【房地产合作开发项目风险识别与管理探究-以H项目为例10000字】

1房地产合作开发项目风险识别与管理研究一以H项目为例政策调控，房地产行业的发展受到了极大的挑战。本文通过对大量的文献以及期刊的研例研究，了解了目前主流的房地产合作开发模式，并对其风险特点进行了研究。在此基础上运用相关风险识别与评估的方法对房地产合作开发的全过程进行了风险识别与分 2 3 3 3 3 3 33嘉兴H合作开发项目风险识别与评估 5 53.1.1H项目简介 53.1.2开发商简介 53.2H项目的风险识别与分析 6 6 62 93.3针对H项目风险评估结果的风险分析 近年来伴随中国经济的迅速增长，房地产及其相关行业在国约为120264亿元，比上年增长9.5%,其中住宅投资约为85192亿元，增长13.4%。而且全国400家房企竞拍嘉兴市本级的8块宗地，历时8个多小时，几乎每块地都达到限价，本文主要研究在房地产开发项目中，伴随着合作方的3在与土地方的合作模式中，主要是利用土地所有者在土地资源房地产高速发展的几年尤其普遍，当时有诸多拥有一定土地有企业改制单位、城镇化过程中“退二进三”项目政策获益年来在房地产开发过程中，资金的获取变的越来越困难，因2016年来国家为限制房价过快上涨、地王频出的现象，陆续出年著名的“522”土拍；3、包含打分制的复合土拍，例如上海市本文主要研究的房地产合作开发项目模式是前文中提到方式，合作双方通过共同出资获得土地资源，然后成立独立这也是当前房地产企业间较为普遍的一种合作模式。它的4在此类项目中，对于项目公司来说与自有开发项目公司并无太过程大致可以分为以下五个阶段：(1)项目投资决策阶段；(2)前期设计报批阶段；(3)项目建设阶段；(4)项目销售与交付阶段(5)项目结算与分配阶段。根据上述提到的房地产开发的五个阶段，结合房地产开发建设表2-1房地产合作开发项目全过程风险因素识项目阶段序号风险因素投资决策阶段1投资区域选择的风险2投资时机选择带来的风险3成本测算精度带来的风险4合作方选择带来的风险项目前期及设计阶段5合作协议签署带来的风险6合作项目人事选择的风险78前期开发报批报建的风险9提前开工的风险项目建设阶段项目管理体系选择的风险项目资金使用引发的风险项目销售与交付阶首开预售阶段的风险5段营销策划的风险销售合同签订带来的风险工期验收滞后带来的风险项目交付时的风险项目结算与利润分股东方退出，利润分配与项目公司3.1.1H项目简介H项目于2017年7月由ZN集团以拍卖形式获得，土地成交价为3.45亿元。项目位客群以及投资客较为喜欢的区域。项目建设用地面积33424平方米，建筑密度不大于30%,绿地率要求大于30%,规划建设10幢11层-15层的小高层住宅，总建筑面积84983平方米，其中地上面积60163平方米，共计718户。目公司负责对该地块进行项目开发(下文中简称“项目公司”),项目公司注册资本为2000万元，双方各占50%的股份。项目公司法人由ZR方担任，ZR方派人出任项目公司本、招采、营销、物业、行政人事条线工作；财务条线由两该项目在2017年10月开工建设，并于2018年5月首次开盘销售，2018年7月剩余楼幢达到预售条件开始预售，2019年6月30日项目完成竣工备案并交付小业主。在上海周边拥有约100亿左右房地产货值，在项目所在地有较好的政府关系。但作为一6作为合作方的ZR集团是一家近两年来快速崛起的闽系房地产企业，公司于2018年性，我们将采用在第三章中确认的24项全过程风险因素采用核成本、人力、运营、投资)、在建各项目的项目总。因此专家组成员从该委员会中选取合适的人员参加，最终专家组确认由10人组成，分别为负责运营的副总经理、7个只能部门的负责人以及2名项目总。该专家组的组成充分考虑了项目风险管理的决策能力、本信息。