2011年山东滨海项目市场调研报告 45p

2010年省内旅游地产市场调研报告第4页共45页2010年省内旅游地产市场调研报告报告日期：2010年11月前言2010年11月9日至11月11日，由莱州黄金海岸旅游地产有限公司销售部、综合部、策划公司部分人员对山东省内部分海景在售楼盘进行了调研，本次调查选择了相对典范的城市做调查对象（此次调研的目的是通过对省内部分旅游地产项目的现场调研与勘查，通过对区域宏观经济、房地产环境、项目自身情况等方面的分析为莱州黄金海岸小区三期的市场定位、分销网络的构建及后期项目的运作以及售楼处现场包装等提供一些切实可行的参考依据。目录第一章：2010年中国房地产发展现状、新政及未来趋势预测………………5一、2010年中国房地产发展现状……………………5二、房地产新政………………5三、2011年房地产未来发展趋势预测………6第二章、山东房地产发展现状及海景房的发展现状…………8一、山东房地产发展现状…………………8二、山东海景房市场发展现状……………………8第三章、省内区域海景楼盘调研………………9一、龙口…………………………91、龙口概况……………………92、龙口宏观经济………………103、龙口区域规划………………134、龙口房地产市场……………135、龙口部分在售海景楼盘信息汇总…………146、对项目的可鉴之处…………15二、文登………………………161、文登概况……………………162、文登宏观经济………………173、文登区域规划………………194、文登房地产市场……………215、文登部分在售海景楼盘信息汇总…………226、对项目的可鉴之处…………24三、蓬莱………………………251、蓬莱概况……………………252、蓬莱宏观经济………………253、蓬莱区域规划………………284、蓬莱房地产市场……………295、蓬莱部分在售海景楼盘信息汇总…………306、对项目的可鉴之处…………31四、海阳………………………311、海阳概况……………………312、海阳宏观经济………………323、海阳区域规划………………364、海阳房地产市场……………375、海阳部分在售海景楼盘信息汇总…………386、对项目的可鉴之处…………39五、黄岛………………………391、黄岛概况……………………392、黄岛宏观经济………………393、黄岛区域规划………………424、黄岛房地产市场……………435、黄岛部分在售海景楼盘信息汇总…………446、对项目的可鉴之处…………45第一章：2010年中国房地产发展现状、新政及未来趋势预测一、2010年中国房地产发展现状2009年，在积极财政政策、地价拉动、适度宽松货币政策尤其是4万亿投资的刺激下，中国经济率先实现V型反弹。房价也是一路飙升。在上述因素的刺激和推动下，一直处于观望状态的投资者和消费者，把压抑很久的需求一下子释放出来，使得房地产市场呈现出爆发式的增长。2010年一开始，最受政府和公众关注的就是高房价的问题，国家各项调控手段纷纷出台，也受到各界的争论和学术界的研究探讨。由于房地产行业的高度关联性、房地产金融的投资性和风险性，使得高房价既与国计民生相关，又与经济结构的优化与调整相连。数据表明，2010年1月至10月房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32.0%。其中，利用外资539亿元，增长43.3%；自筹资金21553亿元，增长50.7%。10月份70个大中城市房价涨幅继续回落，但房价依旧高位运行，同时房地产开发企业本年资金来源中利用外资的数量也维持强劲涨势。数据显示，10月份，70个大中城市商品住宅销售价格上涨11.9%，其中普通住宅销售价格上涨11.0%，高档住宅销售价格上涨14.8%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%。业内普遍认为，房价依旧在高位运行，纷纷预测年内价格松动的可能性相对较小。新一轮调控抑制刚性需求，首套房首付提高及购房优惠的逐步取消，逐渐导致房源成交类型趋中端，市场改善性需求占比上涨，这使得在宏观调控政策下，房价依然保持了惯性的上涨。另一主要因素是通货膨胀的压力。目前市场上，目前依然入市的购房者购房及现在很多业主持房惜售理由中最重要的一点莫过于抵御通货膨胀，对通货膨胀的担忧也使得成交价格依然在9月基础上惯性上涨。二、房地产新政由于房地产行业的畸形发展，国家加强宏观调控，出台一系列房地产政策引导其健康稳健的发展。房价的火速增长，引起中央的高度重视。2010年中央政府密集出台了多个楼市调控政策。第一，二套房贷首付比例提至40％.2010年1月10日，国务院发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出了包括加大保障性住房供应、抑制投资投机性购房等十一条措施，简称“国十一条”。在这十一条措施中，“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价”。第二，2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。第三、2010年9月29日，国家有关部委出台“房地产新政加强版”的报道，内容包括：各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；首次置业的首付比例调整30%以上，二套房首付不低于50%、利率不低于基准利率1.1倍；消费性贷款被禁止用于购房；对高房价和违规信贷的地区实施“问责制”。