2023年土地登记代理人之土地登记代理实务通关试题库(有答案)

2023年整理土地登记代理人之土地登记

代理实务通关试题库（有答案）

单选题（共50题）

1、土地总登记中，对登记公告结果有异议的，可以向（）申请

复查。

A.县人民政府

B.县国土资源局

C.国土资源部门的上级单位

D.土地登记代理机构

【答案】B

2、国有建设用地使用权转移登记，提交的材料不包括：（）

A.买卖的，提交买卖合同；互换的，提交互换合同；赠与的，提交

赠与合同

B.名称变更的材料

C.依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交缴清土地出

让价款凭证、税费缴纲凭证

D.申请划拨取得国有建设用地使用权转移登记的，应当提交有批准

权的人民政府的批准文件

【答案】B

3、建筑（）即允许建筑物的最高高度。

A.最高上限

B.高限

C.限高

D.海拔

【答案】C

4、某企业原属国有企业，经国家划拨取得一宗土地的使用权，后因

企业改制，原划拨土地以作价入股方式重新进入企业，则该宗土地

（）抵押。

A.不允许

B.允许依法

C.要经人民政府批准后方可

D.只能由土地部门决定是否可以

【答案】B

5、下列关于土地用途变更批准文件的说法，错误的是（）o

A.土地用途变更批准文件是土地登记人员办理土地用途变更登记时

审核的一般文件

B.土地用途变更批准义件是土地登记人员办理土地用途变更登记时

审核的重点

C.土地用途变更批准文件是土地登记机关进行土地用途变更登记的

依据

D.土地用途变更批准文件是土地权利人向土地登记机关申请土地作

用变更的要件

【答案】A

6、关于土地使用权抵押权变更，下列说法不正确的是()。

A.抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权

人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或

未告知受让人的，转让无效

B.转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人

提供相应的担保，但这并不影响他对抵押物的转让

C.抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保

D.抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后15日内,

持有关文件到土地行政主管部门办理变更抵押登记手续

【答案】B

7、下列各项中，不属于土地登记代理人的基本职业技能的是

()o

A.精通专业

B.人际沟通

C.收集信息

D.判断决策

【答案】D

8、因供役地权利人依法解除地役权合同导致地役权消灭的，注销登

记申请人为（）o

A.地役权人

B.供役地权利人

C.土地使用权人

D.地役权人和供役地权利人

【答案】B

9、若土地上设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记的

登记制度是（）。

A.契约登记制度

B.权利登记制度

C.我国的登记制度

D.托伦斯登记制度

【答案】D

10、不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记（）o

A.继续有效

B.不确定

C.失效

D.两年有效

【答案】C

11、集体土地所有权主体不包括（）o

A.乡农民集体

B.村农民集体

C.村民个人

D.村民小组农民集体

【答案】C

12、抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，其转让所

得价款（）O

A.由抵押人自行处理

B.向抵押权人提前清偿债务

C.由抵押人和抵押权人进行平分

D.若由于抵押权人的原因无法接受该价款，则可由抵押人自行支配

【答案】B

13、依法改变土地用途的，应当向土地所在地的（）提出土地

变更登记申请。

A.县级人民政府

B.县级以上国土资源行政主管部门

C.省级人民政府

D.省级国土资源行政主管部门

【答案】B

14、下列关于土地使用权的说法中，错误的是（）。

A.土地使用权届满后国家可以任意重新出让该土地使用权

B.宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭

C.自然灾害引起城市土地灭失的，其上权利一起灭失

D.土地使用权人未申请续期或者申请续期但未获批准的，土地使用

权由国家无偿收回

【答案】A

15、下列有关查询土地登记的申请的说法中，错误的是（）。

A.查询人查询土地登记资料，应当向查询机关提供本人的身份证明,

并填写查询申请表

B.查询人为个人的，应当提交单位的证明文件

C.土地权利人应当提交其权利凭证

D.境外委托人的授权委托书应当按照有关规定经过公证或者认证

【答案】B

