房地产开发与经营 第2版 课件 项目2：房地产开发的一般程序

项目2：房地产开发的一般程序目录本项目学习目标房地产开发程序概述投资机会选择与决策分析阶段前期工作阶段建设阶段租售阶段前期工作阶段要点前期工作阶段是房地产开发的基础，包括项目立项、规划许可等，是确保项目合法性和可行性的关键。了解房地产开发程序房地产开发涉及多个阶段和环节，了解整个开发流程有助于更好地规划和实施项目。熟悉工作内容每个阶段都有具体的工作内容，需要不同的专业知识和技能，只有明确工作内容才能更好地协作。知识目标认知房地产开发程序通过项目学习，使学生了解房地产开发的整个流程，包括前期工作、建设、租售等阶段。参与相关工作在学习过程中，学生将有机会参与房地产开项目的相关工作，如市场调研、项目规划等，增强实践经验。能力目标在项目中，学生将培养分析问题、解决问题、与人沟通、团结协作的能力，形成勤思考的思维习惯。能力培养通过学习，学生将树立追求真理的科学精神，严谨细致地对待每一个环节，确保项目的顺利进行。精神培养素养目标房地产开发各阶段工作内容从投资决策到物业资产管理，房地产开发涵盖多个阶段，每个阶段都有其特定的工作内容和目标。前期工作阶段工作要点在房地产开发前期，完成立项、规划、土地使用权的获取，并获得规划许可，是项目顺利推进的关键。学习重点01房地产开发程序概述PART投资机会选择阶段投资机会选择阶段是房地产开发的起始阶段，主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作，从而为后续决策分析提供基础。建设阶段建设阶段是房地产开发的关键环节，主要包括施工建设和竣工验收两个阶段，其中施工建设涉及项目主体的形成，而竣工验收则确保项目质量符合要求。前期工作阶段前期工作阶段是房地产开发的重要阶段，包括获取土地使用权、开发项目立项、确定规划设计方案并获得规划许可、建设工程招标与投标、开工申请与审批等环节。租售阶段租售阶段是房地产开发的最后一个阶段，主要包括市场营销和物业资产管理两个环节，其中市场营销负责项目推广和销售，而物业资产管理则负责项目的持续管理和运营。房地产开发的阶段和步骤02投资机会选择与决策分析阶段PART投资机会选择提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想，开发商需要选择项目城市，评估市场供需，筛选投资可能性，并初步判断其可行性。1.投资机会选择细化投资设想就是对筛选出的投机机会做进一步分析比较，并最终将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备。尽职调查为了满足进一步投资决策的要求，开发商通常还聘请律师或估价师，对拟开发项目涉及的土地、建筑物的权利状况，进行尽职调查。2.投资决策分析市场分析市场分析涵盖市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金，是投资决策的基础。市场分析投资决策根据市场分析结果及相关的项目资本结构设计，就项目的经营收入、成本费用、赢利能力、风险等进行分析。结合企业发展战略、公司财务状况和项目财务评价的结果，就是否进行本项目投资开发做出决策。

结合企业发展战略、公司财务状况和项目财务评价的结果，就是否进行本项目投资开发做出决策。03前期工作阶段PART审批权限与办结时限市发改委在收到申报资料后进行现场勘察，符合条件的予以批复，上级审批权限内的项目由市发改委转报。立项审批的重要性确定房地产开发项目符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划，并符合房地产开发年度计划的要求。立项审批的程序立项审批是政府有关部门对需要管理监督的项目进行审批的制度，也是开发项目前期工作的第一步。申报资料与流程包括书面申请、资金落实证明、土地使用权证明、可行性研究报告等，经主管行政部门转报或直接报市房地产开发管理办公室。1.开发项目立项政府土地储备与开发土地收购储备制度是政府调控建设用地需求的基本制度，通过收回、收购等方式取得土地并进行一级开发和存储后供应。土地储备特点土地收购储备范围2.获取土地使用权城市土地收购储备的主要环节是政府统一收购、统一整理、统一储备、统一供应，在这一过程中，主要表现出循环性、系统性、经营性和微利性等特点。