针对上述政策，在接受某网站专访时，地产界大腕人物华远集团总裁任志强坦言，宏观调控的目的不是为了让房价下跌，而是让房价稳定增长，不能因为房价没有下跌就认定宏观调控不到位.任志强举例证明自己的观点，“我们在衡量日本经济状况的时候，第一是看物价指数是不是涨了，第二是看房价是不是涨了，第三是看地价是不是涨了。所以，日本强调在这几年的调整过程中走出了通缩，进入正常阶段，证明指标恰恰就是这三个。所以我们认为中国经济要保持一个正常增长的话，地价、房价和经济发展的情况一定是向上的。”任志强强调自己的观点，在未来一段很长的时期中，房地产业仍然是中国经济的重要支柱产业。“这个行业可能二十年或者更多的一段时间里，我们都把它叫做朝阳产业。”三、2011年房地产未来发展趋势预测整体来看，对房价在未来一段时间内的走势，美联物业全国研究中心主任徐枫预测，年内价格松动的可能性不是很大，“看空第四季度成为发展商的共识，尽管发展商的资金链遭遇政策与市场的双重压力，大部分开发商还是会选择‘硬扛’”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，在新一轮调控下，11月份房价环比涨幅将出现微幅的负增长，四季度和明年一季度房价将以盘整或小幅下跌为主基调。预计房价增幅明年二季度出现负增长。1、2011年房价大涨不可能，大跌也难，总体趋于平稳首先，中央高度重视房价过快上涨等问题。例如，“国十条的”颁布。2010年国庆期间“房地产新政加强版”的再次颁布，10月20日的加息等一系列政策的出台，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。这些楼市调控表述说明中央对房价过快过多上涨等问题已经高度重视，表达了决策层调控房地产市场、打击高房价的决心。其次，打击地价上涨预期，有效遏制房价过快上涨。而地王的背后是房价的疯狂。从上海、广州、北京、深圳等一线城市来看，一年内房价涨幅超过50％的楼盘比比皆是。事实上，土地价格大幅度上涨，是不断推高房价的一大推手。如果政府严厉惩罚囤地炒地者，必然会打击地价上涨预期，从而遏制房价持续上涨。最后，抑制投机性购房有助于平抑房价。二套房贷首付比例提至50％以及其他相关政策陆续出台，相信会打击投机性的购房行为，对平抑房价起到一定的作用，促进房地产市场的健康发展。总之，只要这些政策落实到位，相信房价疯涨一定会得到遏制，最终使房价涨幅回落，趋于平稳。2、从城市状况来看房价走势不言自明的是，当前房价上涨快的地区，投机成分比较多。这些投机炒房者，利用金融杠杆等手段，不断拉升房价上涨预期，不断炒高房价。因此，政府出台具体楼市政策的调整，尤其是备受业界关注的二套房贷政策的出台，将对投机炒房起到挤出效应，缓和供求关系，有助于平抑房价。就一线城市而言，下跌的可能性大于上涨。二线城市将继续放量，一线城市可能会萎缩。4、

旅游地产走势随着旅游产业的发展，近年来国内房地产业越发热衷于运作一种新概念产品——旅游地产，简单地说，凡借助旅游消费的市场潜力而开发的所有地产项目，都可以笼统称为旅游地产。根据世界旅游组织的分析，中国将在未来10年内成为世界第一旅游大国。预测到2015年，入境旅游会达到1亿人次，同步的出境旅游也会达到1亿人次，而国内旅游会超过28亿人次，总规模达到30亿人次。如此巨大的市场空间必然引发强大的配套需求。而旅游地产的发展必将会越来越受社会所关注。总结：国家对房地产政策在不断进行调整，总体走向趋于合理，在国家政策调整过程中房地产业进行大洗牌，但民众对房地产的刚性需求不会变，公租房与廉租房落实的总体数量是缓解压力的关键，商品房必须按市场经济规律来管。房地产在挤压泡沫和大洗牌过程中仍需要一段时间无序发展，3-5年或更长时间，当我国土地供应商、房地产开发商和民众三者能够找到平衡点时，我国房地产业才能够走上正轨。而旅游地产作为近几年一种新的概念产品被越来越多的客户所认可，因此可以说未来的旅游地产发展的空间和未来的升值空间都是值得期待的。第二章：山东房地产发展现状及海景房的发展现状一、山东房地产发展现状统计显示，国家统计局公布了2010年上半年全国房地产市场运行情况。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。。从有关山东房地产市场的统计数据看，山东房地产形势进一步出现稳定态势。销售面积、销售额双双转“负”为“正”。1-6月份，山东房地产企业完成投资1415.44亿元，增长速度35.9%，其中住宅完成1081亿元，增长速度38.1%，实现了双增长。商品房销售面积和销售额增长情况较为明显，1-6月份商品房销售面积达到3252.69万平方米，增速为40%；商品房销售额1-6月份为1213.69亿元，销售额增速为57.7%。销售面积和销售额增速双双由“负”转“正”，显示了市场活力进一步增强。四月份、九月份国家出台了一系列的房地产调控政策，但是山东地区的房价还是稳步上升，受政策的影响不是很大。以济南为例：据国家统计局数据显示，10月份济南房屋销售价格同比上涨5.8%，相较9月同比涨6.4%的数据有所回落。而济南房价环比则下降0.3个百分点。二、山东海景房市场发展现状自4月中旬房地产调控政策出台至今，全国许多地方的房地产市场陆续进入观望期，部分一线城市成交量大幅下降。然而作为兼具养老、投资功能的海景房在经历一段时间的冷淡交易之后，近期又渐渐开始升温。7月23日-26日，2010中国（烟台）国际住宅产业博览会吸引了600多家企业、300多个楼盘参展，开幕当天就有约6万人参展，两天内就达成购房意向1287套，意向额25.3亿元；实际成交98套，成交额5.8亿元。这其中以养老、度假以及投资为主要目的的海景房占了较大比例。