OFFICEPARK项目前期策划

1OFFICEPARK项目前期策划中国指数研究院2009年12月2前言OFFICEPARK，是指低密度、花园式办公的泛称，在国内一般称为商务花园、商务别墅等。它起源于20世纪60年代的美国，目前在许多发达国家已经成为超越或与CBD并驾齐驱的主流办公物业。它远离喧嚣的城市中心区，具有交通便利、低密度、高绿化率、独栋办公等特点。与CBD的摩天办公大楼相比，它是一种全新的物业类型，更是一种全新的工作方式和生活态度，它代表着一种先进的生产力。正像王石这样描述硅谷的OfficePark：“这里的空气之中都飘满了创意。所到之处，绿树成荫，鸟语花香，所接触到的人，精神饱满、热情洋溢。置身其中，怎么能不令人热爱生活，焕发创造的欲望！”3一般认为，以总部基地的出现和成功，标志着中国OfficePark的诞生和发展，之后雨后春笋般在北京和上海迅速发展起来了，这主要是由于以下原因而得到了政府的大力支持，并激起了开发商的无比热情：OfficePark是社会经济发展的必然结果；能够实现工业用地开发效益的最大化；能够快速提升区域价值。前言4技术路线外部环境分析经济环境产业环境城市化进程区域规划区域价值提升区位分析产品分析客户分析价格状况营销推广经营方式开发理念国内外OfficePark借鉴研究区位分析交通分析配套情况产业基础土地成本项目地块分析需求意向企业特征需求状况潜在客户分析项目开发可行性项目开发必要性可借鉴之处项目地块OfficePark开发适应性潜在客户对项目需求市场定位总体定位客户定位产品定位档次定位配套建议价格建议开发策略经济可行性投资估算成本利润率内部收益率投资回收期敏感性分析京御OFFICEPARK5外部环境分析国内外OfficePark分析项目地块分析潜在客户调查分析项目定位及开发建议汇报框架项目经济测算6◆世界银行研究表明，当一个国家或地区人均GDP在3000－10000美元之间时，经济会有一个较长的高速增长时期；此时整体城市功能进入扩张阶段，商务中心的多元化发展成为可能，OfficePark开始出现，并逐渐呈快速发展态势。2007年中国人均GDP为2461美元，北京、上海等大城市人均GDP均超过了7000美元。GDP与OfficePark数据来源：美国房协中指调查◆1965年-1978年，美国迁到郊区办公的大企业数量随着在随着人均GDP增长而不断增加。◆当人均GDP在4958-10309美元时，迁到郊区办公的大企业数量出现快速增加。国外经验和研究表明，当人均GDP突破3000美元时，

OfficePark开始发展，当超过5000美元时，会进入一个快速的增长期。7数据来源：中指调查、统计局GDP与OfficePark◆2001年北京人均GDP突破3000美元，达到3262美元，2002年北京的第一个OfficePark项目——总部基地诞生；◆2002年－2008年，北京的OfficePark项目个数随着北京人均GDP的增长而不断增加。◆2005年，北京的人均GDP接近5000美元时，OfficePark项目数量出现了快速增加。北京的OfficePark正处于快速发展时期，项目的开发时机适宜。8◆北京、河北两地产业梯度明显，北京以第三产业为主，河北以第二产业为主。◆北京的第二产业持续下降，第三产业逐渐增加，而河北省的则刚好相反。◆依据《北京市“十一五”时期产业发展与空间布局调整规划》，未来北京将继续向服务业转变，疏解城区功能，引导产业转移和聚集。◆河北作为离北京最近的区域，将是承接北京产业转移的最主要区域。◆企业作为实现产业转移和聚集的主体，必然会有一些企业由于商业成本、企业扩张、政策优惠，以及集聚效应等原因主动或被动地从北京中心区向外转移，从而带动北京周边区域OfficePark发展。产业发展与OfficePark河北省产业结构北京产业结构数据来源：中指调查、统计局产业发展带动了OfficePark的发展。9在国外，伴随着城市化、交通发展和汽车的普及，城市中心逐渐衰落，而郊区则开始活跃起来，人们为寻求更加良好的环境去工作、居住，由此，也就带来了商务花园的规模发展。北京的城市与郊区一体化为OfficePark出现创造了条件。◆北京城市与郊区一体化的发展趋势，加快了郊区基础设施的建设，改善了生态环境，增强了郊区的区域竞争力，给OfficePark项目的出现创造了条件。城市化与OfficePark数据来源：中指调查北京历年的城市化水平公司名称区域公司名称区域西门子望京联想海淀摩托罗拉望京浪潮海淀爱立信望京用友海淀索爱望京诺基亚亦庄朗讯望京敦豪亦庄北电网络望京奔驰亦庄甲骨文海淀GE亦庄诺基亚海淀ABB亦庄西门子海淀可口可乐亦庄华为海淀博世亦庄东软海淀SMC亦庄部分迁到郊区办公的大企业◆近几年北京的城市化发展较快，2007年，北京城市化率为84.5％，达到了一个很高的水平，几乎实现了城市与郊区的一体化。10《京津冀都市圈区域规划》◆打破行政区划的局限◆引导产业转移◆促进生产要素在区域间自由流动◆促进区域协调发展◆项目位于是京津冀三角经济区域的核心，必将是最大的受益体。区域规划与OfficePark《京津冀都市圈区域规划》的实施，将加速项目所在区域的经济发展，为项目开发提供动力。京津冀都市圈区域规划11◆依据北京总体规划，未来将建设规划11个新城，大兴是北京重点发展的新城之一。◆北京大兴2020年的总体规划，把大兴规划为中部一体、东西两翼的发展格局，东西两翼是以京开高速和京津塘高速为发展走廊。◆项目位于京开高速连接北京和河北的枢纽位置，属于大兴规划的西翼经济发展带的延长线上，未来将受益于北京特别是大兴区的发展。周边规划与OfficePark项目位于北京大兴规划发展带的延长线上，有望受到北京发展的强大经济辐射。项目大兴规划12◆北京第二机场的建设时间表已经确定，计划2010年前开建。◆北京第二机场选址方案已经提交国家发改委审批，初步定于天津的武清、河北的廊坊，还有北京的大兴。◆项目与拟选的几个地方，距离都很近都将受到第二机场影响力的辐射。大型设施建设与OfficePark北京第二机场的建设，将带动项目所在区域经济的发展，极大的提升项目的竞争力，同时给项目带来发展机遇。北京第二机场13区域价值提升与项目开发必要性固安工业园区孔雀城OfficePark客户/商务配套生活配套/小镇生活生产配套/产业基础商务配套/产业链客户生活配套Officepark可以为孔雀城提供潜在客户以及商务配套，同时还可以为工业园区提供商务配套及产业链。孔雀城可以为Officepark和工业园区提供生活配套和小镇生活氛围。工业园区可以为孔雀城提供潜在客户同时还可以为Officepark提供生产配套和产业基础。Officepark、孔雀城、工业园区互相支持、互为依托，最终提升整个区域价值、提高每个产品形态的附加值。Officepark项目的开发建设，将会与固安工业园、孔雀城形成良性互动，共同提升区域价值，实现整体效益的最大化。14小结

