调解协议书履行完毕

调解协议书履行完毕1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发集团有限公司，

地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦18层，

法定代表人/负责人：张明，

联系方式

甲方为一家依法注册成立的房地产开发企业，主要业务包括房地产项目开发、销售及租赁管理。基于甲方在XX市XX区拥有一处商业综合体的开发与运营需求，为优化资产配置并提升项目收益，甲方通过公开招标程序选聘乙方作为该商业综合体的物业管理服务商。双方于2023年5月10日签订《物业管理服务合同》（以下简称“原合同”），约定乙方为甲方提供为期五年的物业管理服务，包括但不限于公共区域维护、客户服务、安全监控及增值服务等。原合同履行期间，双方本着平等互利、协商一致的原则，就部分服务细节及费用结算达成多次补充协议。为明确后续合作事宜并确保协议内容得到全面履行，双方经友好协商，现就原合同相关条款的细化及补充达成以下调解协议，以资共同遵守。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX物业管理有限公司，

地址：中国上海市浦东新区陆家嘴环路1088号XX金融中心28层，

法定代表人/负责人：李强，

联系方式

乙方是一家专业从事商业及住宅物业管理的企业，成立于2010年，拥有国家一级物业管理资质，服务网络覆盖全国多个一线城市。自2023年5月10日原合同签订以来，乙方已按照合同约定向甲方提供全面的物业管理服务，包括但不限于设施设备维护、保洁绿化、秩序维护及客户关系管理。在服务过程中，双方就部分非核心条款（如保洁标准细化、费用分摊机制等）进行了多次沟通，并形成书面补充协议。鉴于原合同即将进入第五年续约阶段，为避免潜在争议并确保双方权益得到充分保障，乙方主动提出与甲方就服务范围、费用调整及违约责任等事项进行调解，最终达成一致意见，形成本调解协议。协议内容将作为原合同的补充条款，与原合同共同构成双方权利义务的完整体系，确保商业综合体物业管理工作的连续性与稳定性。

协议背景及前提条件：

本调解协议的达成基于以下事实：甲方作为XX商业综合体的业主方，对物业管理服务的质量与效率具有高度要求；乙方作为专业服务商，具备丰富的行业经验及完善的服务体系。双方在原合同框架下已形成长期稳定的合作关系，但在实际履行过程中，部分条款（如应急响应机制、能耗费用分摊等）存在模糊地带，易引发后续争议。为避免合同履行中断影响商业综合体的正常运营，双方同意通过调解方式对相关条款进行重新明确，重点围绕服务标准、费用结算、违约责任及争议预防等方面达成共识。本协议的签订不仅是对原合同的补充完善，也是双方基于互信合作原则进行的权益再平衡，旨在通过法律化、规范化的约定，为后续五年合作奠定坚实基础。协议内容将严格遵循《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，确保其法律效力及可执行性，同时与原合同形成互补性约束体系，共同维护商业综合体的资产价值与市场声誉。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲乙双方在原《物业管理服务合同》框架下，就XX商业综合体物业管理服务的具体细节及补充条款达成共识，通过调解方式解决潜在争议，完善双方权利义务关系，确保协议内容的清晰性、可执行性，并为后续五年合作期间的服务提供全面的法律保障。本协议涉及的特定内容包括但不限于：1）物业管理服务范围的细化与确认，特别是公共区域维护标准、应急响应机制的具体流程；2）服务费用（含基础服务费、能耗费用分摊、特约服务等）的计算方式、支付周期及逾期处理措施；3）双方在服务质量监督、考核及违约责任承担方面的具体约定，包括但不限于服务未达标时的整改要求、赔偿责任上限及触发条件；4）争议预防与解决机制的补充约定，明确双方在协议履行过程中发生分歧时的协商路径及法律救济方式。本协议旨在通过法律化、规范化的条款设计，降低合作风险，提升服务效率，保障XX商业综合体的资产价值及市场运营效益，促进双方长期稳定合作关系的构建。

第二条定义

在本协议中，除非上下文另有明确约定，下列术语具有以下特定含义：

1）“商业综合体”指位于XX市XX区XX路XX号，由甲方开发并拥有的包含零售商铺、写字楼、地下停车场及配套公共设施的多功能商业项目。

2）“物业管理服务”指乙方根据原合同约定及本协议补充条款，为商业综合体的公共区域及共用设施设备提供维护、保洁、绿化、秩序维护、安全保障、客户服务及增值服务等综合性管理服务。

