规范房屋销售管理办法

规范房屋销售管理办法一、总则（一）目的为了加强房屋销售管理，规范房屋销售行为，维护房地产市场秩序，保障房地产交易双方的合法权益，促进房地产市场健康发展，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在本地区行政区域内从事房屋销售活动的房地产开发企业、房地产经纪机构及相关从业人员。（三）基本原则房屋销售活动应当遵循自愿、公平、公正、诚实信用的原则，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。二、销售主体管理（一）房地产开发企业资质要求1.从事房屋销售的房地产开发企业应当依法取得房地产开发企业资质证书，并按照资质等级承担相应的开发项目。2.房地产开发企业资质证书实行分级审批制度，不同等级的资质证书对应不同的开发规模和业务范围。企业应当按照规定及时办理资质证书的年检、升级、降级等手续。（二）房地产经纪机构备案管理1.房地产经纪机构从事房屋销售代理等经纪业务，应当依法办理备案手续。备案时应当提交营业执照、房地产经纪人员资格证书、服务合同示范文本等相关材料。2.房地产经纪机构应当在经营场所显著位置公示备案证明、服务项目、收费标准、房地产经纪人员信息等内容，接受社会监督。（三）从业人员资格管理1.从事房屋销售活动的人员应当取得相应的房地产经纪人员职业资格证书或房地产销售人员岗位证书。2.房地产开发企业和房地产经纪机构应当加强对从业人员的培训和管理，提高从业人员的业务素质和职业道德水平。从业人员应当遵守法律法规和行业规范，诚实守信，为客户提供优质服务。三、销售行为规范（一）售前准备1.房地产开发项目在销售前，应当取得《商品房预售许可证》或《房地产权证》等相关证件。未取得相关证件的，不得进行销售活动。2.房地产开发企业应当制定详细的销售方案，包括项目基本情况、销售价格、销售方式、付款方式、优惠政策、交房时间等内容，并报房地产主管部门备案。3.房地产开发企业应当按照规划设计要求建设房屋，不得擅自变更规划设计。确需变更的，应当按照规定办理相关手续，并及时通知已购房业主。（二）销售宣传1.房地产开发企业和房地产经纪机构进行房屋销售宣传时，应当真实、准确、合法，不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者。2.销售宣传资料应当载明房屋的基本情况、销售价格、付款方式、交房时间等内容，并与实际销售情况一致。不得使用模糊、夸大、误导性的语言进行宣传。3.房地产开发企业和房地产经纪机构不得采取不正当手段招揽客户，不得进行虚假广告宣传，不得诋毁其他房地产开发企业和项目。（三）合同签订1.房屋销售应当签订书面合同，合同应当明确双方的权利和义务，包括房屋基本情况、价格、付款方式、交房时间、违约责任等内容。2.房地产开发企业和房地产经纪机构应当使用统一的房屋销售合同示范文本，并向购房人明示合同内容。购房人有权要求对合同条款进行解释和说明。3.在签订合同前，房地产开发企业和房地产经纪机构应当向购房人如实告知房屋的有关情况，包括房屋的权属状况、抵押情况、查封情况等。购房人有权要求查阅相关证明文件。（四）价格管理1.房地产开发企业应当按照公平、合理、合法的原则确定房屋销售价格，并在销售场所显著位置公示。2.房地产开发企业不得采取不正当手段哄抬房价、恶意降价等扰乱市场价格秩序的行为。价格变动时，应当提前通知已购房业主。3.房地产经纪机构应当按照与委托人约定的价格进行房屋销售代理活动，不得擅自提高或降低价格。（五）销售代理1.房地产开发企业委托房地产经纪机构代理销售房屋的，应当签订委托代理合同，明确双方的权利和义务。2.房地产经纪机构应当在委托范围内从事代理活动，不得超越委托权限。代理销售房屋时，应当向购房人出示委托代理合同和相关证明文件。3.房地产经纪机构不得同时接受两个或两个以上委托人就同一房屋的销售委托。四、销售资金监管（一）监管原则房屋销售资金应当实行监管制度，确保资金专款专用，保障房屋建设和交付。（二）监管账户设立1.房地产开发企业应当在商业银行设立房屋销售资金监管账户，并与监管银行签订监管协议。监管账户应当注明“商品房预售资金专用账户”或“存量房交易资金专用账户”等字样。2.监管账户的资金应当全部存入监管账户，不得另设其他账户收存。房地产开发企业不得擅自支取、挪用监管账户资金。（三）资金缴存1.房地产开发项目取得《商品房预售许可证》后，购房人应当按照合同约定将购房款存入监管账户。房地产开发企业不得直接收取现金或其他非监管账户的款项。2.存量房交易资金应当通过监管账户进行划转。