上海豫城时尚商业广场商业选址可行性研究报告

上海豫城时尚商业广场(商业选址可行性研究报告20110803)项目市场研究总结项目区域商圈分析项目区域概况城市宏观经济数据城市位置介绍豫龙坊位置中国-上海上海-黄浦豫龙坊黄浦外滩鸟瞰图黄浦区位于上海市市中心。东和南隔黄浦江与浦东新区相望；西与静安区接壤；北以苏州河为界，与虹口区、闸北区为邻。2011年6月国务院正式批复上海行政区划调整，同意撤销黄浦区和卢湾区建制，设立新的黄浦区。调整后，新的黄浦区面积达20．5平方公里，户籍人口90．9万。新的黄浦区辖10个街道：南京东路街道、外滩街道、半淞园路街道、小东门街道、豫园街道、老西门街道、瑞金二路街道、淮海中路街道、打浦桥街道、五里桥街道。黄浦区万商云集、市场繁荣，是全国闻名的商贸购物中心。上海市第一百货商店、华联商厦、新世界城、亚一金店、绿波廊、华宝楼古玩等上海有名的商店开设在黄浦区。南京路是蜚声中外的"中华商业第一街"。福州路、北京路、西藏路、金陵路、黄河路、云南路等著名特色商业街造就了区域经济的活跃和繁华。黄浦区是上海主要的交通集散中心之一。上海轨道交通1号线，上海轨道交通2号线和上海轨道交通8号线在我区人民广场站交会。上海的公交线路在我区形成网络中枢。上海的内环线高架道路中的延安高架道路和南北高架道路在该区相交。地上、地下和空中的立体交通网络使我区的交通运行四通八达、十分便捷。黄浦区宏观经济数据2010年经济指标黄浦区全市国内生产总值（亿元）787.20人均GDP（美元/年）19,570全区户籍总人口（万人）60全区职工年平均工资（元/年）55,548全年区域新建商业/住宅面积(万平方米)38.01社会消费品零售总额（亿元/年）2,165.86全年旅游收入(亿元/年)96.66地块区位豫龙坊金豫商厦天裕百货延街商铺亚一商厦紫锦城老饭店福佑商厦港铁商场古玩城旧式里弄旧式里弄豫园主区豫园百货豫园老街项目区域概况人流车流项目周边情况项目周边情况项目外部照片方浜中路光启路段人流主要以团体旅客和当地居民为主(人流量不稳定)庙前照壁阻挡商场入口视线（遗留问题）方浜中路三牌楼路段人流以旅游散、团客及本地居民为主（庙前人流量大）广场景观喷水池吸引客流视线，但商场导入功能不明显。项目外部照片外场广告受规划限制，广告展现不系统规范。广场受规划绿化率限制，进深过大。导入客流有难度。豫园入口通道之一，小商品街入口人流集中。项目三牌楼路侧，外立面被市政及绿化设施限制，展示面被削弱。项目外部照片光启路侧旧式民居以及环境不整。马莎百货1F入口光启路/方浜中路口环境不整,消费者难以导入。光启路侧项目对面主要为旧式民居。影响客流聚集。昼锦路为项目后街，里弄式街道过窄影响车流进入TESCO标超店，符合当地居民消费，营业额较高。项目内部照片内场B1-3F第二次改建后露天过道加盖半透明顶盖，对内场整体光、温感有明显作用（更适合商户商品展示）B1层内场中庭模式。1层内场ZARA主力店。项目内部照片1F、2F此面与B1店面整体光感差异过大内场二次改建成果，增加了店铺外观可视性，与原格局有差异。3F露台及餐厅，绿化面积已规划限定不可减少B2停车场，1F出入口位置不明显导致停车位闲置。项目入驻品牌照片时尚知名服饰连锁品牌为该项目的主力店万宁护扶品店所在B1层，经营状况不佳。小型皮具店所在B1楼梯口，颇有特色。地下一层平面图地上一层平面图地上二层平面图地上三层平面图项目区域周边商圈概况编号功能区域现状A淮海路商圈高端品牌商业区B人民广场商圈上海市政/商业中心区域C南京路商圈著名商业街D陆家嘴商圈高端金融商业区E张扬路商圈浦东成熟商业区域F豫园地铁站豫园商圈主入口该项目EBCDFA豫园是上海市中心区域的著名旅游景点。每年平均游客量达3700万人次，消费者以游客和本地居民为主。