2023年贵州房地产估价师《经营与管理》：土地储备开发成本试题

2023年贵州房地产估价师《经营与管理》：土地储备开发成本试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题

意)

1、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是

A.提高贷款利率

B.提高购房最低首付款比例

C.提高法定存款打算金率

D.提高房地产交易环节税收

2、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路途价为5000元/m二后

街路途价为3800元/肝，假如按重叠价值估价法,该宗地的前街影响深度为mo

A：22

B：28

C：38

D：5()

E；工业用地的监测点评估价格

3、估价中采纳的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了之外，

一般都采纳正常客观的数据。

A：尚未运用的

B：有租约限制的

C：无租约限制的

D：承租人权益的

E：工业用地的监测点评估价格

4、为了规范国有土地达用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公允、

公正的土地运用制度，国土资源部从2023年7月1日起先实施明确规定了

土地的有偿出让的对象。

A.《协议出让国有土地运用权的规定》

B.《城镇国有土地运用权出让转让暂行条例》

C.《招标拍卖挂牌出让国有土地运用权规定》

D.《城市房地产管理法》

5、住房公积金的本质属性是，是住房安排货币化的重要形式。

A：义务性

B：保障性

C：互助性

D：工资性

E：执行层的组织协调

6、A市B房屋拆迁公司，在拆迁A市房屋时，须要拆除A市房屋拆迁管理部门

的部分房产，假如达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。

A：A市房地产管理部门

B：A市城乡规划管理部门

C：A市房屋拆迁管理部门

D：A市人民政府

E：房地产估价机构必需加盖公章

7、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府应当组织有关部

门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众看法。征求看法期限不得少于

_Ho

A.7

B.10

C.15

D.3（）

8,在房地产市场不景气的状况下，成木法的测算结果（在未考虑经济折旧的状况

下）一市场法测算的结果。

A.低于

B.等于

C.高于

D.不等于

9、投资组合是一的一个有效措施。

A.提高投资收益

B.提高市场竞争力

C.开拓投资领域

D.规避投资风险

10、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%,土地资本化率为6%,

建筑物资本化率为8%,则该宗房地产的土地价格为（收益可视为无限年）.【2023

年考题】

A：30万元

B：40万元

C：50万元

D：60万元

E：工业用地的监测点评估价格

11、某宗面积为3000肝的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为700元/nV.现

按规划拟改为商业用地，容积率为5.0,楼面地价为960元/nf.理论上应补

地价.【2023年考题】

A：78万元

B：882万元

C：1210万元

D：1272万元

E：工业用地的监测点评估价格

12、下囿不属于不行限制因素的调查的是一

A.市场需求容量调查

B.市场营销因素调查

C.竞争状况调查

D.消费者调查

13、《廉租住房保障方法》属于。

A：房地产的法律

B：房地产的行政法规

C：房地产的部门规章

D：房地产的规范性文件

E：房地产估价机构必需加盖公章

14、w省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地3()公顷，.为保证

该项目的整体性，需征收基本农田以内的耕地5公顷。那么，这一项目的征收土

地应由批准。

A：国务院

B：w省人民政府

C：A市人民政府

D：B县人民政府

E：房地产估价机构必需加盖公章

15、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。

A：在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B：增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