16、限制民事行为能力人和无民事行为能力的法定代理人是（）。

A.政府指定的代理机构

B.由其监护人担任

C.县级土地主管部门

D.当事人自己

【答案】B

17、出让国有建设用地使用权转让中，转让房地产时应具备的条件

不包括（）o

A.按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使

用权证书

B.转让时已经建成的，应持有房屋所有权证书

C.属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的30%以上

D.属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件

【答案】C

18、（）是指土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿,

政府无强制要求。

A.登记自愿原则

B.登记自主主义

C.登记自发主义

D.登记无强制作用

【答案】D

19、下列关于土地登记的说法，错误的是（）0

A.国有土地和农民集体所有的土地依法确定给单位或者个人使用并

进行土地登记后，对土地权利人依法取得的土地权利可以起到确认

保障的作用

B.在土地交易过程中，通过土地登记，对土地权属变动关系进行确

认，可以有效的促进土地市场规范，维护正常的土地市场秩序

C.土地登记是土地管理的基础性工作，是国家掌握土地动态变化的

一个主要信息源，是国家收取土地租、税、费的重要依据

D.任何土地用途变更均需要进行土地登记，而且土地部门应无条件

对其进行登记

【答案】D

20、以出让方式获得土地使用权的土地进行房地产开发，满（）

年未动工开发的可以收回土地使用权。

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】B

21、地役权变更登记时不需要提交的权属证明文件是（）。

A.原地役权合同

B.《集体土地所用证》

C.变更后的地役权合同

D.《土地他项权利证明书》

【答案】B

22、下列土地登记事项中，不可能发生的是()o

A.原始登记文件可能出错

B.原始登记文件不会出错

C.土地登记人员审查疏忽或书写错误

D.登记申请人的弄虚作假、伪造证件等欺骗手段获准土地登记弓I发

的错误

【答案】B

23、土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请

()。

A.更正登记

B.异议登记

C.预告登记

D.查封登记

【答案】B

24、土地归户卡填写以_____为单位，土地登记卡填写以______为

单位。（）

A.土地使用者；宗地

B.土地权利人；宗地

C.宗地；土地权利人

D.宗地；土地使用者

【答案】B

25、下列选项属于异议登记申请内容的是（）0

A.房屋面积及编号

B.所购房产土地使用年限

C.不动产权利归属

D.所在小区土地用途

【答案】C

26、关于地址变更登记，下列说法不正确的是（）。

A.地址变更登记在宗地《土地登记簿》上进行

B.地址所在街道名称改变时应向土地管理部门提出地址变更申请

C.由于一个土地权利人只能有一个地址，因此当其地址发生变化时,

地址变更登记申请人权利范围内的全部土地均应进行地址变更

D.由于我国的土地权利证书上未设“土地权利人地址”栏目，不须

记载土地权利人地址内容，因此，地址变更登记一般不须对土地权

利证书进行更改

【答案】B

27、下列关于土地登记代理合同的说法，错误的是（）。

A.土地登记代理合同有利于维护土地登记代理市场的秩序

B.代理事项是土地登记代理合同的客体

C.土地登记代理人以代理人的名义与委托人签订合同

D.土地登记代理合同能有效保障合同当事人的合法权益

【答案】C

28、下列关于土地登记的说法中，错误的是（）。

A.土地权利人可以随意改变土地用途

B.同一个登记区内的土地登记资料，只能由一个土地登记机构建档

保存

C.土地登记工作中要逐步改变部分地区存在的按土地权利归属，由

不同级别的国土资源管理部门分级登记的现象

D.各地在具体的土地登记实践中，应当坚持属地管辖的原则，涉及

土地资产处置时，可将土地资产处置权与土地登记权分离，土地资

产处置权按照资产隶属关系确定

【答案】A

29、关于土地使用权抵押权变更，下列说法不正确的是（）。

A.抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权

人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或

未告知受让人的，转让无效

B.转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人

提供相应的担保，但这并不影响他对抵押物的转让

C.抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保

