2025年资产评估师职业资格考试真题模拟卷-资产评估实务案例分析

2025年资产评估师职业资格考试真题模拟卷——资产评估实务案例分析考试时间：______分钟总分：______分姓名：______试卷内容一、案例背景与要求某市甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）因业务发展需要，拟收购位于该市另一区域的一栋已建成但尚未完全销售的住宅楼（以下简称“目标物业”）以扩大其土地储备和开发规模。甲公司委托乙资产评估有限公司（以下简称“评估公司”）对其收购目标物业涉及的资产价值进行评估，以确定收购价格。评估公司接受委托后，指派注册资产评估师张三、李四组成评估项目组，对目标物业进行了尽职调查和评估工作。项目组获取了以下主要资料：1.目标物业由A、B两栋塔式住宅楼组成，总建筑面积约50,000平方米，于2018年竣工交付。土地性质为出让，剩余使用年限约40年。2.自竣工交付以来，目标物业A楼已销售约70%，B楼已销售约50%。剩余未销售面积约20,000平方米，其中大部分位于楼层较高、朝向一般的单元。3.项目组在公开市场上收集了近期该市同类、类似住宅楼的成交价格信息，并访谈了数位熟悉当地房地产市场的专业人士。4.目标物业所在区域近年来人口持续流入，商业、教育等配套设施不断完善，但交通拥堵问题有所加剧。政府已规划在该区域修建新的地铁线路，预计3年后建成通车。5.评估公司了解到，目标物业在建设过程中曾因设计变更导致部分非承重墙体材料发生变化，但已通过相关部门验收合格。目前物业空置部分每月需承担一定的物业费、保险费等运营成本。6.甲公司提供的初步意向是按建筑面积计算的价格收购，并希望评估报告中能够支持其采用市场法为主进行评估。要求：请注册资产评估师张三、李四根据上述案例背景和资料，就以下问题进行分析、计算和说明：1.在运用市场法评估目标物业价值时，项目组应重点收集哪些可比案例信息？针对目标物业剩余未销售部分楼层较高、朝向一般的特性，在进行可比案例筛选和修正时应考虑哪些因素？2.假设项目组选取了三个可比案例，其成交价格、交易日期、建筑面积、成交总价、付款方式等信息如下表所示（请在此处用文字描述表格内容，无需绘制表格）：*可比案例1：成交价格5000元/平方米，交易日期1年前，建筑面积8000平方米，成交总价4亿元，一次性付款。*可比案例2：成交价格5200元/平方米，交易日期6个月前，建筑面积7500平方米，成交总价3.9亿元，分期付款（含首付款及后续按揭）。*可比案例3：成交价格5100元/平方米，交易日期3个月前，建筑面积9000平方米，成交总价4.59亿元，一次性付款。请计算三个可比案例的每平方米成交价格，并根据交易日期、付款方式等因素，初步判断哪个案例与目标物业的交易条件相对最接近？若选择其中两个案例进行后续比较修正，应选择哪两个？简要说明理由。3.若选择可比案例1和可比案例3进行交易日期、付款方式等修正，并假设修正系数分别为1.02和0.95，请简述修正过程并计算修正后的可比案例1和可比案例3的每平方米比准价值。4.在运用成本法评估目标物业价值时，其主要构成项目有哪些？项目组在估算重置成本时应关注哪些因素？在估算成新率时，除了考虑建筑物的物理损耗，还应考虑哪些因素？请结合案例信息进行分析。5.假设项目组采用收益法评估目标物业中已销售部分的剩余土地价值（若适用）。在预测未来租金收入时，应考虑哪些因素？在确定折现率时，通常应考虑哪些构成部分？请简述理由。6.针对甲公司希望评估报告中支持其采用市场法为主进行评估的要求，项目组应如何分析说明两种主要评估方法的适用性、局限性以及在本案例中的具体运用情况？评估报告中应如何体现评估假设和限制条件？7.