山东海景房价格节节升温的背后是国内知名房企纷纷布局。以烟台为例，目前万科、龙湖等一线房企纷纷进驻，由于品牌效应以及房屋成本的增加，拉动了房价上涨。总结：山东地区海景房市场不断升温，借助半岛蓝色经济区的规划，加之黄河三角洲上升为国家战略，旅游地产在山东房地产的市场中受到越来越多客户的关注。第三章省内区域海景楼盘调研此次我们选择了山东省内相对本项目有可比性的一些城市进行实地调研，包含龙口、蓬莱、海阳、文登、黄岛。并对所调研城市的部分楼盘进行现场勘查，相比而言，龙口和文登的项目和本项目更具有可比性和借鉴学习的地方，因此，重点对龙口和文登做详细的介绍，现做总结分析如下：一、龙口1、龙口概况1.1、龙口概况龙口市（原黄县）地处胶东半岛西北部渤海之滨，是一座新兴的沿海开放港口城市，东临烟台，南接青岛，西与潍坊毗邻，东北与天津、大连、秦皇岛、北戴河等名城以及朝鲜半岛隔海相望，总面积893平方公里，海岸曲线长68.4公里；辖15个镇（区街）、631个村（居），水陆交通发达，商业繁盛，在杭州“第二届福布斯中国城市投资与发展论坛”，2009年9月最新出炉的2007“中国大陆最佳商业城市榜”龙口市排98位。2009年中国百强县从07年16位上升至11位。2010年福布斯中国大陆最佳县级城市25强，龙口位列第18位。1.2、区划、人口情况龙口市辖13个镇（街道办事处）1个外向型工业加工区，634个行政村（居委会）。全市总人口63.3万人，其中其中城区人口33.3万，黄城县10万，非农业人口16万人。2、宏观经济2.1龙口GDP增长（数据来源：龙口政府工作报告）从以上根据政府工作报告提供资料制成的图中可以看出，2009年全市完成地区生产总值623亿元，比上年增长14%；实现地方财政收入29.1亿元，增长16.6%。三年期间保持较快稳定增长幅度。2.2、龙口城镇人均可支配收入（数据来源：龙口政府工作报告）2009年全年市财政用于保障和改善民生的投入达8.5亿元，比上年增长19%。城镇居民人均可支配收入20173元，农民人均纯收入9900元，分别增长12.5%和9.9%。2.3、龙口社会消费品零售总额（数据来源：龙口政府工作报告）龙口市已经进入快速发展阶段，消费市场逐步走向繁荣稳定，每年社会消费总总额呈高速增长态势，高度反映着龙口市经济的稳定、持续发展。2.4、龙口固定资产投资（数据来源：龙口政府工作报告）龙口市坚持以项目突破为核心，全力推进重点项目和重大工程建设，2009年全市完成固定资产投资336亿元，增长27%，其中投资过10亿元的项目16个，为可持续发展奠定了坚实基础。紧紧抓住国家扩大内需的有利机遇，积极对上争资金、争项目、争政策。全市共争取上级资金（含转移支付）4.8亿元，其中30个扩内需项目获得批复，到位资金1亿多元；大力开展“银企对接”活动，金融部门新增贷款78亿元，是上年新增额的3.8倍，占烟台市新增贷款总额的15%。2.5、龙口人口变化（数据来源：龙口政府工作报告）2009年中国百强县从07年16位上升至11位。全市总人口63.3万人，其中城区人口33.3万，黄城县10万，非农业人口16万人。2.6、龙口产业发展2009年三次产业比例由上年的4.9：63.3：31.8调整为4.6：63.3：32.1。工业速度效益同步提升。高端铝合金产业园、龙泵高科、丛林轻量化产业园、道恩钛白粉等一大批高端产业和产业高端项目加快实施。3、区域规划3.1、龙口市总体规划本次规划范围为整个龙口市市域，总面积893平方公里，共14个镇（街、区），635个行政村。规划期限为2006～2020年，其中近期为2006～2010年，远期为2011～2020年。规划至2010年，按照“突出中心、择优发展、均衡协调”的基本原则，在注重提高中心城区承载力和竞争力的同时，加强相邻区域的协调融合，将紧邻市区的新嘉街道、东江镇发展成为重点镇，使城镇体系发展成为“五区三园三带，四个重点镇，七个一般镇”的框架结构。规划总面积142.3平方公里，人口79万人，城市化水平达到66%。3.2、龙口开发区规划布局合并后开发区的总体规划布局在原有两区的总体规划基础上，进行了适当调整，共五个大的区域。①西区定位是港口区。②北区为能源区，主要以电厂、煤炭基地为主。③中心区定位是龙口经济开发区的行政办公中心，集商贸居住为一体的服务区，是开发区的中心所在。④南区定位工业区，主要包括海岱管理区和黄山馆镇区。⑤东区定位轻工业区，以发展轻工为主。4、龙口市房地产市场4.1、09年龙口土地供应量2009年龙口市国土资源局只挂牌转让了6块地块共计140．19亩地，容积率1.7-2.2，约合计建筑面积20万平方米，另外府西项目推出40万平方米，加上2008年土地供应量的1012.9亩，预计市场上供应量将达到195万平方米。4.2、龙口市东海板块房地产情况东海板块是南山集团开发的总计约600万平方米的海景房，主要是针对外地投资客户，面积集中在50—90平方米。一线海景房销售均价为5500元/平方米左右，二线海景房销售均价为3600元/平方米左右，三线海景房销售均价为3300元/平方米左右。5、龙口市在售楼盘信息汇总龙口市在售楼盘信息汇总楼盘名称信息汇总海立方海润豪景碧海尚城开发商烟台海基置业南山地产南山地产总建筑面积10万平米20万平米26.5万平米在售户型46—98，70平米以上的户型占到60%72—130平米69—93平米建筑类别多层、小高层、高层小高层,多层公寓,高层,小高层,多层价格3498起价，均价3600左右均价4800均价3000物业管理费多层0.6元/平方米/月，小高层1.1元/平方米/月多层0.6元/平方米/月，小高层1.1元/平方米/月多层0.6元／平米，小高层0、8+0、3元／平米绿化率36.5%52%35%容积率1.691.731.54装修毛坯房毛坯房毛坯房交房时间2011年12月31日目前已交房多层2011年9月30日小高层2012年3月30日分销政策及项目最新动态如一次性付款可98折，在售的为多层，3层在3800左右。