2025年海南房地产估价师考试(估价理论与方法)全真题库及答案解析

2025年海南房地产估价师考试(估价理论与方法)全真题库及答案解析一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某宗土地剩余使用年限为35年，容积率为2.5，建筑密度为30%，规划用途为零售商业，采用收益法估价时，最适宜采用的报酬率是（）。A.3.8%B.5.2%C.6.5%D.7.9%【答案】C【解析】零售商业物业风险高于住宅但低于工业，剩余年限折减后报酬率应在6%左右，结合海南2025年市场数据，6.5%最贴近实际交易案例提取水平。2.运用比较法评估某海景公寓时，选取了三个可比实例，成交单价分别为28500元/m²、31000元/m²、33000元/m²，经因素修正后比准价格分别为29800、30800、31800，若采用中位数法确定估价结果，则最终比准单价为（）元/m²。A.30800B.31000C.31800D.29800【答案】A【解析】将修正后价格排序：29800、30800、31800，中位数为30800。3.成本法计算建筑物折旧时，可修复的功能落后折旧应（）。A.计入实体性折旧B.单独列示并扣减重置成本C.计入经济性折旧D.不予考虑【答案】B【解析】可修复项目应单独计算修复费用并在重置成本中扣减，体现为“修复后价值”。4.某酒店式公寓年有效毛收入为4200万元，年运营费用占有效毛收入的38%，年净收益递增率为2.5%，报酬率为7%，收益年限剩余40年，则采用有限年期、递增收益模型计算的价值为（）万元。A.68200B.71400C.75600D.78800【答案】C【解析】V=[4200×(1-38%)×(1+2.5%)]÷(7%-2.5%)×[1-((1+2.5%)÷(1+7%))^40]=75600万元。5.下列关于基准地价系数修正法的表述，正确的是（）。A.基准地价不需期日修正B.容积率修正系数一定大于1C.区域因素修正需采用市场提取法D.开发程度修正值可为负值【答案】D【解析】开发程度低于基准设定时需扣减，修正值可为负；其余选项均过于绝对。6.在假设开发法中，测算后续开发经营期时，应首先确定的是（）。A.销售期B.开发期C.价值时点D.开发完成后的房地产状况【答案】C【解析】价值时点是所有现金流折现的基准日，必须先行锁定。7.运用路线价法评估临街深度为18m的矩形地块，路线价为8500元/m²，深度指数表显示14-18m段指数为115，标准深度为12m，则该地块单价为（）元/m²。A.8500B.9775C.10200D.11050【答案】B【解析】单价=路线价×深度指数=8500×115%=9775。8.下列费用中，应计入建筑物重新购建价格的是（）。A.土地取得契税B.销售期广告费C.前期工程勘察设计费D.购地借款利息【答案】C【解析】前期工程费属于开发成本，应计入重新购建价格；其余属土地取得或销售费用。9.某估价项目需评估带租约的写字楼，租约剩余3年，合同租金低于市场租金15%，若采用收益法，应选择的收益指标为（）。A.合同租金B.市场租金C.合同租金与市场租金孰低D.合同租金加15%【答案】B【解析】根据最高最佳利用原则，应采纳市场租金，租约限制作为溢价或折价单独调整。10.比较法交易情况修正中，若可比实例成交价格含赠送车位，应（）。A.直接扣除车位市场价值B.不予处理，保持原状C.在权益状况调整中考虑D.在交易情况修正中扣减车位价值【答案】D【解析】赠送车位属特殊交易动机，应在交易情况修正环节量化扣减。11.成本法评估工业厂房时，计算经济寿命应优先采用（）。A.设计使用年限B.税法折旧年限C.市场提取法求取的平均寿命D.监理单位出具的剩余寿命【答案】C【解析】市场提取法反映真实市场认知，优先于纸面年限。12.某宗土地规划建筑面积45000m²，已建35000m²，剩余10000m²未建，采用假设开发法时，未建部分价值应（）。A.按现状价值估算B.按建成后价值扣减后续开发成本C.不计入估价结果D.按楼面地价乘以面积直接加总【答案】B【解析】未建部分需模拟后续开发，扣减后续成本、利润、税费后折现。13.收益法测算中，若运营费用含业主利润，则报酬率应（）。A.调增1-2个百分点B.调减1-2个百分点C.不予调整D.视物业类型而定【答案】B【解析】费用中已含业主利润，净收益被低估，报酬率需下调以避免重复扣除。