D.抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后15日内,

持有关文件到土地行政主管部门办理变更抵押登记手续

【答案】B

30、代理是民法中一项重要的法律制度，下列各项不属于代理范围

的是（）。

A.委托代理

B.法定代理

C.责任代理

D.指定代理

【答案】C

31、当土地登记簿记载的事项有误或有遗漏时，由土地权利人和利

害关系人申请更正原登记内容的土地登记称为（）O

A.预告登记

B.变更登记

C.注销登记

D.更正登记

【答案】D

32、（）登记资料是指涉及国家安全、军事设施等单位的土地登

记资料内容。

A.特殊

B.秘密

C.特密

D.机密

【答案】A

33、土地更正登记的法律特征不包括（）。

A.已完成初始和变更土地登记

B.利害关系人申请更正登记的，应取得土地登记簿记载的土地权利

人同意更正的书面或口头证明

C.更正登记内容涉及土地权利归属时，更正登记结果应当公告

D.更正登记的内容不应妨碍第三者的利害关系，否则应经其同意

【答案】B

34、关于出让土地使用权的转让，下列说法不正确的是（）0

A.出让合同和登记文件中所载明的义务和权利随之转移

B.未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的,

不得转让

C.转让后用途不得改变

D.其使用期限为出让合同规定的期限戒去原使用者已使用的期限后

的剩余年限

【答案】C

35、土地登记资料公开查询的程序是（）。

A.查询、鉴证和查询收费

B.查询土地登记资料的申请、对土地登记资料查询申请的审查、查

询

C.查询土地登记资料的申请、查询、对土地登记资料查询申请的审

查、鉴证

D.查询土地登记资料的申请、对土地登记资料查询申请的审查、查

询、鉴证和查询收费

【答案】D

36、土地登记代理人最基本的权利是（）。

A.获取劳务报酬的权利

B.依法开展土地登记代理业务的权利

C.要求委托月提供相关资料的权利

D.对委托方提出建议的权利

【答案】A

37、下列关于地上建筑物的行为中，不会涉及建设用地使用权转移

的是（）。

A.买卖

B.赠与

C.坍塌

D.交换

【答案】C

38、因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移

的，向国土资源部门提出土地变更登记申请后由（）依法进行

土地权利的变更。

A.建设局

B.县级人民政府

C.原土地登记机构

D.接受申请的国土资源部门

【答案】C

39、下列关于农民集体内部成员之间宅基地变更的说法错误的是

（）o

A.由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应向所在的村民小组申请,

经村民大会讨论通过，村民委员会审核同意，报乡镇人民政府批准

B.农村村民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地

C.农村村民出租、出卖住房后，一般可以再申请宅基地

D.出卖或出租建房用地的，限期将土地退回集体，没收全部所得款

项，并处以罚款

【答案】C

40、《国有土地使用证》应由（）核发给划拨国有建设用地使用

权人。

A.省级土地主管部门

B.城镇规划部门

C.县级土地主管部门

D.土地登记机构

【答案】D

41、当土地登记簿记载的事项有误或有遗漏时，由土地权利人和利

害关系人申请更正原登记内容的土地登记称为（）O

A.预告登记

B.变更登记

C.注销登记

D.更正登记

【答案】D

42、离开地面一定深度单独建筑、不能与地上建筑物联为一体的地

下建筑物，其土地权利可确定为（）。

A.用益物权

B.土地收益权

C.土地使用权（地下）

D.土地他项权利

【答案】C

43、与土地登记的一般程序相比，下列各项不属于初始土地登记程

序特殊性的是（）。

A.增加了准备工作

B.增加了公告

C.增加了通告

D.增加了登记申请

【答案】D

44、确定和区分土地权利归属的惟一标识是（）o

A.土地权属

B.宗地号

C.土地坐落

D.土地权利人的名称

【答案】D

45、在采用形式主义的立法中，甲把一块土地转让给乙，双方已订

立了土地转让合同但并未履行登记手续，当第三人主张该土地权利

变动无效时，法律上认定该项土地权利变动（）o

A.有效

B.无效

C.有可能无效

D.由甲乙两方自行商议解决

【答案】B

46、下列关于农民集体内部成员之间宅基地变更的说法错误的是

（）o

A.由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应向所在的村民小组申请,

经村民大会讨论通过，村民委员会审核同意，报乡镇人民政府批准

B.农村村民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地

C.农村村民出租、出卖住房后，一般可以再申请宅基地