3）“服务标准”指双方在原合同及本协议中明确约定的各项物业管理服务的质量要求，包括但不限于响应时间、完成时限、效果标准等，具体以双方签署的《服务清单》及《考核指标》为准。

4）“服务费用”指乙方提供物业管理服务所应收取的费用，包括基础服务费、能耗费用分摊（按实际计量结果计算）、特约服务费（如专项清洁、临时安保等）及其他双方约定的费用项目。

5）“支付周期”指甲方按照约定向乙方支付服务费用的时间间隔，基础服务费按季度支付，能耗费用分摊及特约服务费按月或按实际服务发生周期支付，具体以本协议第五条约定为准。

6）“违约责任”指任何一方违反本协议或原合同约定时，应承担的包括但不限于赔偿损失、采取补救措施、支付违约金或承担其他法律责任的义务。

7）“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如地震、洪水、战争、政府行为等，导致协议无法履行或延迟履行。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务：

甲方的权力与义务主要体现在对XX商业综合体的资产进行管理并确保其保值增值，同时为乙方的物业管理服务提供必要的支持与监督。具体包括：

（1）甲方有权要求乙方按照原合同及本协议约定提供服务，并有权对乙方的服务过程及结果进行监督、检查和考核，依据双方约定的《服务清单》及《考核指标》对服务质量进行评估。

（2）甲方有权根据商业综合体的运营需求，提出调整物业管理服务的具体要求或增加特约服务项目，但需提前三十日以书面形式通知乙方，双方协商一致后签订补充协议。

（3）甲方有义务按照约定及时足额向乙方支付服务费用，包括基础服务费、能耗费用分摊及其他应付费项，逾期支付应按每日万分之五支付违约金，但甲方有权依据实际服务情况提出费用复核申请，经双方确认后调整支付金额。

（4）甲方有义务为乙方提供必要的办公场所、设备设施及工作条件，包括但不限于物业管理办公室、监控中心、工具间等，确保乙方正常开展服务活动。

（5）甲方有义务保护乙方的合法权益，不得泄露乙方的商业秘密或要求乙方从事与物业管理无关的有偿服务，如需乙方提供临时非核心服务，应支付相应费用。

（6）甲方在涉及重大设施设备改造、租赁结构调整等可能影响物业管理服务的内容时，应至少提前六十日书面通知乙方，双方就服务方案调整进行协商。

甲方的义务旨在保障乙方的服务权益，避免因甲方原因导致的服务中断或责任纠纷，同时维护商业综合体的整体运营秩序。

2.乙方的权力和义务：

乙方的权力和义务主要体现在按照约定提供专业、高效的物业管理服务，并维护自身合法权益。具体包括：

（1）乙方有权按照原合同及本协议约定，全面接收并履行物业管理服务职责，包括但不限于公共区域维护、设施设备管理、环境保洁、绿化养护、秩序维护、安全保障及客户服务。

（2）乙方有权根据行业标准和双方约定，制定详细的服务方案及操作规程，并有权要求甲方提供必要的信息支持及配合（如设施设备图纸、历史维修记录等），以保障服务质量达到约定标准。

（3）乙方有权在服务过程中发现潜在风险或问题时，及时向甲方报告并提出解决方案建议，甲方应在收到报告后二十四小时内予以确认或答复。

（4）乙方有权按照约定收取服务费用，并有权要求甲方配合完成费用结算工作，如甲方在收到结算通知后三十日内无正当理由拒不支付，乙方有权启动法律程序追索欠款，同时保留向甲方主张逾期违约金的权利。

（5）乙方有义务建立完善的服务记录及档案管理制度，包括但不限于服务日志、维修记录、费用账单、客户投诉处理记录等，并应甲方要求提供查阅或复制，保存期限不少于三年。

（6）乙方有义务对其服务人员的行为进行严格管理，确保员工遵守职业道德规范及操作规程，对因乙方员工故意或重大过失造成甲方财产损失或声誉损害的，乙方应承担全部赔偿责任。

（7）乙方在处理客户投诉或突发事件时，应遵循及时响应、有效沟通、合理处置的原则，重大事件应立即向甲方报告，并采取必要措施控制损失，同时应甲方要求提供事件处理报告。

（8）乙方有义务定期对服务区域进行巡查，发现安全隐患或设施设备故障时应立即抢修或采取应急措施，并按约定向甲方报告维修情况及费用支出明细，经甲方确认后列入服务费用结算范围。