14.下列关于长期趋势法的表述，错误的是（）。A.可单独用于评估土地市场价值B.需具备连续长期历史价格数据C.可结合指数平滑法预测D.适用于新建独特物业【答案】D【解析】独特物业缺乏历史交易，无法建立趋势模型。15.比较法区位状况调整中，若估价对象距市中心地铁站步行距离比可比实例远400米，采用市场提取法得出每远100米单价折减0.8%，则调整系数为（）。A.0.968B.0.972C.0.976D.0.968【答案】A【解析】400米对应4个100米，累计折减3.2%，调整系数=1-3.2%=0.968。16.建筑物功能性贬值中，不可修复部分应（）。A.按重建成本全额扣除B.按剩余寿命年均摊销C.采用价值损失资本化法D.不予考虑【答案】C【解析】不可修复功能落后需资本化未来超额运营费用或租金损失。17.某项目土地面积8000m²，容积率2.0，建筑密度40%，限高45m，采用成本法时，测算建筑安装工程费应以（）为基数。A.土地面积B.总建筑面积C.基底面积D.可售面积【答案】B【解析】建安工程费按总建筑面积计算。18.路线价法评估街角地时，需进行（）。A.宽度修正B.深度修正C.街角修正D.形状修正【答案】C【解析】街角地交通便捷性更高，需单独修正。19.基准地价系数修正法中，期日修正系数计算采用（）。A.定基价格指数B.环比价格指数C.地价指数D.消费价格指数【答案】C【解析】基准地价对应地价指数，非CPI。20.收益法折现率采用累加法求取时，风险调整值应（）。A.取市场提取法结果B.根据物业位置、租户结构主观判断C.采用政府债券利率D.按行业平均利润率【答案】B【解析】风险调整属主观判断，需结合物业具体特征。21.比较法交易日期修正采用环比指数，若成交日至价值时点地价指数上涨6%，则修正系数为（）。A.1.06B.0.943C.1.00D.0.94【答案】A【解析】上涨6%，系数=1+6%=1.06。22.某地下车库共有车位300个，当地车位月租金为800元/个，空置率10%，年运营费用占毛租金25%，报酬率为8%，则该车库收益价值为（）万元。A.1890B.2025C.2160D.2290【答案】B【解析】年净收益=300×800×12×(1-10%)×(1-25%)=194.4万元，V=194.4÷8%=2430万元，但车位收益年限按建筑物剩余寿命35年折现，2430×[1-1÷(1+8%)^35]=2025万元。23.成本法评估中，开发利润应（）。A.按销售利润率计算B.按成本利润率计算C.按资金占用额计算D.按开发商历史平均计算【答案】B【解析】开发利润以土地取得成本+开发成本为基数，乘以成本利润率。24.假设开发法后续销售税费一般按（）估算。A.建成后价值×销售税费率B.开发成本×税率C.土地取得成本×税率D.销售收入×税率【答案】A【解析】销售税费以预计销售收入（即建成后价值）为计税基数。25.比较法权益状况调整中，若可比实例附带抵押，应（）。A.在交易情况修正中向上调整B.在权益状况调整中向下调整C.不予调整D.直接剔除该案例【答案】B【解析】附带抵押属于权益瑕疵，需向下调整。26.收益法测算酒店价值时，客房收入占比通常采用（）确定。A.企业会计准则B.行业统计年鉴C.市场提取法D.管理公司预算【答案】C【解析】市场提取法反映当地酒店真实收入结构。27.建筑物实体性折旧采用观察法时，应重点勘察（）。A.设计规范版本B.物业管理水平C.结构、装修、设备实际完损程度D.产权登记面积【答案】C【解析】观察法依赖现场查勘完损评分。28.路线价法标准深度为12m，若临街深度为9m，深度指数为90，则深度修正系数为（）。A.0.90B.1.00C.1.11D.0.90【答案】A【解析】深度不足标准，指数90即直接系数。29.基准地价系数修正法中，开发程度修正值等于（）。A.基准设定开发费用±实际开发费用B.实际开发费用C.基准开发费用D.基准开发费用×容积率【答案】A【解析】修正值=基准设定费用－实际已投入费用，负值表示需扣减。30.比较法应用时，若成交案例为司法拍卖，应首先判断（）。A.拍卖公告是否真实B.交易情况是否正常C.拍卖佣金比例D.原业主负债规模【答案】B【解析】司法拍卖属强制交易，需先行判断交易情况非正常后予以修正或剔除。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，选择全部正确得分，错选、漏选均不得分）31.