【《共有产权房风险控制的对策意见分析概述》5600字】

共有产权房风险控制的对策意见分析概述目录TOC\o"1-3"\h\u5507共有产权房风险控制的对策意见分析概述 119577（一）建立健全共有产权房制度法律体系 122772（二）设立独立的监督管理机构 228703（三）完善我国的共有产权房保障系统 417085（四）完善共有产权住房政策路径 422706（五）借鉴国外模式经验 6109621.普通法系 6392.大陆法系 7共有产权房近些年出现的一些风险事件，给居住者的权益以及政府的公共资源造成了一定的损害，但是在解决问题的过程中我们并不能一刀切地去否认其存在的积极意义。相反，我们应当主动出击，直面风险，在正确把握其合理性的基础上以更加有效的法律规制机制去推动共有产权房的健康稳定发展。（一）建立健全共有产权房制度法律体系我国住房供应体系中，共有产权房是一个重要的组成部分，法律的明文条例有助于提升共有产权房制度的稳定性，十八届四中全会提出全面依法治国的总目标，就是要建设中国特色社会主义体系，建设社会主义法治国家，十九大报告在十八大报告“全面推进依法治国”的基础上，进一步要求“坚持全面依法治国”，这这表明了全党在迈入法治道路上有了更高的要求，因此以法律的形式对共有产权房进行规范化的管理是势在必行的。现阶段，我国有关共有产权房的法律制度还不够与时俱进。首先，全国人大应该出台一步专门针对共有产权房的法律，加快落实《住房保障法》的立法进程，将短暂的政策性行为转化为专门适用的法律进行有效规制，通过具体详细的法条规定，具体问题具体分析，更好的处理实践中的有关共有产权房纠纷。此外，我国并没有在法律中明晰共有产权房参与主体的权利和义务，经常会出现只想享受权利而拒绝履行义务的推诿现象，因此通过制定专门的法律可以来明晰共有产权房中参与主体的权利和义务，有助于协调共有产权房主体之间的利益关系。对于住房申请者来说，明确其通过买卖、继承、租赁、产权共有等方式取得住所的权利和义务，《民法典》第297条规定：“共有包括按份共有和共同共有。”政府和普通购房者是以按比例共有的方式取得房屋产权，申请人享有部分产权和房屋的使用权，对于房屋的一般维护、系统管理的责任完全由购房人承担，但是在实践过程中，我们发现购房人在处置共有产权房时，对于其所产生的的风险和收益在分配时并不明晰。虽然我们在不违背住房保障功能的前提下，适当的赋予共有产权所有人一定的处置权，对共有产权房共有人之间的所存在的相关权益与责任作出明确约定。对于企业来说，其承担着开发建设住房的责任，能够承建共有产权住房的房地产开发企业，必须完全符合政府共有产权住房建设技术设计方案，设计布局合理有效，有效满足普通民众居住需求。建立健全共有产权房制度法律体系，明晰共有产权房制度参与主体的权利和义务，有效解决该制度实行过程中存在的问题，更好地推动该制度的发展。最后，在制定专门法的同时，仍要补充完善其他的法律规范，共有产权房制度与我国的经济、金融、房地产行业等都有着密切的关系，因此完善我国的经济法、金融法以及房地产法等对于发展和完善共有产权房制度有着十分重要的作用。（二）设立独立的监督管理机构建立一个法定监督管理机构，将其与政府的机构相独立，接受其监督，但不受其干扰，在立法中细化该机构的权利和义务，通过具体的规章条例以此来保障共有产权房的稳步推进，这样独立的监督机构既可以大幅度地提高各地政府的行政效率，又可以极大节约政府的相关人力、物力资源。同时需要加强与银行机构的联系，对个人财产和信用信息进行合理监管，完善信用征信评价制度，扩大征信范围，将、水、电、燃气、社保、医保等缴交和支付信息都纳入征信系统，便于在申请时确定房屋申请者的收入信息。充分利用“互联网+”对行政机关的监督作用，通过大数据监测平台，开启“大数据+监测”新模式，提升统计精确度，在普查统计方法上寻求创新，探索使用“大数据+公开”新方式，将大数据及互联网技术等多种科技手段运用到共有产权住房的监督中，主动公开相关文件、通知和决定。在官网平台设置专门的投诉、举报窗口，及时处理百姓的投诉和举报，在处理过程中，加强每个环节的监督，不仅要改进每个环节具体实施手段的运作，做到公开透明，同时还要推行实名制监督，保护监督者的个人信息，让百姓们敢于发声，从而有利于政府更好的做到民主决策、科学决策。