项目组在完成现场勘查后，发现目标物业B楼存在部分轻微结构裂缝，虽不影响使用安全，但影响了其市场价值。在评估报告中应如何披露此事项？这对评估结论可能产生什么影响？二、案例背景与要求某工业技术集团（以下简称“集团”）拟通过增资扩股引入战略投资者，并计划将其下属的一家控股子公司——乙科技有限公司（以下简称“乙公司”）整体资产评估作价入非上市公司股权。集团委托丙资产评估有限公司（以下简称“评估公司”）对乙公司进行整体资产评估。评估基准日为2025年3月31日。评估公司项目组在执行评估业务过程中，收集到以下信息：1.乙公司成立于2015年，主营业务为研发、生产和销售某种新型环保材料。近年来，该环保材料市场需求旺盛，乙公司业绩增长较快，但同时也面临较大的环保安全压力和持续的技术研发投入。2.乙公司总资产账面价值约8亿元，净资产账面价值约2亿元。主要资产构成为：机器设备占60%，无形资产占25%（其中专利技术占15%，商标权占10%），剩余为货币资金、应收账款等流动资产及长期待摊费用。3.项目组在尽职调查中发现，乙公司拥有多项核心专利技术，是其市场竞争力的主要来源。其中一项核心专利技术已到后期保护期，另一项正在申请过程中。商标权是乙公司品牌形象的重要载体。4.乙公司财务数据显示，近三年营业收入年均复合增长率为25%，净利润年均复合增长率为20%。但近一年研发投入占比高达30%，且部分研发项目前景尚不明朗。同时，因环保法规趋严，预计未来环保合规成本将有所增加。5.评估公司在收集可比公司信息时，发现市场上存在几家业务类似、规模相近的上市公司，以及两家与乙公司有业务合作关系的私营公司。但这些私营公司的财务信息透明度较低。6.集团方面希望评估报告中能充分体现乙公司核心技术的价值，并对未来盈利能力做出较为乐观的预测，以支持较高的评估作价。要求：请注册资产评估师张三、李四根据上述案例背景和资料，就以下问题进行分析、计算和说明：8.在评估乙公司整体资产价值时，项目组应优先考虑采用哪种评估方法？为什么？简述该方法在本案例中的运用思路。9.若采用收益法评估乙公司整体资产价值，项目组在预测未来收益时，应重点考虑哪些因素？如何预测利润？折现率的选取应遵循什么原则？请结合案例信息进行分析。10.在评估乙公司无形资产（特别是专利技术和商标权）价值时，项目组应关注哪些方面？对于已到后期保护期或正在申请中的专利技术，其评估价值应如何确定？商标权的评估应考虑哪些价值驱动因素？11.假设项目组在评估乙公司机器设备价值时，主要采用重置成本法。在估算重置成本时，应收集哪些信息？如何确定设备的成新率？请结合案例信息说明在评估机器设备时应特别注意哪些问题。12.项目组在评估过程中发现，乙公司存在一笔账龄较长的应收账款，金额较大且部分客户经营状况不佳，存在坏账风险。在评估乙公司整体资产价值时，应如何处理这笔应收账款？请说明理由和处理方法。13.集团方面希望评估报告中能充分体现乙公司核心技术的价值，并对未来盈利能力做出较为乐观的预测。项目组在执行评估业务时，应遵循哪些基本原则和职业道德规范来应对这种情况？评估报告中应如何恰当地披露评估假设、限制条件以及对未来收益预测所依据的关键假设？14.评估乙公司整体资产价值时，项目组需要进行哪些重要的评估程序？请列举其中几项关键程序，并简述其在本次评估中的作用。---试卷答案一、案例背景与要求1.市场法评估目标物业价值时，项目组应重点收集的可比案例信息包括：交易价格、交易日期、物业状况（面积、楼层、朝向、装修、物业品质等）、区位因素（交通、配套、环境、未来发展潜力等）、交易方式、付款方式等。针对目标物业剩余未销售部分楼层较高、朝向一般的特性，在进行可比案例筛选和修正时应考虑：*物业状况修正：重点筛选与目标物业剩余部分在楼层、朝向、装修等方面特征相似的案例，若找不到完全相似的，则需要对选取的可比案例在楼层、朝向等因素上进行分析修正（如采用功能价值比较法或因素修正法）。