下列关于收益法“净收益”的表述，正确的有（）。A.应为客观净收益B.应扣除折旧C.应扣除非经常性损益D.应扣除抵押贷款还本付息E.应扣除空置损失【答案】A、C、E【解析】净收益不含折旧、不含还本付息，需扣空置及非经常性损益。32.比较法区位状况调整的内容包括（）。A.交通便捷度B.繁华程度C.楼层D.朝向E.景观【答案】A、B、E【解析】楼层、朝向属实物状况。33.成本法评估中，应计入土地取得成本的有（）。A.土地出让金B.契税C.耕地占用税D.拆迁安置补偿费E.土地增值税【答案】A、B、C、D【解析】土地增值税属转让环节税费，不计入取得成本。34.假设开发法动态分析中，需折现的现金流包括（）。A.土地取得税费B.后续建安成本C.后续管理费用D.销售税费E.开发完成后的销售收入【答案】B、C、D、E【解析】土地取得税费在价值时点已发生，不折现。35.路线价法深度指数表的编制依据包括（）。A.临街深度与单价关系调查B.土地边际效用递减规律C.城市规划限高D.临街宽度修正E.街角地溢价调查【答案】A、B【解析】深度指数反映边际效用递减，通过大量样点调查建立。36.下列关于建筑物经济寿命的说法，正确的有（）。A.与自然寿命无关B.可通过市场提取法求取C.与维护状况无关D.与功能变化有关E.与法律限制有关【答案】B、D、E【解析】经济寿命受功能、法律、市场影响，也与维护相关。37.收益法测算酒店物业时，运营费用包括（）。A.能源费B.客房部人工C.业主利润D.房产税E.家具设备更新储备【答案】A、B、D、E【解析】业主利润属资本回报，不属运营费用。38.比较法交易情况修正需考虑的因素有（）。A.关联交易B.急售急买C.信息不对称D.税费转嫁E.融资条件【答案】A、B、C、D、E【解析】凡导致成交价格偏离正常市场的因素均需修正。39.基准地价系数修正法中，需进行期日修正的情形有（）。A.基准地价公布日至价值时点超过1年B.当地地价指数波动超过3%C.城市总体规划刚获批D.央行大幅调整利率E.土地级别重新划分【答案】A、B【解析】期日修正仅与地价指数变化有关，与规划、利率、级别无直接关系。40.运用长期趋势法时，为提高预测精度，可采用（）。A.移动平均B.指数平滑C.季节调整D.回归分析E.德尔菲法【答案】A、B、C、D【解析】德尔菲法属专家打分，非趋势法。三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）41.比较法可比实例数量不得少于3个，且必须位于同一供需圈。（√）42.收益法折现率等于无风险利率加风险溢价减预期通胀率。（×）43.成本法评估旧房时，实体性折旧与功能性贬值可合并计算。（×）44.假设开发法静态分析不需折现，但需计算利息。（√）45.路线价法仅适用于城镇临街商业用地评估。（×）46.基准地价系数修正法属于市场法衍生方法。（√）47.建筑物经济寿命到期后，其残余价值一定为零。（×）48.比较法交易日期修正可采用地价指数或房地产价格指数。（√）49.收益法净收益估算应包含物业管理公司利润。（×）50.长期趋势法可用于验证比较法、收益法结果的合理性。（√）四、计算题（共4题，每题10分，共40分。要求列出公式、步骤，结果保留整数）51.比较法综合修正选取三个可比实例，成交单价分别为28000、30500、32000元/m²，经交易情况、交易日期、区位、实物、权益修正后，比准价格分别为29500、31000、31800。若赋予权重0.35、0.35、0.30，求最终估价单价。【解答】最终单价=29500×0.35+31000×0.35+31800×0.30=10325+10850+9540=30715元/m²。52.收益法有限年期价值某购物中心年有效毛收入1.2亿元，运营费用4200万元，净收益年递增3%，剩余收益年限35年，报酬率8%，求收益价值。【解答】净收益=12000-4200=7800万元V=[7800×(1+3%)]÷(8%-3%)×[1-((1+3%)÷(1+8%))^35]=8028.57万元8028.57×[1-0.1069]=8028.57×0.8931=7170百万≈71700万元。53.成本法建筑物现值建筑物总建筑面积25000m²，重置单价4200元/m²，已使用8年，经济寿命40年，残值率5%，采用直线折旧法，求建筑物现值。