房屋托管租房协议书

房屋托管租房协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：北京恒通房地产开发有限公司，

地址：北京市朝阳区建国路88号恒通大厦15层，

法定代表人/负责人：张明，

联系方式

甲方系一家依法注册成立并有效存续的房地产开发企业，具备房屋出租及委托管理的合法资质。甲方拥有位于北京市海淀区中关村南大街1号“恒通国际公寓”一栋公寓楼，该公寓楼建筑面积约20,000平方米，包含120间客房及配套商业设施。为优化资产配置，提高房屋租赁管理效率，甲方经审慎评估后，决定将部分闲置客房委托给具备专业租赁服务能力的乙方进行统一出租与管理。

根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规的规定，甲方自愿委托乙方提供房屋租赁服务，双方经友好协商，在平等、自愿、公平、诚信的原则基础上，达成如下协议。本协议的签订及履行，基于甲方对乙方租赁服务能力的认可，以及乙方对房屋租赁市场行情的专业把握，双方均确认本协议内容与各自商业目标相一致，且不存在任何胁迫、欺诈等情形。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：上海卓越房屋管理有限公司，

地址：上海市浦东新区陆家嘴环路1000号金茂大厦28层，

法定代表人/负责人：李强，

联系方式

乙方系一家依法注册成立并持有《房屋租赁经营许可证》的专业物业管理企业，专注于高端公寓及写字楼的租赁管理服务。乙方成立至今已服务客户超过500家，累计管理房屋面积超过100万平方米，具备丰富的市场资源和成熟的服务体系。乙方通过市场调研及内部评估，确认甲方委托的“恒通国际公寓”符合其租赁服务范围，且该公寓所在区域具备较高的租赁市场需求和稳定的租金收益预期。

基于对甲方资产价值的认可，以及对租赁市场风险的充分评估，乙方同意接受甲方委托，全面负责“恒通国际公寓”部分客房的租赁、招商、物业管理及收益分配等事宜。双方确认，本协议的签订是乙方拓展业务范围、提升服务质量的重要举措，且双方均具备履行本协议所需的完全民事行为能力及合法资质。

本协议的签订背景源于双方在房地产租赁领域的专业互补性：甲方拥有优质存量资产，但缺乏专业租赁管理团队；乙方具备市场化运营能力，但需稳定的项目资源。双方通过本次合作，可实现资源优化配置，共同实现经济效益最大化。协议背景包括但不限于：

（1）甲方“恒通国际公寓”部分客房闲置率长期维持在15%以上，年租金收益损失约800万元；

（2）乙方同类项目的平均出租率可达92%，年租金收益率不低于12%；

（3）双方通过前期接触已初步达成合作意向，并就服务范围、收益分配等核心条款达成共识。

双方确认，本协议的履行将依托以下前提条件：

1.甲方保证其出租的房屋产权清晰，并已取得房屋所有权证及合法出租资质；

2.乙方承诺具备本协议约定的服务能力，并按时提交租赁市场报告及运营方案；

3.双方共同确认的租赁区域范围（具体以附件一《委托出租房屋清单》为准）；

4.政府相关租赁政策的稳定性，双方均已评估政策变动风险并约定相应调整机制。

本协议简介部分所述内容与协议主体条款紧密关联，构成双方权利义务的基础，任何一方不得以未事先充分了解为由拒绝履行本协议项下的义务。双方均知悉本协议的签订将产生长期合作关系，且后续条款将对合作细节作出详细规定，包括但不限于租赁定价机制、物业维护标准、收益结算周期等。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲方将其名下位于北京市海淀区中关村南大街1号“恒通国际公寓”部分客房的租赁、招商、日常管理及收益分配等事宜委托给乙方统一运营，以提升资产利用率并实现收益最大化。协议范围具体包括：

