思源经济2011年度北京房地产市场研究报告106p

2011年度北京房地产市场研究报告策划顾问部2012年1月宏观运行环境研读房地产市场分析趋势研判及对策世界环境>>北京环境中国环境>>开发经营状况>>二级市场分析一级市场分析>>目录政策研读经济预判>>应对策略房地产预判>>世界环境世界各经济体总体疲软，2012年中国经济将面临更多不利因素欧元区日本美国英国2011年世界经济体发展状况欧元区债务危机严重，负面效应正在向银行及实体经济扩散，金融动荡危机进一步加重。美国低增长态势还将延续，高盛预计，美国的GDP增速第四季度可能放缓至1%，2012年进一步降低的概率较大。日本经济有所反弹，但复苏步伐有所放缓，自大地震以来，日本经济的中期增长前景变得模糊。通胀压力减轻，但经济发展缓慢，明年经济发展压力较大，经济发展速度滞涨风险较高。世界环境|世界经济随着人民币汇率的增加、第三产业比重的提高，我国进出口顺差近两年有缩小的趋势。数据来源：海关总署受世界经济下行影响，对外贸易出口增速下降，未来国家刺激内需成为当务之急世界环境|对外贸易进出口总额（亿美元）贸易顺差（亿美元）自2010年6月二次汇改效果明显，今年人民币持续升值，升值过程中汇率弹性明显增加，汇率中间价连续走低。人民币持续升值，国际投资者在中国获利空间逐渐减小，热钱已逐步开始外流数据来源：中国人民银行世界环境|热钱逃离比率（美元/人民币）作为以出口为主要经济支柱的国家当世界经济衰退时，中国很难独善其身若世界经济继续低迷，中国的货币政策及房地产调控政策2012年将不会进一步严厉国内环境国内环境|国内生产总值生产总值（亿元）增长率（%）2011年中国经济增幅有所下降，并且在2012年有继续下降的趋势数据来源：国家统计局注：2011年数据来源于12月份专家预测国内环境|新增信贷额数据来源：中国人民银行今年新增信贷额增速为15%，呈下降趋势，房市低迷是其重要影响因素之一新增信贷额（万亿）同比增长率（%）货币供应量增速下降，货币收紧趋势明显，从供需两方面抑制房地产市场数据来源：中国人民银行数据统计国内环境|货币供应注：狭义货币（M1）：=（M0）流通中的现金+支票存款（以及转账信用卡存款）；广义货币（M2）：=M1+储蓄存款（包括活期和定期储蓄存款）+政府债券。单位（%）2011年多次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，12月5日起，三年来首次下调