同时，共有产权房的后期管理监督任然必不可少，减少共有产权住房资源的耗损，践行绿色原则，监管机构可以践行走行的方式进行事后访问监督，对于结果明显违反有关制度的差错，及时下发事后监督通知书，责令相关核算部门限期整改并反馈整改结果。多元化的监管手段是落实共有产权房制度的有效手段。真正有效的监管不仅仅是登记管理人员的监管，同时也是社会力量的监管。社会广泛参与的监管路径是实现对社会组织有效监管的必由之路。这些路径包括尝试转变以往监管单一的行政手段，更多地是通过法律手段和经济手段促使社会组织履行社会服务功能；加强社会组织评估等级动态管理，规范社会组织的内部治理，建立多样的监督形式，抓好组织的信息批露建设，保持畅通的信息发布渠道，做到组织信息公开透明。（三）完善我国的共有产权房保障系统财政的有力支持是共有产权房建设的核心支撑。共有产权房建设和金融保障支持不是一朝一夕的事情，既需要综合利用土地、财政、税收等方面的政策支持，也需要建立健全保障金融体系配合共有产权房长期可持续发展。我国要不断创新共有产权房建设资金的渠道来源，可通过相关立法让公益性的社会组织也相应其相应的社会责任，为共有产权房的建设添砖加瓦，从而有效的拓宽融资渠道，有效缓解政府财政压力。其次,多举措进行公积金制度的改革，扩大公积金的普及范围，提高统筹层次，加强地区间互通互融，让公积金在住房保障领域充分发挥融资功能。最后，在一定程度上降低土地成本，从而减少共有产权房建设的总成本，推动共有产权房的发展。落实我国共有产权房的数量，促使共有产权房的数量能满足申购家庭的需求，达到供需平衡。可以通过贯彻落实城市总体规划布局，完善城市周边地区的交通和配套设施，改善共有产权住房周围环境，增加就业岗位，推动人口向郊区的有序疏解。目前我国的共有产权住房制度还没有走向完备，仍然处于试点阶段，，所以仍要在住房保障制度的基础上完善我国的共有产权房保障系统，逐步适当降低购房的标准，扩大保障范围,在兼顾地方城市差异性的条件下统一规划共有产权房制度，跨区域交流，促进共同发展。（四）完善共有产权住房政策路径政府应采取宏观调控的手段，对于房地产行业尤其是保障性住房分配进行宏观调控，但同时也并不能过度干预，违背社会主义市场经济原则。我国宪法规定，“国家和社会”是社会保障的义务主体，因此在强调政府为主导责任主体的同时，也要积极贯彻社会主义市场经济政策，明确政府的主体资格，如政府可以颁布一些有利的政策引导和鼓励市场中的资金流入共有产权房的建设领域中，从而打开新的融资渠道，发挥市场调控的作用，参与市场竞争，让有限的资源在市场得到更为高效的流转。统一共有产权住房类型，首先我们要明确共有产权住房性质是政策性商品房，我国住建部于2014年出台了《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》（建保〔2014〕174号），明确了共有产权住房的性质应当为政策性商品房。因此，在共有产权房类型法律制定的过程中，可以通过合并规制获得产权的保障性住房，从而落实统一共有产权房的属性。同时，建立共有产权房与公共租赁住房的相互转化机制，尽管公共租赁住房并不归属于产权式住房，与上述统一规制的类型并不相同，但是我们可以在市场的具体操作中创造条件，在符合特定的情况下，建立起转化机制，通过“租售并举”，逐步解决“夹心层”问题。最后完善退出机制，加强共有产权房的循环利用。建立全网信息平台，保障资格审查机构与银行或金融机构能够实时进行信息互联，每年都戏必须对共有产权房的住房人进行重新的资格认定，对不符合条件的保障对象尽快退出，对个人征信存在不良记录的，将拒绝接受其申请。确保共有产权房只在符合条件的内部人之间流转，让有限的公共资源能发挥最大的价值。具体的操作运转过程中，鼓励民间组织参与合作共建。民间组织相比于政府机关而言，在一定程度上更具有针对性、灵活性和实际性，这是对政府行为的良好补充，它弥补政府可能人手不足，事务繁杂而忽略管理的缺陷，而且也产生积极的促进作用，督促政府不断的完善自己的工作，不断提高自身工作效率，从而更好的为人民服务。此外，在某种程度上，民间组织和政府的合作共建往往也能折射出社会的健康和活力。民间组织可以充分利用市场机制，根据对共有产权住房的潜在需求价格来竞争土地，获得一定的定价权，在政府主导作用下，自行销售并承担风险，拥有一定的自主权，这是我国完善共有产权住房政策路径的重要补充。（五）借鉴国外模式经验1.