湛江房屋拆迁管理办法

湛江房屋拆迁管理办法一、总则（一）目的与依据为加强湛江房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于湛江市行政区域内国有土地上房屋拆迁及其相关管理活动。集体土地上房屋拆迁可参照本办法执行，并按照相关集体土地征收程序办理。（三）基本原则房屋拆迁应当遵循合法、公正、公开的原则，保障被拆迁人的合法权益，符合城市规划和土地利用总体规划，促进城市建设和经济发展。（四）管理部门职责湛江市住房和城乡建设局是本市房屋拆迁管理的行政主管部门（以下简称“市拆迁主管部门”），负责全市房屋拆迁管理工作，其主要职责包括：1.贯彻执行国家、省有关房屋拆迁的法律法规和政策；2.制定本市房屋拆迁管理的规范性文件；3.审核房屋拆迁计划和拆迁方案；4.核发房屋拆迁许可证；5.监督管理房屋拆迁补偿安置资金；6.调解和裁决房屋拆迁纠纷；7.对房屋拆迁活动进行监督检查，依法查处违法行为。各区住房和城乡建设局负责本辖区内房屋拆迁的具体管理工作，业务上接受市拆迁主管部门的指导和监督。发展改革、国土资源、规划、财政、公安、城管、物价等部门按照各自职责，协同做好房屋拆迁管理工作。二、拆迁管理程序（一）拆迁计划与方案编制1.建设单位取得建设项目批准文件、建设用地规划许可证和国有土地使用权批准文件后，应当向市拆迁主管部门提出房屋拆迁申请，并提交下列资料：建设项目批准文件；建设用地规划许可证；国有土地使用权批准文件；拆迁计划和拆迁方案；拆迁补偿安置资金证明。2.拆迁计划应当包括拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、拆迁工程的开工和竣工时间等内容。拆迁方案应当包括被拆迁房屋状况、补偿安置方式和标准、产权调换房屋的基本情况、拆迁补偿安置资金预算等内容。（二）拆迁申请审核市拆迁主管部门应当自收到拆迁申请之日起30日内，对申请事项进行审查。经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；不符合条件的，书面通知申请人并说明理由。（三）拆迁公告发布房屋拆迁许可证颁发后，市拆迁主管部门应当在拆迁范围内发布拆迁公告。拆迁公告应当载明拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁补偿安置方式、过渡期限等事项。（四）拆迁补偿安置协议签订1.拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。2.拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。（五）拆迁补偿安置资金监管1.拆迁人应当按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围，将拆迁补偿安置资金足额存入指定银行的专用账户，由市拆迁主管部门、拆迁人和银行共同签订监管协议，实行专款专用。2.拆迁补偿安置资金应当用于支付房屋拆迁补偿安置费用，不得挪作他用。（六）拆迁实施与监督1.拆迁人应当按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限实施拆迁，不得擅自扩大或者缩小拆迁范围，不得擅自延长拆迁期限。2.拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。接受委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。3.市拆迁主管部门应当对房屋拆迁活动进行监督检查，发现违法行为及时依法查处。三、拆迁补偿与安置（一）补偿方式房屋拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。1.货币补偿货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。评估机构由被拆迁人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。2.房屋产权调换拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于产权调换。产权调换房屋的建筑面积与被拆迁房屋的建筑面积相等的部分，按照被拆迁房屋的评估价格结算差价；产权调换房屋的建筑面积超过被拆迁房屋的建筑面积的部分，按照市场价格结算差价；产权调换房屋的建筑面积小于被拆迁房屋的建筑面积的部分，按照被拆迁房屋的评估价格结算差价。（二）补偿范围与标准1.被拆迁房屋的补偿范围包括房屋的主体建筑、附属设施、装饰装修等。2.房屋拆迁补偿标准按照本市房地产市场评估价格确定，并适时进行调整。具体补偿标准由市拆迁主管部门会同有关部门制定并公布。（三）搬迁补助费与临时安置补助费1.拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。搬迁补助费的标准由市物价部门会同市拆迁主管部门制定并公布。2.在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转用房的，拆迁人不支付临时安置补助费。临时安置补助费的标准由市物价部门会同市拆迁主管部门制定并公布。（四）停产停业损失补偿对因拆迁造成停产停业的非住宅房屋，拆迁人应当给予适当补偿。停产停业损失补偿标准由市物价部门会同市拆迁主管部门根据房屋被拆迁前的效益、停产停业期限等因素制定并公布。（五）安置房屋的交付1.拆迁人应当按照拆迁补偿安置协议约定的时间和标准，将安置房屋交付给被拆迁人。2.安置房屋交付时，应当符合国家质量安全标准，并具备相关的产权证书。四、拆迁评估（一）评估机构选定1.被拆迁房屋的评估机构由被拆迁人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。2.拆迁人与被拆迁人应当在拆迁公告规定的期限内，共同选定评估机构。逾期未选定的，由市拆迁主管部门指定评估机构。（二）评估程序1.评估机构应当按照国家和本市有关规定，对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，并由拆迁人、被拆迁人签字确认。2.评估机构应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，按照房地产市场评估规范进行评估，出具评估报告。3.被拆迁人对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构申请复核评估。原评估机构应当自收到复核评估申请之日起10日内出具复核评估报告。4.被拆迁人对复核评估结果仍有异议的，可以自收到复核评估报告之日起10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具鉴定报告。五、拆迁纠纷处理（一）协商解决拆迁人与被拆迁人在拆迁补偿安置过程中发生纠纷的，可以自行协商解决。协商达成一致意见的，应当签订书面协议。（二）行政裁决1.拆迁人与被拆迁人在拆迁补偿安置协议签订期限内达不成协议的，经当事人申请，由市拆迁主管部门裁决。2.市拆迁主管部门应当自收到裁决申请之日起30日内作出裁决。裁决应当包括补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。3.当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。（三）强制拆迁1.被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由市拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。2.实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。六、法律责任（一）拆迁人违法责任拆迁人有下列行为之一的，由市拆迁主管部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：1.未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的；2.以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的；3.未按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁的；4.委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；5.擅自延长拆迁期限的。（二）被拆迁人违法责任被拆迁人或者房屋承租人在拆迁过程中有下列行为之一的，由市拆迁主管部门责令停止违法行为，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款：1.伪造、涂改、转让房屋拆迁许可证的；2.未经拆迁人同意，擅自改变房屋用途的；3.未经拆迁人同意，擅自转让房屋拆迁补偿安置协议的。（三）评估机构违法责任评估机构及其评估人员在房屋拆迁评估过程中有下列行为之一的，由市拆迁主管部门责令改正，给予警告，可以并处1万元以上3万元以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书：1.出具虚假评估报告的；2.与拆迁当事人一方串通，损害另一方合法权益的；3.违反评估规范和标准的。（四）其他单位和个人违法责任其他单位和个人在房屋拆迁管理活动中有下列行为之一的，由市拆迁主管部门责令改正，给予警告，可以并处1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责