买卖双方应当在签订存量房买卖合同后，按照约定将交易资金存入监管账户。（四）资金使用1.房地产开发企业使用监管账户资金时，应当向监管银行提出用款计划，并提供相关证明材料。监管银行应当按照规定对用款计划进行审核，审核通过后按照合同约定拨付资金。2.监管账户资金主要用于支付项目建设费用，包括建筑材料款、工程款、设备款等。不得用于与项目建设无关的其他支出。（五）监督管理1.房地产主管部门应当加强对房屋销售资金监管工作的监督检查，定期对监管账户资金的缴存、使用情况进行检查。2.监管银行应当按照监管协议的约定，履行监管职责，对监管账户资金进行专户管理，确保资金安全。对违反监管协议的行为，应当及时采取措施予以纠正，并向房地产主管部门报告。3.房地产开发企业应当配合房地产主管部门和监管银行的监督检查工作，如实提供相关资料和信息。对拒绝配合或提供虚假资料的，房地产主管部门应当依法予以处罚。五、交易流程管理（一）商品房预售交易流程1.购房人选定房屋后，与房地产开发企业签订《商品房认购书》，并按照约定缴纳定金。2.房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》后，与购房人签订《商品房买卖合同》，并将合同报房地产主管部门备案。3.购房人按照合同约定支付购房款，房地产开发企业将购房款存入监管账户。4.房地产开发企业按照合同约定的时间和标准进行房屋建设，工程竣工后进行验收备案。5.房地产开发企业通知购房人办理交房手续，购房人验收房屋合格后，办理房屋产权登记手续。（二）存量房交易流程1.买卖双方达成交易意向后，签订《存量房买卖合同》。2.买卖双方共同向房地产经纪机构或房地产交易管理部门申请办理交易手续，并提交相关证明材料。3.房地产交易管理部门对交易申请进行审核，审核通过后，买卖双方按照约定将交易资金存入监管账户。4.房地产经纪机构或房地产交易管理部门协助买卖双方办理房屋产权转移登记手续。5.房屋产权转移登记手续办理完毕后，监管银行按照约定将交易资金划转至卖方账户。六、投诉处理与纠纷解决（一）投诉处理1.设立房屋销售投诉举报电话和信箱，接受社会公众对房屋销售违法违规行为的投诉举报。2.房地产主管部门接到投诉举报后，应当及时进行调查处理，并将处理结果告知投诉举报人。3.对经查实的房屋销售违法违规行为，房地产主管部门应当依法予以处罚，并向社会公布。（二）纠纷解决1.房屋销售活动中发生的纠纷，当事人可以通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决。2.房地产开发企业和房地产经纪机构应当积极配合解决纠纷，不得推诿、拖延。3.鼓励通过行业协会等组织进行调解，充分发挥行业自律作用，促进纠纷的快速解决。七、法律责任（一）房地产开发企业法律责任1.未取得资质证书从事房屋销售活动的，由房地产主管部门责令停止违法行为，并处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2.未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由房地产主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。3.采取不正当手段哄抬房价、恶意降价等扰乱市场价格秩序的，由价格主管部门依法予以处罚。4.未按照规定将房屋销售合同报房地产主管部门备案的，由房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以罚款。5.擅自变更规划设计、未按照合同约定建设房屋或交付房屋的，应当承担违约责任；给购房人造成损失的，应当依法赔偿。6.未按照规定使用房屋销售资金监管账户资金的，由房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以罚款，并可以暂停其网签资格。（二）房地产经纪机构法律责任1.未办理备案手续从事房屋销售代理等经纪业务的，由房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以罚款。2.超越委托权限从事代理活动、同时接受两个或两个以上委托人就同一房屋的销售委托等违规行为的，由房地产主管部门责令改正，并处以罚款；情节严重的，吊销备案证明。3.采取不正当手段招揽客户、进行虚假广告宣传、诋毁其他房地产开发企业和项目等违规行为的，由房地产主管部门责令改正，并处以罚款；情节严重的，吊销备案证明。4.未按照规定使用房屋销售合同示范文本、未向购房人如实告知房屋有关情况等违规行为的，由房地产主管部门责令改