上海个人房贷管理办法

上海个人房贷管理办法一、总则（一）目的与依据为加强上海地区个人住房贷款业务管理，规范个人房贷行为，防范金融风险，保障借贷双方合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，依据《中华人民共和国民法典》《个人贷款管理暂行办法》《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》等相关法律法规及行业标准，结合上海实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在上海行政区域内，各商业银行及其他依法设立并经营个人房贷业务的金融机构（以下统称“贷款人”）向个人发放的用于购买自住住房的贷款业务管理。（三）基本原则1.依法合规原则：贷款人应严格遵守国家法律法规和本办法规定，依法开展个人房贷业务，不得违规操作。2.审慎经营原则：贷款人应充分评估借款人的还款能力、信用状况和抵押物价值等风险因素，审慎确定贷款额度、期限和利率等贷款条件，确保业务稳健运行。3.平等自愿原则：借贷双方应在平等、自愿的基础上签订借款合同和相关协议，明确各方权利义务。4.诚实守信原则：借款人应如实提供有关信息，按时足额偿还贷款本息；贷款人应诚实守信，履行合同约定，为借款人提供优质、高效的金融服务。二、借款人管理（一）借款人条件1.具有完全民事行为能力的自然人。2.具有城镇常住户口或有效居留身份。3.有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。4.具有购买住房的合同或协议。5.不低于规定比例的首付款证明。6.贷款人规定的其他条件。（二）借款人申请材料1.个人住房贷款申请书。2.借款人及配偶身份证明、户口簿、结婚证（未婚或离异的需提供相关证明）。3.收入证明材料，如工资流水、纳税证明、营业执照等。4.购房合同或协议。5.首付款证明。6.个人信用报告。7.贷款人要求提供的其他材料。（三）借款人信用管理1.贷款人应建立借款人信用评级制度，定期对借款人信用状况进行评估。2.对于信用良好的借款人，可在贷款额度、利率等方面给予优惠；对于信用不良的借款人，应审慎审批贷款或拒绝发放贷款。3.贷款人应加强对借款人信用信息的收集、整理和分析，及时掌握借款人信用变化情况，采取相应措施防范信用风险。三、贷款调查与审批（一）贷款调查1.贷款人受理借款人贷款申请后，应指定专人负责调查核实借款人情况。2.调查内容包括借款人基本情况、收入情况、信用状况、购房情况、首付款来源等。3.调查人员应通过面谈、实地走访、电话核实、查询信用报告等方式，确保调查信息真实、准确、完整。4.调查人员应撰写调查评估报告，对借款人还款能力、信用状况、贷款风险等进行分析评估，并提出调查意见。（二）贷款审批1.贷款人应建立贷款审批制度，明确审批流程和审批标准。2.审批人员应根据调查评估报告，对贷款申请进行全面审查，重点审查借款人还款能力、信用状况、贷款用途的真实性和合理性等。3.对于符合贷款条件的申请，审批人员应签署审批意见；对于不符合贷款条件的申请，应说明理由并拒绝发放贷款。4.贷款人应建立审批决策记录制度，详细记录贷款审批过程和决策结果，确保审批过程可追溯。四、贷款发放与支付（一）贷款发放条件1.贷款申请已经贷款人审批通过。2.借款合同和相关协议已经签订。3.借款人已按规定支付首付款。4.贷款人要求的其他条件。（二）贷款发放流程1.贷款人应在贷款发放前，对贷款发放条件进行再次审核确认。2.审核通过后，贷款人应按照借款合同约定，将贷款资金足额划转到售房人或建房单位在银行开立的账户。3.贷款人应向借款人发放贷款凭证，告知借款人贷款金额、期限、利率、还款方式等信息。（三）贷款支付管理1.贷款人应按照借款合同约定的贷款用途和支付方式，对贷款资金的支付进行管理与控制。2.贷款资金支付方式分为自主支付和受托支付。对于借款人无法事先确定具体交易对象且金额不超过三十万元人民币的个人贷款和贷款资金用于生产经营且金额不超过五十万元人民币的个人贷款，经贷款人同意可以采取借款人自主支付方式；对于单笔金额超过上述限额的个人贷款，应采取受托支付方式。3.采用受托支付方式的，贷款人应在贷款资金发放前审核借款人相关交易资料和凭证是否符合合同约定条件，审核通过后将贷款资金通过借款人账户支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。4.