*区位因素修正：虽然目标物业区位已考虑，但仍需关注所选可比案例区位与目标物业位臵的细微差异，必要时进行区位修正。*市场状况修正：考虑目标物业剩余销售时间与可比案例交易时间的差异，可能需要修正市场趋势变化对价格的影响。2.*每平方米成交价格计算：*可比案例1：4亿元/8000平方米=5000元/平方米*可比案例2：3.9亿元/7500平方米≈5200元/平方米*可比案例3：4.59亿元/9000平方米≈5100元/平方米*初步判断交易条件相对最接近的案例：*可比案例1和可比案例3均为一次性付款，与甲公司可能的收购方式一致。*可比案例1和可比案例3的交易日期分别为1年前和3个月前，相对较近，市场变化影响较小。*可比案例1和可比案例3的每平方米成交价格分别为5000元和5100元，与目标物业剩余部分可能的销售价格区间（受楼层、朝向影响）更接近。*综上，可比案例1和可比案例3的交易条件相对最接近目标物业。*选择可比案例：应选择可比案例1和可比案例3进行比较修正。3.*修正过程：*对可比案例1：首先进行交易日期修正，修正系数为1.02；然后进行付款方式修正，修正系数为0.95。修正后的比准价值=可比案例1原始比准价值×交易日期修正系数×付款方式修正系数=5000元/平方米×1.02×0.95=4890元/平方米。*对可比案例3：首先进行交易日期修正，修正系数为1.02；然后进行付款方式修正，修正系数为0.95。修正后的比准价值=可比案例3原始比准价值×交易日期修正系数×付款方式修正系数=5100元/平方米×1.02×0.95=4949元/平方米。*修正后的可比案例比准价值分别为4890元/平方米和4949元/平方米。4.*成本法评估主要构成项目：土地成本、建安成本、前期费用、基础设施费用、开发间接费用、税费等。*估算重置成本时应关注因素：*建筑材料和工艺变化：考虑自竣工以来建筑成本的变化。*设计变更：目标物业存在设计变更（非承重墙体），需核实变更后的成本影响。*功能性折旧：考虑建筑功能是否满足当前市场需求（如朝向、楼层影响）。*经济性折旧：考虑区域交通拥堵、配套完善程度、地铁规划等不利因素。*估算成新率时应考虑因素：*物理损耗：建筑物结构、装修、设备的自然老化、损坏程度。现场勘查发现的轻微裂缝属于关注点。*功能损耗：建筑功能是否落后、陈旧，是否需要改造。*经济损耗：市场环境变化导致的使用效率下降或价值损失（如空置率、区域不景气等）。5.*预测未来租金收入应考虑因素：*空置率：目标物业剩余未销售面积大，空置率预测是关键。需考虑市场供求、物业品质、区域发展规划（地铁）等因素。*租金水平：参考当地同类、类似物业的市场租金水平，考虑楼层、朝向等因素的影响。*租赁期限：预测租赁合同的期限和续约可能性。*运营成本：物业管理费、保险费、维修费、税费等。*确定折现率应考虑构成部分：*无风险报酬率：通常以国债利率或银行存款利率等为基准。*风险报酬率：包括经营风险（空置率、租金调整风险）、市场风险（区域发展不确定性）、政策风险（租赁法规变化）、变现风险等。乙公司所在行业面临环保压力和研发投入风险也需考虑。*折现率=无风险报酬率+风险报酬率。6.*分析说明两种评估方法的适用性、局限性及具体运用：*市场法：优点是结果直观，易被理解和接受，尤其适用于有活跃交易市场的资产。缺点是寻找真正可比案例难，对市场信息依赖性强，不适用于缺乏可比交易或全新无交易历史的资产。在本案例中，市场法适用于评估已销售部分的剩余土地价值（若适用）或整体物业的市场价值，可以通过收集可比案例成交价，结合区位、楼层、朝向等因素修正，得出公允价值参考。