reits运营管理协议书

reits运营管理协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发集团有限公司，住所地：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦。法定代表人：张明，性别：男，职务：董事长，联系电话甲方系一家依法注册成立的大型综合性房地产开发企业，具备从事商业地产投资、开发、运营及管理的专业资质。甲方通过公开市场竞得位于中国上海市浦东新区陆家嘴金融贸易区XX地块的开发使用权，并计划将该项目建成集高端办公、商业零售、会议会展等功能于一体的综合性商业综合体，项目总建筑面积约XX万平方米，预计投资总额XX亿元人民币。基于项目开发及后续运营管理的实际需求，甲方拟委托具备专业资质和丰富经验的服务机构协助完成部分运营管理工作，以提升项目资产价值并确保持续稳定收益。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业管理顾问（上海）有限公司，住所地：中国上海市静安区南京西路99号XX金融中心。法定代表人：李华，性别：女，职务：首席执行官，联系电话乙方系一家依法注册成立的专业商业地产服务机构，专注于为高端商业综合体提供全方位的运营管理解决方案，公司成立至今已累计服务全球XX个商业地产项目，管理总资产规模超过XX亿美元。乙方核心团队由具有十年以上行业经验的注册建筑师、室内设计师、市场营销专家、物业管理师及法律顾问组成，具备国家住房和城乡建设部核发的商业运营管理甲级资质。经甲方多轮尽职及商务谈判，乙方在服务能力、行业口碑及成本控制方面表现突出，双方经友好协商一致，同意就XX商业综合体的运营管理事宜达成合作。

协议简介：

本协议签订背景源于甲方即将开发的XX商业综合体项目对专业化运营管理的迫切需求。该商业综合体定位为国内一线城市的核心商务区高端商业标杆，业态涵盖国际品牌旗舰店、体验式零售、高端餐饮、商务办公及文化休闲等多元功能，项目建成后预计年租金收入可达XX亿元人民币，但如此规模的项目运营涉及复杂的租户管理、营销策划、资产维护、客户服务及数据分析等环节，仅凭甲方内部团队难以全面覆盖且保持行业领先水平。乙方作为商业地产运营管理领域的专业机构，凭借其在高端商业项目全周期管理方面的成熟体系及成功案例，能够为甲方提供包括但不限于招商策略制定、租户关系维护、品牌组合优化、营销活动策划、工程设备管理、财务预算控制及数字化运营平台搭建等全方位服务，通过专业分工实现项目价值最大化。双方基于平等互利、优势互补的原则，经充分协商达成本协议，约定乙方向甲方提供XX商业综合体项目运营管理服务，具体合作范围、权利义务及商业条款详见协议正文条款。本协议的履行将有效保障甲方投资回报，同时提升项目市场竞争力，符合双方长远发展战略，具有明确的现实必要性及法律可行性。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲乙双方就XX商业综合体项目（以下简称“本项目”）运营管理合作事宜的权利与义务，约定乙方依据本协议约定向甲方提供专业的综合性运营管理服务，以提升本项目资产价值，保障项目安全、高效、可持续运营，并实现甲方投资回报最大化。本协议涉及的具体内容包括但不限于：乙方的具体服务范围（如招商租赁、营销推广、租户服务、工程维保、财务分析、安全管理等）、服务标准与要求、双方权利义务划分、服务费用与支付条件、项目信息保密、违约责任承担、不可抗力事件处理以及争议解决方式等。双方通过履行本协议约定的各项条款，共同推动本项目的商业成功与品牌建设。

第二条定义

在本协议中，除非上下文另有明确约定，下列术语具有以下含义：

1.“本项目”指由甲方投资开发、位于中国上海市浦东新区陆家嘴金融贸易区的XX商业综合体项目。

2.“运营管理服务”指乙方根据本协议约定向甲方提供的包括但不限于市场分析、租赁招商、租户关系维护、营销活动策划与执行、物业管理、工程设备维护、财务预算与报告、数据分析、员工培训等全方位、全周期的商业运营管理服务。