D.出卖或出租建房用地的，限期将土地退回集体，没收全部所得款

项，并处以罚款

【答案】C

47、抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，其转让所

得价款（）O

A.由抵押人自行处理

B.向抵押权人提前清偿债务

C.由抵押人和抵押权人进行平分

D.若由于抵押权人的原因无法接受该价款，则可由抵押人自行支配

【答案】B

48、房屋登记，应由当事人双方申请登记的是：（）

A.合法建造房屋

B.继承房屋

C.房屋所有权人姓名变更

D.共有房产份额变化

【答案】D

49、我国土地登记过程中土地登记标的物是指（）

A.土地及上面的房屋

B.土地及建筑物

C.土地及附着物

D.土地

【答案】D

50、脱离土地登记代理工作岗位连续（）年以上的土地登记代

理人应被注销登记。

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】B

多选题（共30题）

1、下列土地变更登记需要报经人民政府审批的有（）o

A.国家授权经营国有土地使用权设定登记

B.土地使用权出租设定登记

C.土地使用权出租权的变更登记

D.划拨国有土地使用权变更登记

E.集体土地使用权抵押权的设定登记

【答案】AD

2、下列各项中，属于注销土地登记申请人应当向土地登记机关提交

的文件资料有（）o

A.土地灭失证明文件

B.注销土地登记申请书

C.土地权利终止证明文件

D.由土地登记机关颁发的土地权利证书

E.土地交换协议书

【答案】ABCD

3、我国土地登记初期规定公路不予发证的原因有()。

A.公路所占的农田等在修建公路后仍然应归当地村民集体所有

B.公路按照规定使用权应归国家所有

C.公路的使用者并不固定，权利人不明确，权利主体难以确定

D.我国法律使用了土地使用权的概念，但是，使用权的权益并没有

界定，如果发证后持证人按照一般使用人权益限制使用人使用，法

律上没有明确制止的规定

E.公路大部分是由国家作为公益事业进行的投资和维护，公路本身

没有赢利，不会与其他使用者产生经济方面的纠纷

【答案】CD

4、下列关于单位使用土地的土地登记申请人的表述中，正确的有

()o

A.凡是以企业法人名义取得土地使用权的，由企业法人及其法人代

表申请土地登记

B.机关法人以法人名义取得土地使用权的，由法人及其法人代表申

请土地登记

C.社团法人有法人资格但不是以本法人名义取得土地使用权的，由

现在法人及其法人代表申请土地登记

D.联营单位以单位法人及法人代表申请土地登记

E.私营单位属合作性质且土地使用权不作为合作条件的，自行确定

土地登记申请人

【答案】ABD

5、关于土地登记代理人的权利和义务，下列表述正确的有（)o

A.土地登记代理人有保护自己的劳动成果和知识产权的义务

B.土地登记代理人有获取劳务报酬的权利

C.土地登记代理人有保障委托人权益的义务

D.土地登记代理人有要求委托人提供与土地登记代理有关的资料的

权利

E.土地登记代理人有按照委托人指示处理一切代理事务的义务

【答案】BCD

6、申请抵押权首次登记，需要提交以下哪些材料：（）

A.不动产权属证书

B.主债权合同

C.抵押合同

D.在建建筑物抵押的，应当提交建设工程规划许可证

E.被担保债权数额、最高债权额、担保范围、债务履行期限发生变

更等书面同意文件和身份证明文件

【答案】ABCD

7、我国土地登记的作用包括（）o

A.维护土地的社会主义公有制

B.维护土地权利人的合法权益

C.维护正常的土地市场秩序

D.促进城市化的快速发展

E.为土地管理和经济社会发展提供重要的基础信息

【答案】ABC

8、对宗地自然状况审核的内容主要包括（）。

A.宗地范围

B.宗地面积

C.宗地用途

D.宗地形状

E.宗地价格

【答案】ABC

9、申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交哪些

资料（）

A.不动产权属证书或土地权属来源资料

B.建设工程符合规划的材料

C.房地产调查或者测绘报告

D.土地出让价款

E.相关税费缴纳凭证

【答案】ABC

10、土地初始登记的特点体现为（）。

A.初始登记属于总登记的范畴

B.初始登记具有经常性

C.初始登记具有集中性

D.初始登记具有全域性

E.初始登记具有分散性

【答案】B

11、《土地登记申请书》中权属性质一栏填写的内容包拈（）。

A.国有土地所有权

B.国有土地使用权

C.集体土地所有权

D.集体土地使用权

E.土地他项权利

【答案】BCD

12、土地登记代理的程序主要包括（）。

A.接受委托

B.签订土地登记代理委托书、代理合同

C.收集查询土地登记相关信息与资料

D.开展具体业务

E.制作土地证书与提交成果

【答案】ABCD

13、由于书面形式的合同具有（）的优点，土地登记代理合同

一般应采用书面形式。

A.及时描述

B.可查证

C.可长久保存

D.便于分清责任

