商业物业租赁合同及服务协议

商业物业租赁合同及服务协议一、合同主体：资格审查与信息核实合同的订立始于主体。出租方需确保其为物业的合法权利人或已获充分授权的管理人，能够提供有效的产权证明文件或授权委托书。承租方则应提供真实的经营主体信息，包括但不限于营业执照、法定代表人身份证明等，以证明其具备合法的经营资格及履约能力。双方在签约前，均有必要对对方的主体资格、信用状况及履约能力进行审慎调查，避免因主体不适格或信用瑕疵导致合同无效或履行困难。二、租赁标的物：明确界定与状态确认租赁标的物的清晰界定是合同的核心内容之一。应在合同中精确描述物业的具体位置、建筑面积（明确是建筑面积还是使用面积，或两者均列）、楼层、朝向及具体范围。更为重要的是，需明确物业的租赁用途，例如是用于办公、零售、餐饮还是其他特定商业目的。用途的约定需符合物业的规划性质及当地政府的相关规定，避免后续因用途不符引发纠纷。同时，合同中应附载物业的平面图作为附件，并对交付时的物业状态（如装修情况、设施设备清单及完好程度）进行详细记录和确认，可通过交接清单、照片或视频等方式留存证据。三、租赁期限与续租：权利义务的时间维度租赁期限的约定应明确起止日期。对于商业物业而言，考虑到装修筹备期，通常会约定一个合理的免租期，免租期内承租方可能无需支付租金，但可能仍需承担物业费、水电费等其他费用，此点需明确。关于续租，合同应约定在租赁期满前的合理期限内（通常为提前三至六个月），承租方享有同等条件下的优先承租权。若承租方有意续租，应在此期限内书面通知出租方，双方另行协商续租条件并签订新的租赁合同或续租协议。若未能达成续租协议，承租方应按期返还物业。四、租金及支付方式：核心经济条款租金标准、支付周期、支付方式及支付账户是合同的核心经济条款，必须清晰、无歧义。租金标准应明确具体金额及计算方式（如按面积计算）。支付周期可以是按月、按季或按年，支付日期也应明确约定。支付方式通常包括银行转账等，需列明出租方指定的收款账户信息。此外，还应约定租金是否包含物业管理费、水电费等其他费用，以及租金调整机制（如有），例如约定每隔若干年根据市场行情进行调整的具体方式和幅度。五、租赁保证金（押金）：履约担保为保障出租方权益，预防承租方拖欠租金、费用或损坏物业，合同通常会约定承租方需支付一定金额的租赁保证金。保证金的金额通常为一个月至三个月租金不等，具体数额由双方协商确定。合同中应明确保证金的支付时间、返还条件及扣除情形。一般而言，租赁期满或合同解除后，如承租方无违约行为（如无拖欠租金、费用，物业无重大损坏等），出租方应在约定期限内将保证金无息退还承租方。若承租方存在违约，出租方有权从保证金中直接扣除相应款项以弥补损失。六、其他费用：清晰划分与承担商业物业租赁过程中，除租金外，还会产生多项其他费用。这些费用的承担方式应在合同中明确划分。常见的费用包括：物业管理费（通常由承租方承担，具体标准及支付方式按物业服务协议执行）、水费、电费、燃气费、暖气费、空调费、通讯费、网络费、停车费、垃圾处理费等。对于某些特殊行业，可能还会涉及排污费、消防设施维护费等。明确费用的承担方、计费标准及支付方式，是避免后续产生争议的关键。七、物业的交付与返还：权责的界限物业的交付是租赁关系实际履行的开始。合同应约定交付的条件、时间和程序。出租方应按照约定条件将物业交付给承租方，承租方应对照合同约定及附件清单进行验收，如有异议应及时提出并记录。物业的返还则发生在租赁期满或合同解除时。承租方应按照合同约定的返还状态（通常为“原状”或“经出租方同意的装修状态”）将物业腾空并返还给出租方，同时配合办理交接手续，结清所有应付款项。