2023年土地登记代理人之土地登记代理实务考前冲刺试卷A卷含答案1

2023年整理土地登记代理人之土地登记

代理实务考前冲刺试卷A卷含答案

单选题（共50题）

1、因（）的消灭而进行的登记称为注销登记。

A.土地

B.土地权利

C.土地用途

D.土地权利人

【答案】B

2、建筑（）即允许建筑物的最高高度。

A.最高上限

B.高限

C.限高

D.海拔

【答案】C

3、土地登记机构一般设在（）。

A.各级政府

B.集体土地管理部门

C.人民代表大会

D.国土资源行政主管部门

【答案】D

4、集体土地所有权主体不包括（）0

A.乡农民集体

B.村农民集体

C.村民个人

D.村民小组农民集体

【答案】C

5、国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的,

应当（）进行更正登记。

A.报经人民政府批准后

B.依法直接

C.通知土地权利人

D.通知土地权利人，并由土地权利人提出申请

【答案】A

6、房屋登记，应由当事人双方申请登记的是：（）

A.合法建造房屋

B.继承房屋

C.房屋所有权人姓名变更

D.共有房产份额变化

【答案】D

7、建筑（）即允许建筑物的最高高度。

A.最高上限

B.高限

C.限高

D.海拔

【答案】C

8、不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记（）o

A.继续有效

B.不确定

C.失效

D.两年有效

【答案】C

9、下列各项中，不属于土地统计资料主要查询方式的是（）o

A.窗口办文查询

B.触控系统查询

C.远程网络查询

D.资料室阅读查询

【答案】D

10、土地等不动产物权变动的公示方式为（）o

A.交付

B.登记

C.协议

D.协商

【答案】B

11、国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的,

应当（）进行更正登记。

A.报经人民政府批准后

B.依法直接

C.通知土地权利人

D.通知土地权利人，并由土地权利人提出申请

【答案】A

12、土地登记代理机构的执业人员的条件，应当由（）进行审

查。

A.地方政府

B.税务管理部门

C.工商管理部门

0.土地行政主管部门

【答案】D

13、下列各项中，不属于土地登记代理人的基本职业技能的是

()。

A.精通专业

B.人际沟通

C.收集信息

D.判断决策

【答案】D

14、下列各项不属于土地总登记特点的是()o

A.阶段性

B.全域性

C.集中性

D.随机性

【答案】D

15、下列各项中，不属于土地总登记技术准备工作的内容的是

()o

A.制定各项工作规定和细则

B.购买仪器

C.收集资料

D.宣传培训

【答案】B

16、不可以划拨方式取得国有土地使用权的是（）o

A.国家重点扶持的交通用地

B.某集团商贸中心建设用地

C.军事用地

D.城市基础设施用地

【答案】B

17、承租国有建设用地使用权期满，承租人可以申请续期，但出现

下列（）情况时，受让权不予以批准。

A.承租人欲继续享有该土地的受让权

B.原土地使用权人把土地租赁给其他权利主体

C.承租人未按合同约定开发建设

D.根据社会公共利益的需要收回该幅土地

【答案】D

18、土地登记依法原则的含义不包括（）o

A.土地登记申请人应当依法向土地登记机构申请

B.土地登记机构依法对存有权属纠纷的土地进行处理

C.土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定，任何单位和

个人都不能随意夸大或缩小土地登记的效力

D.土地登记机构应当依法对土地登记义务人的申请进行审查和在土

地登记簿上进行登记

【答案】B

19、下列关于集体土地产权登记申请人的表述中，不正确的是

()o

A.使用宅基地的城镇、农村居民由其集体土地所有权人申请土地登

记

B.村集体内有两个以上农村集体经济组织的，可以由村集体代办

C.村集体所有土地由村属农村集体经济组织或者村民委员会及其代

表申请土地登记

D.使用四荒拍卖土地的农村居民由农地使用合同签订人申请土地登

记

【答案】A

20、土地利用具有()。

A.社会性

B.统一性

C.阶级性

D.历史性

【答案】A

21、下列关于集体“四荒”土地的说法不正确的是（）o

A.包括荒山、荒沟、荒丘、荒滩

B.使用权最长不得超过30年

C,使用权可以继承、转让、抵押或参股联营