E.发生纠纷时容易举证

【答案】BD

14、下列使用权类型中，属于国有土地使用权茯得方式的有（）o

A.划拨

B.批准拨用宅基地

C.荒地拍卖

D.出让

E.授权经营

【答案】AD

15、已经登记的抵押权，下列哪种情形中，当事人可以申请抵押权

注销登记：（）

A.主债权消灭的

B.抵押权未实现的

C.抵押权人放弃抵押权的

D.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使抵押权消灭的

E.担保范围发生变化的

【答案】ACD

16、土地登记代理机构的权利包括（）。

A.享有工商部门核准的业务范围内的经营权利

B.依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金

C.由于委托人的原因造成经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求

D.接受主管部门的监督和检查

E.按照国家有关规定制定各项规章制度，并以此约束土地登记代理

人的执业行为

【答案】ABC

17、划拨国有土地使用权设定登记的法律特征不包括（）。

A.划拨国有土地使用权是依国家行政行为而获得的权利

B.划拨国有土地使用权的取得没有范围限制

C.划拨国有土地使用权一般都有明确的期限

D.城镇范围内的划拨土地使用权人不用缴纳土地使用税

E.划拨国有土地使用权的处置受法律限制

【答案】BCD

18、土地登记的原则包括（）。

A.依法的原则

B.公开的原则

C.申请的原则

D.审查的原则

E.属地登记的原则

【答案】ACD

19、实行土地登记公开查询的法律依据有（）。

A.土地登记资料可以公开查询

B.土地登记文件资料的查阅，按照土地行政主管部门规定办理

C.土地登记文件资料可以随便向第三人提供或者公布

D.需要查询土地登记文件的，受让人、抵押权人和承租人应当提出

书面请示

E.凡符合查询规定的，土地行政主管部门应当出具书面查询结果或

资料

【答案】ABD

20、下列各项属于土地变更登记范畴的有（）。

A.土地使用权的设定登记

B.集体土地所有权总登记

C.土地用途的变更登记

D.注销土地登记

E.土地他项权利的设定登记

【答案】AC

21、根据房地产管理相关法律，下列关于房地产抵押关系的描述正

确的有（）o

A.转让房屋的所有权或者使用权时，建设用地使用权同时转让

B.转让建设用地使用权时，该土地上的房屋也应一并转让

C.建设用地使用权抵担后，该土地上新增的建筑物也同属于抵押财

产

D.抵押人未按规定将房地一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押

E.建设用地使用权实现抵押权时，地上新增建筑物所得的价款，抵

押权人优先受偿

【答案】ABD

22、关于对土地登记申请人的审核，下列表述正确的有（）o

A.申请人是自然人的，土地登记人员只需检验其个人身份证明和户

籍证明

B.申请人是企业法人的，土地登记人员需检验工商部门核发的《企

业法人营业执照》

C.申请人是社会团体法人的，土地登记人员需检验民政部门颁发的

社会团体登记证书

D.申请人是机关法人的，土地登记人员需检验该单位成立的证件或

文件

E.申请人是其他组织的，土地登记人员参照法人审查的方法对其主

体资格进行审查

【答案】BCD

23、土地用途变更登记的意义有（）。

A.可以使土地用途转变变得更为频繁

B.可以保持土地登记资料的现势性

C.可以在登记过程中发现土地用途变更中出现的问题并及时调整

D.可以通过土地用途变更登记，把土地利用纳入政府的规划和控制

之中

E.使国土资源行政主管部门及时了解和掌握土地利用状况的变化，

方便政府对土地的管理

【答案】BCD

24、关于土地登记代理人的权利和义务，下列表述正确的有（）o

A.土地登记代理人有保护自己的劳动成果和知识产权的权利

B.土地登记代理人有获取劳务报酬的权利

C.土地登记代理人有保障委托人权益的义务

D.土地登记代理人有要求委托人提供与土地登记代理有关的资料的

权利

E.土地登记代理人有按照委托人指示处理一切代理事务的义务

【答案】ABCD

25、下列各项属于直接土地登记申请人的有（）o

A.法人

B.有完全民事行为能力的自然人

C.限制民事行为能力的自然人

D.无民事行为能力的自然人

E.非法人组织

【答案】AB

26、土地登记的特点有（）。

A.统一性

B.强制性

C.多样性

D.连续性

E.公开性

【答案】AD

27、对宗地自然状况审核的内容主要包括（）。

A.宗地范围

B.宗地面积

C.宗地用途

D.宗地形状

E.宗地价格

【答案】ABC

28、小王即将在30天后取得国土资源部土地登记上岗资格证，那么

在这段时间内，他（）o

A.可以无证上岗

B.不需参加继续教育培训

C.不得从事土地权属审核和登记审查工作

D.不得在土地登记审批表和土地登记簿上签字

