苏州长禾置业浒墅关项目市场调研报告

附件三

长禾置业浒墅关项目市场调研报告中原地产苏州公司SuZhou.11.2012谨呈：长禾置业市场总体概况第一部分报告提纲市场调查部分第二部分调查分析部分第三部分2营销策略调查第四部分项目居住环境调查及分析第五部分项目所在区域与周边区域物业发展前景预测第六部分第一部分市场总体概况3宏观经济大势分析项目所在区域概况分析4宏观经济大势分析实施时间颁布单位政策主要内容2012-6-5住建部坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实2012-6-19住建部重申将积极配合金融部门、继续严格执行好差别化住房信贷政策2012-7-5央行继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房2012-7-7国务院总理温家宝坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，决不能让房价反弹2012-7-17国土部将继续坚持房地产调控不动摇2012-7-19国土部、住建部坚持房地产市场调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹2012-7-24国务院下派8个督察组对16个省市的房地产调控情况进行调研2012-7-31中央政治局下半年仍要坚决抑制房价反弹2012-8-24住建部正在密切监测房地产市场的变化，研究进一步强化市场调控的政策措施2012-9-24住建部做好防止房价反弹的政策预案，继续强调楼市调控政策尤其是限购政策的延续性政府态度明朗，强化调控措施，偏紧大势不变。5楼市调控进入关键期楼市调控任务、经济增长压力需平衡；中央与地方政府进入深度博弈期。稳健的货币政策积极的财政政策中央坚持调控不动摇，保护刚需地方频频微调试探底线政策主基调不变，差别化信贷政策定向支持刚需，支持自住性购房需求，引导民生性住房消费适度增长。经济增长压力楼市调控决心政府在两难中继续坚持调控基调不变，但鼓励自住将成为长期性政策宏观经济大势分析6项目所在区域概况分析-地理位置123456高压线21大阳山33白鹤山4规划河道规划道路5工厂6项目位于高新区北部，浒墅关开发区嵩山路南、石林路西，毗邻大阳山国家森林公园。地块四至：地块西侧紧邻大阳山国家森林公园，自然生态优势明显；但北侧有多家工厂，西南侧有墓地，三面环绕高压线，存在不利因素。7项目所在区域概况分析-自然环境山体植被以针阔混交风景林为主，选择组合配置生态景观价值高的树种，采用先进造林技术，促进生态高效、景观优美的森林植物群落的恢复。大阳山地处苏州高新区中部，西濒风光旖旎的太湖，东距苏州古城16公里，公园总占地面积1029.8公顷，森林覆盖率达88.76％，是苏州城市一处重要的“绿肺”。主要山体包括鸡笼山、大荒山、凤凰山、观山、火烧山、青山、阳山等。被批准为国家级森林公园。大阳山自然资源：大阳山国家森林公园，是占地1千万平米的苏州“城市绿肺”。8地理位置交通便捷与312国道、沪宁高速、京杭大运河相临。距离苏州火车站、长途汽车北站20分钟左右车程。距离上海虹桥机场1小时左右的车程。距苏州市中心30分钟左右、新区20分钟左右。坐落于苏州高新区浒墅关经济开发区内，占地近150亩，总建筑面积25000平方米，依山而建，自然环境绝佳，毗邻著名的树山风景区，在白马涧风景区附近，在太湖湿地公园附近。

