斗门管理协议书

斗门管理协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司

甲方地址：中国广东省珠海市斗门区珠峰大道888号XX大厦15层

甲方法定代表人/负责人：张三

甲方联系方式/p>

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX物业管理有限公司

乙方地址：中国广东省珠海市斗门区井岸镇井湾路66号XX写字楼8层

乙方法定代表人/负责人：李四

乙方联系方式/p>

协议简介：

本协议由甲方XX房地产开发有限公司（以下简称“甲方”）与乙方XX物业管理有限公司（以下简称“乙方”）本着平等互利、诚实信用的原则，依据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规的规定，就甲方拟开发的斗门区XX项目（以下简称“项目”）的管理服务事宜达成一致。甲方作为项目的投资建设方及未来业主/出租方，为提升项目运营效率及业主/租户满意度，委托乙方提供专业的物业管理服务，包括但不限于项目前期筹备、日常运营维护、客户服务、安全监控等。乙方凭借其在物业管理领域的专业经验及资质，接受甲方委托，按照本协议约定履行相关义务。双方基于对项目共同发展的目标，通过本协议明确各自的权利与责任，以期为项目创造长期稳定的价值，实现合作共赢。本协议的签订，是双方基于对斗门区市场环境及物业管理行业特点的综合考量，旨在通过规范化、专业化的管理服务，保障项目顺利交付并持续运营。双方同意，本协议项下的合作将作为未来双方在斗门区其他相关项目合作的基础，并共同遵守本协议约定的各项条款。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲方委托乙方对斗门区XX项目（以下简称“项目”）提供专业化物业管理服务的具体内容、标准及双方权利义务，确保项目交付后能够实现高效、有序的运营管理，提升项目整体价值及业主/租户满意度。协议范围涵盖但不限于以下内容：1.项目前期物业管理筹备工作，包括制定管理方案、建立管理团队、完善配套设施等；2.日常运营管理，包括但不限于公共区域维护、设备设施保养、安全监控、环境卫生保洁、绿化养护等；3.客户服务，包括但不限于业主/租户咨询、投诉处理、报事报修响应及服务、社区活动等；4.财务管理，包括但不限于物业服务费收缴、费用分摊、账目管理等；5.安全管理，包括但不限于消防管理、治安巡逻、应急预案制定与执行等。双方同意，本协议所约定的服务范围是双方合作的核心基础，乙方应全面履行协议约定的各项管理职责，甲方应提供必要的支持与配合，共同保障项目物业管理服务的顺利进行。

第二条定义

在本协议中，除非上下文另有明确约定，下列术语具有以下含义：

1.“项目”指代本协议首部所述的斗门区XX项目，包括但不限于项目用地、建筑物及其附属设施。

2.“物业管理服务”指乙方根据本协议约定，为项目提供的包括但不限于前期筹备、日常运营、客户服务、财务管理、安全管理等全部或部分服务。

3.“物业服务费”指业主/租户根据相关法律法规及本协议约定应缴纳的用于维持项目物业管理活动的费用。

4.“管理团队”指乙方为履行本协议约定而组建并负责项目物业管理工作的专业团队。

5.“业主”指根据相关法律法规及购房合同等文件合法拥有项目不动产份额的个人或单位。

6.“租户”指根据租赁合同等文件合法使用项目不动产的个人或单位。

7.“公共区域”指项目内属于全体业主/租户共同使用或受益的区域，如大堂、电梯间、绿地、道路等。

8.“附属设施”指项目用地上建筑物之外的配套设备或设施，如配电室、水泵房、监控系统等。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务：