*成本法：优点是理论基础扎实，适用于新近建成或缺乏市场交易的资产。缺点是重置成本估算难度大，易受主观因素影响，且可能高估资产价值。在本案例中，成本法适用于评估新建成的目标物业价值，通过估算其重置成本并考虑成新率，得出一个成本基础的价值参考。*具体运用：应先分析两种方法的适用性，若市场法有较好数据支持，可优先或重点运用；若市场法数据缺乏，则成本法是主要方法。实践中常将两种方法结合运用，相互验证。*评估报告中应如何体现评估假设和限制条件：*评估假设：明确说明评估基准日、价值类型（如公允价值）、评估假设（如目标物业可合法使用、剩余未售部分能按预期销售等）。*限制条件：披露项目组获取资料的有限性（如部分客户信息不完整、未进行详细的财务审计等）、尽职调查的范围和深度、评估所依据的外部市场信息的可靠性、特定事项（如环保压力、空置率预测）的不确定性等。7.*评估报告中应如何披露：应在评估报告的“重要事项说明”、“评估假设与限制条件”或“特殊情况说明”等章节中，明确披露在B楼现场勘查发现的轻微结构裂缝情况。应描述裂缝的具体位置、程度、是否经过处理、是否有专业机构鉴定、对结构安全和使用功能的影响评估（说明不影响安全但影响价值）。*对评估结论可能产生的影响：轻微结构裂缝通常会导致物业价值相对于完好状态有所下降。影响程度取决于裂缝的普遍性、严重程度、是否影响结构安全、以及市场对这类瑕疵的接受程度。评估报告中应分析这种瑕疵对物业价值的具体减损幅度，并在最终评估结论中予以体现（通常通过功能价值比较法或因素修正法进行调整）。二、案例背景与要求8.应优先考虑采用收益法评估乙公司整体资产价值。*理由：收益法评估的是企业未来预期收益的现值，对于持续经营的企业整体资产评估最为核心和直接。乙公司是一家正常经营的技术企业，具有盈利能力，其价值主要取决于未来能否持续创造利润。虽然市场法和成本法也有其适用场景，但收益法能更全面地反映乙公司的内在价值和成长潜力，尤其对于技术驱动型企业，其核心技术的价值最终体现在未来的收益中。9.*预测未来收益时重点考虑因素：*历史财务数据与趋势：分析乙公司近年来的营业收入、净利润增长趋势，了解其经营稳定性和增长潜力。关注研发投入占比高、环保成本增加等因素对未来的影响。*行业景气度与市场规模：新型环保材料市场的需求增长速度、行业竞争格局、技术发展趋势。*乙公司核心竞争力：核心专利技术、品牌、客户资源、市场份额、研发能力等。*宏观经济与政策环境：宏观经济形势、环保法规政策、税收政策等。*管理团队与经营策略：管理层的经验、能力、未来发展战略、市场拓展计划。*预测利润：通常预测未来3-5年的利润。应基于历史数据和未来预测进行，区分营业收入、营业成本（特别是研发成本、环保成本）、期间费用等。对于研发投入，需判断其未来能否转化为收益。对于环保成本，需考虑其长期性和合规性要求。*折现率选取原则：折现率是投资者进行投资所要求的最低报酬率，用以补偿其承担的风险。应遵循风险越大，要求的报酬率越高的原则。对于乙公司整体资产评估，折现率通常由无风险报酬率和风险报酬率构成。*无风险报酬率：可选用长期国债利率或银行存款利率等。*风险报酬率：需充分考虑乙公司面临的各种风险，包括：*经营风险：市场需求不确定性、技术更新风险、客户集中度风险、环保合规风险。*财务风险：研发投入大、可能存在融资需求、盈利能力波动风险。*行业风险：新兴行业的不确定性、政策依赖性。*特定风险：核心专利到期风险、主要人员依赖风险等。*折现率=无风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+行业风险报酬率+其他特定风险报酬率。具体数值需结合市场情况和乙公司实际情况判断。10.