房产评估师从业资格考试及答案解析

第第PAGE\MERGEFORMAT1页共NUMPAGES\MERGEFORMAT1页房产评估师从业资格考试及答案解析（含答案及解析）姓名：科室/部门/班级：得分：题型单选题多选题判断题填空题简答题案例分析题总分得分

一、单选题（共20分）

1.房产评估中，确定评估基准日的目的是什么？

A.为了便于计算税负

B.为了统一评估标准

C.为了明确评估对象的法律状态

D.为了方便后续的抵押贷款

（________）

2.在运用市场法评估住宅时，选择可比案例应优先考虑哪个因素？

A.房屋面积

B.所在楼层

C.建筑年代

D.交通便利性

（________）

3.以下哪项不属于成本法评估中的重置成本构成？

A.土地取得成本

B.建筑工程费

C.专业费用

D.开发利润

（________）

4.根据我国《房地产估价规范》，评估报告中应重点说明哪个环节的假设前提？

A.市场状况分析

B.评估方法选择

C.评估假设与限制条件

D.评估结果敏感性分析

（________）

5.某商业用房评估时，若市场租金为每月每平方米150元，空置率为20%，则年有效租金率为多少？

A.80%

B.85%

C.88%

D.90%

（________）

6.评估某在建工程时，若已投入成本2000万元，预计总成本3000万元，剩余工程完工期1年，资金成本率为6%，则在建工程价值最接近：

A.2400万元

B.2500万元

C.2640万元

D.2700万元

（________）

7.下列哪种情况下应采用收益法评估房产价值？

A.房屋即将拆迁补偿

B.房屋用于企业股权质押

C.房屋出租收益稳定

D.房屋仅用于自住

（________）

8.评估报告中，哪个部分需要详细描述评估过程中可能存在的风险？

A.评估结论

B.评估假设

C.市场分析

D.附件清单

（________）

9.根据《物权法》，房屋租赁期限最长不得超过：

A.5年

B.10年

C.20年

D.无限期

（________）

10.评估某别墅时，若市场法得出的价值为500万元，成本法为480万元，收益法为520万元，最终评估价值应优先参考：

A.市场法结果

B.三者取平均值

C.成本法结果

D.收益法结果

（________）

11.房产评估师在评估过程中应遵守的职业道德不包括：

A.公正客观

B.保守商业秘密

C.趁机抬价

D.主动披露信息

（________）

12.评估某临街商铺时，若正对道路宽度为20米，该商铺价值比同地段普通商铺溢价30%，则可能涉及哪种因素？

A.土地形状

B.临街宽度

C.建筑高度

D.环境污染

（________）

13.某房产评估师在报告中注明“评估结果仅供参考”，这种做法是否合规？

A.合规

B.不合规

C.部分合规

D.取决于委托人要求

（________）

14.在运用比较法时，若可比案例的交易价格为8000元/平方米，而评估对象价值高于可比案例10%，则修正后的价值应为：

A.7200元/平方米

B.8000元/平方米

C.8800元/平方米

D.9000元/平方米

（________）

15.评估某工业厂房时，若已知其年租金收入为100万元，运营成本占租金收入的30%，折现率为8%，则收益法评估价值最接近：

A.1000万元

B.1250万元

C.1500万元

D.2000万元

（________）

16.以下哪种情况下不宜采用成本法评估房产？

A.新建商品房

B.旧房改造项目

C.建筑标准特殊的房产

D.租赁收益稳定的房产

（________）

17.评估师在撰写报告时，若发现委托人提供的资料不完整，应如何处理？

A.直接采用现有资料评估

B.要求委托人补充资料

C.在报告中注明资料缺失

D.延期评估

（________）

18.根据《房地产估价规范》，评估报告的附件应包括哪些内容？

A.评估师资质证书

B.实地勘测照片

C.委托人财务报表

D.评估方法计算过程

（________）

19.评估某写字楼时，若市场法得出价值为6000万元，成本法为5500万元，收益法为6200万元，且三者差异较大，应如何处理？

A.取三者平均值

B.仅采用市场法结果

C.三者均不采用

D.调整评估方法权重

（________）

20.房产评估师在评估过程中若发现委托人存在欺诈行为，应如何处理？

A.继续完成评估

B.向相关部门举报

C.拒绝评估并解除合同

D.要求委托人支付额外费用

（________）

二、多选题（共15分，多选、错选均不得分）

21.房产评估中，影响评估价值的因素包括：

A.宏观经济政策

B.房屋楼层高度

C.周边配套设施

D.房屋装修标准

E.评估师个人经验

（________）

22.在运用市场法时，对可比案例进行修正需考虑哪些因素？

A.交易日期差异

B.房屋面积差异

C.土地使用权性质差异

D.交易税费差异

E.市场利率变化

（________）

23.房产评估中的成本法主要适用于哪些情况？

A.新建商品房评估

B.旧房改造项目评估

C.租赁收益稳定的房产评估

D.拆迁补偿评估

E.股权质押评估

（________）

24.评估报告中应包含哪些关键要素？

A.评估目的

B.评估基准日

C.评估方法选择依据

D.评估结果及假设条件

E.评估师签名

（________）

25.房产评估师应具备哪些职业道德？

