房屋拆迁合同协议模板与风险提示

房屋拆迁合同协议模板与风险提示在城市更新、基础设施建设等进程中，房屋拆迁涉及被拆迁人重大财产权益，一份规范严谨的拆迁合同是明确双方权利义务、防范纠纷的核心保障。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》等法律法规，拆迁合同需兼顾补偿合理性、履约确定性与风险防控，以下从合同模板架构、典型风险及应对建议三方面展开分析。一、房屋拆迁合同协议核心条款模板（以国有土地上房屋征收为例）（一）合同主体条款甲方（拆迁实施方）：________（需明确企业/行政单位全称、统一社会信用代码、法定代表人、地址、联系方式）乙方（被拆迁方）：________（产权人姓名/单位名称、身份证号/统一社会信用代码、地址、联系方式）*提示*：需核验甲方是否取得《房屋征收决定》《拆迁许可证》（集体土地参照《土地管理法实施条例》审批程序），避免无资质主体签约。（二）拆迁房屋基本信息1.房屋坐落：________（详细至门牌号、楼栋单元）2.权属情况：房产证号________，产权性质（商品房/宅基地/公房等），产权人________，共有人________（如有）3.实测面积：建筑面积________㎡，套内面积________㎡，附属物（如院落、车库、装修）描述：________*提示*：面积以不动产登记或专业测绘为准，附属物需单独列项避免遗漏。（三）补偿方式及标准1.货币补偿方案房屋价值补偿：按[市场评估价/征收决定公告日类似房地产市场价]计算，总额________元（大写：________）搬迁费：________元（按[面积/户数]计算，标准不低于[当地规定/实际支出]）临时安置费：________元/月，支付期限自搬迁日起至[安置房交付/过渡期满]，共________个月停产停业损失（经营性房屋）：按[前三年平均利润×停产期限/房屋租金×期限]计算，总额________元附属物及装修补偿：________元（逐项列明，如空调移机费、地砖补偿等）2.产权调换方案安置房坐落：________（小区名称、楼栋、单元、房号）安置房面积：建筑面积________㎡，套内面积________㎡，户型________差价结算：甲方应补乙方________元/乙方应补甲方________元（按[新房评估价-旧房评估价]计算）交房标准：[毛坯/精装]，配套设施（电梯、车位、物业等）约定：________*提示*：产权调换需明确“拆一还一”比例（如1:1.2）、安置房权属性质（商品房/保障性住房），避免“小产权”风险。（四）搬迁与过渡安排1.搬迁期限：乙方应于____年____月____日前完成搬迁，将房屋腾空交付甲方；2.过渡方式：□自行过渡□甲方提供周转房（地址：________，面积：________㎡）3.过渡期限：自搬迁日起至____年____月____日（安置房交付日），超期过渡的，临时安置费按[原标准×1.5/2倍]递增；*提示*：过渡期限过长（如超过3年）需约定“超期过渡费”或“解除合同并赔偿”条款。（五）违约责任1.甲方违约：逾期支付补偿款：每逾期一日，按未付金额的[万分之三/银行LPR]支付违约金；逾期交付安置房：每逾期一日，按[临时安置费标准×1.5倍/安置房月租金]支付违约金，超期[12/24]个月的，乙方有权选择解除合同并要求赔偿损失；2.乙方违约：逾期搬迁：每逾期一日，按[搬迁费总额/日租金]支付违约金，甲方有权申请司法强拆（需符合法定程序）；*提示*：违约金标准需明确，避免“协商解决”等模糊表述。（六）争议解决因本合同产生争议，双方协商不成的，选择以下第____种方式：1.向________仲裁委员会申请仲裁（需约定明确仲裁机构）；2.向房屋所在地人民法院提起诉讼。（七）其他约定1.附属设施处理：乙方遗留的家具、家电等，由[乙方自行搬离/甲方折价收购（价格：________元）]；2.特殊情形：如房屋存在抵押、租赁，由乙方负责提前解除相关合同，费用由[乙方/甲方]承担；3.生效条件：本合同自双方签字（盖章）、甲方取得[征收决定/拆迁许可证]之日起生效。二、拆迁合同签订的典型风险及防范提示（一）主体资格风险：“假拆迁方”卷款跑路表现：签约方为无资质的“项目公司”“空壳企业”，或借用他人资质签约；防范：要求甲方出具《房屋征收决定》《拆迁许可证》《营业执照》《授权委托书》，核实法定代表人身份，留存复印件并加盖公章。（二）补偿标准“暗箱操作”：价值被低估、项目被遗漏表现：仅按“房本面积”补偿，忽略公摊、院落、装修；经营性房屋停产停业损失计算标准模糊；防范：自行委托第三方评估机构（需具备房地产估价资质），对比周边二手房/新房价格；逐项列明附属物（如果树、水井、违建但“历史遗留”的房屋），要求写入合同。（三）违约责任“软约束”：逾期补偿、交房无惩罚表现：合同仅写“甲方应按时付款”，无逾期违约金；或违约金标准为“每日万分之零点一”（远低于损失）；防范：明确违约金计算方式（如“按LPR的1.5倍”“按房屋月租金的2倍”），约定“超期XX月可解除合同并索赔”。（四）过渡安排“画大饼”：住桥洞式过渡表现：过渡期限写“暂定3年”，无超期补偿；周转房为“临时板房”，无面积、配套约定；防范：过渡期限明确到“年月日”，超期后临时安置费按“原标准×2倍”递增；周转房需约定“通水通电、人均面积不低于15㎡”等条件。（五）合同条款“文字游戏”：歧义导致纠纷表现：“合理期限内付款”“同等条件安置房”等模糊表述；产权调换房“面积误差3%以内互不找补”（远超法律规定的3%可退房）；防范：将“合理期限”明确为“XX个工作日”，面积误差约定“超过3%乙方有权退房并索赔”，安置房“户型、楼层、朝向”写入合同。（六）口头承诺“空头支票”：签约后不认账表现：“签了合同就给你儿子安排工作”“额外补偿20万”等口头承诺无书面依据；防范：所有承诺（包括补偿金额、过渡条件、额外福利）必须写入合同，或通过录音、微信聊天记录留存证据。三、签订拆迁合同的实操建议（一）“三查”主体：查资质、查信用、查履约能力查资质：要求甲方提供《房屋征收决定》《拆迁许可证》（集体土地查《征地批文》）；查信用：通过“国家企业信用信息公示系统”“裁判文书网”查询甲方有无失信、涉诉记录；查履约能力：要求甲方提供“补偿资金证明”（如银行保函、监管账户流水）。（二）“三审”合同：审条款、审细节、审公平性审条款：重点看补偿方式、金额、支付时间、安置房交付时间、违约责任；审细节：面积、单价、违约金计算方式等数字需大写+小写，避免笔误；审公平性：对比周边拆迁案例，若补偿标准明显偏低，可要求“同拆同补”。（三）“三留”证据：留合同、留沟通记录、留财产凭证留合同：签订后双方各执一份，要求甲方加盖公章、法定代表人签字；留沟通记录：谈判时的录音、微信聊天记录（明确对方身份）、书面承诺；留财产凭证：房产证、土地证、装修合同、营业执照（经营性房屋）等复印件，作为补偿依据。（四）“三请”外援：请律师、请评估师、请邻居请律师：委托拆迁律师审核合同，规避法律风险；请评估师：对房屋及附属物进行评估，