从国际发展的经验来看，该项目的开发建设，符合社会经济发展规律；从城市发展、产业发展角度来讲，符合城市发展方向和产业升级、转移的需求；从区域大环境来说，正好依托京津冀一体化的有利时机；从实现项目区域价值最大化的角度看，项目建设是十分必要的。15汇报框架外部环境分析国内外OfficePark分析项目地块分析潜在客户调查分析项目定位及开发建议项目经济测算16总体状况◆OfficePark发展历程国外的OfficePark始于上世纪60年代，其发展经历四个阶段，第一阶段是基于科学研发的工业园区；第二阶段是商务与社区的综合体；第三阶段是商务与社区的综合体和邻里关系得到进一步发展；第四阶段一个人性化的、自给自足的综合社区，即一个配套服务措施充足，可以自给自足，可以提供内部交流空间，而且能够相对独立存在于城市之外的综合社区。国内的OfficePark开始于2002年，丰台科技园的总部基地项目。总体来讲起步较晚，发展迅速，目前正处于第一代到第二代的过度阶段。◆目前各主要国家OfficePark的发展状况在欧洲，OfficePark已成为主流的办公物业形态；在美国，OfficePark地位次于传统的CBD办公物业；在亚洲和澳洲的部分地区，OfficePark已经成为和CBD并驾齐驱的办公物业。国内的OfficePark项目主要集中在北京和上海，其中北京起步较早，但上海后来居上，无论是开发数量或是开发规模都超过了北京。国外OfficePark已经成为比较成熟的办公物业。中国OfficePark起步晚但发展较快，目前整体处于OfficePark的第一代到第二代的过度阶段。17为了了解国内外OfficePark的状况，以便为京御地产OfficePark项目定位提供借鉴，我们从国内外选取了在开发理念、项目区位、产品特点、客户情况等方面具有参考意义的56个项目进行调查研究，并从中选取33个典型项目通过资料收集整理，开发商、业主及入驻企业领导的深入访谈和对入驻企业员工问卷调查等方式进行重点研究。调查说明18序号名称位置规模（㎡）容积率距离市中心距离入驻行业经营方式1PlantationKeyOfficeParkFlorida,USA10,2190.24距离城市约50km，在海岛上Unknown租售结合2CarnegieOfficeParkPennsylvania,USA7,617.80.23距离Pittsburgh10km工业，服务业出租3OldeTowneOfficeParkWisconsin,USA13,9350.77Madison市城区边缘Unknown出租4DenverWestDenver,USA139,3500.99Denver市区IT、创意产品研发、公司总部租售结合5WestboroughOfficeParkMassachusetts,USA20,0000.33距离Boston48.3kmIT设计、电子产品、服务业出租6SWANOfficeParkRomania55,0000.57距离Bucharest约25kmUnknown－7CrowCanyonOfficeParkSanFrancisco,USA10,776.40.89距离SanFrancisco约50km中小型企业研发及总部出租8CorporateWoodsOfficeParkKansas,USA195,0900.61距离Kansas市约10km新建出租9CambridgeBusinessParkCambridge,UK31,6000.34距离伦敦约55英里，在剑桥高科技公司研发部门出租10OAKDALEBusinessParkCaephilly,Wales1,092,6520.67距离首都11英里物流中转，工业，研发出租11CopenhagenAirportOfficeParkCopenhagen,Denmark220,0000.53距离市中心约24公里，在小城镇物流企业租售结合12WarringtonBusinessParkWarrington,England650,0000.29在小城镇沃灵顿建设中租售结合13JurongInternationalBusinessParkSingapore227,0000.69新加坡边缘IT业为主，研发部门出租14ChangiBusinessParkSingapore1,090,0001.64新加坡边缘IT、材料研发、技术出租15CobaltOfficeParkNewcastle,UK220,0000.14距离纽卡斯尔

12kmIT研发、设计、仪器研发出租16SmalesFarmTechnologyOfficeParkAuckland,NewZealand110,0001.02距离奥克兰CBD15km运输、畜牧、航空、电子研发长期租约数据来源：中指调查国外项目19国外典型案例—SmalesFarmTechnologyOfficePark

距离奥克兰市（新西兰最大城市）CDB区15公里。北部高速公路通过该商务花园。距离奥克兰国际机场约60公里，40分钟车程，直升飞机8分钟可达。距离奥克兰港13公里。距离主要商业区和餐饮配套区5公里。毗邻Takapuna高尔夫球场。

2公里范围内有6所中学。

10公里范围内有3所大学。20项目总建筑面积为11万平方米，占地10.8公顷，容积率为1.02。有4栋写字楼：Sovereign、TelstraClear、AirNewZealand以及Q4。每座写字楼都有自己独立的特点以及名称，面向的客户以及展示内容都不同。国外典型案例—SmalesFarmTechnologyOfficePark21SovereignHouse配套设施：

