商业地产招商佣金实施细则

商业地产招商佣金实施细则一、总则（一）制定目的为高效推进商业地产项目（如购物中心、写字楼、商业街）招商工作，明确招商佣金核算、发放、管控标准，激发招商团队（含内部招商人员、外部合作渠道）积极性，保障企业与招商人员合法权益，防范佣金管理风险，结合商业地产招商业务特性（如租赁周期长、业态差异化大），制定本细则。（二）适用范围本细则适用于企业旗下所有商业地产项目的招商佣金管理，涵盖：内部人员：企业招商部员工、项目招商专员、招商经理及参与招商协作的运营、企划人员；外部渠道：合作的商业招商代理公司、中介机构、个人推荐人（非企业员工）；招商类型：商铺租赁、写字楼租赁、品牌联营（含扣点模式）、临时促销场地租赁等业务，不含住宅类物业招商。（三）核心原则业绩导向：佣金核算以招商签约成果为核心依据，结合租赁期限、租金水平、业态匹配度等维度，体现“多劳多得、优绩优酬”；透明规范：佣金核算标准、发放流程、扣减规则全程公开，确保招商人员清晰知晓，避免模糊表述或暗箱操作；风险管控：佣金发放与商户履约情况（如租金支付、合同执行）挂钩，设置“佣金暂扣”机制，防范商户违约导致的企业损失；权责对等：明确招商人员与协作部门的佣金分配比例，避免因职责边界不清引发纠纷，同时禁止“飞单”“抢单”等违规行为。二、组织架构与责任分工（一）组织架构招商管理部：作为佣金管理牵头部门，负责制定招商目标、对接商户、签订招商合同，提供佣金核算所需的合同信息（如租赁面积、租金、期限），提交佣金申请；财务部：负责佣金核算审核（核对合同条款与佣金标准一致性）、资金筹备、佣金发放，建立佣金台账，定期与招商部对账；运营管理部：协助确认商户开业状态（如是否按时进场装修、开业）、租金支付情况，提供商户履约数据（如是否存在拖欠租金），作为佣金发放的依据之一；人力资源部（仅内部人员）：负责核算内部招商人员的佣金个税、社保代扣代缴，将佣金纳入员工薪酬档案，监督佣金发放合规性；风控合规部：审核招商合同条款合法性、佣金核算合规性，处理佣金纠纷（如内部抢单、外部渠道争议），定期检查佣金管理流程。（二）责任清单部门/岗位具体责任招商专员1.收集商户资料，推进招商谈判，签订正式招商合同；2.整理佣金核算所需材料（合同复印件、商户签约确认单、租金支付凭证），提交至招商经理；3.跟进商户履约情况（如首期租金到账、开业进度），及时反馈异常（如商户逾期付款）招商经理1.审核招商专员提交的佣金材料，确认招商成果真实性（如合同是否盖章生效、租赁信息是否准确）；2.按细则标准计算佣金金额，区分内部人员与外部渠道的佣金比例；3.提交《招商佣金申请单》至财务部，跟踪佣金发放进度，解答团队佣金疑问财务专员1.核对《招商佣金申请单》与招商合同、租金到账凭证的一致性，确认佣金计算无误；2.计算内部人员佣金个税（按“劳务报酬所得”或“工资薪金所得”计税）、外部渠道增值税（若需）；3.按审批流程完成佣金支付，开具支付凭证（如银行回单、发票），更新佣金台账运营专员1.在商户签约后，跟踪进场装修进度，确认“开业时间”（以实际开业日为准，非合同约定日）；2.每月统计商户租金支付情况，标注“正常支付”“逾期支付”“违约终止”，反馈至招商部与财务部；3.