D.同等条件下，本集体组织成员有对其的优先承包权

【答案】B

22、下列各项中，农村集体经济组织不能收回土地使用权的情形是

（）o

A.为乡村公共与公益事业需要使用土地的

B.不按照批准的用途使用土地的

C.因撤销、迁移等原因而停止使用土地的

D.在法定允许下将土地转让他人使用的

【答案】D

23、土地登记资料公开查询的程序是（）°

A.查询、鉴证和查询收费

B.查询土地登记资料的申请、对土地登记资料查询申请的审查、查

询

C.查询土地登记资料的申请、查询、对土地登记资料查询申请的审

查、鉴证

D.查询土地登记资料的申请、对土地登记资料查询申请的审查、查

询、鉴证和查询收费

【答案】D

24、根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，单位和个

人依法使用的国有土地，由（）登记造册，核发证书，确认使

用权。

A.县级人民政府

B.县级以上人民政府

C.县级土地行政主管部门

D.县级以上土地行政主管部门

【答案】B

25、关于地址变更登记，下列说法不正确的是（）。

A.地址变更登记在宗地《土地登记簿》上进行

B.地址所在街道名称改变时应向土地管理部门提出地址变更申请

C.由于一个土地权利人只能有一个地址，因此当其地址发生变化时,

地址变更登记申请人权利范围内的全部土地均应进行地址变更

D.由于我国的土地权利证书上未设“土地权利人地址”栏目，不须

记载土地权利人地址内容，因此，地址变更登记一般不须对土地权

利证书进行更改

【答案】B

26、一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改

变法人实体的一种行为称为企业的（）o

A.合并

B.兼并

C.分立

D.破产

【答案】B

27、不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记（）o

A.继续有效

B.不确定

C.失效

D.两年有效

【答案】C

28、土地更正登记的法律特征不包括（）。

A.已完成初始和变更土地登记

B.利害关系人申请更正登记的，应取得土地登记簿记载的土地权利

人同意更正的书面或口头证明

C.更正登记内容涉及土地权利归属时，更正登记结果应当公告

0.更正登记的内容不应妨碍第三者的利害关系，否则应经其同意

【答案】B

29、（）是指已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主

张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。

A.登记无公信力

B.登记既定事实

C.登记公信变更

D.登记本位主义

【答案】A

30、某企业原属国有企业，经国家划拨取得一宗土地的使用权，后

因企业改制，原划拨土地以作价入股方式重新进入企业，则该宗土

地（）抵押。

A.不允许

B.允许依法

C.要经人民政府批准后方可

D.只能由土地部门决定是否可以

【答案】B

31、补发的土地证书应注明“补发”字样，时间以（）为准。

A.补发证书日

&申请补发证书日

C.土地登记簿登记日

D.申请日

【答案】C

32、下列各项中，不属于更名登记申请人应当提交的权属证明文件

的是（）。

A.土地登记机关颁发的土地证书

B.地上建筑物、附着物权属证明

C.姓名或名称变更证明文件

D.人民政府的批地文件

【答案】D

33、关于土地使用权转移，下列说法错误的是（）o

A.地上建筑物所有权人将其地上建筑物出售后，土地使用权随之一

同转让

B.地上建筑物转让时，并不涉及土地权利的转移

C赠与，是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人将其地上

建筑物、构筑物及其附属设施无偿转让给受赠者的行为

D.交换，是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人之间相互

交换地上建筑物、构筑物及其附属设施的行为

【答案】R

34、下列各项中，国土资源行政主管部门不能对已进行异议登记的

内容进行注销的是（）o

A.土地权利人对异议表示反对的

B.异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的

C.人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的

