武汉市江岸区后湖某项目拿地分析建议

武汉市江岸区石桥村改造项目拿地分析建议MENU

目

录拿地背景区域分析地块分析

拿地建议第一部分拿地背景

地块背景概况

按照武汉市政规划，后湖区域将加速成为大汉口最具成熟度与生活氛围

的魅力城心。其各种市政服务、商业配套、办公项目、娱乐休闲产业将

迅速跟进。

项目地块处于武汉大道控制性工程——金桥大道的旁侧，交通性能优越，

商业辐射范围广、升值空间巨大。第一部分拿地背景

地块选择标准无

拆迁阻力易

规划设计非

高端产品早

开工销售结合武汉市房地产行业发展现状，我们认为地块的选择标准跟项目操作的难易程序、销售预期等有着重要的联系。主要的选择标准通常为：北部新城东部新城东南新城南部新城西南新城西部新城湖北省总体规划(2010-2020)数据来源：《武汉城市总体规划(2010-2020年)》主城区

规划城市建设面积

(平方公里)规划人口规模(万人)功能定位主城区450502中部地区的现代服务中心东部新城8450重型工业发展区东南新城6558高新技术产业区南部新城8273教育科研产业园区、现代物流基地西南新城7154汽车及零配件、电子信息、家电和包装印刷产业区西部新城10295食品工业加工区北部新城5248航空城第二部分区域分析

湖北省城市总体规划从总体规划图来看，武汉做为湖北省的主城区，将承担起“中部地区现代服务中心”的重任。长江中央活动区古田东湖风景区本案地块江岸汉阳硚口江汉武昌洪山青山徐东白沙洲四新王家湾沌口后湖南湖光谷钟家村第二部分区域分析

项目所在区域现状从区位上来看，本案属于后湖区域，地处由市区道路、三环线和机场高速三段组成的“城市最美大道”——武汉大道。临近重要的物流走廊，但商业发展相对匮乏；项目所在区域与黄陂区、新洲区及江汉区，远期与青山区之间的互动流通性很强，因此，可以预判本项目既有机会共享江岸成熟区域的居住人流，也有机会分享黄陂的部分居住人流。2004年底，《后湖居住新城概念规划》通过了最后一轮专家评审，时至今日，四大居住新城的规划也已全部出台，而且，本案所处区域——后湖新城的规划面积最大，居住密度最小，并且以城市副中心为定位目标进行了长期的规划与改造。名称区域地理状况区域面积现有人口定位后湖新城东至汉黄路、解放大道，南抵京广线，西临姑嫂树路，北接三环线23.6平方公里30万和谐生态居住新城东湖新城东至二环线，南抵东湖水域，西临黄鹂路，北接友谊大道11.57平方公里10万人居住20万人就业现代风貌与自然生态景观相结合南湖新城西起巡司河，东靠南湖，南起规划二环线，北至雄楚大道13.1平方公里31万人建立一系列新“都市村庄”四新都城由318国道、三环线、拦江堤路和墨水湖围合区域17.43平方公里25万人打造“水乡风韵”生产性服务中心第二部分区域分析

后湖片区规划概念按市政规划，目前的后湖区域内拟建亲水公园、创业产业园、中央文化岛和商业中心区等，届时后湖将成为全市绿化条件最为优越的居住区。后湖片区现已开发的包括华润苏果超市、新生活摩尔城柠檬墅、百步亭幸福时代、汉口城市广场等，已成为区域内的标杆商业，后湖也已经成为了市政重点发展扶持的区域，其区位优势已经吸引了越来越多的商家业态品牌，后湖新的商业中心呼之欲出……本案后湖第二部分区域分析

后湖区域发展现状第二部分区域分析

后湖区域商业概况本案后湖，东至汉黄路、解放大道，南抵京广线，西起姑嫂树路，北接施工中的三环线，区域总面积23.6平方公里。目前区域内商业主要由各式餐饮、社区商业配套服务、汽车4S店、五金建材零售业等组成。2011.5--2012.5后湖片区土地成交一览表（武汉市规划局数据）地块编号土地使用权人位置

面积（公顷）用途容积率成交价格（万元）楼面地价（元/平方米）P(2011)053号中海地产集团有限公司江岸区后湖路与建设渠路交汇处9.23居住31040903757.2P(2011)107号武汉建工富强置业有限公司江岸区塔子湖东路以西1.69居住3.6180002964.11P(2011)181号中国水电建设集团房地产武汉有限公司江岸区后湖与建设渠西路交汇处2.42居住2.8237103502.24P(2011)182号武汉市公交置业有限责任公司建设大道延长线与幸福大道交汇处1.21交通设施商业金融372502001.91第二部分区域分析