分销政策12%—15%+180元浮动溢价，分销点多集中在省外，江西、南京等地。目前在售的为现房，价格相对较高，目前暂无优惠政策。目前在售的为期房，可以直接签合同，目前没有优惠政策。6、对项目的可鉴之处东海黄金海岸旅游度假区内大多为南山地产开发的楼盘，项目相对集中，而且价格不是很高，置业顾问的素质一般比较高，比较注重公司的形象，接待客户热情大方，易于把控客户的心理，然后再做讲解，客户容易接受。并且分销的点数相对较高，而分销点主要集中在外省，南方如江西、南京等地。借鉴之处A、对待客户热情、大方，注重公司的对外形象，从而给公司树立良好的形象。多从公司的角度出发思考问题。B、不要急于回答客户提问的问题，首先换位思考客户为什么问这样的问题，然后从客户的角度来解答问题，把控住客户的购房心理。让客户自自然然的接受项目。C、扩大分销点的建设，可将市场南拓，如上海、南京、江西等地。最大限度的促进销售。二、文登1、文登概况1.1、文登概况文登市位于山东半岛东部，北纬36°52'~37°23'、东经121°43'~122°19',隶属于山东省威海市，西阻于昆嵛山，与烟台市牟平区和威海乳山市相接，北连威海市环翠区，东邻荣成市，南濒黄海。总面积1645平方公里，海岸线155.88公里。市治文登城，按直线距离计算，距威海市治36公里，距省会济南450公里，距首都北京580公里。1.2、区划、人口情况文登市辖3个街道、14个镇：龙山街道、天福街道、环山街道、文登营镇、大水泊镇、张家产镇、高村镇、泽库镇、侯家镇、宋村镇、泽头镇、小观镇、葛家镇、米山镇、界石镇。截止2009年12月，文登市辖3个街道、14个镇，共有88个居委会、810个行政村，58.3万人口。2、宏观经济2.1文登GDP增长（数据来源：文登政府工作报告）从以上根据政府工作报告提供资料制成的图中可以看出，2009年全市完成地区生产总值535亿元，比上年增长13%；实现地方财政收入20.6亿元，增长9%。三年期间GDP保持较快稳定增长幅度。2010年福布斯中国大陆最佳县级城市25强，文登位列第20位。2.2、文登城镇人均可支配收入（数据来源：文登政府工作报告）2009年全年市城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别增长9.6%和8.7%。2.3、文登社会消费品零售总额（数据来源：文登政府工作报告）文登市已经进入快速发展阶段，消费市场逐步走向繁荣稳定，2009年全市社会消费品零售总额142.8亿元，增长18.6%。2.4、文登固定资产投资（数据来源：文登政府工作报告）2009年全市完成固定资产投资251.9亿元，增长25.2%；抓住山东省打造蓝色经济区和高端产业聚集区的难得机遇，倾力推进南海和城区两大板块建设。南海板块，累计完成基础设施投入25亿元，启动了南海新港、南海医院、南海实验学校、南海污水处理厂建设，实施了滨海路、高岛路、圣海路、龙海路延伸等路网工程，水、电、热、气等基础设施日趋完善，南海医药园、南方铜业等31个过亿元大项目开工或投产，被省政府确定为省级工业园区，列为山东省蓝色经济区五大核心区。2.5、文登人口变化2009年，全市人口出生率为5.26%，人口自然增长率为-2.03%，连续11年人口负增长，晚婚晚育率分别为84.3%和89.6%。2.6、产业特色2.6.1、农业文登是全国重要的农副产品生产基地，是全国最大的特种毛皮动物养殖基地、海参养殖基地、西洋参主产区，是全国优势农产品产业带建设示范市。2.6.2、工业——三大产业集群机电工具产业成为山东省十大影响力产业集群之一，汽车及零部件产业规模进一步壮大，家纺产业跻身中国产业集群品牌50强，被确定为山东省工艺家纺产业基地。涌现了天润曲轴、森鹿制革、山东艺达、威力工具、宏安集团等一大批优秀企业。3、区域规划3.1、文登市总体规划突出体现“山、水、文”的特色，以山为核心，以水为纽带，以文为内涵；山可远眺，水可近赏，文能细品。（1）行政办公区——满足政府及各行政部门的需求。布局在文山东路北侧，依山就势，统揽整个新区。（2）商务办公区——介于文山东路和天福山路之间，建筑呈扇形发射状，围合中心人民广场，组成新区最重要的景观。（3）文化娱乐区——分东西两组建筑，并围合成两个广场（文化广场和科技广场），其间是绿地和密林，体现了科技发展和生态的有机结合，实现可持续发展的理念。（4）滨河休闲区——抱龙河是文登市重要的景观带，是极具潜质的休闲场所，满足人们亲近自然、亲近水体的美好愿望。3.2、文登南海新区规划布局文登南海新区是山东省级开发区，山东半岛蓝色经济区核心区，位于文登市最南端，南临黄海，规划控制面积160平方公里，规划建设面积90平方公里，集约用海面积120平方公里。2007年3月启动开发，主要依托丰富的岸线资源、旅游资源和土地资源，打造滨海度假胜地、蓝色产业新城。南海新区分临港产业区和旅游度假区两大功能区，目前基础设施基本到位，“四纵三横”骨干路网已经形成，水、电、暖、气等“十通一平”同步跟进，一大批投资过亿元、上百亿的产业项目落地开工，呈现强势突破、蓬勃发展的良好态势。