1.甲方委托乙方负责的房屋范围：以附件一《委托出租房屋清单》所列120间客房为准，包括客房本身及对应的独立卫生间、走廊通道等附属区域。

2.乙方提供的租赁服务内容：涵盖市场推广、客户招租、租约签订、租金收取、物业维护协调、租客关系管理、费用分摊及定期运营报告等全流程服务。

3.租赁收益分配：双方按照本协议约定的比例或方式分配租金收入及运营收益，具体以乙方每月提交的财务报表经甲方审核确认后为准。

4.协议期限：本协议有效期为三年，自2024年1月1日起至2026年12月31日止，期满前三个月如双方无异议可自动续约。

本协议目的与范围条款作为后续所有权利义务条款的基础，任何一方不得随意扩大或缩小协议范围，否则由此产生的争议由违约方承担全部责任。

第二条定义

为本协议之目的，下列术语具有以下含义：

1.“委托出租房屋”指甲方根据附件一清单交付乙方管理的120间客房及配套设施，包括但不限于房屋主体结构、家具家电、空调系统、网络设备等。

2.“租赁管理费”指乙方提供本协议约定的租赁服务所应获得的报酬，按月收取，费率以双方约定为准。

3.“净租金收入”指乙方在扣除符合本协议约定的运营费用（如物业费、维修费、空置期补贴等）后的租金净额。

4.“空置期”指房屋自空置之日起至重新出租之日止的期间，甲方应向乙方支付空置期补贴，具体标准见本协议第五条。

5.“运营报告”指乙方每月向甲方提交的包含租赁数据、费用明细、市场分析等内容的工作报告，需经双方签字确认。

6.“法定节假日”指根据国务院发布的《全国年节及纪念日放假办法》规定的全体公民放假的节日。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务：

（1）甲方有权要求乙方按照本协议约定提供服务，并有权对乙方的运营工作进行监督和指导。

（2）甲方应在协议签订后10个工作日内向乙方提供完整的委托出租房屋资料，包括房屋产权证明、消防验收报告、装修竣工验收证明等，并保证资料真实性。

（3）甲方应保证委托出租房屋符合国家及北京市关于房屋出租的法律法规要求，特别是消防安全、结构安全及卫生条件，乙方有权拒绝不符合标准的租客入住。

（4）甲方应按照本协议约定向乙方支付空置期补贴及协议约定的其他费用，逾期支付的应按每日万分之五支付违约金。

（5）甲方有权随时查阅乙方的租赁台账、财务报表及客户信息，乙方应予以配合提供便利。

（6）如因甲方原因（如产权纠纷、强制拆迁等）导致乙方无法继续履行协议，甲方应承担全部赔偿责任，并退还乙方已收取但未实际产生的服务费用。

2.乙方的权力和义务：

（1）乙方的核心义务在于通过专业市场策略实现委托出租房屋的出租，并维持90%以上的年度出租率目标，如未达标的应向甲方支付租金损失补偿金。

（2）乙方有权按照本协议约定收取租赁管理费及参与租金收益分配，具体比例或方式见第五条。

（3）乙方应组建专业租赁团队负责招商工作，包括但不限于线上平台推广（如链家、自如等）、线下渠道拓展及租客筛选，所有运营活动应符合国家法律法规及商业道德。

（4）乙方应负责租约签订后的租赁管理，包括租金收取、押金管理、续租协商等，所有押金应专款存储，不得挪作他用，每年至少向甲方公示一次押金明细。

（5）乙方应建立完善的物业维护响应机制，对于租客提出的维修需求应在2小时内响应，8小时内到场处理，重大维修项目应及时与甲方协商解决方案。

（6）乙方每月5日前需向甲方提交上月运营报告及财务报表，报表需包含但不限于出租率、租金实收情况、运营费用明细、空置房屋说明等内容，甲方应在3个工作日内完成审核确认。

（7）乙方有权根据市场变化提出租金调整建议，经甲方书面同意后方可实施，但单次涨幅不得超过当年度市场指导价的20%。

（8）乙方应建立租客投诉处理机制，对于重大投诉事件（如治安纠纷、安全隐患等）应在24小时内向甲方报告并提出解决方案，因乙方处置不当造成的损失由乙方承担。

（9）乙方应保证租赁过程中的所有经营活动符合《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，特别是关于个人信息保护、租赁合同效力等规定，如因乙方过错导致甲方承担第三方索赔的，乙方应承担连带赔偿责任。

（10）协议期满后，乙方应向甲方完整移交租赁管理档案，包括但不限于租客信息、合同文本、财务凭证等，并配合完成租赁交接工作。

第四条价格与支付条件

1.租金收益分配：甲方委托出租房屋的租金收入实行净租模式，即乙方负责招商租赁并收取全部租金，扣除本协议约定的运营费用（包括但不限于物业费、维修费、空置期补贴、税费等）后的净租金收入由甲乙双方按照70%:30%的比例进行分配。具体费用分摊标准详见本协议附件二《运营费用分摊细则》，所有费用应基于实际发生且取得合规票据。

