2025年房地产评估师资格考试试卷及答案

2025年房地产评估师资格考试试卷及答案一、单项选择题（每题1分，共30题）1.房地产评估的核心是（）A.确定房地产的质量B.估算房地产的价格C.明确房地产的用途D.了解房地产的产权情况答案：B。分析：房地产评估主要就是对房地产的价值或价格进行估算，其他选项虽有关联但不是核心。2.以下不属于房地产特性的是（）A.不可移动性B.保值增值性C.无限供给性D.寿命长久性答案：C。分析：房地产具有不可移动、保值增值、寿命长久等特性，而土地资源有限，房地产供给并非无限。3.市场法评估房地产价值的理论依据是（）A.替代原理B.预期原理C.生产费用价值论D.收益递增递减原理答案：A。分析：市场法是通过类似房地产的交易价格来评估，依据的是替代原理。4.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元平方米。A.2400B.2500C.2600D.2700答案：B。分析：设正常成交价格为x，x7%x=2325，解得x=2500。5.成本法中的开发成本不包括（）A.勘察设计和前期工程费B.基础设施建设费C.销售税费D.房屋建筑安装工程费答案：C。分析：开发成本包括勘察设计等前期费用、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费等，销售税费不属于开发成本。6.收益法中，房地产的净收益等于（）A.潜在毛收入运营费用B.有效毛收入运营费用C.潜在毛收入空置和收租损失D.有效毛收入空置和收租损失答案：B。分析：净收益是有效毛收入扣除运营费用后的余额。7.某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.94.12B.95.12C.96.12D.97.12答案：A。分析：根据公式V=AY（V为收益价格，A为净收益，Y为报酬率），V=88.5%≈94.12。8.假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）A.开发开始时B.开发完成时C.开发过程中间D.销售完成时答案：B。分析：开发完成后的房地产价值对应的时间是开发完成时。9.长期趋势法主要是用于（）A.预测房地产未来价格B.评估房地产当前价格C.确定房地产交易价格D.比较不同房地产价格答案：A。分析：长期趋势法是通过对房地产价格的历史数据进行分析，预测未来价格。10.房地产的实物状况调整不包括（）A.土地面积调整B.建筑结构调整C.楼层调整D.权益状况调整答案：D。分析：实物状况调整包括土地面积、建筑结构、楼层等方面，权益状况调整不属于实物状况调整。11.下列房地产中，通常适用收益法评估的是（）A.学校B.公园C.写字楼D.政府办公楼答案：C。分析：收益法适用于有收益或潜在收益的房地产，写字楼有租金收益，适合用收益法评估。12.房地产价格影响因素中，属于区域因素的是（）A.土地形状B.城市规划调整C.建筑质量D.楼层朝向答案：B。分析：城市规划调整属于区域因素，土地形状、建筑质量、楼层朝向属于个别因素。13.某可比实例成交价格为2000元平方米，房地产状况调整系数为0.98，则该可比实例经房地产状况调整后的价格为（）元平方米。A.1960B.2040C.2060D.2100答案：A。分析：调整后价格=2000×0.98=1960。14.成本法中，重新购建价格是（）A.估价时点的价格B.过去的价格C.未来的价格D.交易时的价格答案：A。分析：重新购建价格是估价时点的客观价格。15.收益法中，确定报酬率的累加法不考虑的因素是（）A.无风险报酬率B.投资风险补偿C.通货膨胀补偿D.管理负担补偿答案：C。分析：累加法考虑无风险报酬率、投资风险补偿、管理负担补偿等，不考虑通货膨胀补偿。16.假设开发法中，静态分析法不考虑（）A.开发成本B.销售税费C.投资利息D.开发利润答案：C。分析：静态分析法不考虑资金的时间价值，即不考虑投资利息。17.房地产估价的工作程序中，首先要做的是（）A.受理估价委托B.制定估价作业方案C.搜集估价所需资料D.实地查勘估价对象答案：A。分析：估价工作首先要受理估价委托。18.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1500平方米，土地单价为1500元平方米，建筑物单价为1200元平方米，则该宗房地产的房地单价为（）元平方米。A.1300B.1400C.1500D.1600答案：B。分析：房地总价=土地总价+建筑物总价=1000×1500+1500×1200=3300000元，房地单价=3300000÷1500=1400元平方米。19.下列影响房地产价格的因素中，属于经济因素的是（）A.社会治安状况B.城乡规划C.利率D.房地产税收政策答案：C。分析：利率属于经济因素，社会治安状况属于社会因素，城乡规划和房地产税收政策属于政策因素。20.市场法中，选取的可比实例应符合的要求不包括（）A.与估价对象类似B.成交日期与估价时点接近C.交易类型与估价目的吻合D.成交价格为正常价格答案：D。分析：可比实例成交价格可能是正常价格也可能是非正常价格，需要进行交易情况修正。21.成本法中，折旧的求取方法不包括（）A.年限法B.市场提取法C.分解法D.假设开发法答案：D。分析：折旧求取方法有年限法、市场提取法、分解法等，假设开发法不是求取折旧的方法。22.收益法中，对于收入模式为期间收入的房地产，净收益通常按（）计算。A.年B.季C.月D.周答案：A。分析：一般按年计算净收益较为常见和合理。23.