600平方米的健身中心

900平方米的学前教育学校，可容纳115名儿童。主要租户为美术设计、环保研究和高新技术研发的企业。建筑面积14500平方米。建筑特点：22米高的箱形落地窗，采光充足。天花板不铺设管线。国外典型案例—SmalesFarmTechnologyOfficePark22TelstraClear配套设施：地下一层的停车位，具备94个停车位是园区内最大的写字楼，建筑面积18000平方米。客户为设计、生态型企业。建筑特色：采取节能技术，比普通建筑节能30%国外典型案例—SmalesFarmTechnologyOfficePark23AirNewZealand配套设施：地下两层停车场，有56个停车位。

CO2探测器，红外传感器等。客户：服务类、金融类等。面积：5,500平方米。建筑特点：智能设计最为出色，自动感应人员进出控制室内各种设备调节。国外典型案例—SmalesFarmTechnologyOfficePark24Q4配套设施：首层1000平方米的餐饮、商业、休闲配套，可供园区内8000人使用。园区内区位最好的写字楼，银行、餐饮等配套比较齐全，主要功能为创新型企业服务。建筑面积4,200平方米。国外典型案例—SmalesFarmTechnologyOfficePark25应用了当时最先进的科技，具体如下：智能楼宇控制自动反应、控制，达到无人操作以及方便物业管理的目的，同时可以节能30%左右。高性能建筑提高了建筑的抗性，延长了使用周期。比如当结构失去耐久性的时候系统会自动检测发出警报，同时混凝土会释放修补材料来对破损结构进行修补来保障临时安全。绿色建筑技术对于环境有保护效果。如对于建筑物内废气废水得到妥善处理，既不会污染环境又能够循环利用节约成本。国外典型案例—SmalesFarmTechnologyOfficePark26

停车措施园区内划分了长期停车区域和短期停车区域，对于车辆实现了有效地分流。短期停车位充足而且免费，针对10~20分钟的使用者。长期停车区有计费系统，工作日早9点到晚5点1新元（约合3.5元）/小时。交通系统园区组建了一个非赢利性的交通管理协会，专门为商务往来提供公共交通。同时与北部公交公司以及公路系统合作，在园区内设立中转站，有效地降低了私家车的比例。据测算，如果每周有一天所有人都使用协会提供的穿梭公交，在保证便捷性的同时可以节省15%的停车位，提高了效率并可降低建筑成本。国外典型案例—SmalesFarmTechnologyOfficePark27配套企业所在建筑ASBBank（银行）Q4BodyTechGym（健身中心）SovereignChildPreschoolEducation（学前教育）SovereignColumbusCafé（咖啡厅）Q4DymocksBookStore（书店）Q4HatsuhanaSushiBar（餐饮）Q4ServillesMensHair（美发）Q4Subway（餐饮）Q4QuarryBar（酒吧）Q4SkinFit（美容）Q4

在Q4建筑内，除餐厅之外还设有一个可送工作餐外卖的饮食中心餐饮娱乐配套面积占全部写字楼使用面积的5.92%。国外典型案例—SmalesFarmTechnologyOfficePark28配套业态面积（平方米）健身房600儿童教育900餐饮休闲1000室内停车1400国外典型案例—SmalesFarmTechnologyOfficePark数据来源：中指调查29序号项目名称位置规模（万㎡）一期（万㎡）单价城市1非中心朝阳定福庄区域451018000北京2联东U谷研创园中关村科技园通州园金桥科技产业基地内18187000北京3原动力空间海淀区北清路156号6.086.0813000北京4嘉捷科技园北京经济技术开发区西环南路26号院887500北京5总部基地中关村科技园（丰台园）14067.7（西区）16000北京6财富兴园上海松江区车墩分区2884900上海7大业领地上海松江工业区60205500上海8慧创国际金沙江西路4207.2(三期)10000上海9名企公馆上海松江泗砖南路255弄28164800上海10浦江智谷上海市闵行区浦江镇联航路1188号8822出租、12000上海11医谷现代商务园上海国际医学园8.865.067900上海12总部1号闵行区颛桥镇21218000上海13总部湾上海浦东康桥工业区/秀浦路2500弄150711000上海14中茵国际商务花园昆山市花桥镇绿地大道徐公桥路996350昆山15联邦国际昆山市南部，高新区的核心区域35.0835.086000昆山16立德企业家园上海周边区昆山花桥镇蓬青路888号15152300昆山17博济科技创业园苏州高新技术开发区4.54.5出租苏州数据来源：中指调查国内项目30◆

大业领地位于上海松江工业区，距上海市中心40公里。2005年开始运作，是上海最早运作的OfficePark项目之一。◆项目总占地规模1800亩，一期178亩；项目总规划建筑面积60余万平方米，一期20万平方米。总套数为112套，套型面积为1364-3886平方米。◆由浙江星月集团开发。区位环境较好，交通便利，景观环境打造较好。项目简介

典型案例—大业领地31产品特征强调生态景观，通过大型公共绿地、景观小品等营造一个环境优雅、品质高尚的生态型办公区域。通过不同体型和高度的组合，创造出错落有致的竖向空间。注重自然采光，强调建筑的私密性和景观性，提高建筑面积利用率。户型面积A户型：建筑面积1250-1550平方米，4-5层。B1/B2户型：建筑面积1500-2000平方米，6-7层。B3/B4户型：建筑面积1450-1750平方米，6-7层。C户型：建筑面积2000-2200平方米，8-9层。D户型：建筑面积4200平方米，9层。

典型案例—大业领地32周边配套：生活配套：松江新城、松江大学城、泰晤士小镇、佘山国家旅游度假区、百货大楼、云间商厦等。产业配套：美国福特、日本日立、英国ICI、法国依视路、德国PM等30多家世界500强企业。市政配套：上海第一人民医院、开元大酒店(五星级)、轨道交通R9线、新城客运中心。政府配套：工业园区管委会、一站式政府服务大厅、技术创新申报机构、行业管理协会、企业服务绿色通道等。商务配套：国际会展中心、高档商务会所、企业咨询服务机构、星级商务酒店、总部小公寓等。交通配套：环线交通、定点班车、豪华车队、商务停机坪等。餐饮配套：高档饭店、风味餐厅、快餐店、西餐厅、美食广场、咖啡厅、茶室、水景休闲吧区等。松江新城松江大学城