普通法系（1）英国英国是最早实行共有产权房的国家，上个世纪80年代，英国启动了“共有产权计划”，由于当时经济增长速度的放缓和保障性住房支出比例日益增加，英国政府转变思路，提出了一种新的模式，即推出了以保障房市场化为核心的公共住房政策，英国房产共有产权的概念：是指由各城市住房协会与购房人共同拥有住房产权，英国购房人对住房协会持有的产权部分支付，在具备能力后，购房人可逐步购买住房协会持有的那部分产权，在英国购房人首期和逐步购买剩余产权的过程中，可以得到政府的政策性优惠。（2）美国美国于1937年通过了《联邦住房法》（UnitedStatesHousingAct）,该法案旨在解决低收入人群的住房问题，随着美国保障性住房供给制度的发展，从20世纪60年代起，美国的住房保障制度开始聚焦低收入人群，70年代起，保障性住房政策慢慢转型，从财政住房补贴为主。从上世纪70年代起，美国就已经开始对保障性共有产权房进行大规模试点。根据住房市场的基本背景、目标退出周期以及保障目标对象，美国政府在平衡了廉价性与流动性后，确定项目是封闭了、半封闭或是开放的。封闭式指严格控制转让对象与价格，保证房源持续用于政府确定的保障目标；半封闭是指政府仅控制可转让的对象，对转让价格不再控制，开放式则允许购房人将房源向市场出售。根据现有的资源情况（包括土地资源、金融资源、政策支持力度、潜在保障对象的理性程度等因素）确定基本的产权架构，明确政府、保障对象、融资机构三者之间的产权分配，形成了保障性共有产权住房项目的产权架构。政府、保障对象、融资机构分别可以以股权人或者债权人的方式参与这类住房项目，在股权和债券的具体权利范围内，还可以进行产权制度创新。因此，产权架构的设计是极具多样性。2.大陆法系（1）德国19世纪开始，德国工业化和城市化快速发展，大量农村人口涌入城市，住房问题开始突显。为了缓解住房压力，1847年德国通过成立住房合作社，开始实施了住房储蓄制度，此后德国开始了漫长的保障性住房探索之路。20世纪后，德国已经形成了包括公房建设、房租补贴、金融支持等一系列完善的保障性住房制度体系。在德国，政府有两种基本住房保障模式：一种是政府提供的基本住房保障形式外，还有一种来自民间的非政府的住房保障模式——住房合作社模式。二者相互协调运作，共同推进了德国共有产权住房稳步推进。（2）日本日本住房政策是从解决战后严峻的现实问题开始，之后再慢慢地完善。由于战争的严酷摧毁，大量房屋被炮火轰塌，战败后，大量的国民、军队撤退回国，同时这一阶段日本为了增加人口，降低女性的结婚年龄，倡导女性早日结婚生育，在这时期出现了“婴儿潮”。战后。日本为了缓解社会矛盾，解决人们居住问题，开始实施了住房保障制度。1946年，日本开始实施《生活保障法》，但是该法中无住房保障的相关规定。1949年，重新修订了该法，纳入了住宅和教育两部分，形成了新的保障范围。1951年，日本出台了《公营住宅房》，公营住房开始建设。1955年，《住宅公团法》出台，公团住房开始建设。综合普通法系和大陆法系关于共有产权房的模式，我国在完善共有产权房制度方面可以得到许多有益经验。首先，政府要提高自身认识，清楚明白了解政府在住房保障体系中所承担的责任。虽然目前各级政府对住房问题都非常重视，但是政府更多的是把精力投入到房地产建设对于经济增收的方面，几乎很少从社会保障角度、从社会稳定政策等方面来考虑房地产建设问题。但德国《住宅法》却有明确的规定，它表明居住权是公民权利的重要组成部分、保障公民的基本居住条件是国家、政府的基本职能，并设有专门的负责机构和必要的资金投入。因此，德国的经验很值得我们借鉴，要想加快住房保障体系建设就必须提高政府对于住房问题的认识，明确政府在住房保障方面应扮演的角色。其次，我们深入研究住房保障方式的前提是保障机制与市场机制必须相融合。我国在收入界定上存在一定的难度，导致一些高收入家庭会想法设法通过某种不正当手段购买经济适用住房，从而导致政府的补贴没有真正到达中低收入家庭。因此，随着目前共有产权房与申购者之间的数量逐步平衡，政府应把对保障性住房的建设补贴，转化为对中低收入家庭的货币补贴，充分发挥市场本身的作用，把保障机制融入市场机制之中。此外，我们也还应当加强对住房租赁市场的研究，完善现有的共有产权住房制度。目前，我国住房租赁市场仍然存在很多不规范的现象，不像英美有着健全的租赁制度，