存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，释放资金约4000亿元。数据来源：中国人民银行存款准备金率连续上升后首次下调，若持续下调，紧缩的货币政策将开始松动国内环境|存款准备金率2011年3次上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，贷款基准利率调整为6.56%，存款基准利率调整为3.50%。2011年三次上调基准利率至今没有下调，对房企及购房者仍然没有实质性利好数据来源：中国人民银行国内环境|基准利率注：基准利率：在中国，以中国人民银行对国家专业银行和其他金融机构规定的存贷款利率为基准利率。单位（亿元）占比（%）数据来源：国家财政部2011年全国土地税收大幅锐减近60%，地方政府面临较大财政压力国内环境|土地税收数据来源：国家统计局近三年保障房投入的增加，加大了开发商拿地难度保障房放松对外地人限制，分流了部分刚需客户国内环境|保障房支出单位：亿元小结以宽松货币政策为支撑，以投资为主导的经济增长模式面临挑战，控房价依然是主旋律政策研读2011年房地产政策频出，涉及面广，力度大，北京成为有史以来最为严格的限购城市政策研究|政策回顾新国八条房产税试点京十五条一房一价房价控制目标土地招拍挂改革二三线城市限购婚姻法司法解释楼市调控不动摇1.261.272.163.163.295.128.128.2512.09二套房首付款比例提至60%上海、重庆推行房产税试点已有一套房的本市居民限购一套房，已有两套房的本地人和已有一套房的外地人暂停购房商品房销售必须明码标价稳中有降综合考虑各种因素来控制地价一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有二、三线城市限购坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归【关键词：限贷、限购、限价】12.302012年继续执行限购政策的有北京、广州、深圳、上海、青岛、济南、福州、长春、厦门、太原等20多个城市截止年底，多个城市明确表明继续限购政策研究|政策回顾2011年12月14日中央经济工作会议将房地产调控主题定为“促进房价合理回归”国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》国办发〔2010〕4号稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发〔2010〕10号坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。中央经济工作会议要加快推进住房保障体系建设，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发〔2011〕1号为巩固和扩大调控成果，促进房地产市场平稳健康发展。中央经济工作会议坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。文件/会议房地产调控目标2010年1月7日2010年4月17日2010年12月12日2011年1月26日2011年12月14日2010-2011年房地产政策重要文件或会议的调控目标北京环境2011年前11个月人均可支配收入突破3万元，未来消费潜力巨大经济运行|GDP收入GDP（亿元）收入（元）数据来源：国家统计局注：2011年GDP数据为前三季度，2011年人均可支配收入为1-11月份北京市常住人口近几年稳定增速3%左右，青年占常住人口的比重达35%，潜在需求旺盛城市结构|人口结构数据来源：北京市统计局人口：万人增长（%）百分比（%）北京城市化率逐年递增，对周边地区的吸附力较强，为房地产行业发展提供巨大支撑数据来源：北京市统计局城市结构|城市化率城市化率（%）人口：万人北京不缺购买人群及购买力调控如果放松，房地产前景将会向好总结世界环境世界经济总体疲软，未来情况更加错综复杂，中国经济受世界经济不利影响较多；中国环境中国经济受世界经济影响，发展不可控因素增多，2012年经济发展降速与通胀压力并存；北京环境北京产业结构合理，经济发展势头好，人口结构以中青年为主，属于年轻化城市，消费潜力大；政策解读北京房地产调控执行力度较高，房地产发展受政策影响较大。宏观运行环境研读房地产市场分析趋势研判及对策世界环境>>北京环境中国环境>>开发经营状况>>二级市场分析一级市场分析>>目录经济预判>>应对策略房地产预判>>房地产市场目录供应状况投资状况房地产整体市场分析房地产一级市场分析房地产二级市场分析建设用地住宅用地土地排行榜商品房市场商品住宅市场其它物业市场年度排行榜>>>>>>>>>>>>>>>>>>房地产施工、竣工量房地产投资变化率房地产资金来源供需关系溢价水平价格状况出让总价出让面积楼面地价供求状况量价走势物业类型供求状况量价走势成交状况存量状况别墅市场写字楼商用物业套数面积金额均价开发经营状况2011年房地产整体竣工面积呈下降趋势，但施工面积依然较高，未来潜在供应量较大开发经营分析|房地产竣工量数据来源：北京统计局数据整理图：2002-2011年北京商品房施、竣工面积单位：万㎡开发经营分析|房地产投资2011年北京房地产投资依然较活跃仍然占GDP比例在50%以上，8月份达峰值后呈现回落，如果调控不放松，将会影响保增长的经济目标2011年房地产投资额所占比重依然较高，投资前十个月已基本与去年持平，所占GDP比重达最高值；2011年房地产投资呈上升趋势，8月份出现拐点，预计未来短期内房地产投资呈下降趋势。数据来源：北京市统计局单位：亿元图一：2006-2011年北京商品房投资额与GDP占比图二：2011年（1-10月）北京商品房投资额走势％单位：亿元2009年达到峰值以来，受信贷政策和楼市调控影响，外资及银行贷款呈现大幅下滑趋势，开发商融资渠道更加狭窄开发经营分析|资金来源图：2002-2011年北京房地产开发资金来源情况数据来源：北京市统计局单位：（亿元）小结全年投资活跃，房地产投资贡献较突出；新开工面积稳步上涨，未来存量将进一步加大；受限购政策及信贷收缩影响，房企自筹资金压力大。土地市场—建设用地建设用地|供求及价格2011年北京整体土地市场供求开始下降，土地需求大幅减少，供应量为2858.25万㎡，环比2010年下降26%；成交量为2321.84万㎡，环比2010年下降29%；2011年土地平均楼面地价4546元/㎡，环比2010年下降10%。2011年建设用地整体供应量为2858.25万㎡，环比2010年下降26%；成交量为2321.84万㎡，环比2010年下降29%；成交楼面均价为4546元，环比下降10%数据来源：北京市土地储备中心数据整理面积：（万㎡）楼面价：（元/㎡）数据来源：北京市土地储备中心数据整理受宏观政策及市场影响，溢价水平由2010年的64%，持续回落至2011年的40%建设用地|价格走势溢价率：（%）2011年受到限购政策的影响，开发商拿地热情下降，成交土地中住宅类用地占比下降5%2011年2月北京市颁布了限购政策，开发商拿地热情下降，住宅类用地成交占比大幅下滑，较2010年下降了5%，而商业用由于地不受限购政策影响，占比增幅到21%，占比较上年则增加了6%。建设用地|用地类型占比数据来源：北京市土地储备中心数据整理土地市场—住宅用地2011年住宅用地市场冷清，供应规划建面为1294万㎡，环比2010年下降26%；成交规划建面为909万㎡，环比2010年下降37%；楼面价为5153元/㎡，环比下降30%2011年北京住宅用地供求大幅下降，土地供应规划建面为1294万㎡，环比2010年下降26%；成交规划建面为909万㎡，环比2010年下降37%，整体需求相对不足；2011年楼面地价达到5153元/㎡，环比下2010年降30%。住宅用地|年度土地供求及价格数据来源：北京市土地储备中心数据整理面积：（万㎡）楼面价：（元/㎡）数据来源：北京市土地储备中心数据整理住宅用地|年度土地价格走势2011年住宅用地市场溢价水平政策性回落，由2010年的87%，回落至2011年的32%溢价率：（%）2011年2月限购政策颁布，土地市场竞地热度下降，