典型案例—大业领地33◆市场定位企业办公、展示、研发、总部。不大欢迎家具、化妆和贸易（财富兴园以此类为主）。◆销售情况

2005年9月开盘，目前销售均价5500元/平方米，已经销售了60％。也可租赁（1元/平方米/天）。大户型销售缓慢，后期准备调低户型面积，加大小户型的比例。◆推广策略

各行业协会的推介，浙江、苏州等商会的推介、政府的推动、招商。

典型案例—大业领地34入驻客户主要为江浙特别是浙江一带企业，将大业领地作为企业进入上海市场的桥头堡

安琪酵母股份有限公司、中铁一局、分众传媒控股有限公司、许继集团（电梯）、海正药业、绿城集团、浙江新东方油墨集团有限公司、上海嘉陵车业有限公司、中能控股集团、浙江金鹏化工股份有限公司、浙江求精缝制机械有限公司、开开电缆科技有限公司、浙江新东海医药化工有限公司、台州市优特轴承有限公司、台州剑豪模具实业有限公司、台州迅大塑模有限公司、浙江浪漫化妆品有限公司、浙江三门解氏化学工业有限公司、浙江画佳电子有限公司、浙江玉升医疗器械有限公司、浙江银轮机械股份有限公司、台州市大江实业有限公司、三门尔格科技有限公司、浙江珠光集团临海电脑刺绣设备有限公司、浙江灵洋医疗器械有限公司、台州盛源工贸有限公司、浙江金峰实业有限公司、一远静电科技有限公司、上海睿信玻璃技术装备工程有限公司、长安汽车研究院、浙江燎原电缆有限公司、浙江隆胜特艺有限公司、扬州久毅五金机械有限公司、台州市腾鑫机电有限公司、上海复寸实业有限公司。上海艾贝投资有限公司、上海达而通园林工具有限公司、上海田崎机械工具有限公司、上海商菱建筑装潢工程有限公司、上海吉兆福汽车零部件有限公司、上海解氏工贸有限公司、上海炫赛礼品有限公司、上海松江经济技术开发建设总公司、浙江炫霖投资发展有限公司、浙江隆胜特艺有限公司、浙江金峰汽车零部件制造有限公司、浙江灵洋医疗器械有限公司、上山机电成套设备有限公司、上海睿信玻璃技术装备工程有限公司、台州优特轴承有限公司、台州太阳风橡胶有限公司、三门尔格科技有限公司。

典型案例—大业领地35国外项目的规模参差不齐，既有大于100万平方米的超大型项目，也有小于10万平米的小型商务花园；从开发策略来看，通常一期占到总面积的1/4到1/2。国内外OfficePark产品分析数据来源：中指调查

规模数据来源：中指调查国内所调查的OfficePark项目规划规模一般都比较大，但是一期开发的规模都比较少，一般都在10万平米左右。如非中心总规模45万平米，一期开发10万平米。从规模来看，OfficePark项目的总体规模都比较大，而一期的开发规模则相对较少，国内一般8-10万平米。36国外OfficePark项目容积率

集中在0.4-1之间；最高1.6（Changi，新加坡），最低0.14（Cobalt，英国）；平均容积率0.6。数据来源：中指调查

容积率数据来源：中指调查国内OfficePark项目主要集中在0.8到1.4之间，最小的0.6，最大的2.6。从容积率来看，国内外OfficePark项目容积率都较低，国外相对更低。国内外OfficePark产品分析37国内外项目都倡导独栋的概念。国外项目项目中有14个OfficePark为纯独栋形式，其余2个是独栋、双拼和联排混合，分别是SwanOfficePark（罗马尼亚）和CambridgeOfficePark（英国）。国内项目在产品形式上独栋、双拼、多联等自由组合方式并存。

产品形式从产品形式来看，国内外OfficePark项目都是倡导独栋的概念，具体的产品形式有独栋、双拼、多联等。国内外OfficePark产品分析38

园林景观国外项目景观做的比较精致，类似于别墅产品；容积率低，空间大；景观多样化，园林、水景、山景都有，多样化明显。

配套国外项目配套齐全，服务性企业占入驻企业总数的1/4，生活品质毫不逊色于城市中心。国内项目配套有职工食堂、社区商业、休闲健身等，规模较大的建设有酒店，但总体来看大都不能令入驻企业及员工满意，配套设施很多尚在规划中。国内项目景观环境优美；较多的开放休闲空间；北京硬质景观较普遍；上海多滨水空间。从园林景观来看，国内外项目在景观上都有很多投入，国内应在多样化以及精致方面进行努力。从配套来看，国内外OfficePark都重视配套建设，但国内项目相对来说，配套比较滞后，不能满足需求。国内外OfficePark产品分析39

面积国外项目中由开发商建设经营的OfficePark

，单体面积一般在3000-4000平米左右；由企业自建型的OfficePark

，单体规模相对较大，单体面积均在5000平方米以上，个别甚至达到30000平方米。国内项目定位为小型企业的户型面积在300－800平米，如财富兴园；定位在中型企业的户型面积为800－1500平米，如大业领地；定位为大型企业的户型面积为1500平方米以上，如总部基地。层数以3-4层为主，最高达6层。

层数国外项目中低密度的OfficePark以3-6层为主；高密度OfficePark内大型集团总部办公楼有10层以上建筑。从面积来看，国内外OfficePark的面积主要与项目的定位有关，针对不同企业满足不同需求。从层数来看，国内外项目低密度产品楼层数在3~6层左右，高密度产品楼层数可适当增多。国内外OfficePark产品分析40开发商主要以出租为主，租售结合为辅的经营方式。在出租方式中有少量以长期租赁为主的项目。如SmalesFarmTechnologyOfficePark（新西兰）。数据来源：中指调查国内项目基本上都采用出售的经营方式；有2个项目采用租售结合的经营方式，如北京的非中心等；只有苏州的博济科技创业园采用只租不售的经营方式。数据来源：中指调查从经营方式来看，国外项目以出租方式为主，国内项目以出售为主。国内外OfficePark经营方式41

