融资租赁房屋管理办法

融资租赁房屋管理办法总则制定目的为规范融资租赁房屋行为，保障融资租赁各方当事人的合法权益，促进房屋租赁市场健康发展，根据相关法律法规，结合本行业实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于在中华人民共和国境内以融资租赁方式进行房屋租赁活动及其相关管理。基本原则1.合法合规原则融资租赁房屋活动应当遵守国家法律法规，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。2.平等自愿原则租赁双方应当在平等、自愿的基础上，依法签订融资租赁合同，明确双方的权利和义务。3.诚实守信原则各方当事人应当诚实守信，履行合同约定的义务，不得欺诈、隐瞒重要事实或擅自变更合同条款。融资租赁房屋的定义与特征定义融资租赁房屋是指出租人根据承租人对出卖人、租赁房屋的选择，向出卖人购买租赁房屋，并出租给承租人使用，承租人支付租金的交易活动。特征1.融资与融物相结合融资租赁不仅为承租人提供了融资渠道，还使承租人直接获得租赁房屋的使用权，实现了融资与融物的统一。2.所有权与使用权分离在租赁期间，房屋所有权归出租人所有，但承租人享有租赁房屋的占有、使用和收益权。3.租赁期限较长一般融资租赁房屋的租赁期限相对较长，通常与租赁房屋的使用寿命相匹配，以保证承租人能够充分利用租赁房屋进行生产经营活动。融资租赁房屋当事人的权利与义务出租人权利与义务1.权利按照合同约定收取租金。对租赁房屋享有所有权。在承租人违约时，有权采取相应措施维护自身权益，如解除合同、收回租赁房屋等。2.义务按照合同约定购买符合承租人要求的租赁房屋，并交付给承租人使用。保证租赁房屋的质量符合相关标准和合同约定。协助承租人办理租赁房屋相关手续，如产权登记、备案等。承租人权利与义务1.权利在租赁期间，享有租赁房屋的占有、使用和收益权。有权要求出租人按照合同约定提供租赁房屋及相关服务。在符合合同约定的情况下，有权提前终止合同。2.义务按照合同约定按时足额支付租金。合理使用租赁房屋，不得擅自改变房屋用途、结构等。妥善保管租赁房屋，因保管不善造成房屋损坏的，应当承担赔偿责任。在租赁期满或合同终止时，按照合同约定返还租赁房屋。出卖人权利与义务1.权利按照买卖合同约定收取房屋价款。2.义务按照买卖合同约定向承租人交付符合质量要求的租赁房屋。协助出租人办理租赁房屋相关手续，如产权转移登记等。对租赁房屋的质量问题承担相应的保修责任。融资租赁房屋合同的签订与履行合同签订1.合同形式融资租赁合同应当采用书面形式，明确约定双方的权利和义务。2.合同内容融资租赁合同一般应包括以下条款：租赁双方的基本信息。租赁房屋的基本情况，如地址、面积、用途等。租赁期限、租金及支付方式。租赁房屋的交付时间、地点及验收方式。租赁房屋的维修、保养责任。合同的解除条件及违约责任。争议解决方式等。合同履行1.出租人履行义务按照合同约定购买租赁房屋，并在规定时间内交付给承租人。确保租赁房屋符合约定的质量标准和使用要求。及时处理承租人在租赁过程中提出的合理要求。2.承租人履行义务按照合同约定支付租金，不得拖欠。按照合同约定的用途使用租赁房屋，不得擅自转租、转借或改变用途。定期向出租人通报租赁房屋的使用情况，如发现问题及时通知出租人。3.出卖人履行义务按照买卖合同约定向承租人交付租赁房屋，并提供相关质量证明文件。在租赁房屋出现质量问题时，及时履行保修责任。租赁房屋的交付与验收交付1.交付时间出租人应当按照合同约定的时间将租赁房屋交付给承租人。如因特殊原因需要提前或推迟交付的，应当提前通知承租人，并协商一致。2.交付方式租赁房屋的交付方式可以采用实地交付或书面交付等方式。实地交付时，双方应当共同对租赁房屋进行检查、验收，并签署交付确认书；书面交付时，出租人应当向承租人提供租赁房屋的相关资料，并确认承租人已收到。验收1.验收标准承租人应当按照合同约定的标准对租赁房屋进行验收。验收标准一般包括房屋的结构安全、设施设备完好、环境卫生等方面。2.验收程序承租人在收到租赁房屋后，应当在约定的时间内进行验收。验收合格的，应当签署验收确认书；验收不合格的，应当及时通知出租人，并要求出租人限期整改。出租人应当在规定时间内完成整改，并再次组织承租人进行验收，直至验收合格为止。租赁房屋的使用与维修使用1.承租人应当按照合同约定的用途使用租赁房屋，不得擅自改变用途。如需改变用途的，应当提前征得出租人的书面同意，并按照相关规定办理审批手续。2.承租人应当合理使用租赁房屋，不得损坏房屋及其附属设施设备。因使用不当造成损坏的，应当承担修复或赔偿责任。维修1.维修责任划分租赁房屋及其附属设施设备的维修责任，按照合同约定执行。一般情况下，日常维修由承租人负责，重大维修由出租人负责。因承租人使用不当或人为造成的损坏，由承租人承担维修费用；因自然损耗或不可抗力等原因造成的损坏，由出租人承担维修费用。2.维修程序承租人在发现租赁房屋及其附属设施设备出现问题时，应当及时通知出租人。出租人应当在接到通知后及时安排维修人员进行维修。对于重大维修项目，出租人应当提前制定维修计划，并通知承租人。维修期间，如影响承租人正常使用的，应当给予承租人适当的补偿或安排临时替代房屋。