玛纳斯物业费管理办法

玛纳斯物业费管理办法一、总则（一）目的为加强玛纳斯地区物业管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》以及相关法律法规，结合本地区实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于玛纳斯行政区域内各类物业管理区域的物业服务收费管理。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。二、物业服务收费定价形式（一）政府指导价1.对于普通住宅的物业服务收费，实行政府指导价。政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。2.物业服务企业应当在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主协商确定具体的收费标准。（二）市场调节价1.非住宅的物业服务收费及满足部分业主、使用人特殊需求的特约服务收费，实行市场调节价，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。2.实行市场调节价的物业服务收费，价格主管部门应加强对物业服务收费行为的规范和指导，引导双方合理定价。三、物业服务成本构成（一）人员费用1.物业服务人员的工资、奖金、福利、社会保险、住房公积金等。2.按照规定提取的工会经费、职工教育经费。（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用1.公共建筑及道路、场地、绿化、景观等的日常维护费用。2.电梯、消防、给排水、供电、供气、供热等共用设施设备的日常运行、维护、保养费用，包括易损件的更换，但不包括中修、大修、更新改造费用。3.智能化系统的日常维护费用。（三）清洁卫生费用1.物业管理区域内公共区域的日常保洁费用。2.垃圾分类收集、运输费用。3.化粪池清掏费用。（四）绿化养护费用1.公共绿化的浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护费用。2.绿化设施的维护费用。（五）秩序维护费用1.物业管理区域内的安全保卫、秩序维护费用，包括门岗、巡逻、监控等费用。2.安全防范设施设备的日常维护费用。（六）办公费用1.物业服务企业用于管理办公的文具、纸张、印刷、通讯、水电费等费用。2.办公设备的折旧费用。（七）物业服务企业固定资产折旧物业服务企业拥有的各类固定资产的折旧费用。（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用1.为物业共用部位、共用设施设备购买的财产保险费用。2.物业管理区域内公众责任保险费用。（九）经业主同意的其他费用1.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。2.其他经业主共同决定，用于物业管理区域内的费用。四、物业服务收费标准的制定与调整（一）制定1.实行政府指导价的物业服务收费标准，由物业服务企业根据物业服务等级标准，按照不同服务项目、服务内容、服务质量要求，结合本地区实际成本情况，在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，制定具体的收费标准，并报价格主管部门和房地产行政主管部门备案。2.实行市场调节价的物业服务收费标准，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、服务成本等因素，通过物业服务合同约定。（二）调整1.物业服务企业应当按照物业服务合同约定，定期公布物业服务费用的收支情况。2.物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同继续有效，但服务内容、服务标准、收费标准等有关条款需要调整的，应当由双方协商确定，并签订书面协议。3.物业服务合同期限内，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动等原因确需调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。4.业主大会成立后，业主委员会可以与业主大会选聘的物业服务企业协商物业服务收费标准等事项，并签订物业服务合同。物业服务收费标准需要调整的，应当按照前款规定的程序进行。五、物业服务收费的计费方式（一）包干制1.物业服务费用实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。2.物业服务企业按照物业服务合同约定的标准收取物业服务费用，自负盈亏。无论物业服务实际成本支出多少，业主均按照合同约定的标准支付物业服务费用。（二）酬金制1.物业服务费用实行酬金制的，物业服务资金由业主按照物业服务合同约定的标准交纳，物业服务企业按照物业服务合同约定的比例或者数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。2.物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。六、物业服务收费的缴纳与管理（一）缴纳1.业主应当按照物业服务合同约定的时间和方式按时足额缴纳物业服务费用。2.业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。3.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（二）管理1.物业服务企业应当建立健全财务管理制度，严格按照国家有关财务法规和本办法规定进行财务核算，确保物业服务费用专款专用。2.物业服务企业应当定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主、业主大会和相关部门的监督。3.价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查，对违反本办法规定的行为依法予以查处。七、物业服务收费的减免与优惠（一）减免1.因建设单位未按照合同约定的期限和标准交付物业，导致业主不能按时享受物业服务的，物业服务费用应当按照实际交付日期开始计算，由建设单位承担前期物业服务费用。2.物业产权人、使用人长期空置的住宅，经物业服务企业与业主协商一致，可以按照不高于合同约定标准的一定比例收取物业服务费用，但最低不得低于合同约定标准的[X]%。具体比例由双方在物业服务合同中约定。（二）优惠1.对享受最低生活保障待遇的业主，物业服务企业应当按照合同约定标准的[X]%收取物业服务费用。2.对持有《中华人民共和国残疾人证》的残疾人业主，在其住宅所在物业服务区域内，物业服务企业应当按照合同约定标准的[X]%收取物业服务费用。八、争议处理（一）协商解决业主与物业服务企业之间就物业服务收费发生争议的，双方应当首先通过协商解决。（二）调解协商不成的，可以向业主委员会或者社区居民委员