若商户出现违约，及时出具《商户履约异常通知书》，作为佣金暂扣或扣减的依据三、佣金核算标准（一）基础核算维度与公式招商佣金核算以“招商合同实际履行情况”为核心，基础公式为：佣金总额=核算基数×佣金比例×履约系数核算基数：根据招商类型确定，具体如下：招商类型核算基数定义示例商铺/写字楼租赁首年实际应收租金总额（含基础租金、物业管理费，不含水电费、押金、保证金）租赁面积100㎡，月租金150元/㎡，首年基数=100×150×12=180,000元品牌联营首年预计联营扣点总额（按合同约定扣点率×预计年销售额计算，若实际销售额低于预计，按实际调整）约定扣点率15%，预计年销售额200万元，首年基数=200×15%=30万元临时促销场地实际应收租金总额（按租赁天数×日租金计算，租赁周期≤3个月）租赁10天，日租金5000元，基数=10×5000=50,000元佣金比例：结合“业态优先级”“租赁期限”“招商难度”分级设定，具体标准如下：业态优先级租赁期限内部人员佣金比例外部渠道佣金比例备注（招商难度调整）核心主力店（如超市、影院）≥5年3%-5%5%-8%若为区域首店，比例可上浮1%-2%次主力店（如连锁餐饮、精品零售）3-5年（含）2%-3%3%-5%租赁期限每增加1年，比例上浮0.2%普通商铺（如个体零售、配套服务）1-3年（含）1%-2%2%-3%租赁期限＜1年，比例下浮0.3%临时促销场地≤3个月0.5%-1%1%-1.5%无履约系数：根据商户履约情况（租金支付、合同执行）设定，取值范围0-1.2，具体如下：履约情况履约系数说明按时支付首期租金+按时开业1.2首期租金在合同约定时间内到账，且按约定时间开业，无逾期按时支付首期租金+延迟开业（≤15天）1.0租金到账正常，开业延迟不超过15天，无其他违约逾期支付首期租金（≤30天）0.8租金逾期到账但≤30天，已补齐，无其他违约逾期支付＞30天或违约终止0租金逾期超30天未补齐，或合同提前终止（因商户原因），不予发放佣金（二）特殊情况核算补充联合招商（多人协作）：若招商项目由2人及以上协作完成（如招商专员对接、招商经理谈判），按“职责分工”分配佣金，比例如下：主导招商（负责核心谈判、合同签订）：分配60%-70%；协助招商（负责资料收集、商户对接）：分配30%-40%；需在《招商协作确认单》中明确分工及比例，经双方签字确认后作为核算依据。招商续约：若商户在原合同到期后续约，佣金比例按“新签比例的50%-80%”计算，具体如下：续约期限≥原合同期限：按新签比例的80%；续约期限＜原合同期限：按新签比例的50%；仅发放给“负责续约对接的人员”，不重复发放给原招商人员。商户推荐奖励（个人推荐非合作渠道）：非招商人员（如企业员工、客户）推荐商户签约，按“外部渠道佣金比例的50%”发放推荐奖励，需提交《商户推荐确认单》（含推荐人信息、商户签字确认），且推荐需在招商谈判前登记，避免“事后补录”。四、佣金发放流程（一）发放周期与条件发放周期：采用“分期发放”模式，与商户履约进度挂钩，具体如下：发放阶段发放条件发放比例备注首期发放招商合同正式生效，商户支付首期租金（≥3个月租金），且完成进场装修手续50%若为联营项目，需商户完成开业前准备二期发放商户正常开业满3个月，无租金拖欠、无违约行为30%运营部需出具《商户开业履约确认书》末期发放商户正常经营满12个月，首年租金全部到账，合同执行无异常20%财务部需核对首年租金到账凭证不予发放/扣减情形：商户签约后3个月内未进场或未支付首期租金，佣金全部取消；商户开业后出现租金拖欠（超30天），暂停二期、末期发放，待租金补齐后恢复（履约系数按0.8重新核算）；因招商人员过失（如虚假承诺、合同条款错误）导致商户违约或合同无效，佣金全部追回，且追究相关责任。（二）标准流程（共5个步骤，周期15-20个工作日）申请提交（招商部，3个工作日）招商专员在满足发放条件后，整理以下材料：《招商佣金申请单》（含核算明细）、招商合同复印件（盖章页、租金条款页）、租金到账凭证（银行回单）、《商户履约确认书》（运营部出具）；招商经理审核材料真实性，签字后提交至财务部。