2025开发房企中报综述：行业亏损近千亿保流动性仍将是主要工作

去年以来行业级别亏损的情况。销售表现对当期报表结转收入的影响也在边际加强。另一方面，行业盈利能力不于大部分房企通常在年末集中审计和进行减值测试，因此减值对中期业绩的利润策略，近年拿地大幅减少；同时也有大量房企流动性承压而减缓或暂停项目开发缩的现象，我们预计未来数年行业维度房企的销售规模仍承压。1、《房地产开发：2025W39：本周新房成交同比-核心工作。2025年上半年168家开发房企期末现金为1.5万亿元（同比-5.7%，2、《房地产开发：2025W38：本周新房成交同比投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为：（ 3 3 4 4 4 4 5 5 5 6 6 7 7 7 7 7 k从销售至结算的节奏来看，行业销售规模于2021年见顶，理论上营收见顶的时间在付延迟，从而影响结转进度。至2024年，房企也逐步走出结转高峰期，因此2024、结转收入的影响也在边际加强。另一方面，行业盈利能力不断弱化及房价下压力，进一步压制行业利润表现。从减值的维度看，由于大部分房企通常在02025H120242023202220212020mm营业收入（人民币百万元）2025H120242023202220212020-15%-13%-19%02025H1202420232022202120202025H120242023202220212020-10%-17%-15%0-17%-47%-83%-103%-157%2025H121.7%21.7%归母净利润（人民币百万元）——同比（%，右轴）02025H1-20%-55%-102%-94%2025H1-647%-771%——归母净利率4.2%-0.1%-0.8%-6.3%-8.6%净利润的散点图，基本面优异的头部房企可以分为两类：一类是开发业务营收规模较大、毛利率较低的房企，以保利发展、华润置地、中国海外发展等为代同时一众营收规模稍小的房企也表现亮眼，如招商蛇口、滨江集团、建发秀地产、绿城中国、华发股份等，目前在散点图上也占据一片特定区域。业务占比相对较小、持有类业务和多元业务驱动、营收规模相对较小、毛企，以新鸿基地产、长实集团等香港房企为代表。以上两类基本面优异的从2021年后持续收缩，主要是房企在行业下行幅减少；同时也有大量房企流动性承压而减缓或暂停项目开发的因素。预收账款与合同销售见顶、房企销售下滑以及可结转的资源趋势收缩的现象，如前文所述，我们预计未400000002025H12025H1-11%-15%-16%02025H1预收账款+合同负债（人民币百万元）2025H1-11%-23%-29%-28%定收窄，但依然是在较低基数上的持续负增。我们认为未来“保流动性”仍将是大部分房企的核心工作，部分关键房企可能在各方面压力下更聚焦在“保公开债”方认为仍然有必要从守护信心的维度出发去保护某些大型房企，也有必要呵护还-11%-11%-22%-22%-19%2025H12024202320222021202002025H120242023202220212020经营活动产生的现金流净额（人民币百万元）——同比（%，右轴）-39%-39%2025H1-53%02025H1-53%02025H12025H1-14.5%-14.7%-27.3%-31.3%mm投资活动产生的现金流净额（人民币百万元）02025H12025H190%46%-20%mm经营活动产生的现金流出（人民币百万元）02025H18.5%2025H1-24.9%-22.9%-16.1%-30.7%-16.1%02025H1-24%2025H1-24%-135%-536%042%-51%2025H1-158%2025H1面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益贝壳4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 k