1.1甲方的权力：

a.有权对乙方的物业管理服务进行监督、检查，并要求乙方按照本协议约定及行业标准提供服务；

b.有权根据项目实际情况及市场需求，要求乙方调整或优化物业管理方案，但需提前三十日书面通知乙方；

c.有权审查乙方的财务管理报告，确保物业服务费的收支符合相关法律法规及本协议约定；

d.对于乙方违反本协议约定或造成项目及业主/租户利益受损的行为，甲方有权要求乙方限期整改，并有权根据违约程度要求赔偿损失。

1.2甲方的义务：

a.有义务向乙方提供项目相关资料，包括但不限于项目设计图纸、设备设施清单、业主名册等，并保证资料的真实性、完整性；

b.有义务配合乙方开展物业管理服务所需的各项管理工作，包括但不限于办理相关许可手续、协调外部单位关系等；

c.有义务按照本协议约定及时支付乙方应得的物业管理服务费用，如有特殊情况需延迟支付，应提前三十日书面通知乙方并协商解决方案；

d.有义务维护项目及物业管理秩序，配合乙方处理业主/租户的纠纷或投诉，共同营造和谐的项目环境；

e.有义务保障乙方管理团队在项目现场工作所需的必要条件，包括办公场所、设备设施、安全保障等。

2.乙方的权力和义务：

2.1乙方的权力：

a.有权根据本协议约定及国家相关法律法规、行业规范，制定并实施项目物业管理方案；

b.有权按照规定标准收取物业服务费，并有权要求业主/租户配合缴费；

c.有权对违反项目管理规定或妨碍物业管理秩序的行为进行制止，并有权要求相关责任人承担相应责任；

d.有权获得甲方提供的项目相关资料及支持，以保障物业管理服务的顺利开展；

e.有权根据本协议约定，在项目运营过程中提出合理化建议，并要求甲方予以考虑。

2.2乙方的义务：

2.2.1前期筹备阶段义务：

a.在本协议生效后十日内，组建项目初步管理团队，并提交管理方案草案供甲方审核；

b.在本协议生效后三十日内，完成项目物业管理方案的制定，并报送甲方备案；

c.在项目交付前，完成公共区域及附属设施的初步验收及维护准备工作，确保项目交付时具备基本的可使用条件；

d.协助甲方办理项目相关的物业资质申请或其他必要行政手续，并承担相应费用。

2.2.2日常运营管理阶段义务：

a.按照本协议约定及物业管理方案，提供全面、高效的物业管理服务，确保项目运行秩序良好；

b.严格执行安全管理制度，包括但不限于每日安全巡查、消防设施维护、应急预案演练等，确保项目安全无事故；

c.建立完善的客户服务体系，及时响应业主/租户的咨询、报修、投诉等需求，并做好服务记录；

d.定期对项目公共区域及附属设施进行维护保养，确保其处于良好使用状态，具体维护计划应提前一个月报送甲方备案；

e.保持项目公共区域的清洁卫生，每日安排保洁人员进行清扫，并定期进行垃圾分类处理；

f.对项目绿化进行专业养护，确保绿化景观美观、健康，并根据季节变化进行调整；

g.建立设备设施档案，定期进行检查、保养和维修，确保其正常运行，重要设备设施应制定专项维护计划；

h.维护项目正常运营所需的各项记录，包括但不限于业主/租户信息、服务记录、费用收支记录、设备维护记录等，并按照甲方要求定期报送或提供查阅。

2.2.3财务管理阶段义务：

a.建立规范的财务管理制度，确保物业服务费的收支公开透明，并接受甲方及业主/租户的监督；

b.按照当地政府规定及本协议约定，按时向业主/租户收取物业服务费，并做好缴费催缴工作；

c.定期编制财务报表，包括但不限于物业服务收入报表、费用支出报表、利润报表等，并报送甲方审核；

d.依法纳税，并按照规定将应上缴的税费及时足额缴纳给相关政府部门。

2.2.4沟通协调阶段义务：

a.建立与业主/租户的沟通渠道，定期召开业主/租户大会或座谈会，听取意见建议；

b.积极协调业主/租户之间的纠纷，维护项目和谐稳定；

c.与政府相关部门、周边单位保持良好沟通，共同处理项目运营中遇到的问题；

d.每月向甲方提交物业管理工作报告，汇报项目运营情况、服务开展情况、存在问题及改进措施等。

2.2.5其他义务：

a.确保管理团队具备相应的专业资质和从业经验，并定期进行培训，提升服务能力；

b.严格遵守国家及地方关于物业管理的法律法规，合法合规开展工作；

c.对在物业管理过程中知悉的业主/租户的隐私信息保密，未经授权不得泄露；

d.在项目运营过程中，应尽到合理的注意义务，避免因自身原因造成项目或业主/租户的损失；

e.本协议终止后，应将项目管理过程中形成的各类文件、资料、设备设施等移交给甲方，并配合甲方完成相关交接工作。

第四条价格与支付条件

甲方同意按照本协议约定向乙方支付物业管理服务费用。该费用具体标准及支付方式如下：

1.物业管理服务费用标准：乙方提供本协议约定的全部物业管理服务，甲方应按照建筑面积每平方米每月人民币XX元的标准向乙方支付物业服务费，该费用包含但不限于公共区域维护、设备设施保养、清洁服务、绿化养护、安全监控、客户服务、管理团队薪酬福利等全部管理成本及合理利润。首期物业服务费涵盖自项目正式交付使用之日起至本协议约定的首个服务期限届满之日止的期间。