被中国机械工业联合会确定为先进技术装备园区，被省批准为山东省机械装备和零部件制造（文登南海）基地、山东省海外华侨华人投资创业基地、山东省（文登）电子信息产品出口加工产业园、山东省（南海）台湾科技园、文登工业园，荣获联合国人居奖中国优秀示范新区、山东省十大生态旅游景区等称号，政府服务工作被评为山东省十大强势服务品牌，已成为海内外投资的热土，是产业转移的首选之地。4、文登市南海房地产市场相比威海其它临海地区，南海新区起步较晚，在2007年以前还是大片的盐田和虾田，基本上为尚未开发的处女地。自2007年3月启动规模开发以来，文登市政府高起点、大战略、高规格建设，基础设施配套先行，截止2010年4月，已完成基础设施投资28亿元，主要路网、水、电、煤气等基本完成，医院、学校、酒店、商场、餐饮等配套设施大部分已经陆续建成和投入使用，重庆康达等企业已经进行污水等基础设施建设。优质的海滨资源和相对低廉的土地价格，已成为众多房地产商青睐的投资对象。4.1、区域商品房市场分析由于南海新区和文登城区分属两个不同的市场，故重点分析南海新区的商品房市场。4.1.1、市场供应目前南海新区在售项目比较少，未来，沿海滩一带和人工湖南部供应体量较大，2010年底前已开工和即将开工的项目建筑面积约240万㎡，这些项目在未来2年将成为市场供应主体。4.1.2、成交价格分析南海新区近年房地产运行情况（数据来源：文登统计）2009年2010.1-4月重点房地产项目投资额（亿元）8.9——商品房土地成交面积（万㎡）95.9——商品房新开工面积（万㎡）60.541.1商品房销售面积（万㎡）40——商品住宅销售均价（元/㎡）40004700从已开盘销售楼盘上看，总体均价在4000元/㎡以上，因产品类型、品质、景观、区位不同而有所差别，其中品质好的类别墅产品价格可达到10000元/㎡左右。从成交情况看，销售非常乐观，近期价格不断上涨，个别楼盘甚至大幅上调价格，如卓达香水海一期的英伦湾曾在2010年4月、5月连续两次分别上调600、400元/㎡，洋房产品销售价格达到5000-6500元/㎡，目前英伦湾已基本售磬，目前项目二期也处于热销中，期房价格在4000元/㎡左右。而清岛湾在六七月份认购的216套房源中，目前仅剩余70套左右，目前年底准备动工的别墅项目，预计价格在12000元/㎡左右。卓达香水海从区域上看，一线海景地区的楼盘均价不一定高于二线海景地区，这主要是受产品品质的影响，如卓达英伦湾，距海岸线达2、3公里，但价格却领跑整个南海新区。而且卓达预计明年将会有300万平米的房源推向市场。4.1.3、成交客户特征客群来源外地占95%以上，其中东三省占大部分，此外还有部分北京、上海、浙江、新疆、河北、河南、陕西、山西、内蒙古、青海、江苏等地客户，文登本地客群较少。购房目的可大致分为两类，一是海滨度假，二是长期养老。从已成交情况看，客户对总价较为敏感，总价低的产品去化速度较快。5、文登市南海在售楼盘信息汇总文登市在售楼盘信息汇总楼盘名称信息汇总卓达香水海二期清岛湾海韵蔚蓝水岸开发商卓达集团倪氏地产天阳房地产总建筑面积2000万平米50万平米29万平米在售户型32—213平米67—125平米70—116平米建筑类别多层,花园洋房,小高层,别墅别墅,高层,小高层,多层高层,多层价格期房一次性付款均价3700，贷款4500，现房均价5500均价4700，别墅12000均价3800物业管理费0.8元/平方米/月0.5元/平方米/月0.5元/平方米/月绿化率41%46.2%41%容积率1.21.271.13装修精装修800元左右精装修800元左右，别墅为毛坯房精装修600元左右交房时间一期2010年12月份，二期预计2011年年底2011年年底交房二期2011年10月份交房，三期2011年12月份交房分销政策及项目最新动态分销点数为10%，无溢价，具体新的分销政策还没有定。目前正以户外广告形式进行全国招商，并计划明年在重点城市做城市展厅，以便区域分销做推广。一次性付款，每平米优惠800元，目前一期已基本售磬，二期分为苏格兰城和北欧小镇，目前处于认购期。项目目前还处于认购期，分销政策待定。目前没有优惠政策，认购房源的选房号交5万。别墅年底动工。7栋已认购的216套房源剩余70套，预计明年年初开盘。无分销。目前无优惠政策，二期剩余的多为100平米以上，三期的顶层送阁楼，集中供暖，目前剩余200套左右6、对项目的可鉴之处6.1调研情况分析：针对文登南海新区的发展规划，我们重点对卓达地产和倪氏地产的两个项目做重点考察。A、卓达香水海：文登南海地区的优质大盘，占地面积30000余亩，整体滚动式开发，整体的运营模式为城市运营，打造一座新城，在盘大的情况下，楼盘品质也很高，整体采取欧式建筑风格，目前开发的一期英伦湾以英国的建筑风格打造，销售情况十分良好，在多次涨价的情况下已基本售磬，销售均价在5500元/㎡，预计今年年底交房，目前开发的为项目的二期北欧小镇和苏格兰城，总建筑面60余万平米，又以另外一种北欧的风格展现出来，目前项目处于认购期，一次性付款均价在3700元/㎡，贷款的均价在4500元/㎡，采用的这种高定价，鼓励一次性付款的政策值得我们学习借鉴。另外具有ISO9001质量管理体系认证和ISO14001环境质量管理认证的“国家一级资质”物业服务公司——卓达物业，提供“专业化、人性化、数字化”的成熟物业服务。城市公共配套：红外线、电子监控联网安全中心，配备24小时安全保卫、警犬巡逻，同时健全保安和安全联防制度，秉承卓达集团“爱在卓达，孝行天下”的核心价值观，香水海率先引入“全龄化服务型养老社区”体系，全面提高软、硬件标准，3000余项服务内容建立“老有所养、老有所乐、老有所医、老有所为、老有所学、老有所安、老有所惠”的全新生活。