D.人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的

【答案】A

35、（）是指土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立

了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。

A.权利意思主义制度

B.采用形式主义立法

C.权利变更意思主义

D.采用意思主义立法

【答案】D

36、李某欲抵押一宗土地，在办理相关手续的过程中发现土地使用

权不确定，则该宗土地（）o

A.可申请登记和支配

B.无法登记但可支配

C.可登记但无法支配

0.无法登记和支配

【答案】D

37、下列各项中，不属于土地总登记技术准备工作的内容的是

()。

A.制定各项工作规定和细则

B.购买仪器

C.收集资料

D.宣传培训

【答案】B

38、下列各项中，不属于土地登记代理人的基本职业技能的是

()o

A.精通专业

B.人际沟通

C.收集信息

D.判断决策

【答案】D

39、与土地登记的一般程序相比，下列各项不属于初始土地登记程

序特殊性的是()。

A.增加了准备工作

&增加了公告

C.增加了通告

D.增加了登记申请

【答案】D

40、下列关于土地登记的说法中，错误的是()o

A.土地权利人可以随意改变土地用途

B.同一个登记区内的土地登记资料，只能由一个土地登记机构建档

保存

C.土地登记工作中要逐步改变部分地区存在的按土地权利归属，由

不同级别的国土资源管理部门分级登记的现象

D.各地在具体的土地登记实践中，应当坚持属地管辖的原则，涉及

土地资产处置时，可将土地资产处置权与土地登记权分离，土地资

产处置权按照资产隶属关系确定

【答案】A

41、土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请

()。

A.更正登记

B.异议登记

C.预告登记

D.查封登记

【答案】B

42、关于地址变更登记，下列说法不正确的是（）。

A.地址变更登记在宗地《土地登记簿》上进行

B.地址所在街道名称改变时应向土地管理部门提出地址变更申请

C.由于一个土地权利人只能有一个地址，因此当其地址发生变化时,

地址变更登记申请人权利范围内的全部土地均应进行地址变更

D.由于我国的土地权利证书上未设“土地权利人地址”栏目，不须

记载土地权利人地址内容，因此，地址变更登记一般不须对土地权

利证书进行更改

【答案】B

43、承租国有建设用地使用权期满，承租人可以申请续期，但出现

下列（）情况时，受让权不予以批准。

A.承租人欲继续享有该土地的受让权

B.原土地使用权人把土地租赁给其他权利主体

C.承租人未按合同约定开发建设

D.根据社会公共利益的需要收回该幅土地

【答案】D

44、地役权变更登记时不需要提交的权属证明文件是（）。

A.原地役权合同

B.《集体土地所用证》

C.变更后的地役权合同

D.《土地他项权利证明书》

【答案】B

45、土地登记代理人和代理机构违规执业的法律责任范围不包括

（）o

A.社会责任

B.民事责任

C.刑事责任

D.行政责任

【答案】A

46、当土地登记簿记载的事项有误或有遗漏时，由土地权利人和利

害关系人申请更正原登记内容的土地登记称为（）。

A.预告登记

B.变更登记

C.注销登记

D.更正登记

【答案】D

47、土地总登记申请与其他的土地登记申清最大的不同是（）。

A.申请方法的不同

B.申请人的不同

C.土地登记通告的发布

D.申请接受单位的不同

【答案】C

48、下列关于土地登记的说法，错误的是（）。

A.国有土地和农民集体所有的土地依法确定给单位或者个人使用并

进行土地登记后，对土地权利人依法取得的土地权利可以起到确认

保障的作用

B.在土地交易过程中，通过土地登记，对土地权属变动关系进行确

认，可以有效的促进土地市场规范，维护正常的土地市场秩序

C.土地登记是土地管理的基础性工作，是国家掌握土地动态变化的

一个主要信息源，是国家收取土地租、税、费的重要依据

D.任何土地用途变更均需要进行土地登记，而且土地部门应无条件

对其进行登记

【答案】D

49、下列有关查询土地登记的申请的说法中，错误的是（）o

A.查询人查询土地登记资料，应当向查询机关提供本人的身份证明,

并填写查询申请表

B.查询人为个人的，应当提交单位的证明文件

C.土地权利人应当提交其权利凭证

D.境外委托人的授权委托书应当按照有关规定经过公证或者认证

