售房买卖合同

售房买卖合同一、合同定义售房买卖合同是指房屋所有权人（卖方）将其合法拥有的房屋产权转移给买受人（买方），买受人支付相应价款的协议。该合同属于典型的双务、有偿、诺成性合同，其核心法律依据为《中华人民共和国民法典》合同编中的"买卖合同"章节及物权编关于不动产登记的相关规定。合同成立后即具有法律约束力，双方当事人需严格履行各自义务，任何一方违约均需承担继续履行、赔偿损失等民事责任。二、主要条款（一）当事人基本信息合同需明确记载买卖双方的身份信息，自然人应包括姓名、身份证号码、住址及联系方式；法人或其他组织需注明名称、统一社会信用代码、法定代表人及注册地址。若存在委托代理情形，应附加授权委托书及代理人身份证明文件，确保代理行为的合法性。（二）标的物基本情况房屋基本信息构成合同核心要素，需包含：坐落位置：精确到街道门牌号，如"XX市XX区XX路XX号XX栋XX单元XX室"产权状况：房屋所有权证号、土地使用年限、规划用途（住宅/商用/办公）物理属性：建筑面积（含公摊）、套内面积、户型结构、楼层及总层数权利负担：是否存在抵押、查封等限制转让的情形，租赁关系存续情况（三）价款及支付方式总价款：需同时标注大写金额（如"人民币壹佰万元整"）和小写金额（¥1,000,000.00），避免大小写不一致引发争议支付节点：定金：通常为总房款的10%-20%，支付后适用定金罚则首付款：一般在网签备案后支付，比例依贷款政策确定尾款：可约定过户后或交房时支付，按揭购房需明确银行放款条件支付方式：银行转账需注明收款账户信息，现金支付应出具收据并保留影像记录（四）房屋交付条款交付时间：需明确具体日期或附条件期限（如"过户完成后3日内"）交付标准：房屋现状：是否包含固定装修、家具家电（需附清单）费用结清：水、电、气、暖、物业费等截止交付日的结算方式户口迁移：约定卖方迁出户口的期限及违约责任交接手续：需签署《房屋交接确认书》，记录房屋实际状况及钥匙交接情况（五）产权过户条款办理期限：自合同签订后或满足特定条件（如付清首付款）起X日内共同申请过户税费承担：明确各项税费（契税、增值税、个人所得税等）的承担方，可约定"各付各税"或"买方包税"等模式协助义务：卖方需提供全套产权证明文件，买方需配合提交贷款资料，任何一方延迟履行需承担违约责任（六）违约责任卖方违约情形：逾期交房：按日计算违约金（通常为总房款的万分之五）拒绝过户：需双倍返还定金并赔偿房屋差价损失产权瑕疵：如房屋被查封导致无法过户，应退还已收款并赔偿全部损失买方违约情形：逾期付款：按逾期金额的日万分之五支付违约金单方解约：已支付定金不予退还，需赔偿卖方实际损失免责条款：因不可抗力（如政策调整）导致合同无法履行的，可部分或全部免除责任三、签订流程（一）前期准备阶段卖方准备：核查产权证书真实性、完整性（核对不动产登记簿信息）清理房屋权利负担（提前办理解押手续）准备婚姻状况证明（已婚需配偶同意出售证明）买方准备：核实购房资格（社保/个税缴纳记录、家庭住房套数）评估偿付能力，提前获取银行预审批函实地查验房屋（核实面积、结构与产权证是否一致）（二）合同磋商阶段草拟合同：可使用住建部门发布的示范文本，补充条款需双方协商一致关键条款谈判：重点协商价格、付款方式、违约责任等核心内容风险告知：中介机构需履行提示义务（如限购政策、贷款风险），自行交易建议咨询专业律师（三）正式签订阶段签约形式：纸质签约：双方签字盖章，多页合同需加盖骑缝章电子签约：通过官方认可的网签系统进行，具备同等法律效力材料留存：自然人：身份证复印件、户口本复印件、婚姻证明法人：营业执照副本、法定代表人身份证明、授权委托书备案登记：商品房买卖合同需在房地产管理部门备案，二手房交易需进行网签备案（四）履行阶段按约定支付各期款项，保留转账凭证共同办理网签、缴税、过户等手续完成房屋交接并签署确认文件协助办理水电气等配套设施的过户更名四、注意事项（一）产权核查要点权属真实性：通过不动产登记中心查询房屋权属状况，核对产权证与登记簿信息是否一致权利完整性：确认卖方是否为唯一产权人，共有产权需所有共有人签字同意限制状态查询：通过"苏服办"等政务APP查询房屋是否存在抵押、查封等限制规划变更风险：了解房屋周边规划情况，避免购买后因拆迁、建设遮挡等影响价值（二）资金安全保障第三方监管：大额交易建议通过银行资金监管账户或住建部门监管平台划转付款凭证：所有款项支付需索取书面收据，注明款项性质（定金/房款/杂费）按揭风险防范：在合同中约定"如因买方征信问题导致贷款审批失败，双方免责解约"（三）违约责任细化违约金计算：明确约定每日违约金标准（建议不低于万分之三），避免使用"按法律规定"等模糊表述继续履行优先：约定"一方违约后，守约方有权要求继续履行合同"，防止对方以支付违约金为由恶意解约损失赔偿范围：明确包含直接损失（已付款利息）和间接损失（房屋差价、搬家费用等）（四）特殊情形处理户口问题：可约定"逾期迁出户口按日支付总房款万分之五的违约金"，并预留部分尾款作为担保租赁关系：遵循"买卖不破租赁"原则，需明确租金归属及承租人优先购买权处理情况房屋质量：隐蔽瑕疵需约定保修责任，重大质量问题（如主体结构不合格）可作为解约条件（五）争议解决方式合同应明确争议解决途径：协商优先：约定争议发生后30日内协商解决诉讼管辖：可选择房屋所在地、被告住所地或合同签订地法院管辖仲裁条款：需明确仲裁机构名称（如"提交XX仲裁委员会仲裁"），避免约定不明导致条款无效五、常见风险防范（一）产权风险一房多卖：通过网签备案锁定交易标的，购房前核查房屋备案状态产权伪造：要求查看产权证原件，通过官方渠道验证真伪继承纠纷：继承所得房屋需确认所有继承人已放弃继承权或办理继承权公证（二）合同风险格式条款：警惕中介提供的不平等格式合同，对"霸王条款"可要求修改或删除空白合同：切勿签署留有空白条款的合同，防止对方事后填补不利内容口头承诺：所有约定均需写入书面合同，口头承诺难以作为维权依据（三）资金风险监管缺失：避免直接向个人账户支付大额款项，优先选择资金监管方式虚假收款：核实收款账户是否为产权人本人账户，企业收款需加盖公章票据不全：每次付款均需索取正规收据，全款支付后及时换取发票（四）政策风险限购政策：签订前确认买方具备购房资格，可约定政策变动导致无法交易时的解约条款税费调整：明确税费上涨风险的承担方式，可约定"因政策调整新增的税费由双方平均承担"贷款政策：预留充足的贷款审批时间，避免因放贷延迟导致逾期交房六、补充条款设计根据交易特殊性可增设以下条款：装修补偿款：对超出普通装修标准的部分单独计价户口保证金：预留5%-10%房款作为户口迁出保证金学位占用：明确学区名额使用情况及违约责任补充协议效力：约定"本合同未尽事宜，由双方另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同