目全过程的24个风险因素进行专家打分，确定各风险因并最终通过计算确认该项目的综合风险评分。根据最终表3-1风险等级风险级别高较高一般较低低分数7分数越高表示风险等级越高，分数越低表示风险等级低。权重的确认包含两方面权重：各开发阶段的风险发生与影响的权重与各阶段各项风险因素对项目所造成风险影响的权重。权重的确认通过专家集体讨论并打分确定该项目统一的权重比例。第一，合作开发项目各开发阶段在风险评估中风险占比情况。经过与专家组的讨论，考虑到各个阶段风险一直存在，一旦大的风险发生对整个项目的开发都会长生比较大的影响，因此专家组一致同意，该部分风险权重平均分配。即，开发的全过程中的5个阶段权重占比各为20%,如下表：表3-2风险权重占比投资决策项目前期及项目建设项目销售与项目决算与利阶段设计阶段阶段交付阶段润分配阶段第二，各开发阶段风险因素对该阶段项目风险发生的影响际情况，结合各风险因素发生的概率，风险发生后对项目造成的危害，确定每个风险因素在该阶段的权重占比，具体如下表。表3-3投资决策阶段风险因素投资区域选择投资实际选择合作方选择投资测算精度风险因素合作协议签署合作项目人产品定位和方案设计前期开发报建提前开工的风险风险因素合作项目管理体系项目资金使用沟通、信风险因首开预营销策政策调工期验物业公项目交素售划同签署控收滞后司选择付风险因素利润分配8根据上述确认的风险因素以及各风险因素所对应的权重比例，我们得到如下最终的打分表：项目阶段风险因素风险发生等级风险影响权重分数投资决策阶段投资区域选择的风险投资时机选择带来的风险成本测算精度带来的风险合作方选择带来的风险项目前期及设计阶合作协议签署带来的风险合作项目人事案设计的风险前期开发报批提前开工的风险项目建设阶段的风险险的风险项目管理体系项目资金使用引发的风险9缺失引发的风险项目销售与交付阶段首开预售阶段的风险营销策划的风险销售合同签订带来的风险带来的风险工期验收滞后带来的风险的风险项目交付时的风险项目结算与利润分(20%)争议的风险股东方退出，利润分配与项目公司注销或接收的风险3.2.2专家组打分，分数计算及最终风险评估结果确认专家组成员针对表4-8的内容，对项目各个阶段的各风险因素进行分析讨论后，对该表内各风险项进行评级与打分，并计算结果，具体结果如下表。表4.9风险等级评价结果项目阶段风险因素风险发生等级风险影响权重分数投资决策阶段投资区域选择的风险投资时机选择带来的风险成本测算精度带来的风险较低4合作方选择带来的风险低6合计项目前期及设计阶段(20%)合作协议签署带来的风险一般合作项目人事较低4案设计的风险一般前期开发报批较低8提前开工的风险较低8合计项目建设阶段的风险险较低8的风险较低8项目管理体系一般6项目资金使用引发的风险较低4缺失引发的风险8合计项目销售与交付阶段首开预售阶段的风险营销策划的风险较低4销售合同签订带来的风险低4带来的风险高工期验收滞后带来的风险的风险低1项目交付时的风险低1合计项目结算与利润分(20%)争议的风险较低股东方退出，利润分配与项目公司注销或接收的风险较低合计根据上表的打分结果，按照综合评分法计算得到整个项目的风险评分58*0.2+50*0.2+50*0.2+58*0参考表3-1的风险评级，该项目的评分介于风险级别的一般与较低之间，该项目风险等级不高，可以投资。3.3针对H项目风险评估结果的风险分析整个项目的高风险阶段位于前期的投资决策阶段与后续的销售交付阶段。现对上述两阶段的部分风险因素进行分析。该项目位于嘉兴市下属县级市平湖市的新仓镇，虽然距离上与上海金山区相连，但是由于行政区划的原因，该地区远离平湖市主城区，距上一级地级市嘉兴市更是遥远。该镇的常住人口并不多，主要产业为纺织和童车生产之类的轻工业，且产业与人口的集聚效应并不明显。本地客户对该楼盘的购买意愿并不强烈，楼盘的目标售价也远高于当地的收入水平。