【答案】B

50、因处分抵押财产涉及国有土地使用权转让的，申请人不包括

（）o

A.抵押人

B.土地所有者

C.抵押权人

D.受让人

【答案】B

多选题（共30题）

1、我国土地登记的作用包括（）o

A.维护土地的社会主义公有制

B.维护土地权利人的合法权益

C.维护正常的土地市场秩序

D.促进城市化的快速发展

E.为土地管理和经济社会发展提供重要的基础信息

【答案】ABC

2、土地登记代理人的权利包括（）o

A.根据法律、法规规定，从事土地登记代理活动

B.要求委托人提供与代理有关的资料

C.保护自己的劳动成果和知识产权

D.参加职业继续教育和培训

E.执行土地登记代理业务，并根据合同约定获取报酬

【答案】ABC

3、土地登记代理机构的义务有（）o

A.依照法律、法规和政策开展经营活动

B.可向主管部门提出实施专业培训的要求和建议

C.认真履行土地登记代理合同，督促土地登记代理人认真开展代理

业务

D.维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密

E.承担因代理不当造成的委托人的损失赔填

【答案】ACD

4、关于各种税金，下列说法正确的有（）。

A.第一次购买房屋的城镇职工均不需要交纳契税

B.办理土地变更登记时，若属于应纳土地增值税项目，应拿相关缴

纳凭证办理

C.任何引起土地权属变更的书据均需缴纳印花税

D.经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不

再属于减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款

E.成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，其契税计税依据

由征收机关参照市场价格核定

【答案】BD

5、下列情形（），当事人可以按照约定申请不动产预告登记。

A.商品房等不动产预售的

B.不动产买卖、抵押的

C.以预购商品房设定抵押权的

D.法律、行政法规规定的其他情形

E.地方性法规和规章规定的其他情形

【答案】ABCD

6、下列土地变更登记需要报经人民政府审批的有（）。

A.国家授权经营国有土地使用权设定登记

B.土地使用权出租设定登记

C.土地使用权出租权的变更登记

D.划拨国有土地使用权变更登记

E.集体土地使用权抵押权的设定登记

【答案】AD

7、下列关于土地登记资料查询范围的说法中，正确的有（）。

A.土地登记结果不可随便由公众进行查询

B.土地权利人、取得土地权利人同意的单，’立和个人有权查询其土地

权利范围内的原始登记资料

C.土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资

料

D.国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门

有权查询与调查、处理与案件有关的原始登记资料

E.涉及军事用地的登记资料，需提交申请后进行查询

【答案】BCD

8、关于土地登记代理人的权利和义务，下列表述正确的有（）o

A.土地登记代理人有保护自己的劳动成果和知识产权的权利

B.土地登记代理人有获取劳务报酬的权利

C.土地登记代理人有保障委托人权益的义务

D.土地登记代理人有要求委托人提供与土地登记代理有关的资料的

权利

E.土地登记代理人有按照委托人指示处理一切代理事务的义务

【答案】ABCD

9、关于土地登记代理人的权利和义务，下列表述正确的有（）o

A.土地登记代理人有保护自己的劳动成果和知识产权的义务

B.土地登记代理人有获取劳务报酬的权利

C.土地登记代理人有保障委托人权益的义务

D.土地登记代理人有要求委托人提供与土地登记代理有关的资料的

权利

E.土地登记代理人有按照委托人指示处理一切代理事务的义务

【答案】BCD

10、申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交哪

些资料（）

A.不动产权属证书或土地权属来源资料

B.建设工程符合规划的材料

C.房地产调查或者测绘报告

D.土地出让价款

E.相关税费缴纳凭证

【答案】ABC

11、已经登记的抵押权，下列哪种情形中，当事人可以申请抵押权

注销登记：（）

A.主债权消灭的

B.抵押权未实现的

C.抵押权人放弃抵押权的

D.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使抵押权消灭的

