买二手房要签哪些合同

买二手房要签哪些合同在二手房交易过程中，签订规范、完整的合同是保障交易安全、明确双方权利义务的关键环节。根据交易流程和涉及的不同主体，购房者需要签署的合同主要包括房屋买卖合同、补充协议、中介服务合同、贷款相关合同以及物业交接协议等。这些合同共同构成了交易的法律框架，每一类合同都有其特定的作用和核心条款，需要购房者仔细审查和理解。一、房屋买卖合同：交易的核心法律文件房屋买卖合同是二手房交易中最重要的法律文件，直接约定了买卖双方的基本权利和义务，其内容的完整性和准确性直接关系到交易的成败。合同通常需要明确以下核心条款：合同双方基本信息是合同的基础，必须包含买卖双方的姓名、身份证号码、联系方式及地址。对于卖方，需特别确认其是否为房屋产权证上登记的权利人，如为共有产权，则所有共有人均需签字确认，避免因无权处分导致合同无效。买方则需确保身份信息与后续办理贷款、过户手续时使用的信息一致，避免因信息不符延误流程。房屋基本情况部分需要详细描述房屋的具体信息，包括房屋地址、产权证号、建筑面积、使用面积、房屋用途（住宅、商业等）、建筑结构（框架、砖混等）以及房屋性质（商品房、经济适用房、房改房等）。其中，房屋面积需与产权证记载一致，若存在面积差异，应明确处理方式，如按照实测面积多退少补或维持总价不变。房屋用途和性质直接影响税费缴纳标准和贷款政策，例如经济适用房需满足一定年限才可上市交易，买方需提前核实并在合同中注明相关条件。交易价格及支付方式是合同的核心条款，需明确房屋总价、付款方式及付款时间节点。总价应同时注明大小写金额，避免歧义。付款方式通常包括全款支付和贷款支付两种：全款支付一般分为定金、首付款和尾款，定金通常在合同签订时支付，数额不超过总房款的20%，首付款在过户前支付，尾款在房屋交付时结清；贷款支付则需约定首付款比例、贷款金额及放款时间，同时明确若贷款未获批准的处理方式，如买方自筹资金补足或解除合同互不违约。支付时间需具体到工作日，并约定逾期付款的违约责任，如按日支付未付金额的万分之五作为违约金。房屋交付及验收条款需明确交付时间、验收标准及相关费用结算。交付时间通常约定在过户后一定期限内，卖方需确保房屋内无他人占用、无欠费，并将钥匙、水电气卡等一并交付。验收时，买方应核对房屋实际状况与合同约定是否一致，包括装修、设施设备（如空调、热水器等）是否完好，如有损坏或缺失，可要求卖方维修或折价赔偿。同时，双方需办理水、电、燃气、物业管理费等费用的结算，卖方需提供缴费凭证，避免后续产生欠费纠纷。产权过户条款需约定过户时间、手续办理及费用承担。过户时间一般在首付款支付后，双方需共同到不动产登记中心办理，卖方需提供产权证、身份证、婚姻证明等材料，买方需提供身份证、户口本等。过户费用包括契税、个人所得税、增值税、印花税等，需明确各项税费的承担方，通常契税由买方承担，个人所得税和增值税由卖方承担，但实际交易中可能存在协商情况，需在合同中明确约定，避免后期扯皮。违约责任条款是保障合同履行的关键，需针对不同违约情形约定具体责任。卖方违约情形包括逾期交房、逾期过户、房屋存在权属纠纷等，买方有权要求继续履行合同并赔偿损失，或解除合同并要求卖方双倍返还定金；买方违约情形包括逾期付款、拒绝购买等，卖方有权没收定金或要求支付违约金。违约金数额一般为总房款的10%-20%，也可约定按日计算，需确保约定合理且具有可执行性。二、补充协议：对主合同的补充与细化由于房屋买卖合同通常为格式合同，难以涵盖所有特殊情况，补充协议作为主合同的附件，用于约定双方额外的权利义务，是解决个性化问题的重要工具。