因此该项目的主力购买人群主要为上海及周边的投资客。开发商选择该地块主要是考虑到了近年来上海周边投资楼盘热销，投资客购买力强劲这一现状，而没有考虑太多当地客户的需求与意愿，也未考虑太多若是投资意愿减弱后，该区域的销售客源问题，这就为后续项目的销售埋下了隐患。该项目于2017年10月获取土地，2017年正是嘉兴市房地产行业蓬勃发展的一年，前期房地产政策的放松，大量资金流入房地产，嘉兴主城区的房价相对于2016年大幅上涨。同时伴随上海购房者可以在嘉兴地区使用公积金贷款等政策的刺激，使得大量的外来投资客，尤其是上海的投资客流入嘉兴市场，从而带动嘉兴周边城镇的房地产市场，在这样的时间点，进入新仓镇这样较为偏远但是接近上海的乡镇确实是一个机会。但是，这种带有非常明确政策导向型的投资市场，也蕴含着巨大的风险。一旦政策风险调整，投资客商断绝，狭小的本地市场是消化不了这样体谅的住宅销售的。该项目由ZN方拿地，ZR方参与，最终联席操盘。起因也是两家公司同时对该地块感兴趣，而巧合的是，ZN当时的负责人是刚刚从ZR离职进入ZN公司的，因此两家公司的高管之间彼此非常熟悉，且双方对彼此的经营策略。两家公司当时的全国排名也类似，规模体量，资金实力相近，因此在地块拍卖时，两家公司一拍即合有了这次合作。这些因素都促使双方得以顺利合作。4.首开预售阶段与政策变化带来的风险H项目的投资逻辑与产品定位确定了该项目为一个快销，追求现金流的投资盘。任何拖延销售周期的因素都将对该楼盘产生巨大的风险，房地产政策层面的调整，尤其是政策面收紧都会对项目产生灾难性的风险。因此政策稳定，快速开盘，确保现金流尽快回正是该楼盘的重点。在项目的后续发展中也确实印证了上述的说法，在顺利首开完成70%直至2019年7月项目竣备被有约200套房子没有卖出，直到2020年新一波行情来临才完成项目的顺利清盘。虽然该项目最终依然有一定的利润，甚至尾盘的售价有了一定的涨幅，但是对于两家公司的现金流来说，该项目是存在问题的。5.销售合同签订与工期验收滞后带来的风险销售合同的签订阶段一般来说风险较低，该阶段的主要风险点在于交付的时间的确认与交付标准的确定。在确保上述风险点没有大的纰漏的情况下一般不会产生大的风险。但若是在销售合同签订阶段，交付时间制定的过于激进，交付标准未能明确或未能与项目施工团队较低清晰就会对后续的工期和验收产生较大的风险。评估H项目的施工周期，2018年10月开工，2019年6月30日交付，施工及验收周期仅为19个月，这个时间对于项目来说风险巨大，任何质量安全上的问题都会对项目的按时交付产生巨大的风险，且延期交付产生的违约金损失和信誉损失对两家公司都是不可接受的。在了解H项目的整体方案设计和定位后，该项目在预售前夕对项目整体定位经过一轮将标处理，本意为节约成本，但是大量的图纸变更，特别是将精装修的交付标准变更为毛坯交付后，导致许多交付标准的变化和不明确，这些图纸的变更都会对项目后续的验收和交付产生大量的风险隐患。虽然在上述的风险评估中该阶段的风险等级并不高，但是在实际操作中，该部分的风险还是应当引起重视，以H项目为例，项目顺利交付，且最终全部售罄，但是在项目竣备与全部售罄的这1年多时间，两家公司围绕着利润分配、税收缴纳，施工单位结算等问题一直争议不断，尤其在项目交付后大量项目部人员离职或调岗，导致大量前期争议事项未能迅速决策。因后续物业接收方为ZN方，ZR一直想提取利润尽快完成退场，但是受困于诸多悬而未决的事宜，导致无法撤场，从而变相造成了资金使用率下降，内部收益率降低。因此，项目最后阶段的退场风险也是需要我们引起高度重视的环节。4.1风险管控体系的组织架构建设若想加大一个项目的风险管控力度，首先就需要公司的领导层拥有风险管控意识，能快速有效的对相关风险进行决策。