阳山温泉自然资源：阳山温泉，是以阳山温泉山庄为代表的地质真温泉。已在苏州、上海拥有一定的市场知名度。项目所在区域概况分析-自然环境9项目所在区域概况分析-区域人文环境素有“吴之镇”美誉的阳山，算得上是浒墅关开发区地域文化的源泉。规划中的“一堤、二园”的建设，包括恢复重建董公堤；打造文昌公园风景区；打造蚕桑遗址公园。阳山山顶有秦始皇射箭的箭阙峰，箭阙峰下有朱元璋带兵操练的五百亩练兵场，尤其是大石山坞中的大石山更是峰涌叠翠，苏州城内的世界文化遗产环秀山庄的母本就是大石山。人文景观人文价值：自春秋时期就开始有记载，无数文人墨客在此留下墨宝；神刹古寺历经岁月，为其增添了更多的人文气息。10项目所在区域概况分析-交通状况有轨电车1号线：预计今年年底开工建设，1号线自生态城起步区，经龙安路、太湖大道、建林路、华山路、湘江路、何山路、珠江路、金山路，至苏州乐园站，线路总长18.8公里，与轨道交通1号线和3号线实现无缝对接。阳山隧道：按城市主干道、双向六车道设计，线路西起普陀山路与天佑路交叉口，向东跨过绕城高速后，穿越阳山，与鸿禧路对接，建成后是苏州最长山体隧道。

有轨电车1号线阳山隧道太湖大道西绕城★本案●城际新区站往市区往苏州乐园交通配套：外联内通，四通八达。高铁、有轨电车、阳山隧道、太湖大道等多重立体化交通系统，构建全新的交通格局。第二部分市场调查部分11项目一级辐射区域内在售楼盘调查项目边缘区域在售楼盘调查与项目有相关可比价值楼盘调研区域在建项目调研

12项目一级辐射区域内在售楼盘调查浒墅关板块：板块成熟度较高，内部配套日益完善，是新区客户置业的热点区域，普通住宅项目居多。区域项目名称产品类型户型面积（㎡）销售均价（元/㎡）浒墅关板块梧桐墅别墅、小高层130、1399300朗香郡多层、小高层96-2409500上河郡别墅、小高层小高层：132-155别墅：215-249小高层：8000-8500别墅：11000-13000（售罄）蓝山郡多层、小高层、高层89-1268500-10000（尾房）惠泽云锦城别墅、高层、小高层89-136高层6700多层8700闽信名筑别墅313-475350-700万元从在售项目产品类型来看，普通住宅居多，纯别墅项目仅一个，是本案公寓产品重点竞争板块。从售价格来看，均价在8000-9500元/平米，别墅均价11000-13000元/平米。从产品面积段来看，住宅普遍在80-120平米之间，别墅主力面积段200-300㎡。13旭辉上河郡：复合型低密度社区，外部配套好，内部景观优，性价比高。基本情况介绍总建面32万方容积率1.37绿化率40%地理位置长江路北兴贤路与文昌路交界别墅类型联排、双拼、叠加建筑风格现代典雅内部配套纵横双景观主轴，南向面水推广形象内外部景观及高品质复合社区营销活动：1、产品推荐会扩大项目影响力2、开盘前期预约登记蓄客销售情况：2012年月均成交44套公寓均价：8000-8500；别墅：售罄；主力户型：132-155㎡打造亮点：现代典雅风格，低密度社区在售6、7、8三幢楼，户型面积为132-155平米，均价8500；另有少量120平米房源清盘中，剩余6套左右。项目一级辐射区域内在售楼盘调查14项目一级辐射区域内在售楼盘调查梧桐墅：其公寓+别墅的组合式物业类型与本案相似，依托外部公园景观打造高端形象。基本情况介绍总建面7.3万方容积率1.0绿化率45%地理位置新区鸿禧路2号（大白荡公园内）产品类型小高层、别墅建筑风格现代简约内部配套景观组团，大白荡公园推广形象公园内，低密度豪华居住区销售情况：近2个月成交5套公寓均价：9300元/㎡；别墅：未公开；主力户型：公寓130㎡，139㎡；打造亮点：一梯两户，精装（精装标准2000）梧桐墅公寓均价9300元/平米，精装电梯洋房主力面积约130平和139平米；目前有如下优惠：，购房享97折优惠，更送8万地下车位。