对于大型OfficePark

吸引的主要是大型的跨国企业，如CobaltPark（英国），园内6大入驻非服务性企业之中有5个是跨国企业在英国总部或者研发中心。对于小型OfficePark

吸引的企业主要为邻近城市内企业。如PlantationKeyOfficePark（美国）。由于产业类型、产业分布等产业环境的不同，北京和上海OfficePark的客户群呈现出明显的差别。◆北京OfficePark项目客户来源以北京区域为主，外地为辅。如非中心购买客户中北京当地占了70%以上，有施耐德、华软等；外地的不到30%，有江苏的维维豆奶、吉林的都邦保险等。◆上海OfficePark项目上海的很多OfficePark项目客户来源以江苏和浙江一带为主，上海本地企业相对较少，特别是松江区，浙江企业占据了很大比例，如财富兴园、名企公馆、大业领地等。

客户特征国内外OfficePark客户分析42

环境：低容积率、高绿化率、建筑密度低、景观具有园林或自然风格。配套：配套比较齐全，无论是个人还是家庭的需求均可以满足。如幼儿园位置：距离市中心较近，交通便利，城内外的可达性差别不大。独立性：独门独院，拥有独立冠名权。个性化：满足公司自身个性需要，与欧美文化中独立的性格相通。◆成本因素：“中央商务区2年的租金=园区独栋50年产权”；◆商务因素：外地企业进驻北京、上海，提升企业知名度、地域品牌、商务环境等；◆企业形象：拥有独立产权的办公楼，用作展示、接待等；◆人才因素：外地企业将研发等部门放在北京、上海吸引高端人才；◆办公环境：花园式办公环境、开放空间、休闲空间、绿色生态；◆投资因素：价格低、升值空间大（原动力空间、联东U谷、大业领地）。国内外OfficePark客户关注点43项目名称开盘时间截止到10月的销售率非中心2005.670％联东U谷研创园2008.35%原动力空间2007.7一期100%嘉捷科技园2005.8一期100%总部基地(西区)2003.11约100%财富兴园2007.580%大业领地2006.450－60%慧创国际2007.7三期50％左右名企公馆2008.525%浦江智谷2006.1一期出租医谷现代商务园2006.5约50%总部1号2007.5100%总部湾2007.3100%中茵国际商务花园2007.11约40%联邦国际2007.8约30％立德企业家园2006.830%博济科技创业园2008.03出租◆

国内OfficePark项目总体销售良好，市场抗压性较其它产品要强，价格比较坚挺。◆一般10万平米项目的销售周期大约为2-3年左右。如非中心为3年，嘉捷科技园为3年，总部湾为2年。数据来源：中指调查销售情况国内OfficePark销售分析44最不满意的配套员工最不满意的配套为餐饮食堂，占到56％，其次为休闲娱乐，约占23％。数据来源：中指调查国内OfficePark入驻企业员工满意度调查员工对OfficePark的满意度员工对现有的OfficePark的办公还是基本满意的，调查数据显示，选择满意的占49％，非常满意的16％，一般的占29％，不满意的占2％，非常不满意的只占4％。数据来源：中指调查45总体来看，北京的OfficePark项目价格要高于上海，这主要是因为北京的OfficePark的地理位置相对优越。国内OfficePark价格分析注：价格截至的日期为2008年10月北京项目上海项目数据来源：中指调查46◆利用各地商会的方式进行项目推广，如上海、昆山等项目大都采用该方式与江浙一带的商会联系进行招商。◆以政府主导招商的方式进行项目推广，如北京的原动力空间就是由海淀区政府负责招商，开发商只负责提供开发和服务。◆利用相关的行业杂志、航空杂志、路牌广告等广告方式进行项目推广，如联东U谷、非中心、财富兴园等项目。◆直接与企业点对点式的推广，如医谷直接寻找那些大型的医药类企业进行直接推广。国内OfficePark推广特点47

配套国外的OfficePark相比于国内的来说，配套的建设要要完善的多。客户在国外看主要看重的是环境和配套，而在国内主要看重位置和机会。与产业关系在国外，OfficePark本质就是办公的另外一种形式，没有其它的因素在里面，只是企业的个人行为，择良而栖。而在国内，OfficePark更像一种产业，有政府的因素在里面，比如，政府会给入驻园区的企业税收减免、零地价等等。经营方式在国外，OfficePark以出租形式为主，而国内则以销售形式为主。国内外OfficePark比较48