E.对违规操作造成错登漏登的，不承担任何责任

【答案】CD

29、当一宗地有多个土地使用权人时，下列土地登记表格填写方式

正确的有（）。

A.由各共有土地使用权人分别填写申请书

B.按宗地分别填写申请书

C.按各共有使用权人的土地情况分别填写审批表

D.应当由当事人双方共同填写一份申请书

E.审批表以宗地为单位填写

【答案】AC

30、产生土地使用条件的来源包括（）。

A.开发商的要求

B.周转建筑的实际情况

C.城镇规划的限定

D.批准用地文件所规定

E.土地使用权有偿使用合同的规定

【答案】CD

大题（共10题）

一、X市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，

2004年企业进行股份制改造，改制时国家以土地使用权作价出资

（入股）。近几年由于经营管理不善，企业正准备宣告破产。问题：L

如何理解国有土地使用权作价出资？

2.可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有哪些？

3.A公司改制时，国有土地使用权作价出资（入股）前是如何进行地

价评估的？4.国有土地使用权出资（入股）有什么法律特征？

【答案】1.国有土地使用权作价出资（入股）是国家为了支持国有企

业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系,

盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进

行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权

作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业

持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转

让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，

按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委

托有资格的国有股权持股单位统一持有。

2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业

类型和改革的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其

中可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有：（1）自

然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高

新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采

取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注入土地资

产。（2）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地°

当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土

地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让

变现。（3）对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨

土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资（入股）方式向企业

注入土地资产。3.根据《中华人民共和国公司法》第二十七条、《企

业国有资产法》第四十二条规定，公司设立时，股东以土地使用权

作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高

估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，不得将财产低

价折股或者有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权作

价出资（入股）方式进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处

置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构

进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟订土地资产处置的具体

方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，

应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4.