财务审核（财务部，5个工作日）财务专员核对材料：确认合同条款与申请单一致（如租赁面积、租金是否匹配）、租金到账凭证真实（银行回单与企业账户流水一致）、佣金计算无误（基数、比例、系数是否符合细则）；审核通过后，财务经理签字；审核不通过（如材料缺失、计算错误），退回招商部补充修改。合规审批（风控部，2个工作日）风控专员审核：确认招商合同无法律风险（如条款无效、商户资质不全）、佣金申请无违规（如“飞单”“重复申请”）；出具《佣金合规审核意见》，签字后提交至企业负责人审批。负责人审批（企业总经理/项目总，3个工作日）企业负责人或项目总对“大额佣金”（单笔≥5万元）进行最终审批，确认是否同意发放；小额佣金（＜5万元）可授权财务经理审批。佣金支付（财务部，2-7个工作日）内部人员：佣金随当月工资一同发放，财务部代扣个税（按“工资薪金所得”计税），在工资条中单独列明“招商佣金”金额；外部渠道：需提供合规发票（如“经纪代理服务”增值税发票），财务部通过银行转账支付，备注“XX项目招商佣金”，并留存发票复印件归档。五、佣金台账与档案管理（一）台账建立财务部需建立《招商佣金管理台账》，按“项目-招商人员/渠道-商户”分类记录，台账内容包括：基础信息：项目名称、招商人员/渠道名称、商户名称、合同编号、签约日期；核算信息：核算基数、佣金比例、履约系数、佣金总额、分期发放比例及金额；发放信息：各期申请时间、审批时间、支付时间、支付金额、支付凭证号；履约信息：商户租金到账情况、开业时间、是否存在违约、履约系数调整记录。台账需实时更新，每月5日前由财务部与招商部对账，确保“账实一致”，对账差异需在3个工作日内查明原因并调整。（二）档案管理归档材料：包括《招商佣金申请单》、招商合同复印件、租金到账凭证、《商户履约确认书》、外部渠道发票、《招商协作确认单》等，所有材料需加盖“佣金归档”章；存储方式：采用“电子+纸质”双存档，电子档扫描后存入企业OA系统（设置“招商佣金”专项文件夹，按年份-项目分类），纸质档按月装订，存放于财务部档案柜；保存期限：佣金全部发放完成后，电子档永久保存，纸质档保存期限不少于5年（自末期发放完成日起算）；若发生佣金纠纷，档案保存期限延长至纠纷解决后3年。六、监督考核与违规处理（一）监督机制日常监督：风控部每月抽查10%-15%的佣金申请案例，核查材料真实性、核算合规性，重点检查“高比例佣金”“外部渠道佣金”，防止虚假申请或利益输送；内部审计：企业审计部每季度开展招商佣金专项审计，出具《佣金审计报告》，披露“核算错误率”“违规申请率”，提出整改建议；投诉举报：设立招商佣金投诉渠道（如投诉邮箱、专线电话），接受内部员工或外部渠道的投诉（如佣金拖欠、分配不公），投诉需在5个工作日内核实处理并反馈。（二）违规处理内部人员违规情形与处罚：违规行为处罚措施虚报招商成果（如伪造合同、虚增租金）追回全部已发佣金，扣罚当月绩效工资，通报批评；情节严重的，解除劳动合同抢单、飞单（将他人招商成果据为己有）取消该笔佣金资格，扣罚季度绩效分20分；累计2次，调离招商岗位泄露佣金标准或内部招商信息给外部渠道警告并扣罚当月绩效工资50%；若导致企业损失，承担赔偿责任外部渠道违规情形与处罚：违规行为处罚措施提供虚假商户信息（如商户资质造假）取消佣金资格，追回已发佣金，终止合作关系，列入企业“黑名单”恶意撬单（抢夺企业已对接的商户）扣除该笔佣金的80%，书面警告；累计2次，终止合作并追究法律责任拖延提供合规发票（超30天）暂停佣金发放，每逾期1天按佣金总额的0.5%收取违约金，直至提供发票七、附则本细则自发布之日起实施，原有招商佣金相关规定与本细则不一致的，以本细则为准；各商业地产项目可根据当地市场行情（如租金水平、招商竞