政府因素：获得政府支持，是项目成功的基石（上海总部1号）。价格因素：价格优势，是OfficePark的核心竞争力。

产品因素：产品面积要适中，不能盲目求大（大业领地）。

配套因素：完善的配套，是项目的生命力所在（国外）。

交通因素：快速、便捷、经济的交通至关重要。OfficePark成功的主要因素49◆目前北京市场已售、在售和出租项目OfficePark项目约24个。◆北京市场OfficePark的现开发量总计已超1000多万㎡。◆北京OfficePark销售状况总体良好，以嘉捷科技园为例，开盘时间为2005年8月，截至2008年10月，一期8万平米已告售罄。北京OfficePark市场总体情况501、密云板块2、顺义板块3、中关村板块4、西山板块5、定福庄板块6、丰台科技园板块丰台科技园板块为最成熟的区域，亦庄板块为项目最多的区域。北京OfficePark市场总体情况51板块项目亦庄板块BDA国际港、BDA国际广场、BDA国际企业大道Ⅱ、北京物流港、汇龙森国际·企业港、嘉捷科技园、联东U谷、国盛科技园中关村板块环保园、软件园、生命科学园顺义板块MAX空港企业园、北京link、森根国际西山板块创意北京、西山赢府国际商务中心、中间建筑、玉泉慧谷园、玉泉静芯园丰台科技园板块总部基地、总部国际定福庄板块非中心密云板块总部特区、北京呼叫中心基地亦庄板块有产业优势；中关村板块有人才优势、环境优势；顺义板块距离首都机场近，有交通和临空产业优势；西山板块有环境优势；丰台科技园板块有规模优势；定福庄板块距离国贸近，有商务优势；密云区域、平谷区域及项目所在区域为新兴的板块，有土地成本优势。北京OfficePark市场总体情况52汇报框架外部环境分析国内外OfficePark分析项目地块分析潜在客户调查分析项目定位及发展建议项目经济测算53项目位于北京卫星城－固安工业园区；项目用地性质为工业用地；项目位置待选，形状待定，土地平整。项目东侧为北京经济管理干部学院南校区，南侧为固安县城，西侧为农田林地，北侧为孔雀城社区。北：孔雀城社区南：固安县城西：农田林地东：北京经济管理干部学院南校区项目概况基本情况54项目与京津冀区域的关系项目处于北京、天津、石家庄、保定、廊坊等城市的核心位置，联动京津冀整个区域。项目所属区位属经济黄金区域，为三角经济区核心，区位优势明显，联通京津冀，发展潜力很大。区位条件55项目与北京的关系京开高速项目位于北京正南，区位属于北京南部的卫星城区位，大北京范围，距离北京天安门仅50公里，京开高速直达项目，从玉泉营到项目自驾车仅需20多分钟。项目所处位置为北京卫星城，1小时商务区，郊区化办公潜力发展之地。区位条件56线路1：高速（玉泉营－南三环路－玉泉营桥－双林南路－京开高速公路－大兴出口－项目）全程49.6公里。玉泉营－项目线路2：非高速（玉泉营－南三环西路－玉泉营桥－双林南路－马家楼桥－106国道－项目）全程50公里。现阶段项目的交通条件线路3：943公交车（玉泉营－黄村汽车站－京开高速公路－北京野生动物园－项目）全程40分钟。项目现阶段进入十分方便，各个线路的条件都很便利，可达性很好。交通条件线路4：现有的看房路线（复兴门－京开高速－项目）。57大兴地铁线2010年12月开通试运行，届时从地铁口到项目距离将变为20公里左右，开车大约10分钟左右就可抵达。大兴地铁线2010年建成通车，将为项目提供更加方便、快捷的交通工具。交通条件地铁大兴线58省政协委员、市政协主席寇德松代表省政协在作《加快发展轨道交通，推动京津廊交通一体化进程》专题报告中，提出将北京的四号线延伸到固安。第二机场选址呼声最高的为曹家务、礼贤镇和太子务镇，还有一个就是项目本身所在区位；从距离上来说除了太子务离固安距离较远外其余两个都在20公里以内。交通条件第二机场选址的确定、地铁4号线的延伸将可能使项目所在区域称为区域发展的重心。固安曹家务礼贤镇太子务59项目附近的配套主要依托孔雀城的配套建设，随着孔雀城的建设，配套环境将会得到很大的改善，同时大兴区南部及固安县城的快速发展也将提高区域整体配套水平。孔雀城和周边环境的打造，为项目提供了最基础的配套，营造小镇生活气息，但仍需完善、改进。项目配套60产业基础项目所在地为中国北方电子信息产业制造基地和中国北方汽车零部件产业制造基地，现已入驻企业上百家，形成了相对强大的产业规模。61区域土地成本土地类型项目所在地10－15万工业用地大兴20－40万工业用地成本优势项目所在地的土地成本较低，具有较大的成本优势。上表显示，项目所在地的工业用地价格为10-15万，为大兴的工业用地价格20-40万的1/3-1/2。数据来源：中指调查62类别本项目周边项目税收政策企业所得税除享受国家优惠政策外，从获利年度起第1年由地方财政奖励其缴纳所得税额县级留成部分的100%，第2－3年由地方财政奖励其缴纳所得税额县级留成部分的50%。国家政策个人所得税由地方财政直接奖励给个人：

年纳税总额达到300万元以上，以征代奖，奖励3名高管当年个人所得税；年纳税总额达到500万元以上，以征代奖，奖励5名高管当年个人所得税；

年纳税总额达到1000万元以上，以征代奖，奖励10名高管当年个人所得税。

无出口退税国家政策国家政策行政服务性收费免征旧城改造费、排水设施有偿使用费、水开口费、工业蒸汽初装费无减半征收的费用有市政设施配套费、建筑工程质量监督检验费、城市规划技术服务费、地下文物勘测费无人才引进政策办理进廊手续及户口部分高端人才办理进京手续政策优势与周边项目相比，项目除享受相关的国家优惠政策外，还享受特殊的地方优惠政策。注：周边项目如北京联东U谷、嘉捷科技园、原动力空间等63SWOT分析S（优势）:W（劣势）:O（机会）:T（威胁）:◆距离北京近，交通便利，通达性好。◆小镇生活基本成形，配套比较完善。◆位于固安园区内，有产业基础。◆土地成本低，竞争优势明显。◆享受国家及地方政策，具有一定竞争力。◆地域的行政限制，对客户的影响较大。◆两个收费站，增加客户交通成本。◆北京产业升级、转移，借势发展。◆地铁4号线、大兴线的建设完成，提升竞争力。◆第二机场的选址确定，将引爆区域。◆京津冀一体化，确定固安发展机遇。◆金融危机的蔓延、国民经济增速的放缓，企业景气下降。◆房地产整体市场前景不明朗。64北京周边其他区域北京周边的其它区域如香河、大厂等与固安相比，也具有类似的开发条件。65汇报框架外部环境分析国内外OfficePark分析项目地块分析潜在客户调查分析项目定位及开发建议项目经济测算66参考其它OfficePark项目的客户情况，结合京御项目的地块特点，我们针对如下类型企业进行了深入调查：◆北京大中型企业的研发、培训等后台部门◆京外企业的华北区域总部或展示中心◆成长型中小研创企业◆项目周边企业等拟定客户群潜在客户群调查67企业接受度调查在所被调查的213家企业中有15％的企业表示对该项目感兴趣并意向；有22％的企业对该项目感兴趣，但暂无意向；有49％的企业对该项目感觉一般；有14％的企业对该项目不感兴趣；另外，其中有明确意向的企业有8家。对项目不感兴趣或一般的主要原因有两个，其一，对固安不了解，或者是不能接受，比如中关村的一些企业；其二，对OfficePark产品不感兴趣，不接受。客户群调查数据来源：中指调查68员工对固安接受度为，不太愿意占36％，比较愿意占22％，一般的占22％，非常不满意的占14％，非常愿意的仅占6％。员工接受度调查另外我们也对一些企业的员工进行了调查，了解他们对固安的接受度，总体来讲，他们对固安还是能接受的。员工对固安的接受度数据来源：中指调查69感兴趣的原因◆项目的价格优势明显，相比市区写字楼租金有很强的竞争力。◆项目交通条件较好，京开高速可直达。◆项目自然环境好，更加贴近自然。◆区域发展潜力大，升值空间大。◆距离较远，担心员工接受度低。位于北京之外，怕影响企业形象。◆企业注册、日常报税、报关、银行往来等不方便。◆项目距离市区和商务中心较远，影响业务交流。担心的问题在约15％的感兴趣，并有意向的企业当中他们的感兴趣的原因和担心的问题如下。客户感兴趣/担心因素70企业特征