国有土地使用权出资（入股）的法律特征包括：（D国有土地使用权出

资（入股）必须依法审批；（2）国有土地使用权出资（入股）方式受范围

限制；（3）国有土地使用权出资（入股）前必须进行地价评估，作价结

果要备案；（4）作价出资（入股）取得的土地使用权可以依法转让、作

价出资、租赁或抵押；（5）土地行政主管部门应与国有股权持股单位

签订委托持股合同。

二、王某、李某于2004年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢

6层厂房后（厂房土地性质为国有划拨土地），将厂房擅自改造成20

多套成套住宅对外出售，并申请办理土地变更登记。问题：1.王某、

李某应办理何种登记？

2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？

【答案】1.该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某,

用途由原来的工业用地变为居住用地，他们应当申请土地使用权变

更登记和土地用途变更登记。

2.国土部门先进行土地使用权变更登记的审核，权属审核的内容为：

⑴对申请人的审核。申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一

致。（2）对转让地块投资情况的审核。出让、国家租赁国有土地使用

人对地块的投资必须达到合同的约定。（3）对使用期限的审核。土地

使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。（4）对税费的审核。申

请人应按国家规定缴纲有关税费，如土地增值税等。（5）对土地用途

的审核。土地用途一般不得改变，若改变土地用途应经有关部门的

批准。（6）对房产变更的审核。房产转移应已办理房产登记手续，申

请人领有《房屋所有权证》。王某和李某与企业的地块转让属于非法，

因为原土地属划拨用地，若想进行转让必须先缴纳土地出让金，而

王某和李某又擅自更改了土地的利用类型，因此，国土部门应当对

其提出的土地变更登记申请不予受理，同时查处其违法用地情况。

三、D县2009年开展了大规模的土地证书年检工作，在年检过程中

发现有三宗地是错登或漏登的。问题：1.土地管理部门应该进行何

种类型的土地登记？

2.更正登记的程序是什么？3.更正登记的申请人一般是谁？

【答案】1.按照《土地登记规则》，土地登记后，发现错登或漏登的，

土地管理部门应当办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。

2.更正登记应按土地登记的法定程序进行。即按申请一地籍调查一

权属审核一注册登记一换发或更改土地权利证书进行。如土地管理

部门直接办理更正登记，应增加告知程序，即在土地管理部门审核

后，把审核结果告之当事人，如有异议的，要求在一定时期内提出；

否则视为认可，直接办理更正登记，注销原土地权利证书。3.更正

登记一般由土地权利人（土地所有权人、土地使用权人、土地使用权

抵押权人或地役权人）,或与申请更正登记宗地相关的利害关系人

（土地使用权抵押人、供役地权利人或其他利害关系人）向国土资源

行政主管部门提出更正登记申请。

四、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗

地国有土地使用权，面积为18000m2,用途为工业，使用年限为50

年，未办理土地登记。1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地

附近购置了8000m2工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款之需

要，该厂急需办理土地登记。问题：LB县第一机械厂应当如何申

请土地登记？

2.如何确定土地使用期限？3.出让土地使用权设定登记权属的审核

要点是什么？

【答案】1.应当按以下规则申请土地登记：（DB县第一机械厂应该

分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法

人及法人代表。（2）申请时限的规定是：按出让合同约定，受让方

一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30日内提出

申请；（2）成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土

地使用权的，应该在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登

记。本题中，B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行

处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。（3）应该提交的材料包

括：①土地使用权登记申请表；②B县第一机械厂法人证明、法人

代表身份证明和个人身份证明；③B县人民政府关于第一机械厂建

设用地批准书；④《国有土地使用权出让合同》；⑤出让金支付凭证；

⑥委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。

2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能

从现在土地登记之日起按50年计算。即土地使用权年限从土地使用

者与国家土地主管部门签订《土地使用权出让合同书》之日起计算。

3.出让土地使用权设定登记权属审核要点是：（1）对申请人的审核。

要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一

致；（2）对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同

的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出

让的只能是经依法批准的国有土地使用权；（3）对使用期限的审核。

要注意出让年限是否符合最高出让年限；（4）对土地面积的审核。要

注意地籍调查结果是否与出让合同中的面积一致；（5）对出让金支付

情况的审核等。

五、某宗地系国有土地，土地使用权人为某公司，通讯地址为：X

市幸福路A号。依据2004年6月20日该市工商行政管理局颁发的

经过变更地址登记后的《企业法人营业执照》，该公司的地址变更为

X市财源路N号，该企业向有关部门提出该宗地地址变更登记。问

题：L宗地地址变更登记的三个要件是什么？

2.宗地地址变更登记的申请人是谁?3.办理宗地地址变更登记的申请

人应当向有关部门提交的土地权属证明文件有哪些?

