社会资本参与既有住宅加装电梯影响因素研究

关键词：\t"/page/2025/0810/_blank"社会资本摘要：社会资本是推动我国既有住宅加装电梯进程和实现市场化的重要引攀。近年来，政府鼓励社会资本参与既有住宅加装电梯改造，但成效甚微。梳理社会资本参与既有住宅加装电梯15个影响因素，构建解释结构模型（層衅SM），运用交叉影响矩阵相乘法（MICMAC），将影响因素划分为4级3层，分类为独立簇、依赖簇、自治簇。结果表明：市场前景、项目推进难度等是直接因素;相关实施条例、扶持力度是最根本和最关键的驱动因素。研究可为相关研究提供理论支持与实践参考。关键词：既有住宅;加装电梯;社会资本;解释结构模型（ISM）;交叉影响矩阵相乘法（MICMAC）0引言据2022年住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）公布的数据，我国2000年以前建设的城镇老旧小区21.9万个，既有住宅共需加装电梯438万部。但是截至2024年9月，已加装约12.5万余部，仅占总需求的2.86%。截至2024年《政府工作报告》已连续6年提及和倡导社会资本参与老旧小区改造。近年来，全国累计30多个地区已出台了关于引导社会资本参与既有住宅加装电梯方面的政策，社会资本已锚定为推进既有住宅加装电梯的重要力量。现阶段兼具小区居民需求和政府支持的双重利好，是社会资本参与既有住宅加装电梯的良机。但目前社会资本参与既有住宅加装电梯项目的成功案例仍然较少。因此分析社会资本参与既有住宅加装电梯的影响因素并提出应对策略，是亟须研究的重点。通过分析既有住宅加装电梯相关文献，发现研究主要从4个维度展开。一是小区居民对既有住宅加装电梯的意愿研究，如研究小区居民的参与意愿、支付意愿的影响机理与提升路径[-41。二是既有住宅加装电梯的费用分摊与补偿机制探究依据加装电梯为不同楼层带来的预期收益，构建估算-分摊-赔偿模型51、赋权合作博弈模型，分析得出业主费用分摊与补偿的指导标准。三是既有住宅加装电梯的技术与安全可行性分析。根据现有制度，提出加装电梯可行性评估方法！7，对既有住宅加装电梯的建筑结构安全与便捷性施工进行优化设计。四是既有住宅电梯的公共属性和供给方式探讨。既有住宅的电梯属于社区公共服务设施”，其供给方式应遵循社区公共物品理论[01。实行多元主体协同参与[，市场化供给方式更具效率和可持续性2]。社会资本参与既有住宅加装电梯，能够减轻居民一次性筹资压力[31综上所述，学者们从不同角度、使用各类方法对既有住宅加装电梯进行了研究，但未对社会资本参与既有住宅加装电梯影响因素之间的关系进行深入梳理研究。本文在借鉴已有相关研究成果的基础上，构建解释结构模型（InterpretativeStructuralModeling，ISM），绘制影响因素层级结构图，应用交叉影响矩阵相乘法（MaticedImpactsCroisesMultiplicationAppliqueeaun，MICMAC），对社会资本参与既有住宅加装电梯影响因素的依赖性和驱动力进行分类分析，综合确定关键影响因素。61社会资本参与既有住宅加装电梯影响因素识别为满足影响因素梳理的全面性，本文结合实地调研、专家访谈，在CNKI数据库中检索“既有住宅”“老旧小区”“社会资本”“加装电梯”的相关文献。从住建部首次呼吁引导多层以上既有住宅加装电梯开始到文章完稿，即2004-2024年11月，共检索到期刊文献833篇，剔除与研究主题关联度不高的文献，选取优质核心期刊文献45篇。同时，调研8名负责既有住宅加装电梯相关工作的政府、事业单位人员（包含3名住建部门人员、3名街道办社区管理人员、2名高校后勤管理人员）、4家正在参与既有住宅加装电梯的社会资本（包括电梯加装运营公司、电梯供应商）、20名小区人员（包括5名物业管理人员、8名业主、7名租客），经过对比、理、验证和数次补充调研，最终确定社会资本参与既有住宅加装电梯的影响因素15个。影响因素及相关说明见表1。""""由图1可知，将影响因素划分为4级3层，4级分别为L、L、L;、L，3层分别为直接因素层、间接因素层、根本因素层，随着层级的递增影响因素的影响作用越强。位于最外层的市场前景（S，）是影响社会资本参与的直接因素。位于最底层的发起人影响力（S，）、费用分摊与补偿（S;）、相关实施条例（S，）、扶持力度（S）是影响社会资本参与的本质和根源，属于根本因素位于中间层级的居民意见统一（S）、居民支付意愿（S）、政策稳定性（S）、手续审批（S）、运营能力溈瞬鱭闪嶝舟（S。）、融资能力（S）、投资收益率（S.）、项日推进难度（S）、项目退出机制（S：）、建筑结构和楼宇间距（S，）是对直接因素与根本因素起到衔接作用的间接因素。