3月住宅用地无成交，楼面持续走低，房企拿地积极性受到较大影响；第三季度市场逐渐企稳，随着政府推地量的加大，房企拿地信心开始增强，其中2011年8月、9月住宅用地供求有所上涨。面积：（万㎡）楼面价：（元/㎡）限购政策住宅用地|月度土地供求及价格数据来源：北京市土地储备中心数据整理2011年土地市场供过于求，月均供应面积为59.25万㎡，比2010年月均下降24%，下降了18.8万㎡；月均成交面积为41.72万㎡，比2010年月均下降46%，下降了135.26万㎡2011年土地市场供过于求状况明显，成交率为70%

,环比2010年82%的成交率，下降了12%住宅用地|供应、成交比面积：（万㎡）注：此处为宗地占地面积数据来源：北京市土地储备中心数据整理随着城市化的发展，北京住宅用地供求主要集中于近郊区域，前四大近郊区域累计推地量达到2139.75万㎡，占全市总量的55%；成交量为1826.97万㎡，占全市总量的53%住宅用地|区域供求对比面积：（万㎡）数据来源：北京市土地储备中心数据整理小结土地整体供求下降，住宅用地占比下降；随着城市化的推进，热点转向房山、大兴等近郊区域；开发商拿地热情下降，楼面价与溢价水平回落。土地市场—住宅用地排行榜排名项目名称区域成交总价(亿元)竞得方1丰台区郭公庄车辆段项目五期1518-632地块U2交通设施用地兼容居住、公建（配建“公共租赁住房”）丰台33.51北京万科企业、北京市基础设施投资和北京京投置地房地产联合体2朝阳区来广营乡土地储备项目B1—B3组团居住及商业金融项目朝阳30.67上海拓丰投资咨询、天津融创奥城投资与北京融创恒基地产联合体3北京市“中低价位、中小套型普通商品房”门头沟永定镇居住及F1住宅混合公建项目"限地价、竞房价"出让门头沟22.23中铁房地产集团有限公司4丰台区卢沟桥乡居住项目（配建公共租赁住房）丰台22.20北京京大昆仑房地产开和北京振兴亚北土地开发联合体5北京市大兴区旧宫3号地C-11、C-14地块公建混合住宅、二类居住用地项目大兴17.05北京万科企业有限公司和北京金第房地产开发联合体6昌平区中关村科技园昌平园东区三期0303-03地块住宅混合公建用地昌平16