【答案】1•宗地地址变更的三个要件是：（1）须属自然人的经常居

住地；（2）须属固定场所；（3）须经法律确认。

2.宗地地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。3.应当

提交的土地权属证明文件有：（1）由土地登记机关颁发的土地证书

地址变更登记申请人为土地所有权人的提交土地所有权证书；申请

人为土地使用权人的提交土地使用权证书；申请人为土地使用权抵

押权、地役权权利人的提交土地他项权利证明书。（2）地上建筑物、

附着物权属证明凡是地上存有建筑物或附着物的，变更登记申请人

还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证

等。（3）地址变更证明文件申请人为自然人的，提交由户籍部门开

具的地址变更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的

有效证件；申请人为法人或其他组织的，其中，企业法人、部分事

业单位法人须提交由工商行政管理部门或主管部门开具的地址变更

证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效证件，如申请地址变

更登记的公司，其地址变更证明文件为工商行政管理部门颁发的经

过更址登记后的《企业法人营业执照》。而机关法人和其他的事业单

位则只须提交该机关、单位的更址声明或更址通知书即可。

六、王某、李某于2004年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢

6层厂房后（厂房土地性质为国有划拨土地），将厂房擅自改造成20

多套成套住宅对外出售，并申请办理土地变更登记。问题：1.王某、

李某应办理何种登记？

2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？

【答案】L该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某，

用途由原来的工业用地变为居住用地，他们应当申请土地使用权变

更登记和土地用途变更登记。

2.国土部门先进行土地使用权变更登记的审核，权属审核的内容为：

⑴对申请人的审核。申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一

致。（2）对转让地块投资情况的审核。出让、国家租赁国有土地使用

人对地块的投资必须达到合同的约定。（3）对使用期限的审核。土地

使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。（4）对税费的审核。申

请人应按国家规定缴纲有关税费，如土地增值税等。（5）对土地用途

的审核。土地用途一般不得改变，若改变土地用途应经有关部门的

批准。（6）对房产变更的审核。房产转移应已办理房产登记手续，申

请人领有《房屋所有权证》。王某和李某与企业的地块转让属于非法，

因为原土地属划拨用地，若想进行转让必须先缴纳土地出让金，而

王某和李某又擅自更改了土地的利用类型，因此，国土部门应当对

其提出的土地变更登记申请不予受理，同时查处其违法用地情况。

七、某省W国有机械厂因发展的需要，欲临时取得一宗5000m2的集

体土地使用权，按照《土地登记规则》的要求，王某系机械厂的法

人代表。问题：1.作为申请人，王某应向土地登记机关提交哪些必

要材料？

2.依据申请人类型的不同，申请人所提供的身份证明文件有何区别？

3.若土地申请人委托他人代理申请，需提供哪些文件？

【答案】1.作为申请人，王某应向土地登记机关提交如下文件资料：

（1）土地使用权变更登记申请书；（2）W国有机械厂法人证明、土地

登记法定代表人身份证明和王某个人身份证明：（3）原国有土地使用

证；（4）机械厂的房屋所有权证。

2.申请人身份证明一项因申请人类型的不同而不同，具体如下：（1）

申请人是法人的，提交单位法人证明，但有的法人（如机关法人）

不需提交，此外还有《土地登记法定代表人身份证明书》、法定代表

人的个人身份证或户籍簿；（2）申请人是自然人的，提交个人身份证

或户籍证明，个体工商户也视为自然人对待；（3）不具备法人条件的

其他组织提交的身份证明文件参照法人。3.土地登记申请人（包括自

然人、法人和其他组织）凡是委托他人代理申请的，均须同时提交

《土地登记委托书》和委托代理人的个人身份证。代理人为法定代

理人的，不需签署《土地登记委托书》但须提交村委会或居委会开

具的监护人证明。

八、某宗土地属兴旺村集体所有土地，张某于2003年8月1日经兴

旺村同意，市人民政府批准，以批准拨用方式与李某共同取得该宗

土地集体土地使用权。批准用途为宅基地。批准土地面积为200nl2,

张某、李某各拥有90n:2,根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际

界址清楚，土地面积与批准面积一致，为200m2,集体土地使用权

批准拨用手续符合法律规定。根据土地登记有关规定，建议为张某

办理集体土地使用权登记。问题：1.该宗土地在审核批准后的土地

登记卡上登记的权属性质是什么？权利人是谁？

2.什么是集体土地所有权、集体土地使用权？3.集体土地使用权主

体一般为本集体经济组织成员，具体包括哪些？

【答案】1.该宗土地在审核批准后的土地登记十上登记的权属性质

为集体土地使用权。权利人为张某和李某。

2.（1）集体土地所有权是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占

有、使用、收益、处分自己所有土地的权利。（2）农民集体土地使用

权是指从集体土地所有权中派生出来的一种用益物权，根据使用类

型可划分为农业用地的使用权、非农业建设用地使用权和“四荒”

土地使用权。3.集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员具

体包括：（D集体非农业建设用地使用权的主体一般要求为农村集体

经济组织和农村居民。此外，回乡落户的离休、退休、退职的职工

和军人，回乡定居的华侨也可以申请宅基地。（2）集体农用土地使用

权的主体一般为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外

的单位或者个人，则必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村

民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。（3）集体所有的“四荒”

土地使用权主体可以为本集体组织成员，也可以为其他社会单位和

个人。在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先权。如果

“四荒”土地使用权承包、租赁或拍卖的对象是本集体经济组织以

外的单位和个人，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村

民代表的同意。

九、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗

地国有土地使用权，面