B、南海清岛湾倪氏地产的杰作楼盘，总建筑面积50万平米，预计开发一座五星级的倪氏大酒店，来提升项目的品牌和号召力，整体规划先建景区及周边配套，再做楼盘项目。目前的销售情况也是相当的不错，自六月份认购的7栋楼大约216套的房源中，交5万可以选房号，目前仅剩70套，预计明年的年初开盘。而该项目的别墅项目也将于年底动工，预计的价格会在12000元/㎡左右，而且目前的销售政策没有任何的优惠活动，在宣传的方式上也是引入了游艇俱乐部，让喜欢海上运动的人有一种十分向往的感觉。6.2对项目的可鉴之处A、无论是卓达还是倪氏从一开始的项目运作就是以品牌，产品品质作为第一推广主导，在未来的旅游地产发展中，随着消费者越来越精明，对居住舒适度要求越来越高，项目品质将对项目成败与否起到决定性作用。B、充分利用黄金海岸旅游度假区景区优势，完善景区配套，为我项目锦上添花。C、物业公司应当提供更加全面的物业服务，全面提高软、硬件标准，更加的专业化、人性化、数字化，让业主住的更加的安逸、舒心。三、蓬莱1、蓬莱概况1.1、蓬莱概况蓬莱属山东省烟台市，地处胶东半岛最北端，濒临渤、黄二海，东临烟台，南接青岛，北与天津、大连等城市及朝鲜半岛隔海相望。辖12个镇（街）、1个省级经济开发区及1个省级旅游度假区。2、宏观经济2.1蓬莱GDP增长（数据来源：蓬莱政府工作报告）从以上根据政府工作报告提供资料制成的图中可以看出，2009年全市完成生产总值328.5亿元，比上年增长13%；地方财政收入完成12.66亿元，增长15%；2.2、蓬莱城镇人均可支配收入（数据来源：蓬莱政府工作报告）2009年全年城镇居民人均可支配收入达到18481元，农民人均纯收入达到9315元，分别增长10%和9%。2.3、蓬莱社会消费品零售总额（数据来源：蓬莱政府工作报告）2009年加大政策资金争取力度，到位各类政策性资金1.53亿元，争取实施中央扩大内需投资项目34个。努力扩大消费拉动，社会消费品零售总额达到75.5亿元，增长19%。2.4、蓬莱固定资产投资（数据来源：蓬莱政府工作报告）在国家积极的财政政策和适度宽松的货币政策指导下，调动一切积极因素，化危为机，危中求机，全市经济在逆境中保持良好的发展态势。进一步加大投资力度，2009年全市规模以上固定资产投资完成167亿元，增长27%。开复工项目达到170个，其中106个项目实现投达产。2.5、蓬莱人口变化2009年底全市辖7个镇5个办事处，584个行政村(居委会)。年底全市总人口44.6万人，其中非农业人口13.96万人。出生婴儿男女性别比107∶100。人口出生率7.6‰，人口自然增长率0.43‰。2.6、蓬莱产业多年来，蓬莱每年接待中外游客300多万人次，年旅游收入超过10亿元。以2009年为例，全年接待国内外游客390万人次，增长11.4%；实现旅游综合收入35亿元，增长13％。蓬莱四大主导产业：1、旅游业2、葡萄与葡萄酒业3、临港工业4、汽车及零部件加工业。3、区域规划3.1、蓬莱市总体规划至2020年，蓬莱市基本形成如下城市布局框架：A、原有老城区以居住为主，并辅以较高密度的绿地组团分布于各处，平山河以及平山河以西基本形成13大绿化主题公园。B、工业重心东移，基本以平山河为界，以东为开发区（工业用地为主），以西为老城区（居住为主）。C、商业分布性成小型散落布局，依附于老城区各个主要街道原有商业地带进行升级，东部开发区、西部临港工业区基本不作为商业发展方向。D、科教用地分布于老城区西北部沿海，以及开发区东北部沿海地带，老城区中心、开发区中心、临港工业区基本不作为科教发展重点。E、城市整体向南发展，以老城区为中心向东西两翼发展，东翼发展较之西部更受政府重视。3.2、蓬莱旅游规划蓬莱的房地产业发展，最大限度地借助了当地的海景资源以及旅游优势，因此，有必要对蓬莱市旅游规划进行梳理。蓬莱市旅游资源开发以城区为主，向外延伸，总体上形成“四区三带一线”的发展布局和“十”字型进景观结构模式的旅游发展布局，达到旅游区、旅游带有机结合，使旅游资源得到合理、有效配置，实现最佳效益。“四区”指蓬莱阁水城景区、戚继光故里和画河游览区、海市度假区、西苑度假区；“三带”指海滨风景带、艾崮山风景带和206国道农业旅游观光带；“一线”即启动蓬莱至长岛黄金旅游线路。“十”字型景观结构模式是指以蓬莱仙境为轴心，百里海滨东西翼展开，南面由十里画河将水城与戚继光故居连为一体，并可见远远延伸连接戚继光墓及艾山，向北可以越海沟通长岛而构成的有实有虚的“十”字型景观结构模式。同时加大海上旅游资源和空中旅游项目的开发，尽快形成“陆、海、空”三位一体的旅游发展新局面。4、蓬莱市房地产市场近年来，随着城市开放度的增加以及楼盘操作水平的提高，蓬莱的房地产业发展迅速，产品类型、操作模式、去化状况等，都逐渐打破了诸多普通县级市常见的保守局面，并日益与周边地区接轨，形成了蓬莱市的独特特征。值得一提的是，近年来，蓬莱市房地产业特别注重挖掘当地的城市优势并加以利用，从而为异地推盘销售提供重要支持，并获得了明显的成效。蓬莱房地产市场比较健康，供需基本平衡。另外，作为海滨城市和休闲旅游城市，异地购房需求强劲。可以预测，蓬莱房价将在近期保持稳定上升的趋势。5、蓬莱市在售楼盘信息汇总蓬莱市在售楼盘信息汇总楼盘名称信息汇总半岛蓝湾东方翰登州府第开发商烟台金宇置业蓬莱世嘉旅游置业山东万泰置业总建筑面积40万平米300万平米18万平米在售户型50—81平米花园洋房59—120别墅200平米左右102—160平米建筑类别多层、花园洋房、高层花园洋房、别墅花园洋房、别墅价格均价3700花园洋房6000起价别墅均价10000左右花园洋房均价5500别墅8000左右物业管理费多层0.5元/平方米/月小高层1元/平方米/月1.2—1.5元/平方米/月待定绿化率35.5%40%40%容积率一期：1.5二期：2.20.771.12装修毛坯房精装修成本1300元毛坯房交房时间二期多层2011年6月份交房，高层2013年年底交房预计2011年年底交房2012年6月份分销政策及项目最新动态无分销政策，自销为主。