.00泰康之家（北京）投资与北京昌科航星科技开发联合体7北京市大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期1号地B地块二类居住用地、中学用地、托幼用地项目大兴15.30国奥控股股份和北京正华致远房地产投资联合体8北京市朝阳区管庄北二里住宅及公建用地（配建回迁安置商品房、公共租赁住房）朝阳14.82北京信远置业有限公司9丰台区长辛店北部居住区一期（南区）居住项目丰台12.11

北京万年基业建设投资和北京万年花城房地产开发10北京市门头沟区永定镇居住项目门头沟11.58北京住总房地产开发和北京骏洋房地产开发联合体高总价的地块主要集中于丰台、大兴等城市重点发展区域，开发商以联合拿地为主表：2011年北京住宅用地成交总价排行榜住宅用地排行榜|总价排行排名项目名称区域总规划建面(万㎡)竞得方1丰台区郭公庄车辆段项目五期1518-632地块U2交通设施用地兼容居住、公建（配建“公共租赁住房”）丰台62.92

北京万科、北京市基础设施投资和北京京投置地房地产联合体2北京市“中低价位、中小套型普通商品房”门头沟永定镇居住及F1住宅混合公建项目"限地价、竞房价"出让门头沟38.00中铁房地产集团有限公司3昌平区中关村科技园昌平园东区三期0303-03地块住宅混合公建用地昌平30.86

泰康之家（北京）投资与北京昌科航星科技开发联合体4怀柔区杨宋镇文化娱乐、商业金融及居住用地（配建租赁房）项目怀柔30.31

北京金第房地产开发有限责任公司5北京市通州区台湖镇居住用地、托幼用地及公建混合用地（配建“公共租赁住房”）通州28.77

北京硕日新宇投资有限公司6朝阳区来广营乡土地储备项目B1—B3组团居住及商业金融项目朝阳28.38

上海拓丰投资咨询、天津融创奥城投资与北京融创恒基地产联合体7北京市延庆县三里河路西侧、自由街村住宅楼及商业配套用地（配建“限价商品住房”与“定向安置房”）国有建延庆27.78

北京龙庆房地产开发与北京九燕龙房地产开发联合体8北京市顺义区仁和镇梅沟营村（北侧）地块住宅混合公建用地顺义24.32

中国中建地产和中建国际建设的联合体9北京市密云县观光塔住宅小区0702、1001地块二类居住用地项目密云24.25

北京城建投资发展股份有限公司10北京市大兴区庞各庄镇镇区改造3号地PGZ02-16、19、25、27地块二类居住用地、托幼用地、商业大兴23.07

北京富源盛达房地产开发有限公司从区域上看，大面积出让地块主要集中在丰台、顺义等近郊区，其中不乏大开发商身影表：2011年北京住宅用地成交规划建筑面积排行榜住宅用地排行榜|面积排行排名项目名称区域楼面地价(元/㎡)竞得方1丰台区卢沟桥乡居住项目（配建公共租赁住房）丰台15220

