广州白云海航购物广场YH城周边市场市调报告

广州白云区海航购物广场-YH城嘉禾片区新市片区项目商业发展方向研判

——以娱乐、餐饮功能为主的特色潮流主题购物中心项目周边商业现状

项目所在区域发展项目开发原则区域规划是商住功能；嘉禾是白云区四个区级中心之一；嘉禾属于白云区优先发展区域；未来地区交通枢纽，承接市区居住扩散区域为工业区，商业氛围较弱；以专业市场、中低档零售商业为主；对未来发展大型商业具有较大的市场潜力项目以租为主，结合市场需求，走特色化路线，与新市的百信广场、白云新城的万达广场、五号停机坪形成差异竞争。备注：具体分析、说明稍后提供。区域商业市场发展方向｜消费者分析｜项目商业发展研判走差异化竞争路线区域商业亟待升级走差异化竞争路线2.1项目竞争优势区位优势项目地处嘉禾组团，区域是白云区空间发展主轴的中间节点和通勤走廊。项目所在区域为白云区“空港门户”，中央商业发展轴的关键节点位置及重点发展地区。交通优势项目行经的公交线路有13条，邻近高速入口，交通十分便利。政策规划优势项目属于市政府“三旧改造”、“退二进三”政策的重点工程，是白云区政府和开发商战略合作框架协议下的重要合作项目。消费群优势项目周边分布有金碧雅苑、时代玫瑰园、云山诗意、元邦航空家园、黄石花园、白云高尔夫花园等多个大型成熟社区。项目优势区域优势政策规划优势消费群优势交通优势总建筑面积64,270㎡BLOCK1(原招商中心)BLOCK2(原海航商业)分层面积层高分层面积层高1F740㎡4.8m16,600㎡5m2F740㎡3.8m14,600㎡3.6m3F730㎡3.8m15,700㎡3.6m4F730㎡3.8m13,700㎡3.6m5F730㎡3.8m————一.项目概述

【YH城】地处广州市白云区嘉禾地段，紧邻机场高速公路及华南快速路等出口，为区域空间发展主轴的中间节点和通勤走廊，是白云区未来发展的重点地区。项目定位为“区域商业中心新潮消费领地”，是集休闲、餐饮、娱乐、购物、办公、酒店、公寓等功能于一体的大型综合商业中心。

二.项目指标NBlock2Block1华南区最大电玩城，1.4万平方米，已经试业创业公寓娱乐休闲创意办公区域商业中心新潮消费领地情景酒店综合商业特色餐饮潮流购物项目定位【YH】城＝年轻之城（吃、喝、玩、乐、潮）项目整体定位项目商业定位2.2关于项目定位的思考2.2.1项目概述｜2.2.2项目定位思考项目核心目标消费群本项目南距黄石路1.4km东距白云大道2.5km南距三元里大道3.2km项目核心辐射区域以嘉禾集贤片区为主，目标消费群则以辐射区域青年人群和家庭消费为主。嘉禾-集贤片区白云高尔夫花园黄石花园祥景花园新兴白云花园白云尚城黄石东片区黄石西片区新市片区1.4km2.5km3.2km距离测量：googleearth萧岗站江夏站黄边站主要商业项目主要住宅楼盘乐得花园时代玫瑰园金碧雅苑云山诗意人家集贤苑岭南新世界元邦航空家园白云骏景花园汇侨新城纵横缤城富力阳光美居荷塘月色本案嘉禾附近花园小区户数随着白云区以及嘉禾区域经济的迅速发展，白云区以及嘉禾区域缺少综合商业消费场所的矛盾日趋突显，尤其是缺少可聚集和吸引消费人群的集休闲、餐饮、娱乐、购物、办公、酒店、公寓等功能一体的综合性商业项目。嘉禾区域现有商业布局分散，缺少可聚集和吸引消费人群的综合性商业项目1差异化定位满足市场需求，依托项目经营特色与亮点，走非传统商业开发模式2在现有的本地消费人口及消费力的条件下，建议项目走特色、差异化开发路线，聚集区域人气，营造非商业中心的商业氛围，使项目具备长远发展的持久力。充分利用得天独厚的区位优势，发挥商业辐射作用，使项目具备持久经营的发展空间3嘉禾区域处于白云区中央商业发展轴的关键节点，具有得天独厚的区位优势，为项目发挥商业辐射能力提供了可能，在最大化的吸引区域周边消费群的同时，借特色经营网聚区域外的消费人群。项目所在区域商业与项目定位关系目标消费人群需求区域内是否有以“年轻”为主题的同质商业项目？项目所在区域内商业以综合类购物商场为主，尤以新市百信广场为代表；广州偏重年轻人的商业多以潮流零售为主，综合娱乐元素的玩乐类商业项目较少；项目目标消费群（年轻人）来自哪里？项目周边住宅区的居住人群；地铁开通后带来的市区年轻潮爆一族；项目所在区域外来务工人口多，以年轻人为主；年轻人喜欢什么？都在玩什么？年轻人喜欢彰显个性，对新奇事物充满兴趣，渴望与众不同；玩“音乐”、玩“时尚”、玩“运动”；功能定位的思考潮悠乐思购(餐饮)(娱乐)(创意)(购物)项目定位以“潮”为核心，结合“悠、乐、购、思”四大元素展开——“悠”——是指餐饮，含特色餐型、休闲餐饮、大型中式餐饮。“乐”——是指娱乐(电影、KTV、电玩、网吧、玩吧等)。“购”——是指零售(知名服饰品牌、潮流仓、数码、精品、休闲服饰、运动用品等)。“思”——是指创意办公，以配合旧改项目的背景。功能定位的思考潮悠乐思购“悠”“乐”奠定项目年轻之城、吃喝玩乐的主题基调，以目的性消费吸引消费人群至项目，并有效保持驻留时间，从而增加项目人气及消费量。(餐饮)(娱乐)(创意)(购物)功能定位的思考潮悠乐思购“购”提升项目整体形象，丰富业态组合，在目的消费吸引并留住人流的同时，提供多样化的消费支撑，以期引导消费力，与此同时提升项目整体租值。(餐饮)(娱乐)(创意)(购物)功能定位的思考潮悠乐思购“思”创意产业是项目点睛之笔，潮流触觉无一不是创意所在。(餐饮)(娱乐)(创意)(购物)功能定位的思考潮悠——吃喝乐购——

购物思悠潮潮流餐饮主题餐饮大型餐饮购潮国际品牌潮流品牌个性品牌乐潮新奇娱乐潮流玩法志同道合思潮创意涂鸦创意运动创意产业玩乐——创意——商业主楼内部装修进度，公共区域基本装修完毕一、电玩城内项目有：电玩、溜冰、桌球城、网游城、儿童乐园。

二、免费交通：乐购6部免费购物大巴士，物业公司派4部免费大巴，在周边各地铁口、小区花园接送顾客.

三、交通状况：地铁14号线（从化到广州火车站）2014年底开通，地铁口鹤南站就在项目。

四、交通路线

1、汽车导航：广州白云区机场高速旁106国道嘉和酒店旁或者海航创意产业园

2、公交线路1：地铁3号线--白云大道北--A出口--转886路--鹤边站下。

3、公交线路2：地铁2号线--黄边站--D出口--过马路--425