（9）乙方在续约或服务调整过程中，有权要求甲方提供明确的合作意向及服务需求说明，双方应在平等基础上协商确定新的服务范围及费用标准，任何一方不得单方面强制变更协议内容。

乙方的义务旨在确保服务的专业性与稳定性，通过规范化管理提升商业综合体的运营品质，同时维护自身作为专业服务商的市场信誉与经济利益。双方权利义务的平衡设计，旨在构建长期稳定的合作关系，促进共同发展。

第四条价格与支付条件

1.服务费用构成：乙方提供物业管理服务的费用包括基础服务费、能耗费用分摊及特约服务费。基础服务费按照建筑面积及服务等级标准计算，具体金额为人民币XX元/月/平方米，按季度支付；能耗费用分摊依据实际计量结果计算，包括公共区域照明、空调、电梯等能耗，按月度结算支付；特约服务费根据甲方实际需求发生，包括但不限于专项清洁、临时安保、大型活动支持等，按服务发生周期后的15个工作日内结算支付。

2.费用调整机制：基础服务费在协议履行第二年起，可根据市场物价指数或甲方需求变化，由双方协商调整，调整幅度不超过上一年度同季度基础服务费的±5%，调整方案需提前一年书面通知对方并达成一致。

3.支付方式：甲方应通过银行转账方式将服务费用支付至乙方指定的以下账户：

开户行：XX银行XX支行

户名：XX物业管理有限公司

账号：XXXXXX

4.逾期支付处理：甲方逾期支付服务费用，每逾期一日，应按逾期金额的万分之五向乙方支付违约金，逾期超过30日的，乙方有权暂停相关服务直至费用结清，且甲方仍需支付违约金及由此产生的额外费用。

5.费用复核：甲方对能耗费用分摊及特约服务费有异议的，可在收到账单后10个工作日内提交复核申请，乙方应在15个工作日内提供详细说明及证明材料，双方无法达成一致的，可委托第三方机构进行审计，审计结果作为结算依据。

第五条履行期限

1.协议有效期：本调解协议作为原《物业管理服务合同》的补充条款，与原合同具有同等法律效力，其有效期限为自双方签字盖章之日起五年，即从2023年5月10日起至2028年5月9日止。

2.关键时间节点：

（1）本协议自双方签字盖章之日起生效，原合同未明确但本协议补充约定的内容优先适用；

（2）每年1月31日前，甲乙双方应就下一年度的服务范围及费用调整进行协商，最迟于3月31日前达成一致并签署书面补充文件；

（3）每季度结束后10个工作日内，乙方应向甲方提交季度服务报告及费用结算清单，甲方应在收到后15个工作日内完成审核确认；

（4）协议期满前六个月，甲乙双方应就续约事宜进行谈判，最迟于协议期满前三个月确定是否续约并签署新协议。

3.履行地点：XX市XX区XX路XX号XX商业综合体，乙方应在办公场所内配备必要的服务设备，并保持24小时应急联络畅通。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）未按约定支付服务费用：除按照第四条约定支付违约金外，若因甲方原因导致乙方资金周转困难，乙方有权暂停非核心服务（如绿化、保洁等），恢复服务需甲方支付相当于当月基础服务费20%的应急费用，且暂停期间甲方仍需承担能耗费用分摊；若欠款金额达到基础服务费总额的30%，乙方有权单方面解除协议并要求甲方支付相当于一年基础服务费总额的违约金及所有应付未付款项。

（2）未提供必要支持：若甲方未按时提供设施设备图纸、历史维修记录或未配合乙方处理重大突发状况，导致服务效率下降或产生额外成本，甲方应承担乙方因此遭受的直接损失，包括但不限于第三方服务商费用、设备维修延误损失等，每次违约应支付人民币XX万元的违约金。

（3）擅自变更服务范围：若甲方单方面扩大服务范围但未达成补充协议，乙方有权拒绝超出原协议范围的请求，且甲方不得以乙方未提供服务为由拒付相关费用；若因此给乙方造成损失（如增加人员配置成本），甲方应予以赔偿。

2.乙方违约责任：

（1）服务质量不达标：若乙方连续两个季度在核心服务指标（如设施设备完好率、投诉响应率等）考核中排名低于行业90%，或出现重大服务事故（如消防隐患未及时排除、公共区域严重损坏等），应向甲方支付人民币XX万元的违约金，并由甲方指定第三方机构对受损部位进行修复，修复期间服务费用按50%减免。