2.租赁管理费：乙方因提供本协议约定的租赁管理服务而有权获得固定租赁管理费，费率定为每月每间客房人民币800元（大写：捌佰元整），每月5日前由甲方根据当月实际出租房间数乘以费率计算并支付。

3.支付方式：甲方应通过银行转账方式将租金收益分配款及租赁管理费支付至乙方以下指定账户：

开户行：中国工商银行上海陆家嘴支行

户名：上海卓越房屋管理有限公司

账号：6222020100112345678

4.支付时间：租金收益分配款于每月10日支付上一个月度结算金额，租赁管理费于每月5日支付当月费用。甲方逾期支付的，每逾期一日应按应付未付金额的万分之五向乙方支付违约金，但累计违约金不超过本协议总租金收益的10%。

5.税费承担：与租金收益分配相关的企业所得税、增值税等税费，由甲方承担80%，乙方承担20%；与租赁管理费相关的税费，由收取方自行承担。

本协议价格条款与双方权利义务条款紧密关联，特别是与乙方收益分配权、甲方付费义务直接对应，任何一方不得以未明确约定为由拒绝履行。

第五条履行期限

1.协议有效期：本协议自2024年1月1日起生效，有效期为叁年，至2026年12月31日终止。协议期满前三个月，如双方无书面异议，可自动续约，续约条件由双方另行协商确定。

2.关键时间节点：

（1）甲方应于协议生效后10个工作日内完成委托出租房屋的交接手续，包括但不限于房屋清空、设施盘点、钥匙移交等，逾期交付的每延迟一日应向乙方支付合同总价1%的违约金，但累计不超过10万元。

（2）乙方应在协议生效后第一个完整租赁周期（自2024年7月1日至2025年6月30日）内实现不低于85%的年度出租率，否则应向甲方支付年度租金损失补偿金，计算方式为同期同区域市场平均租金乘以未出租房间数乘以5%。

（3）每月5日前为乙方提交运营报告的法定期限，甲方应在收到报告后3个工作日内完成审核，逾期审核的视为确认。

（4）协议终止或提前解除后，乙方应在30日内完成所有租赁合同及押金的交接工作，甲方应在收到交接清单后10个工作日内支付所有应付款项。

5.协议的变更：任何一方需变更协议期限或关键时间节点的，应提前30日以书面形式通知对方，双方协商一致后方可变更。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）产权瑕疵责任：如甲方未能保证房屋产权清晰，导致乙方无法出租或被租客追索的，甲方应承担全部赔偿责任，包括但不限于第三方索赔金额、乙方损失的管理费收入，并解除本协议。

（2）费用延迟支付责任：甲方未按本协议第四条约定支付租金收益分配款或租赁管理费的，每逾期一日应按应付未付金额的万分之五支付违约金，甲方同时应承担乙方为催收产生的合理费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）。

（3）房屋交付延迟责任：如甲方因自身原因延迟交付房屋，每延迟一日应向乙方支付合同总价0.5%的违约金，但累计不超过合同总价的20%。

（4）政策变动风险承担：因政府出台新的租赁调控政策导致本协议无法继续履行的，甲方应承担乙方已投入的运营成本，并按已完成服务月份比例退还部分租赁管理费。

2.乙方违约责任：

（1）出租率未达标责任：乙方未能实现本协议第五条第2款约定的出租率目标的，除支付年度租金损失补偿金外，还应扣除当年度租赁管理费的10%作为违约金，且甲方有权要求乙方在三个月内采取补救措施。

（2）运营费用超支责任：乙方提交的运营费用明细经甲方审计发现存在虚列或超出约定标准的，甲方有权要求乙方在30日内退还超额部分，并按超额金额的20%向甲方支付惩罚金。

（3）租客权益侵害责任：因乙方原因（包括但不限于泄露租客隐私、强制涨租、未尽维修义务等）导致租客投诉或索赔的，乙方应承担全部赔偿责任，且甲方有权单方面解除协议。

（4）财务报告失实责任：乙方提交的运营报告或财务报表存在重大虚假记载的，甲方有权解除协议，并要求乙方退还已支付的所有租赁管理费及收益分配款，同时乙方应承担甲方因此遭受的全部损失。

