居间与委托合同

居间与委托合同一、法律定义与核心特征居间合同与委托合同均属于提供劳务性质的合同，但二者在权利义务构造上存在本质差异。根据相关法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。其核心功能在于“促成交易”，居间人仅作为中间人传递信息或协调双方，不直接参与合同的订立过程。例如，在房屋租赁中介服务中，中介公司为房东报告求租信息或为租客介绍房源，最终促成租赁合同成立后收取佣金，即属于典型的居间行为。委托合同则是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。这里的“事务”范围广泛，既包括法律行为（如代为签署合同、参与诉讼），也包括事实行为（如代为管理财产、处理日常事务）。委托合同的本质是“事务处理”，受托人需以委托人的名义或自己的名义对外从事活动，其行为后果通常由委托人承担。例如，企业委托律师代理诉讼、个人委托他人代为办理房屋过户手续，均属于委托合同的范畴。二、权利义务关系的差异（一）居间合同的权利义务配置居间人的核心义务居间人首要义务是“如实报告”与订立合同有关的重要事实。例如，在二手房买卖居间中，中介需向买方如实披露房屋产权状况、抵押情况、房屋质量瑕疵等信息；若故意隐瞒漏水、查封等关键事实，或提供虚假房源信息，导致委托人利益受损的，不仅无权请求报酬，还需承担赔偿责任。其次，居间人需“促成合同成立”，但仅限于提供媒介服务或报告机会，不得超越权限代为决定合同条款。实践中，部分居间人以“包成交”为名，承诺为委托人压低价格或抬高售价，此类超出报告与媒介范围的行为，可能因违反义务而丧失报酬请求权。委托人的报酬支付规则居间报酬的支付以“合同成立”为前提。若居间人成功促成委托人与第三人订立合同，委托人应按约定支付报酬；未促成合同成立的，居间人不得要求报酬，但可主张为从事居间活动支出的必要费用（如交通费、通讯费），除非合同另有约定。报酬数额通常由双方协商确定，若未明确约定，可根据居间人劳务合理确定。例如，工程居间合同中，若双方未约定报酬比例，法院可能结合项目标的额、居间人付出的时间成本、行业惯例等因素酌情判定。（二）委托合同的权利义务配置受托人的义务体系受托人需严格遵循“委托人指示”处理事务。例如，委托人委托受托人以不超过100万元的价格购买房产，受托人不得以105万元成交，除非紧急情况下为维护委托人利益且事后及时报告。此外，受托人负有“亲自处理”义务，原则上不得转委托，除非经委托人同意或在紧急情况下为保护委托人利益（如受托人突发疾病，需立即委托他人代为处理紧急事务）。转委托经同意后，受托人仅对第三人的选任和指示负责；未经同意的，受托人需对转委托行为造成的损失承担责任。报告义务也是受托人的重要责任。受托人应定期向委托人汇报事务处理进展，委托终止时需提交详细报告并移交处理结果。例如，委托他人代为管理公司的，受托人需按月提交财务报表、经营状况说明等文件，确保委托人对事务处理过程的知情权。委托人的费用与报酬责任委托人需“预付处理费用”，如委托律师代理诉讼时预先支付的案件受理费、差旅费等；受托人为处理事务垫付的必要费用（如代付的维修费、运输费），委托人应偿还并支付利息。报酬支付则区分有偿与无偿合同：有偿委托中，受托人完成事务的，委托人需按约定支付报酬；因不可归责于受托人的事由（如政策变化导致事务无法完成），委托人仍需支付相应报酬。无偿委托中，委托人一般无需支付报酬，但受托人因故意或重大过失造成损失的，仍需赔偿。三、法律责任的边界（一）居间合同中的责任划分居间人承担责任的前提是“过错导致损害”。例如，在股权转让居间中，居间人明知目标公司存在重大债务纠纷却未告知委托人，导致委托人受让股权后陷入诉讼，此时居间人需赔偿委托人的直接损失（如诉讼费、违约金）及预期利益损失。但若合同未成立是因委托人自身原因（如买方临时放弃购买），居间人无需担责，仅能主张必要费用。（二）委托合同中的责任划分受托人责任根据合同是否有偿而有所区别：有偿委托中，受托人因“过错”（包括故意、重大过失或一般过失）造成损失的，需承担赔偿责任；无偿委托中，仅因“故意或重大过失”承担责任。例如，有偿委托财务人员管理账户，因疏忽导致资金被盗，受托人需全额赔偿；无偿委托朋友代收快递，因忘记取件导致物品丢失，若朋友存在重大过失（如明知快递易损却未妥善保管），需承担赔偿责任。此外，受托人“超越权限”的行为需独立担责。例如，委托人委托受托人出售房产，明确要求售价不低于500万元，受托人却以480万元低价成交，超出权限部分的损失需由受托人自行承担。四、实践中的区分与应用场景（一）典型场景对比二手房交易中的双重关系中介公司与买方签订的《购房服务合同》常包含居间与委托双重内容：一方面，中介提供房源信息、促成买卖双方见面，属于居间服务；另一方面，若合同约定中介代为办理网签、过户手续，则构成委托关系。此时需分别适用法律规则：居间部分以合同成立为报酬条件，委托部分则需按事务完成情况支付费用，若因中介过错导致过户延误，委托人可依据委托合同主张赔偿。企业商务活动中的选择企业拓展市场时，若需寻找合作伙伴，委托“居间人”报告潜在客户信息，属于居间合同；若委托“代理人”全权代表企业谈判、签署合作协议，则构成委托合同。二者风险不同：居间人仅需对信息真实性负责，而代理人的谈判策略、合同条款选择均需符合委托人利益，否则可能因“处理不当”承担责任。（二）风险防范要点居间合同签订时委托人应明确约定“促成合同成立”的标准（如以签署正式合同为准，而非意向书），并细化报酬支付条件（如分阶段支付，合同备案后付50%，交房后付50%）。同时，需要求居间人书面承诺信息真实性，并约定虚假报告的违约金条款。委托合同签订时委托人需明确“委托权限”，避免使用“全权委托”等模糊表述，而应逐项列明授权范围（如“仅限代为办理房屋过户，无权代为签署补充协议”）。受托人则需注意留存处理事务的证据（如沟通记录、费用票据），以便证明已尽到报告义务和注意义务。五、法律适用的交叉与竞合实践中，部分合同可能同时包含居间与委托要素，需根据核心义务判断性质。例如，“留学中介服务合同”中，中介既提供学校信息（居间），又代为申请签证、准备材料（委托），此时应分别认定：提供信息部分适用居间规则，代为办理手续部分适用委托规则。若中介未促成学校录取（居间失败），无权主张居间报酬，但可要求支付签证申请等委托事务的费用；若因材料造假导致签证被拒（委托过错），则需赔偿委托人的报名费、交通费等损失。此外，居间合同与委托合同均可因一方违约而解除。例如，委托人无正当理由拒绝支付居间报酬，居间人可解除合同并主张赔偿；受托人擅自转委托且未获追认的，委托人可解除合同并要求赔偿损失。解除后的法律后果需根据合同约定处理，无约定的，按相关法律规定，恢复原状并赔偿实际损失。六、总结与实务建议居间合同与委托合同虽同属劳务合同，但在功能定位、权利义务、责任承担上存在显著差异。实践中，需根据交易目的选择合同类型：若需“促成第三方交易”，优先采用居间合同，明确信息报告义务和报酬条件；若需“委托他人处理具体事务”，则应签订委托合同，细化权限范围和事务处理标准。无论何种合同，均需以书面形式明确双方