C：在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

D：严格限制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

E：工业用地的监测点评估价格

16、临时运用土地的期限，最多不得超过年。

A；1

B：2

C：3

D：4

E：房地产估价机构必需加盖公章

17、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大

致接近时，宜采纳—预料房地产的将来价格。

A.数学曲线拟合法

B.平均增减量法

C.平均发展速度法

D.移动平均法

18、打算出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是

A.空置量

B.空置率

C.空置水平

D.空置面积

19、某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费

用率为30%,预料5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%,无

风呼酬劳率为6%,预料风险酬劳为尢风险酬劳的25%。该写字楼目前的价格为

万元。

A：5061.44

B：5546.94

C：5562.96

D：6772.85

E：工业用地的监测点评估价格

20、征收集体土地的补偿费归—全部。

A.县级以上人民政府土地管理部门

B.乡（镇）人民政府

C.土地运用者

D.农村集体经济组织

21、最高最佳运用详细包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对

象最佳用途的经济学原理是。

A：收益递增原理

B：收益递减原理

C：最佳效益原理

D：适合原理

E：工业用地的监测点评估价格

22、在采纳假设开发中的传统方法进行房地产估吩时，一般不计息的项目是

A.未知、须要求取的待开发房地产的价值

B.投资者购买待开发房地产应负担的税费

C.销售费用和销售税费

D.开发成本和管理费用

23、判定一宗房地产是否为收益性生房地产，关健是看该房地产。

A：目前是否有经济收入

B；过去是否带来了经济收益

C：是否具有产生经济收益的实力

D：目前的收入是否大于运营费用

E：工业用地的监测点评估价格

24、业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与旁边的另一物业相同，这体现了

房地产市场的（）性。

A.文化

B.相像

C.适应

D.各异

25、房地产开发项目的施工许可证由—向发证机关申请领取。

A.施工单位

B.建设单位

C.监理单位

D.设计单位

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符

合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0・5分）

1、关于房地产估价本质的说法，正确的有。

A：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B：房地产估价是替相关当事人为房地产定价

C：房地产估价是为托付人供应价格保证

D：房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内

E：房地产估价既是一门科学也是一门艺术

2、在可行性探讨阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采纳的方法有。

A：单元估算法

B：概预算定额法

C：工程量近似匡算法

D：蒙特卡洛模拟法

E：单位指标估算法

3、下列关于全民全部制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所运

用的集体土地的表述中，正确的是。

A：由全民全部制企业向有关部门提出用地申请

B：经批准运用的土地，必需依据国家建设用地的规定征地

C：不计算土地补偿费和各种补助费

D：农村集体经济组织可依据协议将土地运用权作为联营条件

E：执行层的组织协调

4、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权

差价时，。

A：估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点相一样

B：期房产权调换差价二所调换期房的将来市场价值.被拆迁房屋的现在市场价值

C：期房产权调换差价二所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的将来市场价值

D：期房的区位、用途、面积、结构、档次等，应以双方拆迁安置补偿协议中

约定的为准

E：在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的2()%

5、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是

A.地籍图

B.房产分幅图

C.房产分丘图

D.房产分户图

6、求取建筑物折旧的方法主要有

A.年限法

B.市场提取法

C.分解法

D.功能法

E.对比分析法

7、w省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，依据《中华人民共和国城

市房地产管理法》、w省人大常委会出台的《w省城镇房地产开发经营管理条例》

及w省政府颁布实施的《w省商品房销售管理方法》等法律、法规，出台了《B

县城镇职工住房补贴管理暂行方法》、《B县城镇商品房预售管理方法》、《B县城

镇商品房销售管理方法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房

供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设,

2023年3月，该市实行招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经

济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿

费为130元、勘察设计和前期工程费为170元、建安工程费为630元、住宅小区

基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)为7()元、贷款利息为30元。1.《中

华人民共和国城市房地产管理法》属于。。下列关于经济适用住房的表述中，正

确的是。

A：经济适用住房实质上就是廉租住房

B：低收入家庭可购买经济适用住房

C：经济适用住房土地可以通过划拨取得

D：经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度

E：《城市房屋拆迁估价指导看法》

8、对评估中数据估算误差引起的最终结果改变进行分析的常用方法是_。

A.保本点分析

B.敏感性分析

C.现金流量分析

D.统计试验分析

9、下列有关商品房买卖合同的内容，表述正确的是。

A：2000年原建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进

行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文木》

B：依据商品房买卖合同，凡是面积误差比肯定值在3%以内(含3%)的，据实

结算房价款

C：依据商品房买卖合同，合同未作约定的，面积误差比肯定值超过3%时，买

受人有权退房

D：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定

E：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计

10、收益性房地产的价值就是其将来净收益的现值之和，价值的凹凸主要取决于

__O

-A.将来净收益的大小

B.获得净收益的牢靠性

C.获得净收益期限的长短

D.获得净收益预期

E.估价对象的现值

11、下列关于资产负债表的表述，错误的是。

A：资产负债表是会计报表中的一种主要报表

B：资产负债表是依据会计不等式的原理设计的

c：通过资产负债表可以了解企业的经济实力、偿债实力、经营实力等状;兄，

以及企业将来的财务趋向等方面的信息

D：资产负债表的编制方法主要是依据各种账簿记录编制

E：执行层的组织协调

12、禁止发布房地产广告的是

A.在划拨土地上开发建设的房地产

B.已设定抵押的房地产

C.未取得商品房预售许可证的房地产

D.没有选聘物业管理企业的房地产

13、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是

A.通货膨胀风险

B.周期风险

C.比较风险

D.变现风险

14、某宗房地产交易的成交价格为3()万元人民币，其中首期支付3()%,余款在

一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为

100m2,假定折现率为6%,则该房地产依据建筑面积计算的实际单价为一元加2。

A.2593

B.2619

C.2727

D.2862

15、对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为阶段。

A：风险预料

B：风险辨识

C：风险估计

D：风险评价

E：风险决策

16.房地产开发企业的利润可分为4个层次.其中，经营利涧与营业外收支净额

之和为。(2023年试题)

A：利润总额

B：投资利润

C：税后利润

D：可安排利润

E：借款合同

17、基本预备费是按三项之和为计费基础，乘以基本预备费率进行计算。

A：设备及工器具购置费

B；建安工程费

C：工程建设其他费用

D：干脆工程费

E：间接工程费

18、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动1()%、20%时市场承租面

积的改变，该项调查属于

A.摸索性调查

B.描述性调查

C.创新性调查

D.因果性调直

19、对零售商业物业进行分类的主要依据有

A.建筑规模

B.经营商品的特点

C.商业辐射区域的范围

D.四周环境

E.服务人口的收入水平

20、某宗房地产是在政府有偿出让的地上开发建设的，当时获得的土地运用期限

为50年，不行续期，至今已运用36年；预料利用该宗房地产正常状况下每年可

获净收入8万元，该宗房地产的酬劳率为8.5%,则该宗房地产的收益价格为

A.90.52万元

B.91.52万元

C.92.52万元

D.93.52万元

21、下列关于职工提取住房公积金的程序，表述正确的是。

A：职工提取时由所在单位审核

B：职工提取时由所在单位的上一级主管部门审核

C：由住房公积金管理委员会核准

D：由住房公积金管理中心核准

E：由受托付银行办理支付手续

22、下面关于勘察设计业务的承接问题的表述错误的是。

A：承