（5）押金管理失职责任：如因乙方保管不善导致押金损失、挪用或未按时退还的，乙方应双倍赔偿损失金额，并承担甲方因此产生的追偿费用。

3.违约金的调整：本协议约定的违约金条款是对违约方经济处罚的主要方式，任何一方不得以违约金过高为由请求调低，但经法院认定确有过高的，法院可酌情调低。违约方支付违约金后仍需继续履行协议义务，除非双方协商一致解除。

4.协议解除权：出现本协议约定的重大违约情形时，守约方有权书面通知违约方解除协议，违约方应在收到通知后15日内纠正违约行为，否则守约方有权立即解除并追究违约责任。

5.损失赔偿上限：双方确认，本协议约定的所有赔偿条款均不构成对损失赔偿的上限约定，任何一方因违约遭受的直接或间接损失超出约定赔偿金额的，仍有权向违约方主张补充赔偿。

第七条不可抗力

1.定义：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、战争、罢工、政府行为（如法律修订、政策调整）、疫情及其管控措施等，这些情况导致或可能导致本协议无法履行或延迟履行。

2.通知义务：任何一方在发生或预见发生不可抗力事件时，应在合理期限内（不迟于事件发生后7日）书面通知对方，说明事件情况及预计影响，并提供相关证明材料。若不可抗力持续超过30日，双方应协商是否继续履行协议或采取其他补救措施。

3.责任免除：因不可抗力导致协议无法履行或延迟履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除违约方的责任，但违约方应采取必要措施减少损失。双方均应尽到合理的减损义务，包括但不限于暂停租赁活动、保护房屋设施、寻求替代租赁方案等。

4.协议终止：若不可抗力导致本协议标的主要目的无法实现的（如房屋被毁、租赁市场长期关闭），经双方协商一致或不可抗力持续超过180日，本协议可予以终止，双方应互相返还已获得的利益，并无需承担赔偿责任。

5.不可抗力证明：主张不可抗力免责的一方应承担举证责任，需提供政府公告、法院判决或其他权威机构出具的证明文件。若无明确证明，仲裁机构或法院可结合实际情况认定是否构成不可抗力。

本协议不可抗力条款作为双方风险分担机制的重要组成部分，与协议目的、履行期限等条款相互关联，确保在极端情况下协议仍具备可操作性。

第八条争议解决

1.争议类型：本协议履行过程中发生的任何争议，包括但不限于合同解释、权利义务履行、违约责任等，双方应首先通过友好协商解决。协商应本着诚信原则，在合理期限内达成一致解决方案。

2.协商机制：若协商未能在30日内解决争议，任何一方均有权向本协议签订地（即北京市海淀区）有管辖权的人民法院提起诉讼。双方同意将争议提交给具有专业房地产审判经验的法官审理，并应遵守法院的管辖安排。

3.诉讼程序：诉讼期间，除争议事项外，双方应继续履行本协议中未受争议影响的条款，特别是关于房屋管理、租金支付等维持协议稳定运行的义务。任何一方不得因诉讼而停止履行协议，除非法院裁定暂停履行。

4.证据规则：双方在诉讼中应提供真实、完整的证据支持自身主张，包括但不限于协议文本、往来函件、财务报表、租赁记录等。对于对方提交的关键证据，应及时进行质证，并配合法院的取证工作。

5.法律适用：本协议争议解决所适用的法律为中华人民共和国法律，包括但不限于《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规。双方均应遵守该法律体系的裁判规则和程序要求。

本协议争议解决条款与双方权利义务、违约责任等条款共同构成争议处理的法律框架，确保争议能够通过规范化的途径得到解决，维护协议的严肃性和执行力。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、文件及其他通讯应以书面形式作出，可通过专人递送、挂号信、电子邮件或传真等方式发送至本协议首页载明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应至少提前15日书面通知对方，否则按原地址送达视为有效送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方协商一致，并以书面形式作出，作为本协议不可分割的一部分。任何未经书面确认的变更均不具有法律效力。

3.分割效力：本协议各条款应被视为一个整体，任何条款的无效或不可执行不应影响其他条款的效力。若某条款被认定为无效，双方应协商替