E.担保范围发生变化的

【答案】ACD

12、土地登记公开查询的意义休现在（）。

A.土地登记的公开查询能切实做到让社会了解土地权利的状况

B.土地登记的公开查询能真正把土地登记的公示作用落到实处

C.土地登记的公开查询可以有效的降低交易风险，尽可能地避免土

地市场欺诈，达到交易安全

0.土地登记的公开查询是保障土地权利人的合法权益、促进土地市

场健康发展的需要

E.土地登记的公开查询可以防止房地产投资过热的情况发生

【答案】ABCD

13、关于土地登记卡填写要求，下列表述正确的有（）。

A.土地登记卡以权利人为单位填写

B.土地权利人独自拥有或使用一宗土地的，土地登记时在土地登记

卡主卡上进行登记

C.两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，土地登记时，填写

宗地土地登记卡及续表、共用宗土地登记卡目录、各土地使用权人

土地登记卡及续表

D.地号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记卡

E.土地音记卡舂记的内容发牛变更或设定、变更及注销土地他项权

利的，在土地登记卡续表上进行登记

【答案】BCD

14、实行土地登记公开查询的法律依据有（）。

A.土地登记资料可以公开查询

B.土地登记文件资料的查阅，按照土地行政主管部门规定办理

C.土地登记文件资料可以随便向第三人提供或者公布

D.需要查询土地登记文件的，受让人、抵押权人和承租人应当提出

书面请示

E.凡符合查询规定的，土地行政主管部门应当出具书面查询结果或

资料

【答案】ABD

15、可申请参加土地登记代理人职业资格考试的条件有（）o

A.取得理工、经济、法律类大学专科学历，工作满6年，其中从事

土地登记代理相关工作满3年

B.取得理工、经济、法律类大学本科学历，工作满4年，其中从事

土地登记代理相关工作满2年

C.取得理工、经济、法律类双学士学位或研究生班毕业，工作满3

年，其中从事土地登记代理相关工作满1年

D.取得理工、经济、法律类硕士学位，工年满2年，其中从事土地

登记代理相关工作满1年

E.取得理工、经济、法律类博士学位，从事土地舂记代理相关工作

满1年

【答案】BCD

16、产生土地使用条件的来源包括（）o

A.开发商的要求

B.周转建筑的实际情况

C.城镇规划的限定

D.批准用地文件所规定

E.土地使用权有偿使用合同的规定

【答案】CD

17、土地登记的原则包括（)o

A.依法的原则

B.公开的原则

C.申请的原则

D.审查的原则

E.属地登记的原则

【答案】ACD

18、划拨国有土地使用权设定登记的法律特征不包括（）。

A.划拨国有土地使用权是依国家行政行为而获得的权利

B.划拨国有土地使用权的取得没有范围限制

C.划拨国有土地使用权一般都有明确的期限

D.城镇范围内的划拨土地使用权人不用缴纳土地使用税

E.划拨国有土地使用权的处置受法律限制

【答案】BCD

19、根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理

人可以从事的登记代理业务包括（）o

A.帮助土地权利人解决土地权属纠纷

B.填写土地登记卡、土地权利证书

C.查询土地登记材料

D.收集、整理土地权属来源证明材料

E.办理土地登记申请、指界

【答案】CD

20、产生土地使用条件的来源包括（）o

A.开发商的要求

B.周转建筑的实际情况

C.城镇规划的限定

D.批准用地文件所规定

E.土地使用权有偿使用合同的规定

【答案】CD

21、按照我国现行的地价体系，土地的价格一般有（）o

A.市场变动价

B.基础地价

C.标定地价

D.出让底价

E.市场交易价

【答案】BCD

22、土地登记代理的程序主要包括（）o

A.接受委托

B.签订土地登记代理委托书、代理合同

C.收集查询土地登记相关信息与资料

D.开展具体业务

E.制作土地证书与提交成果

【答案】ABCD

23、我国土地登记过程中会颁发的权利凭证有（）。

A.《国有土地所有证》

B.《国有土地使用证》

C.《集体土地所有证》

D.《集体土地使用证》

E.《土地他项权利证明书》

【答案】BCD

24、根据土地管理法律法规的相关规定，下列说法正确的有（）0

A.农村集体经济组织可以与其他单位、个人以土地使用权入股、联

营等形式共同举办企业

B.农村村民一户只能拥有一处宅基地

C.农村村民出卖、出租住房后，若在规定面积内的，可再申请宅基

地