15新创大河山（悦山墅）：小面积段、低总价、养老地产，依托天平山自然景观打造城市“山景别墅”，吸引客户。基本情况介绍总建面9.5万方容积率0.8绿化率35%地理位置新区湘江路与何山路交叉口别墅类型联排、双拼、洋房建筑风格地中海风格内部配套纯住宅社区，无商业配套推广形象借山水之境，载荣誉前行销售情况：未正式开盘，内部认购中主力户型：联排220-290打造亮点：依托山景资源打造的纯低密度社区；客户来源：以新区核心区为主；打造亮点：外部山景及内部水景。新创悦山墅，为新创大河山二期，产品类型为联排别墅。主推联排LA1b/LZ1b户型。联排LA1b户型地上面积约192.23㎡，地下面积约94.02㎡，总面积286.25㎡；联排LZ1b户型，地上面积约216.77㎡，地下面积约101.45㎡，总面积约318.22㎡。目前有111套别墅待推。项目一级辐射区域内在售楼盘调查16项目边缘区域在售楼盘调查金阊新城板块：板块内竞争压力大，主要供应低价段产品，成交情况良好。区域项目名称产品类型户型面积（㎡）销售均价（元/㎡）金阊新城板块南山金城1958多层、小高层、高层花园洋房高层80-90花园洋房86-140高层8000花园洋房10000万科金色里程小高层、高层90-12210000中海御景湾小高层、高层公寓：90-1408600中心城区三个（平江、沧浪、金阊)新城板块之一，该板块以刚需型产品为主；主力面积90-122㎡，其中80-95㎡供应量约占八成；由于三个项目位置相近，产品类似，客户争夺激烈，价格一度保持在8000-10000元/㎡；从供应产品及价格段上来看，该板块将严重分流本案首置型客户。17中海御景湾：凭借其品牌（建筑、物管）优势，实行低价走量的营销策略，另外其主力面积（90㎡）迎合了当前市场需求，去化速度快。基本情况介绍总建面40万方容积率2.0绿化率37%地理位置金阊区虎殿路与藕前路交叉口产品类型小高层、高层建筑风格Artdeco内部配套东南角幼儿园销售情况：月均去化170套公寓均价：8600；主力户型：90㎡打造亮点：建筑品质，中海品牌，中海物业90㎡主卧次卧+1推广形象规模大盘，低总价高品质社区在售22#、23#、24#、25#楼，面积90-140平米不等。目前买房可享以下优惠：90-110小户型优惠18000，130-140大户型优惠23000，另外准时签约，额外优惠5000元。项目边缘区域在售楼盘调查18万科金色里程：大品牌开发商，物业好，服务好，90㎡-122㎡精装学区三房成市场主流产品，低总价吸引客户。基本情况介绍总建面25.5万方容积率2.5绿化率40%地理位置金阊城北路（富强路）与学前路交汇处产品类型高层建筑风格新古典主义内部配套大绿地面积和中央景观轴销售情况：月均去化59套公寓均价：10000；主力户型：90-122㎡打造亮点：精装楼盘，万科品牌，万科服务推广形象高端精装公寓目前在售精装修5号楼，有90㎡与122㎡两种户型，一房一价。项目边缘区域在售楼盘调查19项目边缘区域在售楼盘调查科技城板块：与本案所在阳东新城板块一样，该板块是高新区重点发展的新兴板块，板块内自然环境好，规划起点高，是未来科技、人文的重点发展地。