补充协议的内容需具体、明确，与主合同具有同等法律效力。房屋附属设施约定是补充协议的常见内容。二手房交易中，房屋内的家具、家电、装饰装修等是否随房转让，需在补充协议中详细列明清单，包括品牌、型号、数量等，避免交接时出现争议。例如，卖方承诺保留“海尔冰箱一台、格力空调两台”，需明确具体位置和状态，如“客厅格力柜式空调（型号KFR-72LW）”。对于固定装修，如地板、橱柜等，应约定不得拆除，如有损坏需承担维修责任。户口迁移问题在补充协议中尤为重要。若房屋内存在卖方或第三方户口，需约定迁移时间，如“卖方应于过户后30日内将户口迁出，逾期未迁则按日支付总房款万分之五的违约金”。户口问题直接影响买方落户和子女入学，若卖方无法按时迁移，买方有权通过法律途径要求履行，并索赔损失。房屋质量保证条款可补充主合同的不足。卖方需保证房屋主体结构无质量问题，如存在漏水、墙体开裂等隐蔽瑕疵，且在交付时未告知买方，买方有权要求卖方维修或解除合同。对于房屋的历史维修记录，如是否发生过火灾、漏水等，卖方需如实披露，如有隐瞒，买方有权追究违约责任。特殊交易条件的约定也需在补充协议中明确。例如，买方可能要求卖方配合办理“满五唯一”税费减免手续，需约定卖方提供相关证明材料的义务；或双方约定预留部分尾款作为物业交接保证金，待水电气、物业费等全部结清后再支付，保证金数额一般为总房款的5%-10%。三、中介服务合同：明确中介权责与费用若通过中介机构促成交易，购房者还需与中介签订中介服务合同（或称居间合同），明确中介的服务内容、收费标准及违约责任。中介服务合同的核心在于规范中介行为，避免其利用信息不对称损害买卖双方利益。服务内容条款需明确中介的具体义务，包括提供真实的房屋信息（产权状况、面积、价格等）、促成买卖双方签订合同、协助办理贷款、过户及物业交接手续等。中介需对提供的信息真实性负责，如因中介隐瞒房屋抵押、查封等情况导致合同无法履行，买方有权要求中介退还已支付的服务费，并赔偿损失。服务费用是中介合同的关键，需约定收费标准、支付方式及时间。目前中介服务费通常为总房款的2%-3%，由买方或买卖双方共同承担，具体比例需在合同中明确。支付时间一般为合同签订时或过户后，需避免提前全额支付，可约定分阶段支付，如签订合同支付50%，过户完成支付剩余50%，以约束中介履行后续服务义务。违约责任条款需针对中介的违约情形作出约定，如中介未能促成合同成立，不得要求支付报酬；若中介提供虚假信息、恶意串通等，需退还已收费用并赔偿损失。同时，合同中需注明“独家委托”或“非独家委托”，避免中介利用独家委托限制买方通过其他渠道交易。四、贷款相关合同：涉及银行的多方协议若买方需要通过银行贷款支付房款，还需与银行签订一系列贷款相关合同，主要包括借款合同和抵押合同，这些合同直接关系到贷款的发放和偿还。借款合同是买方与银行之间的主合同，约定贷款金额、期限、利率、还款方式等核心内容。贷款金额以银行审批结果为准，期限通常为1-30年，利率分为固定利率和浮动利率，需明确利率调整方式（如LPR加点）及调整周期。还款方式包括等额本息和等额本金，买方需根据自身经济状况选择，并了解两种方式的利息差异。合同还需约定还款日期、逾期还款的违约责任（如罚息、影响征信等）及提前还款的条件（是否收取违约金、最低还款年限等）。抵押合同是借款合同的从合同，买方需将所购房屋抵押给银行作为还款担保。