D.自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别

规定用地标准

E.“村改居”和“以租代征”方式使农民集体所有土地转为国有土

地的的途径灵活化了，值得推崇

【答案】ABD

25、下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方

式取得国有土地使用权的有（）。

A.国家机关用地

B.公寓大厦建设用地

C.军事用地

D.公益事业用地

E.国家重点扶持的能源用地

【答案】ACD

26、在土地登记申请过程中，不可以直接申请，必须由其法定代理

人代理申请的是（）o

A.法人

B.非法人组织

C.无民事行为能力的自然人

D.有完全民事行为能力的自然人

E.限制民事行为能力的自然人

【答案】C

27、在土地登记查询中，对查询人的要求有（）。

A.根据资料的重要程度交纳相关查询费

B.未经土地登记机关的批准，不得将土地登记资料携带出指定的场

所

C.不得非法使用查询结果

D.对涉密登记资料负保密义务

E.查询时保持土地登记资料的完好，不得在登记资料上圈点、划线、

注记、涂改或折页

【答案】BCD

28、下列情形中，需要进行土地总登记的有（）o

A.从未进行过土地登记的地区

B.土地抵押过程中需要设定抵押权

C.集体土地使用权权利人发生变更

D.国有土地租赁时需要设定租赁权

E.原有登记需要全面更新

【答案】A

29、由于书面形式的合同具有（）的优点，土地登记代理合同

一般应采用书面形式。

A.及时描述

B.可查证

C.可长久保存

D.便于分清责任

E.发生纠纷时容易举证

【答案】BD

30、关于各种税金，下列说法正确的有（）。

A.第一次购买房屋的城镇职工均不需要交纳契税

B.办理土地变更登记时，若属于应纳土地增值税项目，应拿相关缴

纳凭证办理

C.任何引起土地权属变更的书据均需缴纳印花税

D.经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不

再属于减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款

E.成交价格明显低十市场价格并且无正当理由的，其契税计税依据

由征收机关参照市场价格核定

【答案】BD

大题（共10题）

一、某宗土地属兴旺村集体所有土地，张某于2003年8月1日经兴

旺村同意，市人民政府批准，以批准拨用方式与李某共同取得该宗

土地集体土地使用权。批准用途为宅基地。批准土地面积为200m2,

张某、李某各拥有90nl2,根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际

界址清楚，土地面积与批准面积一致，为200nl2,集体土地使用权

批准拨用手续符合法律规定。根据土地登无有关规定，建议为张某

办理集体土地使用权登记。问题：1.该宗土地在审核批准后的土地

登记卡上登记的权属性质是什么？权利人是谁？

2,什么是集体土地所有权、集体土地使用权？3.集体土地使用权主

体一般为本集体经济组织成员，具体包括哪些？

【答案】1.该宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质

为集体土地使用权c权利人为张某和李某。

2.（1）集体土地所有权是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占

有、使用、收益、处分自己所有土地的权利。（2）农民集体土地使用

权是指从集体土地所有权中派生出来的一种用益物权，根据使用类

型可划分为农业用地的使用权、非农业建设用地使用权和“四荒”

土地使用权。3.集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员具

体包括：（1）集体非农业建设用地使用权的主体一般要求为农村集体

经济组织和农村居民。此外，回乡落户的离休、退休、退职的职工

和军人，回乡定居的华侨也可以申请宅基地。（2）集体农用土地使用

权的主体一般为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外

的单位或者个人，则必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村

民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。（3）集体所有的“四荒”