后湖区域土地成交近况晋合金桥世家中森华国际城一期梦湖香郡星悦城紫轩美佳紫御公馆同安家园五期幸福时代百步亭现代城二区鼎盛华城尚都一品银泰御华园一期楚邦汉界第二部分区域分析

后湖片区在售楼盘一览本案项目名称总建筑面积（万方）物业类型容积率均价（元/平米）最新动态梦湖香郡梦灏轩20小高层别墅0.55住宅11000别墅14000在售3期C段240-606㎡全新别墅，联排340万/套起，联排享97折优惠。独栋1000万/套起。另有小高层精装房在售，90、135㎡两房三房和180㎡复式在售，均价11000元/㎡星悦城184.4高层3.547200加推3号楼、7号楼，80-136平房源，折后均价7200元/平，另有有79-121㎡房源在售。紫轩美佳3.13高层2.810800主推80-124平米精装修房源，起价10500元/平米。均价10800元/平米，全款98折百步亭花园现代城29.69小高层高层2.28000仅有94㎡和180㎡2种房源在售,折后均价8400-8900元/㎡楚邦汉界8.02高层2.27550主推93-155平米房源，起价6041元/平米，均价6880元/平米。70年产权，2013年中上旬入住。鼎盛华城一期12.22小高层高层2.4820088-140㎡两房三房四房，均价8400元/平米，另有79-190㎡房源在售。79㎡房源已售罄。113平米特价房房源不多，仅剩9套，起价7800元。5月26日加推79-114㎡房源，现认筹可享10年利率85折。第二部分区域分析

后湖片区在售楼盘一览项目名称总建筑面积（万方）物业类型容积率均价（元/平米）最新动态紫御公馆4.77高层380005月19号开始认筹，认筹一千抵五万。6月9日开盘，主推60-105平米房源。银泰御华园1期17高层2.768000一期主推44-143㎡房源，折后均价7300元/㎡，另有赠送面积。幸福时代46.66小高层高层3.275886号楼7号楼50-130平米房源，起价7388元/平，均价7988元/平。晋合金桥世家42高层2.2415400在售9号楼225㎡大户型，均价15400元/㎡，5、6号楼95-147㎡精装修房源在售，5号楼均价11800元/㎡，6号楼均价13500元/㎡。一次付款97折，按揭98折优惠。中森华国际城一期9.3高层3.438200在售五号楼82-93㎡新房源，起价7588元/㎡，均价8000元/㎡;1、2、3号楼主推86-140㎡，均价8300元/㎡，现认购1万抵3万优惠全款96，按揭97折。尚都一品9.26高层别墅2.38237主推93平米小三房，91平米与96平米大两房，136平米大三房，135.78平米四房，均价8000元/平米，7号楼84-136㎡准现房，均价8400元/平。全款98折，按揭99折，91㎡户型全款95折按揭96折再减18888。别墅9月开盘。第二部分区域分析

后湖片区在售楼盘一览片区项目产品主要以高层、小高层为主，附带少量别墅项目如梦湖香郡等。片区项目产品均价大多分布在7000-11000元/平米之间，另有高端精装项目晋合

金桥世家均价15400元/平米。整个后湖片区目前所有在售项目住宅均价在8300元/平米左右。片区品牌开发商云集，全国性大型房企万科、中海、新世界均布局后湖，本土房

企福星惠誉、百步亭、统建也在后湖大量开发建设项目。第二部分区域分析

区域市场小结注：红色虚线标注部分即为项目地块。第三部分地块分析

地块详情地块四至东临青青美庐小区西临金桥大道(武汉大道)南临变电所北临紫御公馆项目

总体经济技术指标K10地块经济技术指标K11地块经济技术指标总规划用地面积22961.61㎡11298.45㎡11663.18㎡总建筑面积117202.21㎡51152.22㎡66049.98㎡地上建筑面积100546.02㎡43130.57㎡57415.44㎡其中普通住宅75315.06㎡26191.45㎡48282.42㎡酒店式公寓9349.14㎡9349.14㎡——沿街商业15881.82㎡7589.99㎡8291.93㎡地下室建筑面积16656.19㎡8021.65㎡8634.54㎡建筑占地面积8428.97㎡4156.16㎡4272.81㎡容积率4.383.824.92建筑密度36.71%35.90%37.49%绿地率31.70%31.10%32.30%总户数700户244户456户停车位367个201个166个第三部分地块分析