2.费用调整机制：自本协议生效之日起满一年后，双方可根据市场物价变动情况及物业管理成本变化，协商调整物业服务费标准。调整应提前六个月书面通知对方，并达成书面补充协议。

3.支付方式：甲方应于每月10日前，将当月应支付的物业服务费支付至乙方指定的以下银行账户：

开户名称：XX物业管理有限公司

开户银行：中国XX银行斗门支行

银行账号：XX123456789012345

4.支付依据：乙方应每月结束后五日内，向甲方提交物业服务费详细收支报表，经甲方审核确认后，甲方方进行支付。

5.神州通卡结算：对于部分租户的物业服务费，经双方协商，可采用预充值神州通卡方式进行结算，具体结算规则由双方另行书面约定。

6.滞纳金：如甲方未按约定时间支付物业服务费，每逾期一日，应按当期应付未付金额的万分之五向乙方支付滞纳金，直至付清为止。

第五条履行期限

1.协议有效期：本协议自双方授权代表签字盖章之日起生效，有效期为五年，自XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日止。

2.延续条款：协议期满前三个月，如双方均未提出书面终止要求，本协议自动续展三年，续展次数不限，但每次续展前双方应重新协商物业服务费标准及主要条款。

3.前期介入期：自本协议签订之日起至项目正式交付使用之日止，为乙方的前期介入期。在此期间，乙方应按照本协议第二条定义及甲方要求开展筹备工作，不收取物业服务费，但甲方应负担乙方在此期间产生的必要差旅费及办公费用，具体标准由双方另行书面约定。

4.服务期限节点：乙方应在项目交付使用后十日内完成管理团队进驻及初步运营准备；在交付后三十日内完成首期物业管理方案的全部制定工作；每年第一季度末完成上一年度工作总结及本年度工作计划，并提交甲方审核。

5.协议终止：任何一方有权在协议有效期内提前终止本协议，但应提前六个月书面通知对方，并支付相当于三个月物业服务费的补偿金给对方。提前终止不影响终止前已产生的权利义务关系。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

1.1未按约定支付物业服务费：如甲方无正当理由逾期支付物业服务费，除应按第四条第6款约定支付滞纳金外，乙方有权暂停部分非核心物业管理服务（如公共区域非必要维护、部分绿化养护等），直至费用结清。若逾期超过三十日，乙方有权单方面解除本协议，并要求甲方支付相当于半年物业服务费的经济赔偿金。

1.2未提供必要资料或支持：如甲方未能按时提供乙方履行职责所需的必要文件、资料或协调外部关系，导致乙方服务受阻，每发生一次，甲方应向乙方支付人民币XX元的违约金，乙方并有权暂停受影响的服务，直至甲方纠正违约行为。

1.3未按约定续签协议：若甲方在协议期满前未提出书面终止要求，导致协议自动续展，则视为甲方同意续约。若甲方在自动续展后六个月内仍拒绝续签且未提供合理理由，应向乙方支付相当于一年物业服务费的经济赔偿金。

2.乙方违约责任：

2.1未达服务标准：如乙方提供的服务不符合本协议第二条第2.2款约定，经甲方书面通知后三十日内未能整改达标，甲方有权要求乙方降低服务费率XX%；连续两次未达标准，甲方有权单方面解除本协议，并要求乙方支付相当于三个月物业服务费的经济赔偿金。

2.2违规操作导致损失：如因乙方违反消防、安全等管理规定，造成项目财产损失或人员伤亡，乙方应承担全部赔偿责任，包括但不限于直接经济损失、行政处罚金、第三方索赔费用等，甲方有权从物业服务费中直接扣除相应款项，不足部分乙方应另行支付。

2.3擅自改变服务内容：如乙方未经甲方书面同意，擅自减少服务项目或降低服务标准，甲方有权要求其立即恢复，并支付相当于当月物业服务费两倍的违约金；情节严重者，甲方有权解除协议。

2.4财务管理违规：如乙方未能依法合规进行财务管理，导致税务处罚或业主/租户集体投诉，乙方应承担全部责任，并支付相当于半年物业服务费的经济赔偿金给甲方。

2.5信息泄露：如乙方及其员工泄露业主/租户的隐私信息，造成严重后果，乙方应支付人民币XX万元的经济赔偿金给受影响的业主/租户，并承担全部法律责任，甲方有权立即解除协议。

