“三旧改造”收费标准全解析

“三旧改造”收费标准全解析一、收费核心框架：成本构成与责任主体“三旧改造”收费本质是改造项目全流程成本的合理分摊，并非单一“行政收费”，核心遵循“谁受益、谁承担”原则，具体可分为“补偿安置成本”“前期服务成本”“土地相关费用”三大类，责任主体涵盖政府、原权利人和市场主体。成本类别主要承担方核心包含内容补偿安置成本市场主体/政府土地、建筑物补偿，搬迁、停产损失等前期服务成本市场主体/政府测绘、评估、规划设计等服务费土地相关费用改造主体（市场/集体）土地出让金、补缴地价等二、具体收费项目与标准（附典型地区案例）（一）补偿安置成本：改造核心支出补偿安置是“三旧改造”收费的最大头，按“住宅类”“非住宅类”分类制定标准，且与物业类型、土地性质强相关，以下以东莞市为例（各地可在此基础上调整）：1.非住宅类物业补偿标准（1）土地与建筑物补偿采用“物业置换+货币补偿”结合模式，置换比例与建安成本、土地性质挂钩：土地性质建安成本＜2500元/㎡建安成本2500-3000元/㎡建安成本＞3000元/㎡国有出让用地1:0.65（置换比例）1:0.61:0.55集体建设用地1:0.7（置换比例）1:0.651:0.6建筑物主体货币补偿标准（元/㎡）：物业类型结构类型主体补偿装修补偿综合楼框架结构25001000商业铺面首层60001000厂房框架结构1500500附属简易建筑——4000（2）其他补偿项目搬迁费：按生产经营设施、设备评估值核算，无法搬迁的按重置成新价补偿；停产停业损失：按同类型房屋市场租金或企业月均税后利润，核算6个月的损失；奖励：各地设置“签约搬迁奖励”，通常不超过基础补偿总额的10%-15%。2.住宅类物业补偿标准通用原则为“面积置换为主，货币补偿为辅”，例如：合法住宅：按建筑面积1:1.1-1:1.3置换新房（具体比例由属地制定）；无证住宅：经认定后按建筑成本（约1500-2000元/㎡）货币补偿或降低置换比例。（二）前期服务成本：专业服务收费改造前期的测绘、评估等服务费有明确计价规则，以下为典型标准：1.测绘与调查费基础数据调查费：按国家测绘与规划调研成本定额核算；核查费：按调查费的30%收取（如广州政策要求）。2.土地与建筑物评估费以台山市为例，按评估价累进计费，且打3折执行，具体如下：评估价范围累进费率折后计算方式（×30%）最低/最高限额100万及以下4‰评估价×4‰×30%最低1000元100万-200万3‰分段累加后×30%——200万-1000万2‰分段累加后×30%——1000万-2000万1.5‰分段累加后×30%——10000万以上0.1‰分段累加后×30%最高10万元例：评估价5000万元的项目，计算为（100万×4‰+100万×3‰+800万×2‰+1000万×1.5‰+3000万×0.8‰）×30%=1.17万元（三）土地相关费用：权属与规划调整收费土地出让金：市场主体改造时，按“区片地价-改造成本”核算，政府主导项目可减免部分费用；补缴地价：若改造后土地用途调整（如工业改住宅），需按“新用途与原用途地价差额”补缴，具体由5家评估机构联合评估确定；集体土地流转费：集体建设用地改造时，由集体经济组织与改造主体协商，纳入整体补偿包干处理。三、地区差异与特殊规则（一）核心差异点地区特色政策补偿核心差异东莞全市统一核算标准，分用途细化非住宅置换比例与建安成本强挂钩广州区政府为责任主体，资金监管严格复建资金需专款专用，含市政配套费用台山评估服务费折扣明确，限额管理多机构评估取均值，避免价格虚高（二）不纳入收费/补偿的情形改造启动公告发布后，未经批准新建、扩建的建筑，不纳入补偿成本；国有土地上房屋征收项目，不适用“三旧改造”收费标准，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行；前期服务中重复调查、无效评估的费用，由责任方自行承担，不纳入项目成本。四、收费流程与监管成本核算：改造前由第三方机构编制成本清单，经属地政府审核