2.3关键影响因素的MICMAC分析在ISM模型分析结果的基础上，使用MICMAC方法进行影响因素深化分析，确定关键影响因素。根据步骤（4），以依赖性为横轴，驱动力为纵轴，建立直角坐标系，划分为4个象限，绘制影响因素的依赖性-驱动力分类图如图2所示。其中α諫枞落于第1、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ象限的影响因素群，分别对应自治簇、独立簇、联系簇、依赖簇。根据上述方法，计算得出社会资本参与既有住宅加装电梯各影响因素的驱动力和依赖性，见表5。""分析图2，可得出如下结论：（1）自治耖簇位于第I象限，在此象限的影响因素包括居民意见统一（S）、发起人影响力（S，）费用分介摊鄲倍坝与补偿（S）、居民支付意（S）、政策稳定性（S）、手续审批（S）、运营能力（S）融资能力（S）、投资收益率（S）、建筑结构和楼宇蜆电馞嘗距（S;），其中发起人影响力（S，）、费用分摊与补偿（S、）、居民支付意愿（S）、运营能力（S。）具有相对较强的驱动力，表明发起人在小区的影响力程度、电梯的费用分摊与低楼层补偿协商情况、小区居民的支付意愿强烈与香、社会资本的专业运营能力强弱，都关系到低层次因素对社会资本参与既有住宅加装电梯的决定。该象限鶼鄱贅邱漪内藍歌犧鍛槊大部分影响因素对高层级和低层级的影响因躕緡牦剴妮颛ㄨ军鮃碛蘗隐到承上启下的作用。因此应重视该类影响因素，提供针对性的优化策略。（2）独立簇位于第Ⅱ象限，在此象限的影响因素包括相关实施条例（S）和扶持力度（S）者均为JSM模型的根本因素，是社会资本参与既有住宅加装电梯最深层、最关键、最根本的影响因素。此类影响因素呈现较高的驱动力和较低的依赖性特征。该层级影响因素可以直接影响间接因素諼姑鲠兽进而影响直接因素，因此应重点加强关注该类因素。（3）联系簇位于第Ⅲ象限，此象限没有元素说明没有驱动力和依赖性都较强的影响因素，（4）依赖簇位于第W象限，在此象限的影响因素包括市场前景（S）、项目推进难度（S）项目退出机制（S.），在ISM模型中处于上层及中上层。该类影响因素的依赖性较高，驱动力较低，其他因素的变化会直接或间接影响该类影响因素。其中市场前景（S，）呈现的依赖性最高受其他影响因素的作用最大，直接影响社会资本参与既有住宅加装电梯的决策。在梳理出影响因素间的层级结构关系的基础上，运用MICMAC方法从驱动力、依赖性角度对影响因素进一步深入分析，明晰各影响因素之间的独立性和信赖关系，并确定关键影响因素。2.4关于促进社会资本参与既有住宅加装电梯的对策建议通过建立ISM模型和运用MICMAC方法双重剖析，本文明晰了社会资本参与既有住宅加装电梯影响因素之间的层级结构及作用关系。在促进社会资本参与我国既有住宅加装电梯的背景下本文针荀赛穫羼庫对政府、小区居民、社会资本提出相关对策建议具体如下：（1）政府层面。完善社会资本参与既有住宅加装电梯的相关实施条例，明确参与全过程的相关标准颔馈甓蕓峭厄使社会资本参与有章可循，有法可依：充分结合社会资本需求，调整政策扶持方向和力度，科学制定补贴标准，有效鼓励社会资本积极参与。（2）小区居民层面。推荐具有一定威望和影响力的小区居民、社区工作者、志愿者作为既有住宅加装电梯的发起者会更加容易凝聚小区居民力量，取得小区居民的意见统一，为社会资本介人提供前提条件;根据不同楼层加装电梯带来的收益进行科学的费用分摊，并对因电梯“邻避效应”造成损失的低楼层给予合理的经济、物质补偿和人文关怀，可为实施加装电梯减少阻碍：提高小区居民支付意愿，培养消费习惯，杜绝“搭便车”行为，此是社会资本长期运营电梯并提供服务的保障。（3）硫①紲铧会资本层面。近年来在城市更新实施背景下，城市建设发展方向已由重“增量”转为抓“存量”，既有住宅加装电梯体量大，是城市住房更新提质的重要组成部分，具有可观的市场潜力。社会资本可提前布局占领市场份额，扩大规模效应，降低加装电梯供应链成本，有利于形成行业内竞争优势：积极响应政府号召和居民需求配合政府开展既有住宅小区改造工作，建立良好的政企关系，寻求更多有利合作机遇：提升运营服务专鎇㊀廢析称能力，增加居民满意度和客户粘性。3结语本文梳理了影响社会资本参与既有住宅加装电χ的梯的因素，建立了ISM模型并运用MCMAC方法，得出影响因素的层级关系和相互作用机理，分别对各参与方提出了对策建议。研究结论如下：社会资本对既有住宅加装电梯市场前景的见解，是其参与既有住宅加装电梯项目的直接凭借：发起人影响力、费用分摊与补偿、相关实施条例扶持力度、运营能力、建筑结构和楼宇间距，是满足社会资本参与既有住宅加装电梯并顺利推进的基础前提：居民意见统一、居民支付意愿、政策稳定性，手续审批，融资能力，投资收益率项目