土地使用权主体可以为本集体组织成员，也可以为其他社会单位和

个人。在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先权。如果

“四荒”土地使用权承包、租赁或拍卖的对象是本集体经济组织以

外的单位和个人，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村

民代表的同意。

二、某省W国有机械厂因发展的需要，欲临时取得一宗5000m2的集

体土地使用权，按照《土地登记规则》的要求，王某系机械厂的法

人代表。问题.作为申请人，王某应向土地登记机关提交哪些必

要材料？

2.依据申请人类型的不同，申请人所提供的身份证明文件有何区别？

3.若土地申请人委托他人代理申请，需提供哪些文件？

【答案】L作为申请人，王某应向土地登记机关提交如下文件资料：

（1）土地使用权变更登记申请书；（2）W国有机械厂法人证明、土地

登记法定代表人身份证明和王某个人身份证明；（3）原国有土地使用

证；（4）机械厂的房屋所有权证。

2.申请人身份证明一项因申请人类型的不同而不同，具体如下：（1）

申请人是法人的，提交单位法人证明，但有的法人（如机关法人）

不需提交，此外还有《土地登记法定代表人身份证明书》、法定代表

人的个人身份证或户籍簿；（2）申请人是自然人的，提交个人身份证

或户籍证明，个体工商户也视为自然人对待；（3）不具备法人条件的

其他组织提交的身份证明文件参照法人。3.土地登记申请人（包括自

然人、法人和其他组织）凡是委托他人代理申请的，均须同时提交

《土地登记委托书》和委托代理人的个人身份证。代理人为法定代

理人的，不需签署《土地登记委托书》，但须提交村委会或居委会开

具的监护人证明。

三、某省W国有机械厂因发展的需要，欲临时取得一宗5000m2的集

体土地使用权，按照《土地登记规则》的要求，王某系机械厂的法

人代表。问题：1.作为申请人，王某应向土地登记机关提交哪些必

要材料？

2.依据申请人类型的不同，申请人所提供的身份证明文件有何区别？

3.若土地申请人委托他人代理申请，需提供哪些文件？

【答案】1.作为申请人，王某应向土地登记机关提交如下文件资料：

（1）土地使用权变更登记申请书；（2）W国有机械厂法人证明、土地

登记法定代表人身份证明和王某个人身份证明；（3）原国有土地使用

证；（4）机械厂的房屋所有权证。

2.申请人身份证明一项因申请人类型的不同而不同，具体如下：（1）

申请人是法人的，提交单位法人证明，但有的法人（如机关法人）

不需提交，此外还有《土地登记法定代表人身份证明书》、法定代表

人的个人身份证或户籍簿；（2）申请人是自然人的，提交个人身份证

或户籍证明，个体工商户也视为自然人对待；（3）不具备法人条件的

其他组织提交的身份证明文件参照法人。3.土地登记申请人（包括自

然人、法人和其他组织）凡是委托他人代理申请的，均须同时提交

《土地登记委托书》和委托代理人的个人身份证。代理人为法定代

理人的，不需签署《土地登记委托书》，但须提交村委会或居委会开

具的监护人证明。

四、X市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，

2004年企业进行股份制改造，改制时国家以土地使用权作价出资

（入股）。近几年由于经营管理不善，企业正准备宣告破产。问题：L

如何理解国有土地使用权作价出资？

2.可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有哪些？

3.A公司改制时，国有土地使用权作价出资（入股）前是如何进行地

价评估的？4.国有土地使用权出资（入股）有什么法律特征？

【答案】1.国有土地使用权作价出资（入股）是国家为了支持国有企

业改革和发展，进一步推行土地有偿使住制度，明晰土地产权关系,

盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进

行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权

作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业

持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转

让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，

按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委

托有资格的国有股权持股单位统一持有。

2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业

类型和改革的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其

中可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有：（1）自

然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高

新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采

取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注入土地资

产。（2）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。

当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土

地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让

变现。（3）对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨

土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资（入股）方式向企业

注入土地资产。3.根据《中华人民共和国公司法》第二十七条、《企

业国有资产法》第四十二条规定，公司设立时，股东以土地使用权

作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高

估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，不得将财产低

价折股或者有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权作

价出资（入股）方式进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处

置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构

进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟订土地资产处置的具体

方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，

应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4.

