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文档简介

某城区土地市场分析

一、市场交易情况综述:

一季度成都主城区(五城区与高新区)土地市场共公布拍卖与挂牌宗地18宗,总供地面积达

466628.89平方米,合计699.9433亩;其中成交16宗,成交净用地面积398487.53平方米,

合597.7313亩;成交总金额361345.0995万元。

一级市场(出让)交易15宗、成交13宗:其中拍卖8宗,共计280.9748亩,成交7宗;挂牌

7宗,共计272.5646亩,成交6宗;二级市场(转让)交易3宗:其中2宗为拍卖,1宗为挂牌,

均成交。

2007年一季度主城区土地市场交易简况(宗)

二、主城区土地市场用地性质

供应土地用途情次

600250

200

150

100

50

D

■城镇温台住宅用地12483.7137

--商业(JE)用地6216.2296

成交土地用途情况

城镇混合住宅用地是最要紧的土地用途,在本季度供应与成交的土地中,城镇混合住宅用地

占了绝对的主力,成交宗数为11宗,面积为409.8702亩;6宗商业(服)用地全部以挂牌方

式突出推出,且全部位于城南三环外的南部高新去,地价要紧在200万/亩左右,成交5宗。由

于南部高新区是城南房地产进展的一个重要板块,但是周边配套还很薄弱,因此很需要商业、

商务配套。

三、成交地块分布详情

1.高新区成交宗地数量最多,青羊区成交土地面积最大。

各行政区域成交土地面积占比

从成交宗地数量来看,高新区数量最多,为5宗;其次是青羊区,共4宗。

从土地面积来看,青羊区成交面积最大,为18.6456亩;高新区位居第二,成交171.4098亩。

与去年同期相比,高新区尽管成交的宗地数量相同,但面积增长了113.47%;青羊区成交的

土地宗数同比也增加了1宗,但面积却也增长了近六倍。

高新区成交地块全部为商业(服)用地,旦地块规模都不小,由此可见政府正加大对高新区

基本生活配套设施的重视与投入力度。

铝江区本月无土地供应,因此也无土地成交。

2.城南成交地块数量最多,城西成交土地面积居首位

2007年一季度各方位土地交易情况

区收

侬<<>款屋(索)而职(都)

■11113.

域南7X972%61X8%

MS522048985220.4898

vat273$043116,4121

城中37237%372.3791

合计18699.943316597.7313

各方位成交土地京效占比

各方位成交土地面积占比

不管从宗地数量还是从宗地面积来看,城西与城南都是名副事实上的供需热点区域,城西的

成交面积最大,达220.4898平方米,城南的成交宗地数量最多,城北市场仍然较为平淡。其中,

城南成交的6宗地全在三环外,城西成交的5宗地中也有2宗在三环外,由此能够明显看出城

南、城西的房地产开发尽管已往三环外转移,但热度仍然不减。

3.三环以外土地成交数量与面积均居首位

2007年一季度各环域土地交易情况

供应成交

祀数量(宗)面积(亩)

面积(亩)

(宗)06年07年06年07年增幅

一环以内372.379183125.455772.3791-42.31%

一环至二环0020144.68010-100.00%

二环至三环6284.052295326.8808226.66-30.66%

三环以外9343.5122817.0864298.69221648.13%

各环城成交土地宗数占比

瞽环城成交土地面积占比

三环外的成交土地的数量与面积都是各环域之最,同比成交数量增加6宗、成交面积增长

16.48%。其次是二〜三环,共计5宗地、226.66亩,地块数量同比减少4宗,面积同比减少

30.66%。

一〜二环本季度无土地供应。随着成都市大规模旧城改造的结束,市中心区域可供开发的土

地已为数不多,与一环内相比,一〜二环开发较晚,但乜已经开发得很成熟,因此可建设用地

更少。三环外拥有大量可开发的土地,将是未来开发的核心区域。

四、主城区土地成交价格情况;

1.成交总金额

一季度主城区共成交土地16宗,成交总金额361345.()995万元,与06年同期相比,成交地块

数量减少5宗,但总金额却增长了54%。其中一级市场成交251725.328万元,二级市场成交

109619.7715万元。

2007年一季度主城区土地成交金额(万元)

拍卖挂牌合计

出让108158.257143567.071251725.328

血103039.25156580.52109619.7715

211197.5085150147.591361345.0995

2.土地成交单价

2006年一季度平均地价为382.46万元/亩,而2007年一季度的平均土地成交价格则为604.53

万元/亩,每亩上涨222.07万元,增幅达58.06%o

不一致交易方式成交土地平均单价(万元/亩)