其次，项目公司的管理团队，要有充分的风险辨识与分断能力，从而能对风险因素进行分析与评估，并出具初步意见供决策层决策。最后，是基层的项目实际实施层，基础员工要有风险预警意识，发现潜在风险因素并上报。据此，我们将建立起包括“风险管控委员会”、“风险分析与评估小组”以及“风险预警小组”等三个层级的组织架构体系，使项目从上至下都能用于风险管控的执行人，从而起到提高全员风险意识的目的，同时使得合作开发的全过程的风险因素都有能及时处理4.2明确合作项目的风险管理条例的制定和推广风险管控条例的制定和执行是进行合作项目风险管理的重要环节，应在前期的合作协议阶段就予以明确。随着房地产行业的充分发展，各家公司基本制定本公司自身的风险管控条例。这些条例基本上都能从投资、设计、工程、采购、成本、营销、融资、财务、人力、法务各个环节对房地产开发过程中的各类风险清单进行罗列和阐述，并对此形成较为成熟的应对机制。合作项目因为其多方合作的特殊性，相对于一般的自有项目有其特殊性，这类的特殊性主要体现在合作过程中的股权比例、融资过程中的各家信用风险、项目实施过程中的决策机制、销售过程中的收入分配，资金提取模式、应对突发状况的处置方式等等。因此在制定合作项目的风险管理条例的过程中，合作方之间除可以大量引用各自单位较为成熟的风险管理条例外，需要重点针对合作双方或多方容易引起矛盾与风险的情况列取专门的负面清单，制定专门的合作项目风险防控手册，并制定风险发生时的应对机制。同时根据项目前期的风险分析与评估，对较易发生的潜在风险，可以提前做好应急预案。而对项目实施过程中突发的风险，通过提前制定的风险处理制度和决策体系可以确保风险得以迅速的处置，避免因为决策延误，处置失当导致的进一步损失的扩大。合作项目风险管控条例的项目推广，也是合作项目风险管理的重要环节。风险管控条例制定后，要根据风险管理的责任人体系，组织对相关责任人进行风险管理培训，使得每个人都建立较高的风险管控意识，同时必须掌握风险管控条例，在风险发生时明白各自应承担的责任及采取的应对措施。4.3加强项目风险发生后的审查与总结项目开发过程中风险一定存在，也一定无法避免，因此完善的风险善后审查与总结必不可少，它可以有效的避免后续项目发生类似的事件。当项目风险发生并妥善处置后，根据项目风险责任体系的具体责任人，必须对发生的项目风险进行充分的总结，找出风险发生的原因，特别是发生不在前期风险清单里的风险时，更要对风险的成因、处置的手法以及他最终导致的结果进行充分的分析与反思。因为是多方的合作项目，根据前期制定的风险管理条例，采取必要的追责和处罚也是对合作方的负责的体现，同时也可以为后续更好的合作打下扎实的基础。2020年以后随着国家对房地产行业的监管力度的进一步加强，不但从土地市场的角度加强，更是在信贷资金层面进一步收紧了对房地产行业的政策。房地产行业竞争日益激烈，伴随着恒大、华夏等头部房企的陆续暴雷，“活下去”成为了诸多房企的首要目标，合作开发，降低成本，控制风险成为了大部分房地产企业的首选。本文结合当前国内房地产开发的现状和问题，通过文献综述的方式大量研究了风险管理的理论、风险识别与风险评估的方法。同时通过大量的期刊与文摘研究了目前主流地产公司的合作开发模式，每种开发模式的特点及优缺点，在此基础上研究了合作开发项目的风险特点。在对H项目案例的实际风险识别与评估的过程中，运用了前文确立的全过程风险识别体系，采用综合评分法对该项目的全过程风险因素进行了风险评估，确认该想为风险可控的可投资项目，并对其中较大的风险项的成因与影响进行了分析。在结合了实际案例研究，对合作项目的整体进行风险识别与研究后，提出了房地产合作项目的管控措施，从合作的项目风险管控人员组织架构风险管理制度条设立以及风险后审查与总结三个方面确立了房地产合作开发项目的风险管控措施。[1]李晶晶.论房地产开发项目合作风险与防控措施[J].