假设开发法中，在静态分析法下，开发利润是（）的一个合理回报。A.开发商B.投资者C.土地所有者D.建筑商答案：A。分析：开发利润是开发商的合理回报。24.长期趋势法中的平均增减量法适用于（）的房地产价格变动情况。A.价格逐年上升或下降B.价格波动较大C.价格无明显变化D.价格变化不规则答案：A。分析：平均增减量法适用于价格逐年上升或下降且增减量大致相同的情况。25.房地产估价报告的有效期通常为（）A.半年B.1年C.2年D.3年答案：B。分析：估价报告有效期通常为1年。26.某宗房地产的收益年限为40年，通过预测未来3年的净收益分别为18万元、20万元、23万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在25万元左右。如果报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.260.75B.268.75C.270.75D.278.75答案：B。分析：先将前3年净收益折现，再将第4年起的净收益折现到第3年末后再折现到估价时点，相加可得收益价格为268.75万元。27.下列房地产估价原则中，要求房地产估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格的是（）A.合法原则B.最高最佳利用原则C.替代原则D.价值时点原则答案：C。分析：替代原则要求估价结果不能偏离类似房地产正常价格。28.成本法中，建筑物的重新购建价格可采用（）来求取。A.比较法B.收益法C.假设开发法D.基准地价修正法答案：A。分析：比较法可用于求取建筑物的重新购建价格。29.收益法中，确定资本化率的市场提取法是通过（）来求取资本化率。A.市场上类似房地产的净收益与价格的比率B.房地产的净收益与重置成本的比率C.房地产的净收益与土地价格的比率D.房地产的净收益与建筑物价格的比率答案：A。分析：市场提取法通过类似房地产净收益与价格比率求取资本化率。30.假设开发法中，动态分析法与静态分析法的主要区别在于（）A.是否考虑资金时间价值B.是否考虑开发成本C.是否考虑销售税费D.是否考虑开发利润答案：A。分析：动态分析法考虑资金时间价值，静态分析法不考虑。二、多项选择题（每题2分，共10题）1.房地产的权益包括（）A.所有权B.使用权C.地役权D.抵押权E.租赁权答案：ABCDE。分析：房地产权益包括所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等多种权利。2.市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的（）A.类似房地产的交易B.房地产的买卖C.房地产的租赁D.房地产的抵押E.房地产的征收答案：ABC。分析：市场法适用需有较多类似房地产交易，包括买卖、租赁等。3.成本法中，土地取得成本的求取途径有（）A.市场购买B.征收集体土地C.征收国有土地上房屋D.房地产开发E.房地产转让答案：ABC。分析：土地取得成本可通过市场购买、征收集体土地、征收国有土地上房屋等途径求取。4.收益法中，净收益的求取方法有（）A.基于租赁收入测算B.基于营业收入测算C.基于经营利润测算D.基于销售价格测算E.基于重置成本测算答案：ABC。分析：净收益可基于租赁收入、营业收入、经营利润等测算。5.假设开发法中，开发完成后的房地产价值的估算方法有（）A.市场法B.收益法C.成本法D.长期趋势法E.基准地价修正法答案：AB。分析：开发完成后的房地产价值可采用市场法和收益法估算。6.房地产价格影响因素中的社会因素包括（）A.政治安定状况B.社会治安状况C.城市化D.房地产投机E.利率答案：ABCD。分析：利率属于经济因素，政治安定、社会治安、城市化、房地产投机属于社会因素。7.房地产估价的基本原则有（）A.合法原则B.最高最佳利用原则C.替代原则D.价值时点原则E.独立、客观、公正原则答案：ABCDE。分析：这些都是房地产估价的基本原则。8.下列关于房地产估价报告的说法，正确的有（）A.估价报告是估价机构履行估价委托合同的成果B.估价报告应全面、公正、客观、准确地反映估价结果C.估价报告应包括估价依据、估价方法等内容D.估价报告应由注册房地产估价师签名并加盖估价机构公章E.估价报告的有效期是不定的答案：ABCD。分析：估价报告有效期通常为1年，并非不定。9.成本法中，建筑物折旧的原因包括（）A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.自然折旧E.人为折旧答案：ABC。分析：建筑物折旧原因包括物质折旧、功能折旧、经济折旧。10.收益法中，影响报酬率的因素有（）A.投资风险B.管理负担C.缺乏流动性D.通货膨胀E.资金时间价值答案：ABCD。分析：报酬率受投资风险、管理负担、缺乏流动性、通货膨胀等因素影响。三、判断题（每题1分，共10题）1.房地产评估就是对房地产的质量进行评价。（）答案：错误。分析：房地产评估核心是估算房地产价格，而非评价质量。2.市场法评估房地产价值时，可比实例越多越好。（）答案：错误。分析：可比实例数量要适中，并非越多越好。3.成本法中的开发成本不包括销售费用。（）答案：正确。分析：开发成本不包括销售费用。4.收益法中，净收益为负数时，该房地产无价值。（）答案：错误。分析：净收益为负可能是暂时情况，不能直接判定无价值。5.假设开发法中，动态分析法更能准确反映房地产的价值。（）答案：正确。分析：动态分析法考虑资金时间价值，更准确。6.房地产价格影响因素中，环境因素属于区域