【解答】重置成本=25000×4200=10500万元年折旧额=10500×(1-5%)÷40=249.375万元8年折旧=249.375×8=1995万元现值=10500-1995=8505万元。54.假设开发法静态利润土地面积9000m²，容积率3.0，可售面积27000m²，预计建成后售价25000元/m²，后续开发成本（含建安、专业、管理、财务）总计120000万元，销售税费为售价的6%，开发周期3年，采用静态分析，成本利润率为15%，求待开发土地最高报价。【解答】建成后价值=27000×25000=675000万元销售税费=675000×6%=40500万元开发利润=土地成本+后续成本×15%设土地成本为X，则X+120000+40500+0.15(X+120000)=6750001.15X+138000=675000X=(675000-138000)÷1.15=537000÷1.15≈466956万元土地单价=466956万元÷9000m²≈51884元/m²。五、综合分析题（共2题，每题20分，共40分）55.海南三亚海棠湾某酒店式公寓项目，占地12000m²，容积率2.2，建筑密度25%，限高60m，规划用途为酒店式公寓，已运营5年，剩余土地使用年限35年。现状建筑面积26400m²，共320套，平均每套82.5m²。2024年审计报告显示：年住宿收入8800万元，餐饮收入1200万元，其他配套收入600万元，合计10600万元；年运营费用6320万元，其中人工2100万元、能源1100万元、物料480万元、维修360万元、营销420万元、管理600万元、税费1260万元。经市场调查，当地同档次酒店式公寓资本化率为6.5%-7.0%，净收益年增长率2%-3%。要求：（1）采用收益法有限年期、递增收益模型，计算该项目整体收益价值；（2）若项目需进行抵押评估，请说明评估中应特别关注的三大风险，并提出量化调整建议。【解答】（1）计算步骤年有效毛收入=10600万元年运营费用=6320万元年净收益=10600-6320=4280万元取资本化率7%，增长率2.5%，剩余年限35年V=[4280×(1+2.5%)]÷(7%-2.5%)×[1-((1+2.5%)÷(1+7%))^35]=4387÷0.045×[1-0.2146]=97489×0.7854≈76570万元（2）风险关注与调整①旅游市场波动风险：三亚客源依赖航空及国内高端消费，受经济周期、疫情、政策影响显著。建议采用蒙特卡洛模拟，设定入住率标准差±8%，房价标准差±6%，在6.5%-7.5%区间动态折现，价值下调区间-12%至-8%。②运营成本通胀风险：人工、能源价格涨幅高于房价，建议将长期增长率调降为1.8%，重新计算价值为71500万元，下调约6.6%。③土地剩余年限风险：旅游用地到期后续期政策不明，若按无偿收回极端情形，需采用剩余寿命20年快速折现，价值降至约55000万元，下调28%。综合审慎原则，抵押价值建议取76570×0.75=57400万元，对应LTV不超过50%。56.海口市江东新区某宗住宅用地，面积45000m²，容积率2.5，限高80m，2025年6月价值时点规划条件稳定，土地已平整，无他项权利。现需为政府招标出让提供起始价评估，要求采用假设开发法、比较法、成本法三种方法，并给出综合结果。已知：①比较法：选取三个近期成交案例，经修正比准楼面地价分别为6800、7100、7300元/m²，权重0.4、0.35、0.25；②假设开发法：预计建成后住宅售价18000元/m²（含装修），可售面积112500m²，后续开发成本（含建安、配套、管理、财务）合计787500万元，销售税费为售价的7%，开发周期3年，折现率8%，开发利润为成本之和的12%；③成本法：土地取得税费按地价4%计，土地开发费45000万元，利息率5%，开发期1年，利润率为8%，土地增值收益按成本价20%计。【解答】（1）比较法结果楼面地价=6800×0.4+7100×0.35+7300×0.25=2720+2485+1825=7030元/m²土地总价=7030×45000×2.5=7030×112500=790875万元（2）假设开发法（动态）建成后价值=18000×112500=2025000万元销售税费=2025000×7%=141750万元后续成本=78750