距离淮海商圈仅1.2公里，距离市中心其他商圈不超过2.5公里。同类商品对比，项目对本地消费者竞争力偏弱。距地铁豫园站600米，枢纽交通可及性偏差。市场研究主要发现对项目影响宏观经济环境黄浦区是上海市中心城区,豫园地区政府要将其建成具有传统文脉特征.商市繁荣,交通顺畅,市民购物、娱乐、游息活动卓越的场所。豫园旅游商城扩大为以河南路，方浜中路南的规划路、人民路为界、占地49公顷，并对内圈以外的43。11公顷用地进行规划设计。有选择的重点控制建筑高度。周边的规划方案中旧式民居的拆迁时间无法控制.规划的深入，必将对商业零售的发展提供强大的支持。全方位继承发展传统文化，传统文化保护和经济发展同步。整体商业豫园周边核心商业区密集，距离淮海路商圈仅1.2公里。竞争日趋激烈。豫园处于整体商业的转型期，目前业态商品雷同。以珠宝古玩以及中低档次的商业将伴随着国际品牌的入住而发生改变。项目要以档次的提升和差异化，以及明确商业的主题获得空间。豫园的核心被大家所认同的就是上海中西文化融会贯通的地方，并且也是旅游经典，只要外地旅游团到上海必去的地方。结合这样的定位，豫园项目要做的是自身的调整升级完善、寻找更适合的购物环境。但核心的定位不能变，引入高端物业、高端品牌，去跟别的商圈抢客户、定位雷同，很难有发展空间。区域市场研究处于目前豫园核心商业圈外围和未来规划扩大商业圈的交接处。交通可及性偏弱。周边旧式民居，环境脏乱。目前区域内商业密集，大量购物中心和豫园主城区商业，竞争激烈。差异化将成为项目成功的关键因素。需要通过准确定位和业态调整来进行商业价值提升密切关注未来旅游消费者的实际需求。寻找具有创意、特色的商家品牌来最大程度的发挥旅游区商业价值。竞争对手分析处于目前核心商业圈的商业物业，处于商业转型，商业档次在逐步提升。周边商业密集度高，竞争激烈。缺乏商业主题，目标客群针对不明确，或者未鲜明的提出。缺乏对旅游消费人群的关注。同竞争对手比较中，地理位置不优越。自身整体的综合型是未来商业潜力的提升。消费者研究主要人流为旅游人群。本地消费者对豫园的认知度概念为旅游区和珠宝古玩以及小商品批发区。特色餐饮、商品对消费者具有吸引力。具有良好的购物环境的特色商品购物中心具有强大的发展潜力。现有商业品牌和周边环境不相符合.未来购物环境和服务是商业成功的重要保证。具有特色、品质、文化底蕴的商品及良好的就餐环境，使项目商业价值的充分体现。品牌整改有难度.项目结构及地块分析昼锦路过窄，车辆进出地下停车库不方便昼锦路沿街商铺经2次改建后完全封闭后,内场店铺面积扩大,店铺可视效果提高.三牌楼路外侧绿化和市政设备阻挡客流视线项目露天广场进深过大,使消费者无法在第一时间吸引入商场内庙前照壁阻挡客流视线光启路/方浜中路侧外部环境脏乱.露天过道结构经过2次改建后合并在店铺内，改善了商业整体动线被分割状况。但仍未形成整体商场的人流动线。2-3层商业部分箱式电梯、扶手梯分散安置。露天过道加盖半透明篷顶，提高了商场内部的光控和温控三楼露天餐厅区绿化充足。商场整体广告指示经2次改建后,广告位大量增加,可视度提高,但商场整体性导示仍未形成.对于发展高端商业，吸引本地高收入人群有一定难度.店铺使用率提高,提升了人流动线循环和购物环境.对于三牌楼路沿街商铺展示面严重影响，以及客流的导入商场有一定的阻碍。严重影响购物体验。无法让出入城隍庙游客直观该项目，影响消费者导入商场内。难以导入人流.仅仅依靠方浜中路庙前的店面具有较高的商业价值，内部商业部分租金无法提高。导致目的消费者无法便捷到达目的店，导致客源流失。有效地提高了商家店招广告的可视效果和商场消费者的舒适度并有效节约了能源。具有环保作用。提升了消费者就餐环境氛围,适合中大型正餐.影响消费者对购物中心的整体概念.内场店铺商业价值无法体现.豫园周