区域项目名称产品类型户型面积（㎡）销售均价（元/㎡）科技城板块TOP未来别墅、小高层322-512待定MAX未来高层、小高层82-1389000永新秀郡低层、高层、联排、双拼公寓：88-138别墅：210-380公寓：8300别墅：10000-11000水岸年华高层80-9011月开盘万科新都会联排、双拼、洋房联排：280-380洋房：115联排：380-660洋房：12000-13000清山慧谷联排、独栋、合院联排：260-350合院：400联排：360-450合院：700-800该板块产品以别墅居多，是本案别墅产品重点竞争板块。从在售项目产品面积来看，别墅面积一般都在300平米左右联排为主，大面积独栋较少。从在售项目价格来看，普通住宅均价8000-9000元/平米之间，别墅总价较低，主力价格段350-500万左右。20万科新都会：临近自然水景的低价段别墅，凭借开发商品牌和科技城规划打造卖点，但目前区域配套不完善。基本情况介绍总建面14.3万方容积率0.87绿化率30%地理位置新区科技城太湖大道旁产品类型别墅、多层、小高层建筑风格地中海风格内部配套无推广形象水景别墅，新城核心销售情况：10月推出宽景洋房，去化20套；主力户型：联排280-380㎡，洋房115㎡；打造亮点：水岸社区，规划新城核心；客户来源：以新区客户为主；在售联排及双拼别墅，联排总价380-660万/套，户型面积为280-380平米，目前房源剩余不多，万科新都会已加推115㎡宽景洋房。与项目有相关可比价值楼盘调查21旭辉华庭：区域配套相对成熟，项目交通便利，东临千年姑苏的古运河，内附运河景观带，景观优势明显，绿化率高。基本情况介绍总建面5.5万方容积率2.45绿化率37%地理位置吴中苏街8号（靠近海关大楼）产品类型高层建筑风格新古典主义内部配套上河郡商业街推广形象优+生活倡导者销售情况：待售；主力户型：高层76-90㎡；打造亮点：公园里的家客户来源：以新区客户为主；主要产品为高层，主力户型有A户型76平米、B1户型90平米、B2户型90平米、C户型115平米、D户型133平米，初步定于12月份开盘。与项目有相关可比价值楼盘调查22重点项目解析小结：1、竞争个案除上河郡外，其余体量都相对较小，产品类型相对单一，没有形成强有力的市场影响力与号召力；2、项目特色化与结构多样化，相对较弱，公寓与别墅价格都为中低档，周边商业与生活配套相对较差，区域发展有待日渐成熟；3、以首置和首改为主力客群，客户地缘性特征明显，受周边乡镇、工厂、产业发展影响较大，各区域同质项目之间对客户资源争夺激烈；4、除个别刚需项目外，其余项目营销推广随市场波动不明显，推广及价格策略效果不显著；第三部分调查分析部分23区域物业价格、户型结构、户型面积分析典型物业园林绿化规划调查分析典型物业小区配套规划调查分析典型物业建筑风格、会所调查分析

项目一级辐射区内供应量分析项目边缘区域在售楼盘供应量分析与项目有相关可比价值楼盘供应量调查分析区域在建项目供应量调查分析24项目一级辐射区内供应量分析项目总建面（㎡）已获预售量（㎡）未获预售量（㎡）梧桐墅11682352658.9364164.07旭辉朗香郡78778787780旭辉上河郡322275259374.1162900.89蓝山郡60597.8460597.840云锦城190000152149.6337850.37闽信名筑57348.6657348.660区域内项目朗香郡、蓝山郡和闽信名筑以全部推出。梧桐墅成交情况遭遇瓶颈，至今只去化5套，还有6万方未推出。上河郡本身体量较大，已推25万方，剩余6万方。云锦城销售时间比较长，仅剩3万方未推。板块内，剩余总体量近17万方。