老旧小区商务策划及双优化经典案例汇报

商务策划·双优化经典案例汇报工程简介项目策划实施效果创新与创效经验分享及推广PART 1工程简介1.

工程简介1.1、项目概况：工程名称碑林区2020年第二批老旧小区（东关南街和长乐坊街道片区）提升改造EPC项目（一标段）工程性质EPC项目建设规模25338.17万元工程地址

总占地面积\总建筑面积51.1934万平米建设单位

主管单位

设计单位

项目承包范围小区面貌改观、房屋功能改善、基础设施改造及居住环境改优四方面内容勘察单位

合同要求质量必须满足国家相关强制性标准要求全过程管理单位

工期150天，2020.7.24-2020.12.21总承包单位

安全杜绝死亡及重伤事故发生1.

工程简介外立面改造防盗网拆除、空调移位、外墙保温、真石漆、防盗网安装、防攀爬网安装等室内公共区域改造墙面顶棚出新、楼体扶手更换、栏杆出新，门窗更换等强弱电改造增加照明系统、增加门禁系统、增加户内可视对讲系统、增加安防系统等屋面改造屋面架空板拆除、屋面找平、卷材防水、屋面保温、保护层施工等室外改造雨污分流改造、路面翻新、围墙翻新、绿化景观改造、自行车棚改造、停车位改造等1.2、改造内容：1.

工程简介改造前改造后外立面改造1.

工程简介增加宣传栏增加智能照明灯改造前改造后顶面、墙面刷白单元门区域改造公区改造1.

工程简介铲除原有外墙体至基层，重新粉刷内墙、楼梯侧板、踢脚、背板均需粉刷增加节能及声光控楼道灯对楼道内窗户进行整体翻新对楼道内扶手进行整体翻新改造前改造后楼梯间新增扶手楼梯间踢脚修补楼梯间更换窗户楼梯间扶手翻新楼梯间背板粉刷楼梯间区域改造楼梯间改造1.

工程简介改造后改造前小区内部景观市政改造自行车棚改造室外改造PART 2项目策划2.

项目策划项目策划总体优化实施情况本项目商务策划及双优化立项22项，立项金额6430万元，实施17项，实施金额4130万元，立项实施率77.3%，金额确认率64.2%。优化效益占造价的28.5%。序号结算额（万元）商务策划及双优化立项数立项金额（万元）实施项数实施金额（万元）立项实施率金额确认率优化效益/结算额总体1448822643017413077.3%64.2%28.5%2.

项目策划2.1 策划内容序号策划内容策划点1建筑面积策划增加建筑面积、提高合同额2外立面策划防盗网拆除计量、外墙真石漆计量、外墙真石漆工艺3室外工程策划设计标高、路面拆除、路面恢复、管道走向、管沟开挖、地下结构物拆除4弱电智能化工程策划分包模式、结算方式、竣工图2.

项目策划2.2 现场实况老旧小区，地下构筑物及管线复杂，大面积开挖易破坏原有地下构筑物及管线。地下环境复杂2.

项目策划2.2 现场实况考虑安全文明施工，施工与生产同时进行，不能影响业主正常生活及安全。车辆影响施工车辆影响施工道路狭窄2.

项目策划2.2 现场实况地理位置处于西安二环以内、交通不便，建渣清理只能在夜间进行，而且建渣运输业务被**垄断，垃圾外运成本远高于业主初步认价。业主初步认价：85元/m3实际分包成本：175元/m3物价局认价资料分包合同价2.

项目策划2.3 策划理由（一）施工条件复杂1、地下管线及构筑物复杂，室外工程施工周期长，人流量大，现场不满足大面积开挖条件。（二）施工工期紧张工期紧张，按正常工序施工，无法满足进度要求。（三）价格偏差较大垃圾量大，市场价远高于信息价，亏损严重。（四）环境情况复杂生活与生产同时进行，需满足安全文明施工要求。PART 3实施效果3.

实施效果原合同划棚改后单位面积造价495（元/m2）495（元/m2）建筑面积51.19万平26.33万平合同额2.53

亿1.31

亿3.1 过程实施及完成效果1、

建筑面积策划目的：增加建筑面积，增加了合同造价，提高了概算指标。原合同额2.53亿，建筑面积51.19万平，单价495元/m2，施工过程中因为政府将部分小区划为棚改，建筑面积减至26.33万平，造价降至1.31亿。3.

实施效果图纸完成后项目部对楼栋数量及建筑面积重新核实，发现根据业主提供的范围计算出来的实际建筑面积只有25.9万平，严重限制了造价的上限。项目部重新研究招标文件并向各方咨询，发现招标文件中的建筑面积及楼栋是街道办提供的，因年代久远，建筑物的原始资料已丢失，小区楼栋变化大，项目立即组织人员对各小区进行调研，统计属于该小区或者与小区有关的楼体，绘入施工图纸并及时向业主发文。实际策划后增加值单位面积造价495（元/m2）495（元/m2）495（元/m2）建筑面积25.9万平27.21万平1.31万平合同额1.29亿1.35亿648.5万元3.

