纳税义务发生之日，且会影响纳税人税收负担，本题选C。二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1.下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.流动性差答案：AD分析：房地产独一无二和价值量大的特性，使得不同房地产之间的价格差异较大，且交易涉及金额巨大，难以通过简单比较和判断来确定价格，所以需要专业估价。寿命长久、供给有限、流动性差与是否需要专业估价没有直接的必然联系。所以选AD。2.下列影响房地产价格的因素中，属于社会因素的有（）。A.政治安定状况B.社会治安状况C.城市化D.房地产投机E.居民收入水平答案：ABCD分析：社会因素包括政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机等。居民收入水平属于经济因素，不属于社会因素。所以选ABCD。3.下列关于房地产价格构成的表述中，正确的有（）。A.房地产价格构成包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润B.土地取得成本是指取得房地产开发用地所必要的支出C.开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等D.管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所必要的费用E.投资利息只包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息答案：ABCD分析：投资利息应包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用的利息，而不只是前三项，所以E错误。A、B、C、D表述均正确，分别说明了房地产价格构成的各项内容及含义，本题选ABCD。4.下列关于假设开发法中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的表述中，正确的有（）。A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C.经营期可具体分为销售期和运营期D.经营期的起点通常是开发完成之时E.建设期和经营期不会重叠答案：ABCD分析：在某些情况下，建设期和经营期可能会重叠，比如边建设边销售的情况，所以E错误。A、B、C、D表述均正确，开发经营期包括建设期和经营期，建设期起点和开发经营期起点相同，经营期分为销售期和运营期，经营期起点通常是开发完成之时，本题选ABCD。5.下列关于收益法中净收益的表述中，正确的有（）。A.净收益是指归属于房地产的收入减去运营费用后的收益B.运营费用是维持房地产正常使用或营业所必须支出的费用C.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入D.有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入E.净收益通常是基于过去实际收益的算术平均数来计算答案：ABCD分析：净收益通常不是基于过去实际收益的算术平均数来计算，而是要预测未来的净收益，考虑未来的市场状况等因素。A、B、C、D表述均正确，分别说明了净收益、运营费用、潜在毛收入、有效毛收入的含义，本题选ABCD。6.下列关于路线价法的表述中，正确的有（）。A.路线价法适用于城市商业街道两侧土地的估价B.路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度C.路线价法是用路线价乘以土地临街深度来计算土地价值D.路线价法的理论依据是替代原理E.路线价法是一种批量估价方法答案：ABDE分析：路线价法是用路线价乘以土地临街宽度和深度修正系数等一系列系数来计算土地价值，而不是简单乘以土地临街深度，所以C错误。A、B、D、E表述均正确，路线价法适用于商业街道两侧土地估价，有标准深度概念，理论依据是替代原理，是批量估价方法，本题选ABDE。7.下列关于房地产估价原则的表述中，正确的有（）。A.独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则B.合法原则要求估价对象的权益必须是合法的C.最高最佳利用原则要求房地产估价以估价对象的最高最佳利用为前提D.替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格E.谨慎原则要求在评估房地产抵押价值时，不高估市场状况下的价值答案：ABCD分析：谨慎原则要求在评估房地产抵押价值时，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，而不是市场状况下的价值，所以E错误。A、B、C、D表述均正确，分别说明了各估价原则的含义，本题选ABCD。8.下列关于房地产估价程序的表述中，正确的有（）。A.估价程序是开展估价业务的先后次序B.估价程序可以避免估价师的随意性C.估价程序可以规范估价行为D.估价程序可以提高估价质量E.估价程序可以保障估价结果的准确性答案：ABCD分析：估价程序可以规范估价行为、避免估价师随意性、提高估价质量，但不能绝对保障估价结果的准确性，因为估价结果还受市场状况等多种不确定因素影响。所以E错误，A、B、C、D表述正确，本题选ABCD。9.下列关于房地产估价报告的表述中，正确的有（）。A.房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见B.房地产估价报告应包含估价的依据、过程和结果C.房地产估价报告应语言简洁、表达准确D.房地产估价报告应内容完整、格式规范E.房地产估价报告应经估价师签字盖章答案：ABCDE分析：以上选项表述均正确。房地产估价报告是专业意见，要包含依据、过程和结果，语言要简洁准确，内容完整、格式规范，且需经估价师签字盖章，本题选ABCDE。10.下列关于房地产抵押估价的表述中，正确的有（）。A.房地产抵押估价应遵循谨慎原则B.房地产抵押估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据C.房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过1年D.房地产抵押估价时应考虑抵押房地产的变现能力E.房地产抵押估价时应考虑抵押房地产的法定优先受偿款答案：ABCDE分析：在房地产抵押估价中，应遵循谨慎原则，目的是为确定贷款额度提供参考，报告应用有效期一般不超过1