车库售价为6万-8万/位，最低价为3300元/平米，最高价为4300元/平米，全款购房每平米减80元，按揭每平米减30元。最低可95折。目前没有开盘，分销政策待定，预计年底会有小的开盘活动，现在认购交3万抵5万，项目比较大，含五星级酒店、高尔夫球场等。地销为主，预计下月开盘，开发商实力强，属于蓬莱的高档住宅，价格比较高，面积比较大，当地人购买为主，目前认购交5万抵6万，一次性付款98折。6、对项目的可鉴之处蓬莱地区我们所调研的项目当中，东方翰和登州府第属于高档项目，有花园洋房、别墅项目，价格相对较高，其中两个项目售楼处的销售人员对自己的产品信心很高，介绍产品时显得跟自信，而且热情、大方，拉动了和客户之间的距离。半到蓝湾的项目距海边较进，此楼盘基本不做宣传，主要依据蓬莱当地的旅游发展来销售，在市区显眼位置设有广告牌。借鉴之处A、加强销售人员对产品的认识度以及对产品的自信心。在介绍产品时，热情、大方，拉动与客户之间的距离。B、借莱州黄金海岸旅游度假区的发展或者整个莱州市的发展来对外宣传我们的产品。依托城市的形象打造产品形象。四、海阳1、海阳概况1.1、海阳概况海阳市位于山东半岛南部，地跨东经120°50′～121°29′，北纬36°16′～37°10′，东邻乳山、牟平，西接莱阳，北连栖霞，南濒黄海，西南隔丁字湾与即墨相望。城区距烟台市119公里、威海市150公里、青岛市120公里，离济南市420公里，至北京市883公里。海阳市辖东村、方圆、凤城3个街道办事处及徐家店、发城、小纪、行村、留格庄、辛安、朱吴、郭城、二十里店、大阎家、盘石店11个镇，以及经济开发区、旅游度假区和碧城工业园。2、宏观经济2.1海阳GDP增长（数据来源：海阳政府工作报告）2009年，全年实现生产总值185.47亿元，按可比价格计算，比上年增长15%。其中，第一产业增加值40.02亿元，增长6.2%；第二产业增加值88.12亿元，增长15.6%；第三产业增加值57.34亿元，增长19.3%。三次产业比例为19.6:47.1:33.3。2.2、海阳城镇人均可支配收入（数据来源：海阳政府工作报告）2009年，城镇居民人均可支配收入17575元，增长10.9%；人均消费性支出10009元，增长4.9%；人均住房建筑面积27.8平方米。城镇在岗职工年平均工资25455元，增长13.7%。农村居民人均纯收入8051元，增长9.8%；人均生活消费支出3912元，增长3.5%。2.3、海阳社会消费品零售总额（数据来源：海阳政府工作报告）2009年，全年实现社会消费品零售总额77.5亿元，比上年增长19.6%。其中，城市市场实现零售额41.8亿元；农村市场实现零售额35.7亿元。实现进出口总额4.99亿美元，增长-3.9%，其中出口3.67亿美元，增长-5.9%。新签利用外资项目11项，合同外资额16527万美元，增长32.3%；实际利用外资4950万美元，增长15.1%。主要旅游景点全年接待国内外游客334.8万人次，增长36%。实现旅游总收入15.76亿元，增长38.9%，其中国内旅游收入13.41亿元，增长48.2%。2.4、海阳固定资产投资（数据来源：海阳政府工作报告）2009年全社会固定资产投资完成191.1亿元，增长28.5%。地方财政一般预算收入10.8亿元，增长18.9%。年末金融机构人民币各项存款余额138.7亿元，比年初增加25.3亿元。其中，储蓄存款余额97.9亿元，增加15.3亿元。人民币各项贷款余额70.1亿元，增加21.1亿元。2.5、海阳人口变化（数据来源：海阳政府工作报告）2009年，全市总人口66.7万人。人口出生率6.06‰，死亡率9.87‰，自然增长率-3.81‰。有少数民族23个，409人。2.6、海阳产业发展2009年，全年实现工业增加值84.4亿元，比上年增长14.5%。规模以上工业企业341家，实现增加值82.5亿元，增长16.7%，实现主营业务收入256.7亿元，增长22.4%；实现利润19亿元，增长26.8%；实现利税29亿元，增长23.5%。2009年，全年农林牧渔业实现增加值40亿元，比上年增长6.2%。粮食总产36.2万吨，增长0.4%；油料总产7.8万吨，降低1.6%；水果总产28.1万吨，降低0.9%；蔬菜总产45.4万吨，降低4.8%；水产品总产34.5万吨，增长7.7%。肉类总产3.7万吨，禽蛋总产3.8万吨，奶类总产1.9万吨。全年完成造林面积1053公顷。全市农机总动力81.1万千瓦。3、区域规划3.1、海阳市总体规划规划形成“一轴三区两带一廊”的布局结构。一轴：规划沿东京路形成城市发展轴线，贯穿三个城市片区。在轴线上安排了商贸、文化、金融、居住等城市经济要素，形成城市空间发展的高潮系列。三区：东村片区、中村片区、凤城片区（1）东村片区：包括老城区和碧城工业区、规划总面积1574.62万m2，是以商贸、居住、产业相结合的综合片区，规划居住人口20万人。（2）中村片区：即海阳工业园，规划占地面积为958.98万m2，是以技术密集型产业和外向型加工工业为主的片区，规划居住人口3.5万人。（3）凤城片区：包括现状凤城街道办事处驻地及规划建设的行政办公，教育科研、旅游度假为主的综合城市新区，是未来海阳市的城市中心和景观核心区。规划占地面积1656.58万m2，居住人口11.5万人。