区域特征从区域上来讲，大部分有意向的客户大都处于北京南部，距离项目较近，对项目区位有一定的了解和认知。产业特征从产业角度来讲，大部分有意向的客户都属于研创型的、带有小型生产的或需求小型仓库的高科技企业，其它的还有代理、加盟等行业。规模特征从规模来讲，大部分的有意向的客户都属于中小型企业，员工人数在30-100人左右，以及少部分的大企业后台数据或研发部门。71需求特征层数一般要求都在3－4层。面积一般要求在400-800平米左右，少数需求大面积的。价格一般能够接受的价格为3000-5000元左右。层高一般要求一层的层高相对较高，因为有少量的研发和展示需求。配套要求有食堂、员工宿舍、酒店、健身、商业、班车、咖啡吧等配套设施，一些企业还需要有标准厂房的，方便研发和中试。景观要求有开阔的公共活动空间，很好的景观园林、建筑的密度很低、绿化非常好。承重大部分要求为一般办公楼的承重，有个别需要特殊承重，以方便研发和试验设备的安装和运行。72企业市区/OfficePark办公成本对比企业对比项目平均月租金

（元/平方米）年租金总额

（元）该项目

（元/平方米）折合年限

（年）soufun西环广场150180040002.22BEKA丰台科技园7590040004.44协德科技大兴工业区3946840008.55以4000元/平方米的单价计算（后边有详细的测算），很多客户在市区几年的租金就可以购买一套同等面积的OfficePark，价格具有很大的吸引力。数据来源：中指调查73汇报框架外部环境分析国内外OfficePark分析项目地块分析潜在客户调查分析项目定位及开发建议项目经济测算74总体定位案名建议：E栋智墅、京开智谷、E创智谷、财富领地、研创国际、华夏企业号、企业公园、华夏财富领地、华夏研创中心等E

客户是以电子信息产业为主体的中小企业。栋以独栋、双拼等建筑形式为主，强调突出产品的独立性。智主要功能主要是研发创造、总部办公。墅突出办公的别墅化、亲近自然、生态和谐。E栋智墅75经过前面的分析，我们认为该项目的主要客户群都是来自北京区域，且这些客户都具有降低办公成本、提升企业形象、改善办公环境、寻找投资方向等方面的需求，该项目的客户群应为以下几类：★北京进行产业升级转移出来的、具有成长性的、中小研创型企业，但前期主要以是京南地区为主，随着项目规模的扩大、品牌的推广再延伸扩展到其它区域。客户如北京协德科技、北京新兴科遥等。★北京市中心大、中型企业的部分职能部门，如研发中心、培训中心、数据处理中心、展示中心等。如搜房网等。★外地企业特别是都市制造型企业在京或在华北地区设立的区域总部或展示中心。如中材建设。★租赁或购买固安工业园区标准厂房的企业，用于部分高层、研发机构、销售接待部门或者项目前期人员等的办公。如科伟达。客户群定位76物业档次定位结合国内外案例、项目本身的具体情况及未来客户的需求情况，我们建议该项目的物业档次定位为中高档。77产品定位

容积率结合国内外案例、项目自身条件、档次定位等因素，定位于高绿化率、低密度的物业类型，以提升项目竞争力，具体建议项目的容积率为0.8左右。78面对中小企业，定位于中小面积为主，可以300-500平米作为最小独立单元，客户可根据需要进行自由组合成较大的不同面积，如600平米、800平米、1000平米等。独栋双拼

面积产品定位79围合连排产品定位80参考可比项目，并结合拟购客户的具体要求，项目的层数定位为是4层左右。（一层生产、展示、研发，二层办公，三层居住，四层招待或居住）。

层数产品定位81层高：首层4.5米，标准层3.6米,局部（如门厅）可以拔高，丰富室内办公空间。外立面：石材、玻璃幕、铝材等相结合结构：框架风格：现代类型：双拼和连排产品定位82配套建议从国际、国内的调研项目中，商务花园对配套的要求一般都比较高，需要有各种生活、办公、休闲等的配套，如餐饮、住宿、休闲、娱乐、健身等。另外从员工满意度来看，配套是最不满意的因素，而在配套中，最不满意的又是餐饮。针对该项目，我们建议加大配套的投资和经营，可以利用孔雀城的现有设施，如酒店、别墅、洋房、员工食堂，另外还需设立一些健身中心、娱乐中心、商贸购物中心、银行等以满足客户们的不同需求，解决客户的后顾之忧。83园林建议大景观：商务花园中的大观园，园林中的博物馆；大健康：融入大自然的怀中，与大自然零距离。大庭院：独立的、精致的、立体的私属园林；大喜悦：风情小镇、童话生活的呈现。在大自然世界中，寻觅生产力与灵感的再度提升；在与自然的交流中，发现智力与创造力的再度升华。生产力与自然力的完美结合、智力与创造力的再度升华。84項目开发成本假设单价单位备注1、土地费用225元/平方米12万/亩2、前期工程费60元/平方米3项的4%3、建安费用1500元/平方米