北京京大昆仑房地产开发和北京振兴亚北土地开发联合体2丰台区成寿寺住宅项目用地丰台15063

北京房地置业发展有限公司3朝阳区来广营乡土地储备项目B1—B3组团居住及商业金融项目朝阳10807

上海拓丰投资咨询、天津融创奥城投资与北京融创恒基地产联合体4北京市大兴区旧宫3号地C-11、C-14地块公建混合住宅、二类居住用地项目大兴9843

北京万科企业和金第房地产开发联合体5北京市大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期1号地B地块二类居住用地、中学用地、托幼用地项目大兴9756

国奥控股股份和北京正华致远房地产投资联合体6丰台区郭公庄车辆段项目二期居住用地（配建“限价商品住房”）丰台8969

北京万科企业有限公司7北京市大兴区旧宫3号地C-17、C-24、C-25地块二类居住用地、托幼用地项目大兴8427

中国葛洲坝集团房地产开发有限公司8顺义区后沙峪镇居住项目用地顺义8020

北京市安达房地产开发公司9北京市门头沟区黑山地区居住、托幼项目（配建“公共租赁住房”）门头沟7909

北京昊泰房地产开发有限公司10北京市大兴区生物医药基地东配套7号地0505-052、0505-055地块住宅混合公建、托幼用地项目大兴7600

明发集团北京房地产开发有限公司楼面地价较高的地块，基本上位于城市重点发展区域，如丰台、大兴等表：2011年北京住宅用地成交楼面地价排行榜住宅用地排行榜|楼面地价排行二级市场—商品房2011年商品房整体市场供大于求局面开始显现，供应面积为1341万㎡，环比2010年下降6.3%；成交面积为1073㎡，环比2010年下降27%商品房市场|年度供求数据来源：北京市住建委面积：（万㎡）2011年北京商品房成交均价为22454元/㎡，环比2010年上升8%，每平方米上涨1623元商品房市场|年度量价走势数据来源：北京市住建委面积：（万㎡）均价：（元/㎡）2011年北京商品房成交总金额为2410亿元，环比2010年下降21%，下降641亿元商品房市场|年度成交金额走势数据来源：北京市住建委单位：（亿元）限购政策2011年限购政策出台后，商品房月均成交面积为92万㎡，比2010年月均下降25%，下降了31万㎡，但成交价格波动性不大，月度价格均在20000元/㎡以上商品房市场|月度量价走势数据来源：北京市住建委面积：（万㎡）均价：（元/㎡）数据来源：北京市住建委2011年受限购影响，商品住宅投资投机性需求深受抑制，成交量下滑，占比下降3%；商业、写字楼成交与去年基本持平，车位成交面积上升3%。相比2010年，商品住宅物业类型变化不明显，所占比重下降3%商品房市场|物业类型占比二级市场—商品住宅（普宅）2011年北京商品住宅市场供应面积为1086万㎡，环比2010年下降10.7%；成交面积为809万㎡，环比2010年下降27.1%住宅市场|年度供求数据来源：北京市住建委面积：（万㎡）2011年北京商品住宅成交均价21815元/㎡，环比2010年上涨6.3%，每平方米上涨了1295元住宅市场|年度量价走势数据来源：北京市住建委面积：（万㎡）均价：（元/㎡）2011年北京商品住宅成交总金额为1764亿元，环比2010年总金额下降23%，下降了514亿元。住宅市场|年度成交金额走势数据来源：北京市住建委金额：（亿元）2011年北京商品住宅月度成交面积走势较为平缓，月均成交面积为68万㎡，比2010年月均下降26%，下降了24万㎡面积：（万㎡）均价：（元/㎡）限购政策住宅市场|月度量价走势数据来源：北京市住建委2011年，成交户型主要为两居室，成交套数占34%；从成交面积区间来看，主要集中于70-90㎡，成交套数占比达到28%。2011年70-90㎡两居、90-120㎡三居的户型为主力成交户型住宅市场|套型、面积成交占比数据来源：北京市住建委注：一居成交主要为公寓产品从成交单价区间来看，主要集中于15000-30000元/㎡，占总成交套数的52%；从成交总价区间来看，主要集中于150万以下，合计占总成交套数的50%。目前商品住宅市场成交主力产品为15000-30000元/㎡，主要为满足刚需及首改客户需求住宅市场|价格成交占比数据来源：北京市住建委2011年北京商品住宅成交存量呈逐步上升趋势，受到限购影响，未来仍有上升的可能，但与2008年12月的最高存量相比，仍有近22000套的差距，如果政策转好，去化难度不大。2011年北京住宅存量逐步攀升，12月存量达到127086套，创近三年新高，但仍未达到2008年的最高峰值商品住宅市场|存量走势数据来源：北京市住建委单位：套商品住宅现有存量中200㎡以上的户型较多，占总存量的27.56%商品住宅市场|存量解析全部商品住宅存量（截止到2011年12月）面积数量面积(万㎡)比例50㎡以下1020033.672.21%50~90㎡46301339.4122.25%90~120㎡27648280.4418.38%120~150㎡18329246.4216.15%150~200㎡12021205.2613.45%200㎡以上12643420.3927.56%合计1271421525.58100.00%数据来源：北京市住建委2010年7月-2011年12月，居住用地共成交土地119宗，规划建面1950.21万㎡：已上市土地18宗，规划建面320.92万㎡；未上市土地101宗，规划建面1629.29万㎡未上市土地101宗，规划建面1629.29万㎡，2012年的潜在供应量仍然较大；总供应量排名前三的均为近郊区，占总规划建面的46%，其中大兴区最多为305.89万㎡；北京城区内的土地供应量仍然较少，充分体现了城区土地的稀缺性。