两带：规划青威高速路、海防路为分割城市各功能组团的城市绿带。一廊：沿东村河形成生态绿化廊道，主要承担旅游观光、休闲娱乐、生态保育的城市职能。沿海岸带采用组团式结构向东西两翼展开发展，分别为辛安组团、大闫家组团、凤城组团、核电组团和桃源组团。辛安组团为西部次中心组团，主体功能为综合性滨海新城、海洋产业开发区、滨海旅游度假区；大闫家组团为科技、旅游、商贸物流、轻纺印染区；凤城组团为新中心区、滨海旅游度假区、高新技术产业区及滨海居住区，为5个组团中的中心组团；核电组团为依托山、海、岛、湾等自然景观的风景旅游度假区及核电滨海居住新村。以海防路为界，北部以发展城镇和工业产业为主，南部以发展滨海旅游商贸服务为主。4、海阳市房地产市场自四月中旬以来，由海阳市住房保障和交易中心与房地产业协会联合举办的一系列城市形象暨房地产推介活动先后在上海、青岛、太原、哈尔滨、大庆和青海、新疆、呼和浩特等地举行，海阳市优美、独特的地理环境和优惠的购房落户政策，吸引了众多的消费者，在各地掀起了一股强劲的赴海阳购房热潮。为了进一步激活房地产市场，进而促进全市经济发展，2010年海阳市委市政府把房产市场推介列入政府重点工作，确定了“组织30家重点开发企业到10个以上大中城市开展10次以上推介活动”的具体目标，由该市住房保障和交易中心组织实施。海阳市住房保障和交易中心联合房地产业协会，积极组织全市重点开发企业，或组团或分头出击，到全国各大、中城市参加房展会，举办形式多样的城市形象和房产推介会，结合城市形象和旅游宣传，积极展示海阳城市面貌，大力推介城市建设和房地产开发业的最新发展成果，房产推介活动遍地开花，足迹遍布大半个中国。

据不完全统计，截止五月中旬，海阳市春季房产推介活动已签订购房合同并交付定金百余套，接待全国各地看房团30余批，计千余人次，进一步活跃了全市房地产市场。目前，海阳市开发建设的高、中、低档住宅，80%以上被域外消费者购买，用于居住和投资。今年以来，海阳市累计完成商品房销售额2.8亿元，同比增长50%以上。5、海阳市在售楼盘信息汇总海阳市在售楼盘信息汇总楼盘名称信息汇总汇景湾福邸金海翠林凤凰国际开发商中凯房地产福邸置业海阳才高投资公司总建筑面积45万平米35万平米30万平米在售户型32—121平米90—110125—122190平米的商铺建筑类别公寓、多层、小高层、高层、别墅小高层,多层、别墅别墅,多层价格精装修均价4400毛坯房均价4000二期均价4300三期均价5800商铺均价3700，别墅10000左右，住宅均价2800已售磬。物业管理费0.6元/平米/月多层0.7元/平方米/月，小高层1元/平方米/月多层0.45元／平米，别墅待定绿化率41%46.5%60%容积率1.980.670.8装修毛坯房、精装修毛坯房毛坯房交房时间2011年10月份二期，2011年6月份交房，三期2011年年底交房多层已交房分销政策及最新动态自销为主，无分销政策。1—14号楼已开盘，目前已售三分之二，9、13号楼为精装修，13号楼已全部售磬，目前没有优惠政策。自销为主，无分销政策。目前一期剩余部分别墅，二期剩余的大多为五层以上，三期8、9、10、11在售，物业为中海物业。无优惠政策。尾盘期，无分销政策，目前住宅已全部售磬，商铺为190平米的上下两层，均价3700，别墅均价10000。无优惠政策。6、对项目的可鉴之处由于海阳地区房地产项目开发的比较早，目前海阳地区在售的楼盘已接近尾盘，大部分的楼盘仅剩余几十套房，在售的福邸金海翠林价格比较高，三期的均价达到了5800元/㎡。销售人员显得比较专业，不论提问什么问题总能一一解答。可鉴之处销售人员显得比较专业，今后我们要加强销售人员专业知识方面的培训，另外对于这些所学到的专业知识要多加练习与应用。五、黄岛1、黄岛概况1.1、黄岛概况青岛经济技术开发区（简称青岛开发区）位于胶州湾西海岸，与青岛老城隔海相望，海上最近距离2.26海里（约4.2公里），其东南部沿海（海岸线106公里），与青岛主城相连的环胶洲湾高速公路全长66公里，海路有轮渡和快船相通。青岛开发区总体规划面积227平方公里，是集现代港口、新兴工业、旅游度假、商贸物流为工业特色的现代化新城区，内设几个特殊功能区，其中保税区2.5平方公里、新技术产业区1平方公里、省级薛家岛度假区27平方公里、行政商务中心区20平方公里。此外，还有工业区和商贸物流区等，是中国开放区域最集中的地区之一。2、宏观经济2.1黄岛GDP增长（数据来源：黄岛政府工作报告）2009年全区生产总值达820亿元左右，增长16%；工业总产值突破2400亿元，增长20%；全口径财政一般预算收入145亿元，其中辖内地方财政一般预算收入42.1亿元，增长13.1%。2.2、黄岛城镇人均可支配收入（数据来源：黄岛政府工作报告）2009年用于民生保障和社会事业发展的财政支出达17.9亿元，增长21%；城镇登记失业率继续保持1.5%的较低水平；城镇居民人均可支配收入24500元，农民人均纯收入10500元，分别增长8%、9%。2.3、黄岛社会消费品零售总额（数据来源：黄岛政府工作报告）现代商贸业日益繁荣，2009年实现社会消费品零售总额90亿元，增长18.5%。本外币各项存款和贷款余额分别增长36.7%、16.4%。韩亚银行、中科智担保公司实现营业。房地产市场健康持续发展。民营经济加快发展，为全区保增长、促就业发挥了重要作用。2.4、黄岛固定资产投资（数据来源：黄岛政府工作报告）黄岛区政府抓住扩大内需有利时机，城市规划建设管理力度进一步加大。规模以上固定资产投资突破300亿元，增长20%。全区新开工建筑面积390万平方米、竣工200万平方米，新增城区绿化面积40