合同需明确抵押担保的范围（包括贷款本金、利息、罚息、违约金等）、抵押期限（与贷款期限一致）及抵押物的保险要求（如购买房屋财产险，保险第一受益人为银行）。在贷款还清前，买方未经银行同意不得擅自转让、抵押房屋，否则银行有权行使抵押权。此外，抵押合同需办理抵押登记，抵押权自登记时设立，未经登记不得对抗善意第三人。五、物业交接协议：确保交易的最终完成物业交接是二手房交易的最后环节，物业交接协议用于确认房屋交付状态、费用结算及附属设施的交接，是避免后续纠纷的重要文件。交接时间和地点需明确约定，通常在过户后、尾款支付前进行，双方需共同到房屋现场办理。交接时，需核对房屋钥匙、门禁卡、水电气卡、有线电视卡等是否齐全，同时检查房屋内设施设备是否与合同约定一致，如有损坏或缺失，需在协议中注明，并约定处理方式（如卖方维修、折价赔偿或从尾款中扣除）。费用结算部分需列出交房前的各项费用明细，包括水费、电费、燃气费、物业管理费、暖气费、有线电视费、网络费等，卖方需提供最近一期的缴费凭证，双方核算截止交接日的欠费情况，由卖方一次性结清。费用结算后，需办理各项费用的过户手续，将户名变更为买方，避免影响后续使用。户口及学籍信息确认也是物业交接的重要内容。买方需核实房屋内户口是否已按约定迁移，可要求卖方提供户口迁移证明；若房屋涉及学区名额，需确认学籍是否被占用，特别是小学和初中阶段的学籍，部分地区实行“六年一学位”政策，学籍占用可能影响买方子女入学，需在协议中明确约定，如因学籍问题导致买方无法入学，卖方需承担赔偿责任。六、其他可能涉及的合同类型除上述主要合同外，根据交易的具体情况，还可能涉及以下合同：定金合同：若在签订正式房屋买卖合同前支付定金，可签订定金合同，明确定金数额、支付方式、定金退还条件及违约责任。定金合同自实际交付定金时成立，具有担保性质，卖方违约需双倍返还定金，买方违约则定金不予退还。资金监管协议：为保障房款支付安全，买卖双方可与银行或第三方机构签订资金监管协议，约定将首付款或全款存入监管账户，在完成过户后由监管机构划转给卖方。资金监管能有效避免“一房多卖”、卖方卷款跑路等风险，尤其适用于大额交易。租赁合同：若房屋在交易前已出租，需由卖方、买方及承租人签订三方租赁合同，约定租赁关系的变更，如承租人是否继续承租、租金支付方式等。根据“买卖不破租赁”原则，租赁期内买方需继续履行原租赁合同，不得擅自解除，因此需在合同中明确租赁期限、租金标准及押金处理方式。七、合同签订的注意事项在签订各类合同时，购房者需保持谨慎态度，注意以下事项以规避风险：核实主体资格：签订合同前，需核实卖方的身份及房屋产权状况，要求卖方提供产权证、身份证、婚姻证明（如结婚证、离婚证）等原件，到不动产登记中心查询房屋是否存在抵押、查封、共有权纠纷等情况。若通过中介交易，需核实中介的营业执照和备案资质，避免与无资质的“黑中介”合作。明确合同条款：所有合同条款需具体、明确，避免使用模糊语言，如“大概”“尽快”等。对于涉及金额、时间、数量的条款，需使用阿拉伯数字和中文大写双重标注，确保无歧义。违约责任需具有可操作性，避免约定“违约方承担一切损失”等笼统条款，应明确违约金数额或计算方式。留存相关证据：签订合同过程中，需保留所有书面文件，包括合同原件、补充协议、定金收据、付款凭证、沟通记录（如微信聊天记录、邮件）等，这些文件在发生纠纷时可作为证据。对于卖方的口头承诺，如“赠送家具家电”“保证无漏水”等，需写入补充协议，避免空口无凭。专业人士协助：二手房交易涉及法律、金融等专业知识，建议聘