纳入政府土地收购储备范围的土地包括新增建设用地、危旧房改造土地、调整出的原划拨国有土地、闲置土地、政府依法收购和整理的国有土地等十种。土地一级开发由政府授权或土地储备机构完成，包括计划编制、前期策划、征询意见和审批、组织实施开发、项目验收等步骤。土地储备开发具体操作开发商可通过行政划拨和市场出让等方式获取土地使用权，市场出让包括招标、拍卖、挂牌和协议等方式。开发商获土地途径出让是房地产一级市场行为，应按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订出让合同。土地使用权出让2.获取土地使用权土地使用权转让转让是获得国有土地使用权的受让人在投资开发经营基础上，对出让土地的再转移，包括出售、交换、赠与等方式。2.获取土地使用权01土地使用权划拨划拨是指县级以上政府批准，土地使用者缴纳费用后获得土地使用权，适用于国家机关、基础设施等用地。02土地使用权补交补地价方式是拥有划拨土地使用权者通过补交出让金获得土地使用权，未补交者擅自转让等将受处罚。03土地合作与拥有土地使用权的机构进行合作开发，可以省去一大笔土地费用，降低投资风险，名义上为合作开发，实则风险各异。04项目选址与定点审批开发商需向规划管理部门提出选址、定点申请，包括项目批准立项文件、地形图等材料，经审核后下发《选址规划意见通知书》。3.确定规划设计方案并获得规划许可《建设用地规划许可证》申领、审批阶段开发商需向规划管理部门申领，并附征地和安置补偿方案等资料，经审核后颁发《建设用地规划许可证》。设计方案审查阶段开发商需委托有资质的设计机构完成不少于2个方案设计，向规划管理部门申请审批，经审查修改后获得《规划设计方案审批通知书》。3.确定规划设计方案并获得规划许可《建设工程规划许可证》申请01开发商需向规划管理部门申请，包括年度施工任务批准文件、图纸等资料，经审核并召开市政配合会后获得《建设工程规划许可证》。项目立项与用地审批02项目立项是房地产开发的首要步骤，需符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划等要求，并报计划主管部门批准，纳入年度固定资产投资计划。土地使用权获取03开发商通过政府土地储备与一级开发、市场出让等多种方式获取土地使用权，支付土地使用权出让金，完成土地征收、拆迁和市政基础设施建设。规划设计与审批04项目立项和土地使用权获得后，开发商需委托设计单位进行规划设计方案编制，获得规划许可后，即可正式启动建设工程招标、投标和开工申请、审批流程。4.建设工程招标与投标招标投标活动的原则招标投标活动应遵循公开、公平、公正和诚实信用原则，确保透明度、平等对待、程序规范、标准统一，保护双方利益，防止欺诈和不当行为。必须招标的范围和规模标准必须招标的项目包括使用国有资金、国家融资、国际组织或外国政府贷款的项目，涉及公共利益、公众安全，且勘察、设计、施工等采购达到一定标准。招标投标的概念建设工程项目招标投标是市场经济下买卖特殊商品的一系列特定环节，包括招标、投标、开标、评标、定标及签约和履约等，适用于国内外工程承包市场。0302014.建设工程招标与投标招标投标的主要类别建设工程招标投标可以根据不同的分类标准分成不同类别，如按资金来源分为国内工程承包招标、境内国际工程招标和国际工程招标等。建设工程招标的主要形式建设工程招标形式主要有公开招标、邀请招标和议标几种，其中公开招标是无限竞争性招标，邀请招标是有限竞争招标，议标是直接谈判签约。招标组织的形成招标组织形式分为自行招标和委托招标，具备条件的招标人可自行组织招标，也可委托甲级、乙级或暂定级招标代理机构进行招标，跨省承担业务有限期不同。建设工程招标需具备项目审批、资金落实、设计图纸等技术资料等条件，完成招标前的准备工作后，选择招标方式并编制资格预审文件和招标文件，进行资格预审。建设工程招标程序4.建设工程招标与投标投标前，招标人组织投标人踏勘现场并解答疑问，召开投标预备会解答招标文件和现场踏勘疑问，延长投标截止时间以便纳入澄清内容，确保投标文件准确性。勘察现场与投标预备会投标人需编制投标文件并签署盖章密封，按招标文件要求递交，可补充修改或撤回文件，但截止后不变，投标人少于3个则重新招标，确保投标过程合法合规。