3.“服务标准”指本协议附件一《运营管理服务标准》中明确的服务质量、效率及效果要求。

4.“管理费”指乙方按照本协议约定向甲方收取的用于补偿乙方提供运营管理服务所产生的合理成本及利润的款项。

5.“租户”指通过租赁合同在本项目中租赁商业空间的经营者或使用人。

6.“保密信息”指一方（披露方）以书面、口头、电子或其他形式向另一方（接收方）披露的，标明为“保密”或根据其性质应合理认定为保密的，与本项目运营管理相关的所有技术、商业、财务等信息。

7.“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于自然灾害、战争、政府行为、社会事件等。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务：

1.1甲方有权根据本协议约定监督乙方的服务提供过程，要求乙方提供服务进度报告及质量验收，并有权对乙方服务是否符合本协议约定及附件一《运营管理服务标准》进行评估。

1.2甲方有权要求乙方提供必要的本项目背景信息、租户资料及财务数据，以支持乙方有效履行运营管理职责。

1.3甲方有权参与乙方的重大招商决策、重要营销活动方案及年度运营预算的制定与审批。

1.4甲方应按照本协议约定向乙方及时足额支付管理费及其他应付费用。

1.5甲方应保证向乙方提供的相关资料的真实性、准确性与完整性，并确保其拥有本项目合法的经营管理权。

1.6甲方应配合乙方处理涉及本项目重大公共利益或安全的事件，并在需要时提供必要的授权或许可。

1.7甲方应指定专门联系人（项目经理）负责与乙方的日常沟通协调，确保信息传递顺畅。

1.8甲方应遵守国家及地方关于商业地产运营管理的相关法律法规，并确保乙方的服务活动符合该等规定。

2.乙方的权力和义务：

2.1乙方的首要义务是依据本协议约定及附件一《运营管理服务标准》，勤勉、专业、高效地提供全面的运营管理服务，确保本项目运营符合行业最佳实践及甲方预期目标。乙方的服务范围包括但不限于：

2.1.1**招商租赁管理**：负责制定并执行项目租赁策略，进行目标品牌筛选与拓展，实施租赁谈判与签约，管理租赁合同履约，确保招商率及品牌档次达到预定目标。乙方有权根据市场情况及项目定位推荐租户，最终签约决定权归甲方，但乙方需对推荐品牌的质量和租金水平提供专业意见。

2.1.2**市场营销与推广**：负责制定年度及季度营销计划，策划并执行线上线下推广活动（如开业庆典、主题营销、品牌合作等），维护项目品牌形象，提升项目知名度与美誉度，吸引目标客流。

2.1.3**租户运营服务**：负责为租户提供专业的物业管理服务，包括但不限于空间维护、安全巡查、清洁服务协调、设施设备报修、租户关系沟通与维护、处理租户投诉建议等，确保租户满意度。乙方应建立完善的租户服务流程，并定期收集租户反馈。

2.1.4**工程设备管理**：负责制定并监督执行项目工程维护保养计划，管理外包的清洁、安保、绿化等服务供应商，处理日常工程报修，确保项目设施设备的正常运行与安全。乙方需建立设备台账及维保记录，定期向甲方汇报工程状况。

2.1.5**财务管理与报告**：负责建立项目运营财务模型，编制月度、季度及年度运营预算，监控实际运营成本，定期向甲方提交财务分析报告（包括租金收入、运营费用、利润预测等），协助甲方进行成本控制与效益分析。

2.1.6**安全管理**：负责制定并执行项目安全管理制度，包括消防安全、治安管理、应急预案制定与演练等，确保项目及人员安全。乙方应配备合格的安全管理人员，并定期进行安全检查。