A.公正客观

B.保守秘密

C.收受回扣

D.及时更新知识

E.避免利益冲突

（________）

三、判断题（共10分，每题0.5分）

26.房产评估师在评估过程中可以接受委托人的贿赂。（×）

27.评估某在建工程时，若已完成工程量50%，则其价值为已完成工程成本的一半。（×）

28.根据我国《物权法》，房屋租赁期限最长不得超过20年。（√）

29.在运用收益法时，若年租金收入为100万元，运营成本为30%，折现率为8%，则收益法评估价值等于1000万元。（√）

30.房产评估师在评估过程中需主动披露可能影响评估结果的所有信息。（×）

31.评估某临街商铺时，若正对道路宽度为20米，该商铺价值比同地段普通商铺溢价30%，则溢价主要来自临街宽度因素。（√）

32.在比较法中，若可比案例的交易价格为8000元/平方米，而评估对象价值高于可比案例10%，则修正后的价值应为8800元/平方米。（√）

33.房产评估师在评估过程中需遵守的职业道德不包括“不得利用职务之便谋取私利”。（×）

34.评估某写字楼时，若市场法得出价值为6000万元，成本法为5500万元，收益法为6200万元，且三者差异较大，应仅采用市场法结果。（×）

35.房产评估师在评估过程中若发现委托人存在欺诈行为，应继续完成评估并要求委托人支付额外费用。（×）

四、填空题（共10空，每空1分）

36.房产评估中，确定评估基准日的目的是为了明确评估对象的________和________。

________；________

37.在运用市场法评估住宅时，选择可比案例应优先考虑________因素，其次是________因素。

________；________

38.成本法评估中，重置成本包括建筑工程费、________、________和开发利润。

________；________

39.根据我国《房地产估价规范》，评估报告中应重点说明________与________。

________；________

40.评估某商业用房时，若市场租金为每月每平方米150元，空置率为20%，则年有效租金率为________。

________%

41.评估某在建工程时，若已投入成本2000万元，预计总成本3000万元，剩余工程完工期1年，资金成本率为6%，则在建工程价值最接近________万元。

________

42.评估某别墅时，若市场法得出的价值为500万元，成本法为480万元，收益法为520万元，最终评估价值应优先参考________法结果。

________

43.房产评估师在评估过程中应遵守的职业道德不包括________。

________

44.评估某临街商铺时，若正对道路宽度为20米，该商铺价值比同地段普通商铺溢价30%，则溢价主要来自________因素。

________

45.房产评估师在评估过程中若发现委托人存在欺诈行为，应________。

________

五、简答题（共20分，每题5分）

46.简述房产评估中市场法的核心步骤。

________

47.房产评估师在评估过程中应如何处理评估假设与限制条件？

________

48.简述收益法评估房产价值的基本原理。

________

49.房产评估报告中应重点说明哪些假设前提？

________

六、案例分析题（共25分）

50.某商业综合体评估案例：

背景：评估某位于市中心商业综合体的商铺价值。该商铺面积为200平方米，临街宽度15米，所在楼层为1楼，已出租，年租金收入300万元，运营成本占租金收入的30%，折现率为8%。市场法显示同地段类似商铺价值为8000元/平方米，成本法估算重置成本为6000万元，收益法计算结果为7500万元。

问题：

（1）分析该商铺价值评估中可能涉及的关键因素；

（2）若评估师发现委托人提供的租赁合同存在虚假记载，应如何处理？

（3）最终评估价值应如何确定？

________

参考答案及解析部分

参考答案

一、单选题（共20分）

1.B

2.B

3.A

4.C

5.C

6.C

7.C

8.B

9.C

10.A

11.C

12.B

13.B

14.C

15.B

16.D

17.B

18.B

19.D

20.C

二、多选题（共15分，多选、错选均不得分）

21.ABCD

22.ABCD

23.AB

24.ABCDE

25.ADE

三、判断题（共10分，每题0.5分）

26.×

27.×

28.√

29.√

30.×

31.√

32.√

33.×

34.×

35.×

四、填空题（共10空，每空1分）

36.法律状态；权益状况

37.临街宽度；房屋楼层

38.专业费用；管理费用

39.评估假设；限制条件

40.88%

41.2640

42.市场

43.收受回扣

44.临街宽度

45.拒绝评估并解除合同

五、简答题（共20分，每题5分）

46.答：①收集可比案例；②修正交易日期差异；③修正房地产状况差异；④综合修正得出评估价值。

47.答：①在报告中明确说明假设前提；②解释假设条件对评估结果的影响；③提示评估结果的有效性。

48.答：①通过预测未来收益；②将收益折现到评估基准日；③核心公式为：收益法价值＝未来收益×折现系数。

49.答：①房屋产权状况；②市场环境变化；③特殊交易条件；④评估方法局限性。

六、案例分析题（共25分）

50.案例背景分析：该商业综合体商铺位于市中心，临街宽度较大，已出租，租金收入稳定，但评估中涉及市场法、成本法和收