商品住宅市场|未来供应量数据来源：北京市土地储备中心数据整理单位：万㎡二级市场—商品住宅（别墅）别墅市场|年度供求及价格2011年北京别墅市场供应面积为113.44万㎡，环比下降1%；成交面积为82.24万㎡，环比下降32%；成交价格为26159元/㎡，环比上升8%面积：（万㎡）均价：（元/㎡）数据来源：北京市住建委2011年北京别墅市场新增供应起伏明显，月均供应量为257套，比2010年月均下降2%，下降了6套；月均成交量为180套，比2010年月均下降34%，下降了94套别墅市场|月度供求及价格数据来源：北京市住建委面积：（万㎡）均价：（元/㎡）2011年北京成交的别墅以联排产品为主，成交套数较2010年全年上升15%,占全市总量44%；独栋别墅成交占比较2010年全年下降了11%，占全市总量的36%；双拼、叠拼别墅类的产品并没有受到青睐，占比较低。2011年受限购政策影响，经济型的联排别墅为市场主流产品，成交占比为近两年新高别墅市场|成交类型占比数据来源：北京市住建委2011年北京别墅成交套型面积在300-500㎡的别墅成为成交绝对主力别墅市场|成交面积占比2011年，套型面积在300-500㎡的别墅成为成交绝对主力，占比高达55%。注：200㎡以下主要为叠拼产品数据来源：北京市住建委2010-2011年，成交总价为500-1000万的别墅产品一直为主力产品；2011年，成交总价500~1000万的别墅产品占别墅总产品的52%。2011年北京别墅成交总价在500-1000万的别墅产品为主力产品别墅市场|成交总价占比数据来源：北京市住建委二级市场—写字楼2011年写字楼新增供应面积144.6万㎡,成交面积133.9万㎡,市场供大于求；2011年写字楼成交均价为26170元/㎡,环比2010年成交均价上涨17.9%。2011年北京写字楼市场新增供应面积为144.6万㎡，环比上升3%；成交面积为133.9万㎡，环比下降30.5%，成交均价为26170元/㎡，环比上涨17.9%写字楼市场|年度供求及价格数据来源：北京市住建委面积：（万㎡）均价：（元/㎡）面积：（万㎡）均价：（元/㎡）2011年写字楼市场月均供应面积为18万㎡，比2010年月均下降19%，下降了4万㎡；成交面积为11万㎡，比2010年月均下降30%，下降了5万㎡写字楼市场|月度供求及价格数据来源：北京市住建委二级市场—商业物业面积：（万㎡）均价：（元/㎡）2011年商业新增供应面积111.16万㎡，成交面积131.46万㎡；2011年商业成交均价为22637元/㎡，较2010年成交均价上涨6.1%。商用物业市场|年度供求及价格数据来源：北京市住建委2011年北京商业市场新增供应面积为111.16万㎡，环比上升43%；成交面积为131.46万㎡，环比下降18.84%；成交均价为22637元/㎡，环比上涨6.1%2011年商业各月较去年相比新增供应上升，成交量下降；2011年12月末商业成交均价同比上升15.6%，近期整体成交价格趋于平稳，保持在24000元/㎡左右。商用物业市场|月度供求及价格数据来源：北京市住建委面积：（万㎡）2011年商业市场月均供应面积为9.35万㎡，比2010年月均上升50%，上升了3.21万㎡；月均成交面积为10.9万㎡，比2010年月均下降8%，下降了2.6万㎡均价：（元/㎡）小结受住宅影响，商业、写字楼市场也出现下滑；但整体情况略好于住宅市场。二级市场—年度销售排行榜年度销售排行榜|住宅项目销售套数排行排名项目名称成交套数（套)1中国铁建·长阳国际城23942中粮万科长阳半岛22343中弘·北京像素19504远洋一方15675首开国风美唐14946首邑溪谷14747保利花园12998东亚上北鑫座8489冷泉林语山庄(保利西山林语)84110金域华府836表：2011年北京住宅项目销售套数排行榜排名项目名称成交面积(万㎡)1中粮万科长阳半岛21.582中国铁建·长阳国际城21.373远洋一方14.644保利花园12.615金茂府10.526首开国风美唐10.417中弘·北京像素9.978金地仰山8.379首邑溪谷7.9910金域华府7.69表：2011年北京住宅项目销售面积排行榜年度销售排行榜|住宅项目销售面积排行排名项目名称成交金额(亿元)1金茂府46.172中粮万科长阳半岛35.033西山壹号院30.494远洋一方29.605中海紫御公馆28.896中国铁建·长阳国际城26.717中信城23.718公园187221.989首邑溪谷20.7410首城国际中心18.30

