中国老年公寓需求市场分析

中国老年公寓需求市场分析

目前，中国各大城市的“住宅产业”早已是“风起云涌”,“商业地产”、“工

业地产”、“高教地产”也是“蒸蒸日上”，但惟独作为“夕阳产业”的“老年公

寓”却成为了“遗忘的角落”。那末，在中国进入老年社会里，中国的“老年公

寓”需求市场怎样？“老年公寓”该怎样建设？

中国自1999年以来就已进入了老年型国家，新世纪开始的“银发浪潮”也

滚滚而来，而且中国的老年人口基数大、发展速度快、来势异常凶猛。因此解

决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问

题。

目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要

以居家养老为主，主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有

托老所、福利院、临终关心医院以及老年公寓等。那末什么是新型的“老年公

寓”？

所谓的“老年公寓”（老年社区）就是依据老年人的特点和需求设计、建

造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社

会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展

起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连、杭州等城市近几

年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变

化，老年公寓的市场需求将不断增长。

一、老年公寓需求的不断增长。

1.中国人口老龄化的发展。

我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、武汉等大城市

也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达

到10%以上（60岁以上人口）或者7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家

或者地区进入老年型。

老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化

的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）。目前我国60岁以上老

年人口已达1.3亿,占全国总人口的10%以上，至吃1世纪中叶将超过4亿，占

全国总人口的28%,即每4个人中就有一位老年人。目前我国65岁以上老人数

已超过1亿（占总人口的7.3%）,到2050年将增加到3.34亿（占总人口的

22.6%）。

随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老

年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首

选，对老年公寓的需求会不断增长。

2.观念的变化。

中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，

而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”

的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同

时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意

和子女同住，独老户的比重不断上升。

据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希翼

现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。目前武汉市老

年人的居住方式以与子女同住为主占65.2%。有47%的老人希翼与子女共同生

活，52.4%的老人希翼与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8%认

为这种方式很理想，而有35.2%的老人则希翼能分开住；现与子女分开住的老

人中，有84.6%仍愿与子女分开住，有15.4%的则希翼与子女同住。

可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群

选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或者以上，

身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养

天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。

3.社会上的“空巢家庭”逐渐增多。

特殊是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫

妇家庭占的比重较大。E前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家

庭”已近30%,未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比

重.有可能达到90%。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的

62.4%,其中独居老人为13%,偶居的占49.4%（《老看住房专题会议论文集》

2002年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那末这部份老

人对老年公寓的需求将更加迫切。

4.现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。

据武汉市调查，现在的青年人（20—25岁）仅有28.5%,中年人（40—50

岁）有42.8%希翼将来与子女住在一起（《城市规划》2002年3期）。当他们进

入老年时，山于我国各种老年机构已经完善等原因，其中不少人会选择社会养

老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。

5.随着老年公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。

据上海市调查，制定上海市2022年老年公寓的发展规划，入住人数取老年

人口总数的3%的比例为宜（发达国家普通为4—5%）。按此比例，至IJ2022年

上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（《中外房地产导报》2001年

18期）。如将此比例推至全国，那末对老年公寓的需求，己是很可观了。所以

这一新兴产业的发展空间很大。

同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老

年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、

装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产

业的发展又可以增加就业，引起商机。

二、中国老年公寓的特点

老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼

睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老

人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人

在生活习惯和观念方面与外国老人有不少不同之处，因此不能彻底照搬国外老

年公寓的模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、

老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老

年公寓。

1.地点的选择。

依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭

和亲友，但必须是空气新鲜、交通方便、有绿化带、有公园、最好在风景区等

环境优美的地方。

2.老年公寓的模式,

国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈悲机构（HTA）的老年人居住建

筑的标准分为7类：

①退休和退休前老人居住的住宅；

②生活基本自理，仅需少许监护和匡助的健康老人住宅；

③提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；

④专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；

⑤专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；

⑥专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；

⑦专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。

又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四

种：

①独立式老年住宅；

②集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；

③护理型老年人住宅；

④公立养老院（社会福利性）。

从资金来源划分实际上分为两种：家庭和个人融资；政府和社会融资。借

鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：

①成套老年公寓住宅；

②合居老年公寓住宅；

③护理和医疗型老年住宅或者机构（个人支付或者政府和社会资助）。

3.设计与配套设施,

老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建造设计规范”，从住区规划、

设计到配套建造与设施方面要符合老年人的特点和需求。

老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或者平房有小院落，而不宜高塔楼，

住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急

呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设

施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮

局、交流活动、家政服务等。特殊是老年社区内要配备正规定点医院。该医

院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年

人进住社区最

关心的问题之一。

4.规模与档次。

从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，

这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以

及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍

不高，老年公寓的开辟和建设要以泛博中低收入者的经济承受力和需求为主，

而不能片面追求规模与档次。

5.老年公寓的性质,

依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓可以是以经营性与公益性相结

合的方式，也彻底可以是市场的方式。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧

房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政府的政策

支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及

社会出资予以建设。市场的方式根据市场需求而定，这块蛋糕很大。

三、老年公寓的现状、问题及今后发展建议

老年公寓特殊是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积

累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的

需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老

年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地

面积42万平方米，总建造面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环

境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发

展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养

老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1%。大连市2001

年底全市共有养老机构150所，其中老年公寓11所，总床位7993张。这些城

市的老人公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条

件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。

但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问

题和需要改进之处。

1.老年公寓的建设供不应求。

国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的

5%摆布。以我国大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的24.9%,

若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3%的比例分析，70多

万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个

床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。

2.老年公寓的布局不尽合理。

目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从

中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在

着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交

通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活

和社会活动造成不便。

3.老年公寓的价位偏高。

有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的

月租价高达2000-3000元，不少老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓

的老人中，86.3%希翼每月所需费用不超过1000元。北京市2022年调查显示，

50岁以上的常住人口中，60%以上表示近期或者以后愿意入住老年公寓，但他

们所能承受的平均价格为1200元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以

接受的价位为600-800元。可见，在我国目前泛博老年人的收入偏低的情况

下，老

年公寓的档次和价位要适合泛博中低收入老年人的承受能力。

4.一些老年公寓和养老机构建造老化，设施不全。

普通来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位

和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能

达到老有所养、老有所乐的目的。

5.政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。

老年公寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。

发展建议

1.制定和完善老年住房的发展目标和规划。

老年住房（含老年公寓）要纳入国家和城市的总体规划。不仅要制定老年

住房的长远规划，而且要制定短期计划。首先，要对老年住房的布局、数量、

规模、档次、设计、结构以及住房产权、体制等方面的问题，进行调查研究，

并提出适合我国市场需求的，今后老年人住房的发展目标和规划。其次，再依

据长远目标和规划，制定阶段性的目标和计划。在近期的城市发展和旧城改造

计划中，要将老年人住房建设纳入计划。要对老年住房进行有计划的新建、改

建和扩建，以保证老年人对住房的需求。对于那些设施和条件比较差的老年住

房，要及时予以改善，确保老年住宅的持续、健康的发展。

2.大力兴建中高档的老年公寓。

目前我国中高收入老年人住房的需求量巨大，应予以大力发展。与此同时,

也要发展适量高收入者的老年公寓住宅。

3.要解决好老年公寓的融资问题。

融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需要花大力予以解决。

首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。政府不仅要将老年公寓的

建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的

专项财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、

减免税费等。

其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房

问题，鼓励和吸引国内外有实力的开辟商来兴建和管理老年公寓。开辟商除了

享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息