25项目边缘区域在售楼盘供应量分析项目总建面（㎡）已获预售量（㎡）未获预售量（㎡）南山金城1958332105325172.386932.62万科金色里程25449286978.25167513.75中海御景湾400000228501.38171498.62边缘区域界定为金阊新城板块，目前在售为南山金城1958、万科金色里程、中海御景湾。南山金城1958剩余量体较少，对本项目不构成威胁。万科金色里程与中海御景湾剩余量体较多，将成为本项目重点的边缘竞争项目。26与项目有相关可比价值楼盘供应量调查分析项目总建面（㎡）已获预售量（㎡）未获预售量（㎡）万科新都2472929.76万科新都会，作为本案的重要参考项目，目前未推体量达到7万余方。但公寓体量有限，别墅剩余较多，将对本案的别墅产品未来推盘节奏产生影响。区域在建项目供应量调查分析项目总建面（㎡）已获预售量（㎡）未获预售量（㎡）旭辉华庭285906.27

0285906.27旭辉华庭，作为区域内的新项目，目前处于待售状态，总体量近30万方，以小面积、低总价的刚需型产品为主，对本项目的公寓产品存在一定影响。27区域物业价格、户型结构、户型面积分析梧桐墅旭辉朗香郡旭辉上河郡蓝山郡云锦城闽信名筑户型结构：3室2厅2卫面积：139㎡保证室内的隐秘性。两房朝南，采光效果极佳，一室朝北。客厅连接阳台，功能性强。餐厅和客厅相连，但是又分区明显。厨房开放式设计，无死角设计，充分利用空间户型结构：2室2厅1卫面积：96㎡进门首先是花园露台，两朝南房间，南北通透的设计，客厅与餐厅连在一起的设计更好的利用了空间。户型结构：2室2厅1卫面积：88㎡经济型房源88㎡的户型赠送空中花园，主卧朝南，大飘窗设计，客厅与阳台连接，更好的利用空间。户型结构：2室2厅1卫面积：90㎡2房变3房的现代居家品质；多用的空中花园、舒适的客厅生活阳台，绿意盎然，心胸自然开阔；朝南主卧空间开阔，超大飘窗亲和自然；明厨卫设计，空间多面采光，每一处都充斥着清新和光亮。户型结构：2室2厅1卫面积：89㎡型方正紧凑，入户花园，花园可改成卧室或书房；南北通透，客厅带阳台，双卧带飘窗设计；厨房方正，操作流线合理，经典明厨明卫；厅之间显得有些局促，入门处面积有些浪费。户型结构：5室4厅3卫面积：327㎡布局上充分考究，将主人房设置在一个相对私密的楼层，书房、卫生间、更衣室等设置完善齐备。公寓价格：9300元/㎡公寓价格：9200元/㎡公寓价格：8000-8500元/㎡别墅已售罄公寓价格：8500元/㎡公寓均价：6500元/㎡别墅：320-650万28典型物业园林绿化规划调查分析状态项目小区园林绿化规划在售梧桐墅依托40万方大白荡生态公园而建，在设计中充分考虑公园价值，引景入园；沿公园设计101套法式独栋别墅+14栋景观小高层，让梧桐公馆仿若种在大白荡生态公园里，另一侧通过300余米旖旎景观绿化带隔阻一切喧嚣与纷扰。如此纯粹的规划是非常稀有的，大手笔和高品质不经意间就已然彰显而出。旭辉朗香郡旭辉朗香郡以地中海沿岸城市--美丽的托斯卡纳为原型营造了苏州地中海风情社区。以原汁原味的地中海风情为理念，从里到外、从低到高、从浅草到灌木，再到大乔木，严格按照房地产最高景观标准--五重景观体系，营造出了纯粹的托斯卡纳风情社区。旭辉上河郡地处运河龙脉，近享中心繁华，外拥公园之景，内赏惊艳园林，绿化率约40%蓝山郡引进意大利建筑风格结合现代工艺打造出意式新古典主义建筑风格和生活氛围，小区内绿化由大的中央景观带和多处景观小品组成。云锦城中式风格的设计，紧邻新区50万方大白荡生态湿地公园，空气清新，风景秀丽。