投标文件的编制与递交决标成交阶段包括开标、评标和定标，需遵循相关规定，如公示中标候选人、发放中标通知书、签订书面合同等，确保招标投标程序合法合规，保护双方权益。决标成交阶段工作公开招标程序适用于较大型且工艺和结构复杂的建设项目，主要包括成立招标领导机构、发布招标通告、资格预审、发售招标文件、投标预备会、澄清修改、评标定标等步骤。公开招标程序4.建设工程招标与投标施工许可证申请建设工程招标后，开发商可申请开工许可，需向工程所在地县级以上政府建设主管部门申请领取施工许可证，但国务院已确定限额以下的小型工程除外。施工许可管理办法申请施工许可证的条件5.开工申请与审批住建部修订的《建筑工程施工许可管理办法》规定，在境内从事各类工程建设施工需申请施工许可证，未取得者不得开工，限额以下工程除外。建设单位需办理用地、规划手续，确保施工场地具备条件，选定合格施工企业，有资金、图纸及安全措施，并提交相应证明文件。办理施工许可证程序建设单位领取申请表后，持表及证明文件向发证机关申请，符合条件者七日内获证，不全者告知补正，不符者书面通知并说明理由。施工变更与许可证管理施工过程中单位或施工单位变更需重申领施工证，且工程名称、地点、规模需符合合同，施工许可证置施工现场备查并公开。5.开工申请与审批6.前期工作的其他环节开发商策略建议开发商应保持健康的怀疑态度，不过分乐观，谨慎对待专业咨询意见，合理预期租金售价及开发成本，考虑意外损失，避免盲目决策带来的投资失误。前期工作概述除主要环节外，房地产开发前期工作还包括征地拆迁、市政设施接驳谈判、信贷安排、预租售客户寻找等，完成后需进行财务评估，确保项目经济可行性。04建设阶段PART项目管理的关键建设阶段工程项目管理是工程实施的关键，需确保项目按时、安全、有效地完成，并通过科学管理降低成本、缩短工期，提升建筑企业竞争力，对生存和发展至关重要。1.三控制、三管理、一协调项目管理的策略成功项目管理需制定严格程序，明确目标，灵活选择管理方法，并不断创新以提升效益；工程项目管理核心为“三控制”，即进度、成本、质量控制，确保施工与建设顺利完成。进度控制进度控制是项目管理核心，通过科学确定进度目标、编制计划并建立合同网络体系，与质量、费用协调，确保项目按期完成；同时编制进度计划是进度控制的基础。1.三控制、三管理、一协调质量控制质量控制需明确方针，通过计划、实施、检查及处置实现目标，事前、事中、事后控制相互补充，同时需严把材料质量关，坚持样板引路和三检制，确保质量持续改进。合同管理合同管理是建设工程项目管理的关键，涵盖合同签订、履行、变更及解除等全过程控制，同时需筹划合同结构、选择合同文本、确定计价支付方法，并处理合同索赔等。成本控制成本控制是施工项目管理关键，旨在合理组织、实施、跟踪、分析和考核项目成本，建立责权利结合的成本管理模式，以节约资源、降低成夲、提升经济效益。0302011.三控制、三管理、一协调安全管理工程安全涉及建筑物本身安全与人员安全，管理原则为“安全第一、预防为主”；同时承包商需编制安全技术措施，施工企业负责现场安全，总承包单位协调分包单位。信息管理信息管理在建设工程项目中至关重要，涉及人力资源和物质资源；通过合理组织和控制信息传输，确保项目信息便捷获取、存储、处理和交流，为项目增值服务。组织协调协调是组织正常运转的关键，通过调节各项工作及人员活动，实现组织目标；在施工项目管理中，加强管理工作至关重要，助流工程项目管理系统提供流程化管理和可视化工具。2.竣工验收01工程竣工验收是建设项目最后的程序，通过验收确保工程符合设计文件和合同要求，获得政府验收文件后，编制《建设工程竣工验收报告》，标志施工全过程结束。在项目竣工验收前，施工单位需完成收尾工程、准备竣工验收资料，并进行预验收，确保工程顺利通过竣工验收，不影响项目投产使用。工程竣工验收依据包括项目建议书、开工计划、施工图纸、设计变更文件、施工技术规程、验收规范、质量检验评定标准及合同条款，确保工程符合要求。0203竣工验收的定义竣工验收的准备工作竣工验收的依据竣工验收的标准包括土建、安装和人防工程的验收标准，确保工程质量符合要求，如生产性工程需全部施工完毕，生活设施需水通、电通、道路通等，人防工程需符合相关规定。竣工结算指施工企业完成承包工程并经验收合格后，向发包单位进行的最终工程款结算；同时开发商