*评估无形资产时应关注：*专利技术：法律状态（授权、保护范围、剩余保护期）、技术先进性、市场份额、替代风险、技术秘密保护情况。对于已到后期保护期或正在申请中的专利，需评估其剩余价值或未来转化价值。*商标权：法律状态（注册、续展）、品牌知名度、市场影响力、客户忠诚度、许可或转让情况。*其他无形资产：如软件著作权、客户关系、特许经营权等。*对于已到后期保护期或正在申请中的专利技术，评估价值确定：*后期保护期专利：评估其剩余价值，可能主要体现为现有市场份额带来的超额收益，或其作为“技术壁垒”的残余价值。若技术即将失效，价值可能很低，除非有明确的应用前景或可替代性优势。*正在申请中的专利：评估其未来成功授权的可能性、预计授权后的价值。主要基于技术本身的创新性、市场前景、研发投入等预测。*商标权评估应考虑价值驱动因素：*品牌知名度与美誉度：市场认知程度、消费者印象。*市场份额与销售业绩：品牌带来的实际销售表现。*客户忠诚度：品牌对客户的吸引力。*管理与营销能力：公司对品牌的管理和维护能力。*法律保护：注册情况、保护范围。11.*估算重置成本时应收集信息：*设计图纸与规格：建筑设计图纸、设备清单、技术参数。*现行市场价格：收集当前建造类似建筑、购置类似设备的重置成本信息，包括材料、人工、机械费等。*建安费用指标：参考当地或行业的建安成本定额、费用标准。*运输、安装费用：设备运输、安装等相关成本。*税费：与建安、购置相关的税费。*确定设备成新率：*使用年限法：根据设备预计总使用年限和已使用年限估算。*工作量法：根据设备已使用工作量估算。*观察法：由专业工程师现场勘察，结合设备外观、部件磨损情况、运行状况等进行判断。*技术鉴定法：对关键设备进行技术性能测试和鉴定。*评估机器设备时应注意的问题（结合案例信息）：*设计变更：目标物业存在设计变更，需核实其对机器设备选型、数量、成本的影响。*设备状况：关注设备的新旧程度、运行效率、维护保养记录，特别是项目组发现的存在轻微结构裂缝的建筑物相关的附属设备（如电梯、水泵等）。*技术淘汰风险：对于技术更新较快的设备（如研发设备），需考虑其技术淘汰的风险。*闲置或低效使用：若存在闲置或低效使用的设备，在成本法估算时应考虑其利用率。*成新率判断的客观性：需有充分依据，避免主观过高或过低估计。12.*应如何处理：对于存在坏账风险的应收账款，在评估乙公司整体资产价值时，应采取保守估计的原则进行处理。*理由：资产评估旨在公允、合理地反映资产价值，必须充分估计潜在的风险和损失。高估应收账款会虚增企业资产和整体价值，不符合公允价值评估原则。*处理方法：*分析坏账可能性：对账龄较长的应收账款，特别是客户经营状况不佳的，应详细分析其能否收回的可能性。*计提坏账准备：根据分析的坏账可能性，按照《企业会计准则》或评估准则的要求，合理计提坏账准备。可以采用账龄分析法、余额百分比法等。*调整资产价值：在评估模型中，将预计无法收回的应收账款部分扣除，或在计算整体资产价值后，单独列明扣除坏账准备后的应收账款净额。*在评估报告中披露：在评估报告中详细说明应收账款的账龄结构、坏账风险评估过程、坏账准备计提方法及金额，以及对应收账款处理对评估结论的影响。13.*应遵循的基本原则和职业道德规范：*独立性原则：评估公司及评估师在执行业务时必须保持独立、客观、公正，不受甲公司或其他利益相关方的不当影响。*客观公正原则：评估结论必须基于事实依据，采用恰当的评估方法，不受个人偏好或特定要求干扰。对于集团方面希望乐观预测的要求，应坚持专业判断，不能为了满足客户预期而扭曲评估过程和结论。*专业胜任原则：评估师应具备执行评估业务所需的专业知识和技能。*谨慎原则：在评估中应保持必要的谨慎，充分关注潜在风险，对不确定因素进行充分披露。*保密原则：对在评估业务