2.1.7**数据分析与优化**：利用收集的项目运营数据（客流、租户、财务等），定期进行数据分析，为甲方提供运营决策支持，持续优化运营策略。

2.2乙方有权根据本协议约定收取管理费及其他应付费用。

2.3乙方有权要求甲方提供履行本协议所必需的场地、设施、系统权限及必要支持。

2.4乙方应建立内部项目团队，指派项目经理作为与甲方的主要联系人，并确保服务团队具备履行本协议所需的专业能力、经验和资质。

2.5乙方应遵守国家及地方相关法律法规，确保其服务活动合法合规，并购买必要的责任保险（如职业责任险、公众责任险等），保险范围应能覆盖因乙方过错导致的项目损失。

2.6乙方应对在本协议履行过程中知悉的甲方商业秘密及租户信息承担保密义务，未经甲方书面同意，不得向任何第三方泄露。

2.7乙方应建立完善的服务记录和报告制度，按照本协议约定向甲方提交各类服务报告。

2.8乙方应在发生重大运营风险或突发事件时，立即启动应急预案，并及时向甲方通报情况并提出处理建议。

2.9乙方应持续关注商业地产行业动态及市场变化，及时向甲方提供专业建议，协助甲方保持项目的市场竞争力。

第四条价格与支付条件

4.1乙方的服务费用采用以下方式计算：

4.1.1**基础管理费**：按年计算，费率为基础管理费率，该费率根据本项目总建筑面积及市场通行标准确定，具体费率为人民币XX元/平方米/年。

4.1.2**租赁佣金**：对于乙方成功招租的租户，甲方应向乙方支付该租户首年租金总额的XX%作为佣金，支付时间为其租赁合同生效之日起XX日内支付XX%，剩余XX%在其租赁合同约定的第二年度租金支付之日起XX日内支付。

4.1.3**业绩奖金**：若本项目整体或特定区域业态的招商率、平均租金水平、营业额等关键绩效指标（KPI）达到本协议附件二《绩效考核目标》中约定的标准，甲方应向乙方支付业绩奖金，具体金额及支付条件按附件二执行。

4.2支付方式：甲方应通过银行转账方式将上述费用支付至乙方指定银行账户。

4.2.1乙方指定收款账户信息如下：

开户名称：XX商业管理顾问（上海）有限公司

开户银行：中国工商银行上海XX支行

银行账号：XXX

4.2.2所有支付均应以人民币结算，乙方应在收到甲方支付款项后提供等额合法有效的发票。

4.3支付时间：

4.3.1基础管理费：甲方应于每个自然年度结束后的XX日内，根据该年度实际运营天数向乙方支付当年度的基础管理费。

4.3.2租赁佣金：按照4.1.2条的约定支付。

4.3.3业绩奖金：在达成附件二约定的绩效考核目标后，甲方应在目标达成确认之日起XX日内向乙方支付业绩奖金。

4.4甲方应确保支付款项的计算依据、计算结果及支付时间等符合本协议约定，任何因甲方原因导致的支付延迟均视为甲方违约。

第五条履行期限

5.1本协议自双方授权代表签字并加盖公章（或合同专用章）之日起生效，有效期为**五（5）年**，自XX年XX月XX日起至XX年XX月XX日止。

5.2协议期满前六（6）个月，如双方均未提出书面终止意向，本协议自动续展一（1）年，续展次数不限，但每次续展前的四（4）个月内，任何一方可向另一方发出书面通知，提出不续展的意向，则续展条款不适用。

5.3本协议项下的各项运营管理服务自本项目正式开业之日起开始履行，直至协议终止或提前解除。

5.4双方同意，在本协议有效期内，乙方应按照本协议约定及附件一《运营管理服务标准》持续、完整地提供运营管理服务，除非本协议另有约定或双方协商一致，不得单方面变更服务范围或降低服务标准。

第六条违约责任

6.1**甲方的违约责任**：

6.1.1若甲方未按本协议第四条约定的支付时间和金额足额支付乙方服务费用（包括基础管理费、租赁佣金或业绩奖金），每逾期一日，应按逾期支付金额的万分之（0.5）向乙方支付违约金，逾期超过XX日，乙方有权暂停提供服务，直至甲方付清全部款项及违约金。若甲方无正当理由累计两次未能按时支付款项，乙方有权单方面解除本协议，并要求甲方赔偿由此造成的全部损失。