（2）能耗费用虚报：若经审计发现乙方能耗费用分摊存在虚报行为，乙方应退还全部虚报金额并支付相当于虚报金额两倍的违约金，甲方有权解除协议并追究乙方刑事责任。

（3）擅自转包服务：若乙方将核心服务转包给第三方，一经查实，应向甲方支付人民币XX万元的违约金，并由甲方解除协议，乙方需赔偿因此造成的所有经济损失及声誉损害。

3.协商解决机制：任何一方违约时，守约方应在违约行为发生后15个工作日内书面通知违约方，要求其限期整改或承担违约责任，违约方应在收到通知后10个工作日内答复并提出解决方案，双方应优先通过协商解决争议，协商不成的可按照本协议第十二条约定处理。

4.赔偿范围：违约方的赔偿责任包括但不限于直接经济损失、合理的维权费用（如律师费、诉讼费等），若违约行为导致守约方合同目的无法实现，守约方有权要求解除协议并要求违约方支付相当于协议总金额30%的赔偿金。

5.不可抗力免责：因不可抗力导致协议无法履行的，双方互不承担违约责任，但应立即通知对方并提供相关证明，协商变更履行期限或部分免除责任，不可抗力影响消除后应尽快恢复履行。

第七条不可抗力

1.定义：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、恐怖袭击、政府行为（如法律变更、政策调整、征收征用等）、疫情及其防控措施、罢工、骚乱以及其他类似事件。不可抗力事件应自其发生之日起对协议履行造成实质性影响。

2.通知与证明：遇不可抗力的一方应在事件发生后七个工作日内书面通知另一方，详细说明事件情况、影响范围及预计持续时间，并应另一方要求提供政府部门或权威机构的证明文件。双方应根据不可抗力的影响程度，协商决定是否延期履行、部分履行或解除协议。

3.责任免除：因不可抗力导致协议任何一方无法履行或延迟履行其义务的，受影响方不承担违约责任，但应及时采取合理措施减少损失，且应在不可抗力影响消除后尽快恢复履行。若不可抗力持续超过六十日，双方有权协商解除协议，已产生的费用按实际服务比例结算，双方互不承担赔偿责任。

4.不可免除的责任：因不可抗力导致协议部分条款无法履行，但该条款并非协议核心目的的，双方应在协商基础上对条款进行修订或删除；若不可抗力直接造成一方财产损失，受损方应自行承担，除非该损失是由另一方故意或重大过失造成的。

5.防范措施：双方应采取合理措施预防不可抗力事件的发生，例如购买相关保险、建立应急预案等，因未采取合理措施导致的损失应由责任方自行承担。

第八条争议解决

1.协商与调解：凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决；协商不成的，可共同委托第三方专业调解机构进行调解，调解达成协议的，制作调解书并经双方签字后具有约束力。

2.仲裁：若协商或调解无法解决争议，任何一方均有权将争议提交至中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为争议方所在地，仲裁语言为中文。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力，仲裁费用由败诉方承担，若双方共享责任，则平均分担。

3.诉讼：除仲裁外，任何一方均不得向人民法院提起诉讼，仲裁条款具有排他性。若一方违反此约定擅自提起诉讼，其诉讼请求将被法院驳回，并应承担因此给对方造成的全部损失。

4.证据与法律适用：争议解决过程中，双方应提供真实、完整的证据材料，并适用中华人民共和国法律及相关司法解释。若协议中约定适用国际惯例或特定国家法律的，在不违反中国法律强制性规定的前提下优先适用。

5.临时措施：在争议解决期间，任何一方均不得采取永久性措施（如单方面停止服务、冻结账户等）影响协议履行，但为防止损失扩大或争议升级的必要措施除外，且采取该措施前应通知对方并说明理由。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信均应以书面形式（包括但不限于专人递送、挂号信、传真、电子邮件）发送至本协议首部列明的地址或联系方式。以电子邮件方式发送的，发送成功时视为有效送达；以专人递送或挂号信方式发送的，寄出后三日内视为有效送达。任何一方变更联系方式，应提前十日书面通知对方。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方授权代表签署书面文件方为有效。口头约定或非经书面确认的变更均不产生法律效力。

3.协议转让：未经另一方事先书面同意，任何一方不得将其在本协议项下的权利或义务部分或全部转让给第三方。转让行为必须符合本协议及其他相关法律法规的规