用地指标日月星城小区东方恒星园紫御公馆本案地块现状第三部分地块分析

地块周边情况兴业路二七路兴业南路正义路金桥大道：二环线，双向6车道。兴业路：城市主干道，双向8车道。正义路：城市主要道路。兴业南路：城市主要道路。发展大道金桥大道第三部分地块分析

地块周边交通网络本案地块第三部分地块分析

优劣势分析优势地块临主干道金桥大道，且临街长度大于地块宽度，土地价值较大。地块相对规整，且拆迁已完毕，易于规划。劣势目前地块南面是变电所，将有一定的影响。本地块东面即为拆迁还建房，对小区品质将有一定影响。第四部分拿地建议

用地指标用地指标（面积单位：㎡）总用地面积22961.61容积率4.38建筑密度36.71%总建筑面积（不含地下室）100546.02普通住宅面积75315.06酒店公寓面积9349.14沿街商业面积15881.82地下车库建筑面积16656.19第四部分拿地建议

销售收入测算注：根据武汉市房地产市场行情现状，并经过一系列的数据分析，我们初步判断本项目住宅销售价格为9250元/平米，酒店式公寓销售价格为12000元/平米，商业物业销

售价格为28000元/平米，且按照全部销售完毕、不含车库销售收入来进行估算。项目销售收入估算表项目类别住

宅酒店公寓商业部分面积75315.069349.1415881.82销售单价（元/㎡）92501200028000销售收入（元）696664305112189680444690960总收入12.535（亿元）第四部分拿地建议

成本构成估算项目建设成本估算表成本项目/单位成本土地费用基建费用土建费用建筑造价前期费用配套费用总建筑面积100546.02平方米单位成本（元/㎡）X28017002000360300合计费用（元）X28152885.617092823420109204036196567.230163806总费用46653.35+X万元注：表格中的“单位成本”这一栏中的数值，是根据行业市场的最新标准定值来做为参

数值，以此来估算项目建设成本中每一个成本项目的费用。第四部分拿地建议

其它费用其它费用测算表费用类别及明细税费管理费用销售推广费财务费用不可预见费用行业标准计算方法销售收入*15%68元/㎡销售收入*3％260元／㎡300元／㎡销售收入/总建筑面积12535449451005461253544945100546100546合计费用188031742683712837606348.42614196030163800总费用28878.1（万元）第四部分拿地建议

投资利润投资利润表类别建设成本其它费用类别普通住宅收入酒店公寓收入商业物业收入费用（元）466533533288780978费用（元）696664305112189680444690960投资总成本X+75531.45（万元）销售总收入125354.5（万元）投资净利润49823.04-X（万元）注：我们暂且先设定拿地成本为X，根据拿地成本与投资利润率之间的关系比例，得出

相应的方程式，并通过相关参数估算出X的值，即可得出拿地价格。第四部分拿地建议

土地成本测算若按照行业平均利润15％的投资净利率计算，结合前面的估算，可得出：（75531.45＋X）*15%=49823.04-X

X=33472所以，得到土地的成本为33472万元，即：972万元/亩（楼面地价3328元/㎡）。第四部分拿地建议

土地成本敏感性分析土地成本浮动率（设定值）土地成本（万元）投资总成本（万元）投资净利润（万元）投资净利率投资利润率浮动比例-10%30124.8105656.2519698.2418.64%3.64%-5%31798.4107329.8518024.6416.79%1.79%0%33472109003.4516351.0415.00%0.00%5%35145.6110677.0514677.4413.26%-1.74%10%36819.2112350.6513003.8411.57%-3.43%第四部分拿地建议

拿地成本建议综上所述，我们认为：为保证项目获取一定利润（该利润不低于行业平均利润），在容积率不变的条件下，土地成本不宜超过980万/亩。第四部分拿地建议

地块项目操作建议根据拿地时所需“快”的标准，在项目操作上也可快速展开

在易于规划的K10地块中，建议以建筑及景观作为产品提升重点；

对于90/70的产品体系下，借鉴成熟户型，充分发挥小户型的价值；

通过合理的商业设置，完善周边商业设施，通过商铺销售来实现预期利润；以精品小户型的产品设计来弥补区位优势上的不足，利用价格优势来提升利润空间。第四部分拿地建议

项目地块VS百步亭·金桥汇金桥汇项目在占地面积、总建筑面积上与本案项目比较接近，该项目定位十分不错，其操作经验值得本项目借鉴。本案地块金桥汇项目效果图第四部分拿地建议

百步亭·金桥汇项目参数指标经济指标：项目总占地：

27411.85㎡项目容积率：3.15总建筑面积：86299.76㎡绿化率：≥30%建筑密度：≤20%户型面积：35㎡-120㎡97㎡-1