6.1.2若甲方未能按时提供乙方履行本协议所必需的场地、设施、系统权限或其他支持，导致乙方服务受到实质性影响，甲方应承担由此给乙方造成的直接经济损失，并应立即采取补救措施恢复服务。

6.1.3若因甲方原因（如提供虚假信息、不当干预或阻碍）导致乙方在履行本协议过程中受到第三方索赔或处罚，甲方应负责承担全部赔偿责任。

6.2**乙方的违约责任**：

6.2.1若乙方未能按照本协议第二条约定的服务范围、服务标准或附件一《运营管理服务标准》提供合格的服务，导致本项目运营管理出现重大问题（如招商率未达预期、安全事故发生、租户重大投诉、品牌形象受损等），乙方应承担相应的责任。甲方有权要求乙方立即纠正违约行为，并可根据问题严重程度，要求乙方支付一定比例的基础管理费作为违约金（具体比例及计算方式由双方协商确定，或根据违约后果酌定，但通常不超过当年度基础管理费的XX%）。若乙方在收到甲方要求后XX日内未能有效纠正，或违约行为导致甲方遭受重大经济损失，甲方有权解除本协议，并要求乙方赔偿全部损失。

6.2.2乙方提供的服务不符合国家或行业相关法律法规的要求，或因乙方操作失误、管理疏忽导致本项目或第三方人身、财产受到损害，乙方应承担全部赔偿责任（包括但不限于赔偿金、诉讼费、律师费等），并承担由此产生的一切行政或刑事责任。

6.2.3乙方违反本协议第二条第2.5款关于保密义务的约定，泄露甲方或租户的商业秘密，给甲方或租户造成损失的，乙方应承担全部赔偿责任。甲方有权立即解除本协议，并要求乙方支付相当于本协议剩余年限基础管理费总额XX%的违约金。

6.2.4乙方未经甲方书面同意，擅自更换核心服务团队关键成员，或将其在本协议项下获得的服务资源用于服务甲方竞争对手或其他利益冲突项目，甲方有权要求乙方立即停止该等行为，并可根据情况解除本协议，要求乙方支付相当于当年度基础管理费XX%的违约金，并赔偿甲方因此遭受的直接损失。

6.2.5乙方未能按本协议第四条约定的支付时间向甲方开具合法有效的发票，导致甲方无法获得税务抵扣或其他合法利益，乙方应负责补开，并承担因此给甲方造成的一切不便和损失。

6.3**关于迟延履行的特别约定**：本协议任何一方未能按期履行其金钱义务或非金钱义务的，即构成迟延履行。除本协议已明确约定违约金或赔偿责任的情形外，守约方有权要求违约方在合理期限内履行，并有权要求违约方支付逾期履行期间的债务利息（按未支付金额与中国人民银行同期贷款基准利率计算）。

6.4**不可抗力免责**：根据本协议第十一条约定，因不可抗力导致任何一方未能履行其在本协议项下义务的，该等义务的履行在不可抗力影响范围内得以免除，但该方应在不可抗力发生后XX日内书面通知另一方，并提供相关证明文件，并应尽快采取措施消除或减轻不可抗力影响。

6.5**损失赔偿上限**：除非本协议另有明确约定，任何一方在本协议项下的累计赔偿总额不应超过本协议项下应付未付款项总额（不包括逾期利息和违约金）。若违约方的实际损失超过该等上限，守约方有权另行主张超出部分损失。

第七条不可抗力

7.1定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、动乱、政府行为（如法律法规的变更、征收、征用等）、疫情及其防控措施、网络或系统瘫痪以及其他类似事件。

7.2通知与证明：任何一方因不可抗力不能履行本协议义务的，应在不可抗力发生后XX日内书面通知另一方，详细说明不可抗力事件的情况及其预计影响，并提供相关证明文件（如政府部门公告、新闻报道、保险理赔文件等）。双方应根据不可抗力的影响，协商决定是否延期履行、部分履行或解除本协议。