租赁房屋的转租与续租转租1.转租条件承租人未经出租人书面同意，不得擅自转租租赁房屋。如因特殊原因需要转租的，应当提前向出租人提出书面申请，并经出租人同意。2.转租程序承租人申请转租时，应当提交转租申请书、租赁合同副本、转租合同草案等资料。出租人应当在收到申请后的规定时间内进行审核，并给予书面答复。经同意转租的，承租人与次承租人应当签订转租合同，并报出租人备案。续租1.续租条件租赁期满，承租人如需续租的，应当在租赁期满前一定时间内向出租人提出书面申请。出租人应当在收到申请后的规定时间内进行审核，并根据房屋使用情况、市场行情等因素决定是否同意续租。2.续租程序如出租人同意续租的，双方应当重新签订租赁合同，并办理相关手续。续租合同的条款可以参照原租赁合同执行，但双方可以根据实际情况进行协商调整。租赁房屋的租金与费用租金1.租金标准租金标准应当根据租赁房屋的市场价值、使用年限、维修保养费用等因素综合确定，并在合同中明确约定。2.租金支付方式租金支付方式可以采用按月支付、按季支付、按年支付等方式，具体支付方式应当在合同中明确约定。承租人应当按照合同约定的时间和方式支付租金，不得拖欠。其他费用1.除租金外，承租人还应当按照合同约定承担租赁房屋的物业管理费、水电费、燃气费等相关费用。2.费用支付方式和时间应当在合同中明确约定，承租人应当按时足额支付各项费用，不得拖欠。租赁房屋的保险保险责任1.出租人应当对租赁房屋投保财产保险，以保障租赁房屋在租赁期间的安全。保险范围一般包括房屋主体结构、附属设施设备等。2.承租人应当对租赁房屋内的财产投保财产保险，以保障自身财产安全。保险范围一般包括承租人的生产经营设备、原材料、产品等。保险程序1.出租人应当按照合同约定的保险金额、保险期限等要求，及时办理租赁房屋的保险手续，并将保险单复印件提供给承租人。2.承租人应当按照合同约定的保险金额、保险期限等要求，及时办理租赁房屋内财产的保险手续，并将保险单复印件提供给出租人。3.在保险期间内，如发生保险事故，双方应当按照保险合同的约定及时通知保险公司，并协助保险公司进行理赔工作。租赁房屋的变更与终止变更1.租赁房屋在租赁期间如需变更用途、面积、结构等，应当经双方协商一致，并签订书面协议。涉及到相关审批手续的，应当按照规定办理。2.租赁房屋的所有权发生变更的，不影响原租赁合同的效力。新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同约定的义务。终止1.租赁期满或合同约定的终止条件成就时，融资租赁合同终止。承租人应当按照合同约定返还租赁房屋。2.在租赁期间，如发生下列情形之一的，融资租赁合同可以提前终止：双方协商一致提前终止合同的。承租人未经出租人同意擅自转租、转借租赁房屋或改变用途的。承租人逾期支付租金达到一定期限或累计拖欠租金达到一定金额的。因不可抗力等原因导致租赁房屋无法继续使用的。3.合同终止后，双方应当按照合同约定办理相关手续，如结算租金、返还租赁房屋、清理费用等。租赁房屋的登记与备案登记1.融资租赁房屋应当按照相关规定办理产权登记手续，明确房屋所有权归属。2.租赁双方应当在签订融资租赁合同后的规定时间内，到房屋所在地的房地产管理部门办理租赁登记备案手续。办理租赁登记备案手续时，应当提交融资租赁合同、身份证明、房屋产权证明等相关资料。备案1.房地产管理部门应当对租赁双方提交的资料进行审核，符合条件的，予以备案，并颁发租赁登记备案证明。2.租赁登记备案证明是租赁房屋合法性的有效凭证，租赁双方应当妥善保管。在租赁期间，如需要办理相关手续或解决纠纷时，应当出示租赁登记备案证明。监督管理管理部门职责1.房地产管理部门负责对融资租赁房屋活动进行监督管理，依法查处违法违规行为。2.工商行政管理部门负责对融资租赁房屋相关企业的登记注册、经营活动等进行监督管理，依法查处违法违规行为。3.其他相关部门按照各自职责，协同做好融资租赁房屋管理工作。监督检查措施1.管理部门有权对融资租赁房屋活动进行定期或不定期检查，检查内容包括合同签订、履行情况、房屋使用情况、租金支付情况等。2.管理部门在检查过程中，可以要求租赁双方提供相关资料，如融资租赁合同、财务报表、房屋使用证明等。租赁双方应当如实提供，不得拒绝或隐瞒。3.对于违反本办法规定的行为，管理部门应当依法予以查处，并责令限期整改。情节严重的，依法吊销相关证照。法律责任出租人的法律责任1.出租人未按照合同约定购买租赁房屋、交付租赁房屋或保证租赁房屋质量的，应当承担违约责任，赔偿承租人因此造成的损失。2.出租人擅自提高租金或变更租金支付方式的，应当承担违约责任，退还多收的租金，并按照合同约定支付违约金。3.出租人违反本办法规定，未经承租人同意擅自转租租赁房屋的，转租合同无效，出租人应当承担违约责任，赔偿承租人因此造成的损失。承租人的法律责任1.承租人未按照合同约定支付租金或其他费用的，应当承担违约责任，支付拖欠的租金和费用，并按照合同约定支付违约金。2.承租人擅自改变租赁房屋用途、结构或损坏房屋及其附属设施设备的，应当承担修复或赔偿责任。如因承租人原因导致房屋无法继续使用的，承租人应当承担违约责任，赔偿出租人因此造成的损失。3