闽信名筑依大白荡城市生态公园而建，是新区首席生态低密度亲水纯别墅社区，采用三大院落，四个半岛屿，七大景观群的设计。三大院落：在院落式住宅内，组团外围采用实墙，而组团内部采用虚墙，绿篇作为隔断，使几户住宅共享有一个半开放的公共庭园，而每户都有私密的内院，也有半私密的共享庭园和入户花园。四个半岛屿：项目依大白荡城市生态公园而建，在其原有规划上，利用四个岛屿和一个半岛的关系，进行闽信·名筑的规划设计，尽量让其与大白荡公园融为一体。29典型物业小区配套规划调查分析状态项目小区配套规划在售梧桐墅依托40万方大白荡生态公园而建，在设计中充分考虑公园价值引景入园；沿公园设计101套法式独栋别墅+14栋景观小高层，让梧桐公馆仿若种在大白荡生态公园里，另一侧通过300余米旖旎景观绿化带隔阻一切喧嚣与纷扰。旭辉朗香郡目里面设有1000㎡的高级会所，包含了大型室外游泳池。会所里面设有咖啡厅、桌球室、家庭影视厅、健身房、棋牌室等等。周边建设有阳山实验学校(幼儿园、小、中学)、新浒学校、及省重点高中吴县中学；周边农贸市场，文昌阁公园，阳山、树山景区以及大润发超市、华润万家、惠丰商业街、新浒商业街等生活配套一应俱全。旭辉上河郡东临京杭大运河及400年历史文化底蕴-文昌阁，距离大润发超市只有20米，距城际铁路高新区站仅要3分钟车程；旭辉上河郡分为3个区域；北区，南区以11层小高层住宅为主；中区以3层双拼别墅和叠加为主；形成高低错落有致的建筑布局与中间商业街充分融合。完全具备“地处运河龙脉，近享中心繁华，外拥公园之景，内赏惊艳园林”的大城风范。蓝山郡朗地蓝山郡可尽享便利的生活配套：大润发超市，易卖盛，华润万家、惠丰商业广场，项目旁边就是农贸市场、邮局，医院(第七人民医院)，银行(交通银行、建设银行、工商银行、中国银行)通信营业厅，阳山实验学校、吴县中学、文昌中学、新区外国语学校附属实验幼儿园；小区施行人车分流，主入口设在金灯街，进门就是大的景观带，小区内绿化由大的中央景观带和多处景观小品组成，周边路面通畅。东侧是主干道文昌路，直接长江路通新区CBD，北侧则有兴贤路连接浒关中心生活区，仅有约2分钟左右车程。云锦城周边有绿宝广场，麦德龙超市，水产城；毗邻小学，社区自携3000平米幼儿园、3000平米商业；大白荡生态公园中有6000㎡商业设施；北环西延直达小区，有数条新区主干线链接惠泽云锦城与市区，15分钟可到312国道、沪宁高速与苏州环线高架道路，项目规划建成后，将设有公交车站，方便公共交通生活。闽信名筑紧邻大白荡城市生态公园，邀请华新国际专业物业管理，一系列智能化系统。专设约1100㎡大型会所拟规划健身房、棋牌室、咖啡厅、图书馆、屋顶游泳池等专属休闲设施。在项目总体规划上，采用三大院落，四个半岛屿，七大景观群的设计。30典型物业建筑风格、会所调查分析梧桐墅旭辉朗香郡旭辉上河郡蓝山郡云锦城闽信名筑别墅：法式公寓：现代简约地中海风格现代典雅意大利托斯卡纳风格中式中式项目内置会所，在建中朗香郡里面设有1000㎡的高级会所规划2.8万方商业用地项目规划多功能会所、双语幼儿园有一个600㎡功能丰富的会所无会所约1100㎡的会所风格会所第四部分营销策略调查31区域楼盘综合营销策略调查区域典型楼盘营销策略调查32区域楼盘综合营销策略调查户外欢乐看房烧烤暑假DIY民俗庙会事件以节假日为契机，系列看房活动强势爆破实景展示，精致绿色生活，情感体验式营销各个击破报纸浪漫与幸福小提琴开场浪漫圣诞夜户外+报广+重点事件，线上渠道全面轰炸活动营销理念，围绕目标客群的精神诉求，满足其对生活态度的绿色倡导33户外+报广+重点事件，线上渠道全