表：2011年北京住宅项目销售金额排行榜年度销售排行榜|住宅项目销售金额排行排名项目名称成交均价(元/㎡)1钓鱼台七号院1131012霞公府1081693圣世一品阁872104北京财富中心869405合生·霄云路8号842316长安太和835967西单·上国阙810618复地天赋707899盘古大观6617110首创·禧瑞都62138表：2011年北京住宅项目销售均价排行榜年度销售排行榜|住宅项目销售均价排行宏观运行环境研读房地产市场分析趋势研判及对策世界环境>>北京环境中国环境>>经济预判>>应对策略房地产预判>>开发经营状况>>二级市场分析一级市场分析>>目录经济预判经济发展经济政策金融环境经济预测|经济发展状况对外贸易投资状况2012年2011年CPI变化2011年CPI平均值5.4，超2011年4.0的调控目标，经济依然面临较大的通胀压力作为拉动经济的三辆马车，我国进出口顺差近两年缩小的趋势比较明显。2012年我国经济发展面临较多挑战，稳中求进是政府经济调控主要目标我国固定资产投资增速有所放缓，因物价水平的提高，吸引外资的能力有所减弱。2012年我国经济发展不利因素增多，发展速度降缓或将不可避免。经济预测|经济政策政策预测基调2008年控总量、稳物价、调结构、促平衡，实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。2009年保增长扩内需调结构、推动又好又快发展，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。2010年更加注重推动经济发展方式转变和经济结构调整，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。2011年积极稳健审慎灵活，实施积极的财政政策和稳健的货币政策。2012年稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。2012年基调体现出中央政府不仅重视经济社会的稳定，而且注重在关键领域的改革取得突破，“新进展”、“新突破”、“新成效”的目标更体现了政策的进取性。2012年政府工作基调为稳中求进经济预测|金融环境受出口及世界经济疲软的影响，如果存款准备金率连续下调，则2012年货币政策将有针对性地放松2011年12月12日，中央经济工作会议明确提出明年经济工作的总体要求：“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性”2011年12月5日起，下调存款准备金率0.5个百分点，此次调整后，我国大型金融机构存款准备金率为21%，中小型金融机构存款准备金率为17.5%。房地产预判—政策官方言论胡锦涛：加快保障性住房建设，坚持房地产调控不动摇；温家宝：决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格；李克强：明年继续实行抑制房价过快上涨政策，