4、基础设施费250元/平方米

5、管理费45元/平方米3项的3%6、不可预见费90.5元/平方米2~4项的5%7、销售费用45元/平方米销售额3%8、成本小计2215.5元/平方米1~7项的合计9、大致的税收676元/平方米9项的30.5%10、成本合计2891

元/平方米8~9的合计成本利润率利润售价289130%8673758

成本利润法该项目的大致成本约为2891元/平米，加上30％利润率，该项目的售价应在3758元/平米。注：参照行业的平均利润水平和考虑项目的市场风险，确定项目的合理利润率为30％。价格定位85（1）定价思路根据行业经验，选择地段、交通、配套、规划和周边环境等因素相似的项目进行类比，并将所选项目和其周边普通住宅项目价格进行比较找寻规律，进行项目定价。（2）选择项目选择物业类型与本项目同类物业具有可比性的三个项目，分别为联东U谷、嘉捷科技园、原动力空间。

项目对比法价格定位86参照项目参照项目价格参照项目周边住宅价格嘉捷科技园7500元/平方米融科*香雪兰溪7980元/平方米联东U谷7000元/平方米金地格林小镇7500元/平方米原动力空间12000元/平方米龙城花园13800元/平方米项目4000元/平方米孔雀城3800-4100元/平方米（3）定价类比项目的价格和周边普通住宅价格的比例约为1：1，按照这个比例，该项目的价格应为4000元/平方米左右。

项目对比法综合以上两种定位方法，并结合客户的承受情况，建议项目均价为4000元/平方米左右。价格定位数据来源：中指调查87开发建议参考其它同类项目的开发经验，并结合项目自身特点，建议该项目应采用大盘开发的模式，一期开发8-10万平米，先期建设1-2万平米，形成初步雏形，树立项目高端形象，再逐步扩大规模分期建设。88汇报框架外部环境分析国内外OfficePark分析项目地块分析潜在客户调查分析项目定位及开发建议项目经济测算89开发成本假设标准土地费用12万/亩容积率0.8开发面积100000平米前期工程费3项的4%建安费用1500元/平米基础设施费250元/平米管理费3项的3%不可预见费2~4项的5%贷款假设标准贷款利率5.67％贷款率70％销售假设标准销售费用销售额3%售价4000元/平米销售周期3年，从2010年开始销售率90％税收假设标准销售税金销售额的5.50％所得税利润的25％基本假设90主要结论类别类别总投资约：21705万元内部收益率约为：39.71％总收益约：36000万元自有资金约为：9800万元税前利润约：11235万元需要贷款的资金约为：10020万元税后利润约：8426万元需支付的利息为439万元成本利润率约为：38.82％投资回收期为2.69年内部收益率远高于银行贷款利率，项目财务可行，且盈利性强。91项目总投资约21705万元，其中投资前三位分别为建安费用、土地费用和基础设施费用，分别为15000万元、2500万元和2250万元，具体见见下表：項目开发成本单价单位面积总价单位土地费用225元/平方米10万平米2250万元前期工程费60元/平方米10万平米600万元建安费用1500元/平方米10万平米15000万元基础设施费250元/平方米10万平米2500万元管理费45元/平方米10万平米450万元不可预见费90.5元/平方米10万平米905万元成本小计2215.5元/平方米10万平米21705万元投资估算92序号费

用名称合计单位造价面积计

算占总成本备注一.土地开发费2,2500.0225100,000

10.37%

1.土地使用权取得费2,2500.0225100,00010.37%

二.前期工程费6000.0060100,0004.0%2.76%(三)三.建安工程费15,0000.1500100,000

69.11%

1.地上部分15,0000.1500100,000

69.11%

2.地下部分00.00000

0.00%

四.基础设施配套费2,5000.0250100,000

11.52%

（一~四）合计20,350

93.76%

五.管理费4500.0045100,0003.0%2.07%(三)六.不可预见费9050.0091100,0005.0%4.17%(二~四)七.总成本21,7050.2171100,000

100.00%

八销售费用1,0800.0108100,0003.0%

销售收入九财务费用4560.0046100,000

十销售收入36,000

90%

十一销售税金及附加1,980

5.50%

销售收入十二税前利润11,235

十三税后利润8,426

十四成本利润率38.82%

静态投资测算93序号费用名称计算依据合计(万元)2009下2010上2010下2011上2011下2012上一.土地开发费2,2502,250

1.土地使用权取得费投资额2,2502,250

投资比例100%100%

二.前期工程费投资额600120360120

投资比例100%20%60%20%

三.建安工程费投资额15,0003,0002,8132,8132,8132,813750

投资比例100%20%18.75%18.75%18.75%18.75%5%四.基础设施配套费投资额2,50003753753753751,000

投资比例100%0%15%15%15%15%40%(一~四)合计20,3505,3703,5483,3083,1883,1881,750五.管理费用4504590909090451.管理费投资额450459090909045六.不可预见费投资额90590.5181.0181.0181.0181.090.5七.总成本投资额21,7055,5063,8193,5793,4593,4591,886动态投资测算94

项目

计算依据合计2009下2010上2010下2011上2011下2012上

销售(平方米)销售面积90,000-5,0005,00025,00025,00030,000

一.

收入

36,000-2,0002,00010,00010,00012,0001

销售收入(万元)

36,000-2,0002,00010,00010,00012,000

住宅住宅面积*住宅价格36,000-2,0002,00010,00010,00012,000

二.

总成本费用

25,2215,5064,0263,8614,4944,4122,906

开发成本

21,7055,5063,8193,5793,4593,4591,886

销售费用

销售收入总和的3.0%1,080-6060300300360

财务费用

439-38112185103-

营业税及附加

销售收入总和的5.5%1,980-110110550550660

三.

税前利润

10,779-5,506-2,028-1,8655,4995,5849,095

四.

所得税(按项目期末利润总额缴纳)

25.0%2,695-----2,695

五.

税后利润