7.3责任免除：因不可抗力导致任何一方不能履行或不能完全履行本协议义务的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除其违约责任，但法律另有规定的除外。遭受不可抗力一方应采取积极措施尽量减少损失，并及时告知另一方。

7.4协商恢复：不可抗力影响消除后，受影响方应立即恢复履行本协议义务，双方应就因不可抗力造成的后续影响及合同履行安排进行协商，达成一致后继续履行。

7.5协议解除：若不可抗力影响持续超过XX日，或导致本协议目的无法实现的，双方均可协商解除本协议。解除协议时，双方应就善后事宜（如费用结算、已提供服务确认等）进行协商处理。

7.6不可抗力条款的独立性：本协议的不可抗力条款独立存在，不影响本协议其他条款的效力。

第八条争议解决

8.1争议类型：本协议履行过程中发生的任何争议，包括但不限于协议的订立、效力、解释、履行、变更、解除、终止等，均应首先通过友好协商解决。协商应本着公平合理、高效解决的原则进行。

8.2协商不成：若双方在XX日内协商未能解决争议，或任何一方在协商过程中明确表示拒绝协商的，任何一方均有权选择以下第（一）或第（二）种方式解决：

（一）向有管辖权的人民法院提起诉讼。协议履行地（即本项目所在地：中国上海市浦东新区）或甲方所在地（中国北京市朝阳区）的人民法院对本案具有管辖权。提起诉讼的一方应在选择诉讼方式后XX日内将起诉状及副本提交上述有管辖权的人民法院。

（二）提交上海国际经济贸易仲裁委员会（SHIAC），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为上海。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。申请仲裁的一方应在选择仲裁方式后XX日内将仲裁申请书及副本提交仲裁委员会。

8.3争议解决期间：在争议解决期间，除争议事项外，双方应继续履行本协议中未受争议影响的其他条款。任何一方不得单方面暂停履行相关义务，但有权采取必要的措施防止争议扩大或损失加剧，且采取该等措施前应通知对方。

8.4法律适用：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律（为免疑义，不包括香港、澳门及台湾地区法律）。

8.5仲裁/诉讼费用：若通过仲裁或诉讼解决争议，除协议另有约定外，仲裁费或诉讼费由败诉方承担；若双方均有责任，则根据实际情况合理分担。仲裁或诉讼期间，任何一方发生的律师费及其他相关费用，除胜诉方可以要求败诉方赔偿外，均由该方自行承担。

第九条其他条款

9.1通知：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信均应以书面形式（包括但不限于专人递送、挂号信、电子邮件、传真）发送至本协议首页载明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应至少提前XX日书面通知另一方。以电子邮件方式发送的，发出时视为送达；以专人递送或挂号信方式发送的，签收日或邮寄发出后XX日视为送达。若使用电子邮件，发出时视为送达，但接收方能证明未收到邮件的除外。

9.2协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方授权代表签署书面文件，方为有效。该书面文件应与本协议具有同等法律效力。任何口头约定或非正式承诺均不构成对本协议的修改或补充。

9.3完整协议：本协议及其附件构成双方就本协议标的事项达成的完整协议，取代双方此前就此达成的所有口头或书面协议、谅解和承诺。除非本协议另有约定，任何一方均不得依据本协议之外的其他事项追究另一方的责任。

9.4可分割性：若本协议任何条款被有管辖权的人民法院或仲裁机构认定无效或不可执行，该条款应被视为从本协议中删除，但本协议的其他条款及其效力不受影响。双方应协商替换为内容最接近、合法有效的条款。

9.5利益转让：未经对方事先书面同意，任何一方不得将其在本协议项下的权利或义务部分或全部转让给第三方。但甲方有权将其拥有的对乙方支付服务费用的债权转让给其金融机构，以实现其合法融资需求，且无需征得乙方同意，但应提前XX日书面通知乙方。

9.6不可分割性：本协议的条款应被视为相互关联、不可分割的整体。任何一方对条款的违反均不影响其他条款的效力。

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