3.违约金限制：任何一方因违约应向对方支付的经济赔偿金，总额不超过本协议总价款的XX%。若违约金不足以弥补实际损失，违约方还应赔偿差额部分。

4.不可抗力免责：如因不可抗力导致一方无法履行协议，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但应及时通知对方并提供相关证明文件。双方应协商决定是否延期履行、部分履行或解除协议。

5.紧急情况处理：如发生紧急情况（如火灾、自然灾害等），任何一方均有义务采取合理措施减少损失，但若因未采取或不当采取措施导致损失扩大，责任方应承担相应赔偿责任。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、雷击、火灾、战争、动乱、政府行为（如法律法规变更、征收征用等）、疫情及其防控措施等，以及双方在签订本协议时不能预见的其他类似事件。

2.通知义务：任何一方因不可抗力不能履行或不能完全履行本协议义务时，应在不可抗力事件发生后七个工作日内，书面通知对方，并提供相关机构出具的证明文件。通知应包含不可抗力事件发生的时间、地点、性质、影响范围以及预计持续期限等信息。

3.责任免除：因不可抗力导致一方或双方不能履行本协议中约定的部分或全部义务时，受影响方根据不可抗力的影响程度，可部分或全部免除责任，但应及时采取措施防止损失扩大，因防止损失扩大而支出的合理费用由双方协商确定或由受影响方承担。不可抗力影响消除后，双方应立即恢复履行本协议义务，如履行已不可能，双方应协商变更或解除本协议。

4.不可免除的义务：因不可抗力导致的延迟履行，若该延迟履行本身构成根本违约，则不可抗力不能作为免责理由。双方仍需对不可抗力期间的后果及后续履行承担相应责任。若不可抗力导致协议目的无法实现，双方均有权解除协议，并按本协议约定处理后续事宜。

5.不可抗力证明：双方应妥善保管不可抗力事件的证明文件，并在争议发生时提供给对方。如因不可抗力导致协议解除，双方互不承担违约责任，但应就协议履行期间的成果及损失进行合理结算。

第八条争议解决

1.协商解决：凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决。协商应指定专门联系人，并争取在XX市内达成一致意见。协商期间，除争议事项外，双方应继续履行本协议中未受争议影响的其他条款。

2.调解解决：若协商未能解决争议，双方同意在协商失败后十日内，共同选择XX市XX区人民调解委员会进行调解。调解应遵循自愿、公平、合法的原则。达成调解协议的，双方应签署调解书并履行；调解不成的，调解应出具调解不成通知书。

3.仲裁解决：若调解未能解决争议或双方直接选择仲裁，任何一方均有权在本协议生效之日起六个月内，将争议提交至珠海市仲裁委员会，按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁地点为XX市斗门区，仲裁语言为中文。仲裁费用由败诉方承担，部分败诉的，由双方按责任比例分担。

4.诉讼解决：如双方未选择仲裁，任何一方也可在争议发生后一年内，向有管辖权的人民法院提起诉讼。管辖法院为项目所在地即广东省珠海市斗门区人民法院。诉讼期间，除争议标的外，双方应继续履行本协议其他条款。

5.法律适用：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。任何一方在本协议履行过程中不得以对方违反本协议为由，援引适用其他法律或国际惯例。

6.专属争议：本协议争议解决条款具有优先适用性，优于本协议其他条款的约定。任何一方不得就本协议项下的争议另行达成其他争议解决安排，但双方事先书面同意的除外。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信均应以书面形式作出，并可以通过专人递送、挂号信、传真、电子邮件或双方事先书面确认的任何其他方式送达。如采用电子邮件方式，发出时视为送达；如采用专人递送或挂号信方式，签收日或邮寄日视为送达；如采用传真方式，发送成功后视为送达。通知应发送至本协议首页载明的地址或双方后续书面变更的地址。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方授权代表签署书面文件后方能生效。任何口头约定或非书面形式的变更均不产生法律效力。重要变更应在本协议首页另行签署补充协议。

3.分割有效性：本协议任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的效力。若本协议任何部分被认定为无效或不可执行，双方应协商替换为内容最接近、合法有效的条款。

4.转让限制：未经对方事先书面同意，任何一方不得将其在本协议项下的权利或义务部分或全部转让给第三方。但甲方根据法律法规或政府要求进行的转让除外，此时甲方应提前三十日书面通知乙方，且乙方有权书面反对该转让，除非甲方能保证第三方继续完全履行本协议义务。

5.法律适用与管辖：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律（为本协议之目