同时，在保障性住房的质量、公平分配上加强监管。政策预测|调控走势2012年北京房地产调控政策将依然严峻，北京调控力度不会降低预测一：2012年调控政策不变，但受政府换届影响，不排除放松监管。政策预测|调控走势2011年的房地产政策以“限购、限贷、限价”为核心限购：京十五条规定：对已有一套房的本市居民限购一套房，已有两套房的本地人和已

有一套房的外地人暂停购房；2011年二、三线城市限购；限贷：新国八条规定：二套房首付款比例提至60%；限价：2011年3月16日一房一价政策规定：商品房销售必须明码标价。预测二：2012年房产税若正式出台，限购政策或将有所放松限贷：2011年底部分银行已经拉开房贷松动的序幕，首套房贷利率及首付下调可能性大

增，二套房贷政策松动的可能性值得关注，但三套房禁限政策估计全年都难放开；限购：2012年预计部分城市或放松或退出限购，部分城市或以房产税替代限购令；限价：随着房价持续下跌，2012年各地继续限价的压力变小。房地产预判—供需供需预测|供需状况市场供应增大，需求疲软，供需矛盾将持续较长时间1、土地供应量增大，但受开发商资金影响成交率降低，商品房的新增供应速度将降低。2、存量房继续增大。1、住房投资性需求退出。2、市场观望浓厚，需求进一步积压。房地产预判—房价房价预测|价格趋势调控已由“遏制房价过快上涨”升级为促进“房价合理回归”，未来房价依然有下降空间2011年12月，中央经济工作会议把调控目标由“遏制房价过快上涨”正式升级为“促进房价合理回归”，北京调控政策不会放松；政策因素市场因素短期内市场供应依然大于需求，市场总体需求萎缩，预计房价还有一定幅度的下调空间；经济因素世界经济乏力，政府为保障经济的健康发展，不允许房价大幅下跌，房价回归将是渐进的。房价预测|价格趋势数据来源：北京统计局北京房价与可支配收入比呈逐年递增趋势，未来房价会逐渐回归到合理区间单位（元）房价/收入（%）注：人均可支配收入数据按2011年1-11月份统计?房地产预判—企业市场惨淡行业退出资金紧张企业并购截止2011年12月，多家标杆房企业绩跌幅明显，显现颓势；国外热钱逃离、信贷难度增加、销售压力加大，这些因素都造成了资金压力的增大，2012年开发商资金紧张几成定局；不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产，很多央企也先后脱离或剥离房地产业务；实力开发商加快并购步伐。万科，恒大地产、佳兆业等大型房企均在市场变化中以并购的方式提高企业的市场份额。企业预测|行业洗牌部分中小开发商或将面临重新洗牌，退市、并购，市场集中度越来越高表：非房企拿地举例城区宗地名称土地用途规划建面(㎡)交易方式起始价(万元)成交价（万元）楼面价（元/平方米）溢价率受让单位成交时间开发区经济技术开发区南部新区X44C1地块商业金融27171.25挂牌3550355013070%中国国机重工集团2011年12月12日朝阳朝阳区来广营乡土地储备项目B1—B3组团住宅、商业金融283800挂牌306715306715108070%上海拓丰投资咨询、天