对于装修物的处理，合同中应提前约定，是归出租方所有、由承租方拆除恢复原状，还是折价补偿等。八、转租与转让：权利的流转限制商业物业的转租或承租方将租赁权转让给第三方，涉及到合同主体的变更或权利义务的部分转移，需在合同中明确约定相关条件和程序。未经出租方书面同意，承租方通常不得擅自转租或转让。若允许转租，应明确转租的条件、转租期限（不得超过原租赁合同剩余期限）、租金分成（如有）及承租方对次承租人行为的连带责任等。九、双方的权利与义务：合同的平衡合同双方的权利与义务是合同内容的骨架，应尽可能详尽、平衡地加以约定。出租方的主要权利通常包括：收取租金及其他约定费用，监督承租方按合同约定使用物业，在承租方违约时行使合同解除权及追索赔偿等。其主要义务包括：保证对物业拥有合法出租权，按合同约定交付合格物业，负责物业主体结构及主要附属设施的自然损耗维修（除非合同另有约定或因承租方过错造成损坏），协助承租方办理必要的经营手续（如提供相关产权证明文件等）。承租方的主要权利包括：按照合同约定占有、使用物业进行经营活动，在合同约定范围内对物业进行装修和改造（需事先经出租方书面同意），在租赁期内获得稳定的经营场所等。其主要义务包括：按时足额支付租金及其他约定费用，按合同约定的用途合理使用物业，未经同意不得擅自改变物业结构或用途，不得利用物业从事违法违规活动，妥善保管和使用物业及设施设备，承担因自身原因造成的损坏维修责任，并遵守物业管理规定。十、违约责任：约束与救济违约责任条款是保障合同履行的重要手段，旨在约束双方行为，为守约方提供救济途径。合同应对双方可能出现的违约情形及相应的违约责任作出明确约定。例如，出租方逾期交付物业、擅自提前收回物业或未能履行维修义务应承担的责任；承租方逾期支付租金（通常约定按逾期金额的一定比例按日支付滞纳金，并可能约定逾期达到一定期限后出租方有权解除合同并要求赔偿损失）、擅自转租、擅自改变用途、损坏物业或设施设备、擅自提前退租等行为应承担的责任。违约金的计算方式或具体金额应具有可操作性，避免约定不明。十一、合同的变更、解除与终止：动态调整与收尾合同签订后，因客观情况变化或双方协商一致，可能需要对合同内容进行变更，变更应采用书面形式并经双方签字盖章确认。合同的解除则分为约定解除和法定解除。合同中应约定可以解除合同的具体情形。租赁期满，合同自然终止。合同终止或解除后，双方应按照约定办理物业返还、费用结算、保证金处理等后续事宜。十二、争议解决方式：路径选择合同中应明确约定，当双方发生争议时，应首先通过友好协商解决；协商不成的，选择何种争议解决方式——是提交特定仲裁委员会仲裁，还是向物业所在地人民法院提起诉讼。仲裁和诉讼是两种不同的争议解决机制，具有排他性，一旦选定，通常不得随意变更。十三、物业服务协议：租赁关系的重要补充商业物业的正常运营离不开专业的物业服务。物业服务协议可以作为租赁合同的附件，也可以由承租方与物业服务企业另行签订。其核心内容包括物业服务的范围（如安保、清洁、绿化、设施设备维护、公共区域管理等）、服务标准、服务费用标准及支付方式、双方权利义务、违约责任等。物业服务的质量直接影响物业的使用体验和商业价值，承租方应仔细审核物业服务协议的条款，确保物业服务能够满足其经营需求。十四、签约前的审查与注意事项在正式签署合同前，承租方应仔细研读合同的每一个条款，特别是涉及自身重大利益的条款。对于模糊不清或存在疑问的条款，应及时向出租方提出并要求澄清或修改。必要时，可寻求专业法律人士的意见。同时，务必核实出租方的产权证明、物业的规划用途、消防验收情况等关键信息。对