采用自主支付方式的，贷款人应要求借款人定期报告贷款资金支付情况，并通过账户分析、凭证查验、现场调查等方式核查贷款支付是否符合约定用途。五、贷款期限与利率（一）贷款期限1.个人房贷期限由借贷双方根据借款人还款能力、住房使用年限等因素协商确定，但最长不得超过三十年。2.对于二手房贷款，贷款期限与房龄之和一般不得超过四十年。（二）贷款利率1.个人房贷利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率执行，并根据市场供求关系和风险状况进行合理调整。2.贷款人应在借款合同中明确约定贷款利率、利率调整方式等内容。3.对于符合一定条件的借款人，如信用良好、购买首套住房等，可享受一定的利率优惠政策。六、还款方式与还款计划（一）还款方式1.个人房贷还款方式主要包括等额本息还款法、等额本金还款法等。2.等额本息还款法是指在贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息，其中每月还款额固定，但本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减。3.等额本金还款法是指在贷款期限内每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，每月还款额逐月递减。4.借款人可根据自身实际情况选择合适的还款方式，并在借款合同中明确约定。（二）还款计划1.借款人应按照借款合同约定的还款方式和还款时间，按时足额偿还贷款本息。2.贷款人应在贷款发放后，为借款人制定详细的还款计划，并告知借款人。3.借款人如需调整还款计划，应提前向贷款人提出申请，经贷款人同意后办理相关手续。七、抵押物管理（一）抵押物范围1.个人房贷的抵押物主要为借款人所购自住住房。2.以出让方式取得的国有土地使用权及地上建筑物抵押的，应符合相关法律法规规定，并办理合法有效的抵押登记手续。（二）抵押物评估1.贷款人应委托具有资质的评估机构对抵押物价值进行评估。2.评估机构应按照相关评估规范和标准，对抵押物的市场价值、使用价值等进行客观、公正的评估，并出具评估报告。3.贷款人应根据评估报告确定抵押物价值，并合理确定贷款额度。（三）抵押物登记1.以所购自住住房抵押的，借款人应在办理房屋产权登记手续后，及时与贷款人共同到房屋所在地的房地产管理部门办理抵押登记手续。2.以出让方式取得的国有土地使用权及地上建筑物抵押的，应到土地管理部门和房地产管理部门办理抵押登记手续。3.抵押登记手续办理完毕后，贷款人应妥善保管抵押登记证明文件。（四）抵押物处置1.借款人未按照借款合同约定履行还款义务的，贷款人有权依法处置抵押物。2.抵押物处置方式主要包括拍卖、变卖等。3.处置抵押物所得价款应优先用于偿还贷款本息及相关费用，如有剩余，应退还借款人；如不足以偿还贷款本息及相关费用，贷款人有权继续向借款人追偿。八、贷后管理（一）贷后检查1.贷款人应定期对借款人的还款情况、抵押物状况等进行检查。2.检查内容包括借款人是否按时足额偿还贷款本息、抵押物是否存在损坏、灭失、被查封等情况。3.贷后检查可采取现场检查、非现场检查等方式进行。（二）风险预警与处置1.贷款人应建立风险预警机制，及时发现和预警个人房贷业务中的风险隐患。2.对于出现风险预警信号的借款人，贷款人应采取相应的风险处置措施，如要求借款人提前偿还贷款、追加担保、调整贷款额度或期限等。3.对于风险状况严重的借款人，贷款人应依法采取诉讼、仲裁等法律手段，维护自身合法权益。（三）档案管理1.贷款人应建立健全个人房贷业务档案管理制度，妥善保管贷款业务档案。2.贷款业务档案包括借款人申请材料、调查评估报告、审批文件、借款合同、抵押登记证明、还款记录等。3.档案管理人员应按照档案管理规定，对档案进行分类、整理、归档和保管，确保档案资料完整、真实、有效。九、法律责任（一）借款人责任1.借款人未按照借款合同约定履行还款义务的，应承担违约责任，包括支付逾期利息、违约金等。2.借款人提供虚假信息或隐瞒重要事实骗取贷款的，贷款人有权提前收回贷款，并依法追究借款人的法律责任。（二）贷款人责任1.贷款人违反本办法规定发放贷款的，由监管部门责令改正，并处以罚款；情节严重的，暂停或停止其相关业务。2.贷款人在个人房贷业务中存在违规操作、未尽审慎经营义务等行为，导致金融风险或损害借款人合法权益的，应依法承担相应的赔偿责任，并接受监管部门的处罚。（三）其他责任1.评估机构、登记机构等中介机构