拍卖ffiB

483.75630.39

Hit792.9400

3.楼面地价

泯合住宅用地成交桩“增价分布

4003

3303

3000

2500

2003

1003

1000

603

即外二峪4:师都

备注:图上标注的号码为自编土地号码代码,具体地块详情见附表

各环线混合住宅用地楼面地价

楼面地价

坏域

(TC/I1)

一环以内3421

一〜二环0

二〜三环2360

三环以外1453

本季度所有成交土地的平均楼面地价大约为2226元/平方米。

成交的城镇混合住宅用地按最高容积率计,平均每平方米的楼面地价为2415元,具体价格分

布如上图。楼面地价在2000元/平方米以上的占了六成,共7宗,其中地处一环内、市中心的

文化宫地块与玉双路5号地块楼面地价均超过3500元/平方米。二环〜三环之间的地块楼面地

价也大多在2000元/以上,特别是14号永丰乡太平村地块与18号航天厂地块,拍卖当时也是

争夺猛烈,楼面地价分别为2700与2445元/平方米。由此可见热点地块的珍贵与开发商对整个

市场的看好。

4.拍卖成交价比率

犯赵婶就交薛懵

备注:①拍卖成交价比率=(成交价一起拍价)/起拍价

②图上标注的号码为自编土地号代码,具体地块详情见附表。

拍卖成交价比率要紧集中在0.8〜1.5之间,最高为2.1,即四川省森林房地产开发有限公司

竞得的金花桥街道办事处金花村6组地块,起拍价120万元/亩。该地块尽管位置较偏远,但起

拍价较低,因此仍然有数家开发商猛烈竞争,经25轮竞价最终成交以370万元/亩,成交价比

率也很高。其次市中心的玉双路片区的5号地块(上图中的5号)成交价比率也较高,达1.5。

五.重点成交地块研究

本季度最重要的一块成交土地非龙湖高价竞得的建设北路原航天厂地块莫属。该地块地处建

设路片区,因此该地块的重要性与该片区的市场价值密大可分。

建设路片区价值分析

片区近期成交宗地示意

片区宗地详情

|京Mitt号

123466

或交200S-7-222006-3-312006■务8200«-!>15200$-12-152007->30

交8方式柏杀♦让的式X让拍卖出让的会出让拍黄科让怕分”让

如病二g口收注2号过设如R三收2

东二»(最中二JMS东二号、二环整东二»1

宗♦位置“收路9号建设>81号

国电干初笠25光・PR僧役五号号(即M航知情

南公司用地)府果公!!)设备有果公1D

机二-三环一二环二■三环一二环二-三环二-三环

¥

0方W775.086a270.2650明.88432424喇2.X754».«

*

»58.4626102.40538N63I4M.8O70.4144II3.M05

44.264555

合住二类住宅策二类住宅集“住就8二美住宅普二夹(1%普行商业

用加质

6商业用培6商11周见©商业用培用修

心价(万元

135湖3303?546039S

/»)

或交价(万

211湖616582715315

火交全•

123356139118.82350900.357750.2播60X62%92535.508

(TSXt

楼面・价

(元用方79113M18481M021452445

*)

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公旬

(元/平方冷

建设路片区山于进展较早,配套较成熟,是目前城东最适合房地产开发的片区之一,因此按

照资本逐利的本性来看,大量的房地产资本流向该地是理所当然的。同时•,有竞争才有进步,

正是由于众多品牌商的相继进驻、相互竞争,建设路片区老旧的形象与得以完全颠覆,区域价

值迅速提升随着“东调”进程接近尾声,众开发商对建设路片区的争夺变得日趋猛烈。从以上

图表数据能够看出,建设路片区的地价上升势头明显,涨幅之大,短短一年半的时间单亩地价

涨幅达到近三倍,楼面地价也从2005年的791元/平方米上涨到2445元/平方米,上涨约200%。

四大开发巨头齐聚该片区,使得该片区楼市聚集效应明显。2007年该片区必将掀起楼市的热潮。

龙湖拿地策略浅析

龙湖于2006年9月在该片区拿下虹波厂地块,其时成交价616万元/亩,楼面地价1848元/

平方米;时隔半年,通过61轮的报价,3月30日,龙湖在第62轮突然报价便以815万元/亩

(总价9亿多)的价格力压首创、万科,一垂定音投得航天厂地块,足可见其对该地块应该说

是志在必得,如今楼面地价上升到2445元/平方米。由此能够看出,龙湖对建设路片区的钟爱

与看中。

龙湖再拍高价地来说,我们认为有如下原因:

1.该地块楼面地价为2445亓/平方米,加上建安成本、税收与其他各项费用,估计该项目的

住宅部分总成本价在5000元/平方米左右,按照目前建设路片区住宅的销售价格情况与走势,

估计1年以后该项目面市时即使将本

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