国有土地使用权出资（入股）的法律特征包括：（1）国有土地使用权出

资（入股）必须依法审批；（2）国有土地使用权出资（入股）方式受范围

限制；（3）国有土地使用权出资（入股）前必须进行地价评估，作价结

果要备案；（4）作价出资（入股）取得的土地使用权可以依法转让、作

价出资、租赁或抵押；（5）土地行政主管部门应与国有股权持股单位

签订委托持股合同C

五、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗

地国有土地使用权，面积为18000m2,用途为工业，使用年限为50

年，未办理土地登记。1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地

附近购置了8000m2工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款之需

要，该厂急需办理土地登记。问题：LB县第一机械厂应当如何申

请土地登记？

2.如何确定土地使用期限？3.出让土地使用权设定登记权属的审核

要点是什么？

【答案】1.应当按以下规则申请土地登记：（DB县第一机械厂应该

分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法

人及法人代表。（2）申请时限的规定是：①按出让合同约定，受让方

一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30曰内提出

申请；②成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土

地使用权的，应该在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登

记。本题中，B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行

处理后再予以办理出让土地使用权设定登无。（3）应该提交的材料包

括：①土地使用权登记申请表；②B县第一机械厂法人证明、法人

代表身份证明和个人身份证明；③B县人民政府关于第一机械厂建

设用地批准书；④《国有土地使用权出让合同》；⑤出让金支付凭证；

⑥委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。

2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能

从现在土地登记之日起按50年计算。即土地使用权年限从土地使用

者与国家土地主管部门签订《土地使用权出让合同书》之日起计算。

3.出让土地使用权设定登记权属审核要点是：（1）对申请人的审核。

要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一

致；（2）对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同

的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出

让的只能是经依法批准的国有土地使用权；（3）对使用期限的审核。

要注意出让年限是否符合最高出让年限；（4）对土地面积的审核。要

注意地籍调查结果是否与出让合同中的面积一致；（5）对出让金支付

情况的审核等。

六、2006年，M企业在工业区内已依法登汜拥有一宗工业用地的出

让国有土地使用权，面积为13300m2,地籍号为5—20—30,使用年

限为50年，登记时间为2006年3月5日。为抵押贷款，2009年企

业经批准将其中北边一厂区土地使用权设定了抵押权。现因抵押权

的实现，被法院判处拍卖，最后由Y企业，白卖取得位于该厂北边的

7000平方米的土地使用权。问题：如何办理该宗地的变更登记手续？

【答案】办理该宗地的变更登记手续的步骤为：（l）M企业和设定抵

押权的银行应向原土地登记机关提出注销土地他项权利（抵押权）登

记申请，土地登记机关按土地登记程序办理注销登记手续。（2）Y企

业和M企业应分别申请土地使用权变更登无。申请时限为Y企业与

M企业办理房产变更登记后15日内。应当提交的证明文件主要有：

①土地使用权变更登记申请表；②Y企业和M企业的法人证明、土

地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；③转让全

同；④原土地使用证；⑤变更后的房屋所有权证；⑥税费交纳证明；

⑦委托代理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。（3）土地

使用权变更登记的基本程序为：申请一变更地籍调杳一权属审核一

注册登记一核发土地证书。具体如下：①对Y企业和M企业提交的

土地使用权变更登记申请资料进行审查，符合规定要求的，予以受

理；②进行地籍调查。因本宗地系分割转让，涉及界址的变更，必

须进行变更地籍调查，包括权属调查和变更测量，宗地号变更为

30-1和30-2；③进行权属审核，重点应对土地使用期限、土地面

积等进行审核，分别填写《土地使用权变更登记审批表》；④注册登

记，分别新建《土地登记卡》，在新土地登记卡上进行登记；⑤核发

证书，收回并注销原土地证书，分别填制新的国有土地使用证。

七、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗

地国有土地使用权，面积为18000成，用途为工业，使用年限为50

年，未办理土地登记。1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地

附近购置了8000m2工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款之需

要，该厂急需办理土地登记。问题：LB县第一机械厂应当如何申

请土地登记？

2.如何确定土地使用期限？3.出让土地使用权设定登记权属的审核

要点是什么？

【答案】1.应当按以下规则申请土地登记：（DB县第一机械厂应该

分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法

人及法人代表。（2）申请时限的规定是：①按出让合同约定，受让方

一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30日内提出

申请；②成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土

地使用权的，应该在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定辱

记。本题中，B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行

处理后再予以办理出让土地使用权设定登汜。（3）应该提交的材料包

括：①土地使用权登记申请表；②B县第一机械厂法人证明、法人

代表身份证明和个人身份证明；③B县人民政府关于第一机械厂建

设用地批准书；④《国有土地使用权出让合同》；⑤出让金支付凭证；

⑥委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。

2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能

从现在土地登记之日起按50年计算。即土地使用权年限从土地使用

者与国家土地主管部门签订《土地使用权出让合同书》之日起计算。

3.出让土地使用权设定登记权属审核要点是：（1）对申请人的审核。

要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一

致；（2）对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同

的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出

让的只能是经依法批准的国有土地使用权；（3）对使用期限的审核。

要注意出让年限是否符合最高出让年限；（4）对土地面积的审核。要

注意地籍调查结果是否与出让合同中的面积一致；（5）对出让金支付

情况的审核等。

八、王某、李某于2004年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢

6层厂房后（厂房土地性质为国有划拨土地）,将厂房擅自改造成20

多套成套住宅对外出售，并申请办理土地变更登记。问题：1.王某、

李某应办理何种登记？

2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？

【答案】L该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某，

用途由原来