实施效果2、外立面策划外立面防盗网拆除：老建筑防盗网工程量大，策划后通过测算防盗网展开面积≈外立面面积对上对下计量策划对上按照防盗网的展开面积计量，对下按照防盗网垂直投影面积计量，获得上下计量的量差，经过测算展开面积与垂直投影面积量差约30%。3.

实施效果对上计量时做好与甲方签证，留好影像资料，对没有防盗网的位置进行照片处理后计入总量。做好认价工作，分包成本64元/m2，最终认价110元/m2。3.

实施效果3、弱电智能化策划分包模式：专业分包，按甲方结算价下浮计价。分包单位进行图纸设计、施工，施工完成后项目部组织人员与分包单位共同进行现场核实并绘制竣工图，分包单位按图进行结算计量。项目部请外部咨询单位对绘制好的竣工图进行结算编制，根据西安地区认价情况进行了结算编制，并提出优化意见。在初步确定保底结算价格后立即与分包单位结算谈判，同时向公司汇报并申请提前结算。保底结算值：714万（收入）分包意向值：530万（成本）最终结算值：1126万（收入）3.

实施效果4、室外工程策划4.1、地面设计标高提高原设计做法是将老路面结构层破除，重新施工，提升标高后，原地面利旧为道路基层或并入面层。策划前策划后3.

实施效果前期测量施工前，由技术与设计对现场原地面进行实测，计算地面是否有抬高空间，决定是否抬高及可抬高高度，同时策划好后期原地面复测的方案。进场后会同全过程单位进行原地面复测，按照前期策划好的方案测量，将原地面高程提高，签字确认。路面抬高实施路面抬高实施3.

实施效果先选取合适的位置施工标准段，邀请全过程单位现场确认施工工序，混凝土破除厚度，签字确认，然后大面积快速施工。施工标准段3.

实施效果及时签字确认路面破除完成，监理确认过标准段后，立即编制确认单，确认破除的范围、破除的厚度，签字并盖章，形成佐证资料。3.

实施效果锁定分包厚度根据调查，老旧小区的路面年代久远，一般情况下地面翻新都是在原地面上加铺一层新的混凝土，厚度基本在20cm以上，在劳务招标的时候和分包单位明确了拆除厚度15cm，避免后期发生因厚度偏差导致分包签证索赔，锁定分包成本。厚度实测3.

实施效果4.2、管网利旧老旧小区排水一般没有雨污分流，由一路主管道接入市政管网。设计要求是新建雨污水管网，线路也根据平面图重新选择。新管线施工中不可避免的会破坏老管道，造成居民生活水无法排放，影响居民生活。而且地下管线复杂，土方开挖进度得不到保证。施工前，对管网现状进行调查，发现大部分小区的老管线能够正常使用，决定修改设计，将管线走向及井位优化到老管网的位置，作为污水管网，新建雨水管网。地下环境3.

实施效果增加了收入：原有的污水管网按照新建计量，同时计取老管线拆除及垃圾外运工程量。节约了成本：对下污水仅计提升更换井盖及井翻新费用，同时强弱电管线可以利用雨污水管沟埋设，节省了强弱电管线土方开挖量，大大降低了成本。降低了施工难度：老旧小区地下管线非常复杂，通过个别小区的施工总结，沿着老的管线线路施工影响最小，施工最快，不仅减少了设计及施工的难度，增加了收入，还节约了成本。并槽施工管线利旧3.

实施效果4.3、管沟土方开挖设计图 分包计量图1、总分包计量3.

实施效果2、地下结构物拆除定额中挖一方土约10元，拆一方砖约350元，砌筑一方750元，还有垫层、抹灰等等，成本低，效益高。签字确认3.

实施效果材料取样现场拉拔试验3.2 质量、安全、环保情况在施工过程中，严格落实公司的各项质量管理制度，技术交底制度、板引路制度、隐蔽验收制度、三检制度、材料验收制度等，同时开展质量之星活动。3.

实施效果质量工匠之星开展现场工序检查3.

实施效果3.2 质量、安全、环保情况施工期间公司的安全三级教育、安全技术交底、安全早班会、安全检查等制度。对发现安全隐患及时进行整改落实。开展安全行为之星活动。安全早班会安全周检查3.

实施效果安全生产例会安全行为之星开展3.

实施效果3.2 质量、安全、环保情况现场材料堆放在指定位置、且按照材料种类堆放整齐美观，涉及土方作业做好扬尘降尘工作，及时对道路进行洒水冲洗产生的建筑垃圾堆放至指定场地并及时外运至场外。管沟、沟槽等位置做好安全围挡，做好室外施工区域的封闭管理。设立微型消防站消防演练3.

实施效果雾炮降尘工完场清3.

实施效果项目获得多面锦旗从开工到竣工，项目一直重视安全生产、文明施工、质量控制，未发生一起安全、质量事故，未发生一起农民工讨薪事件、未发生一起投诉，获得了小区业主及街道办一致好评。PART 4创新与创效4.

创新与创效4.1 技术方面原地面标高提升进场前由技术与设计对现场原地面进行实测，计算原地面高程，制定初步方案，对比分析，选出最优方案。路面破除及恢复管道开挖尽量布置在绿化范围内，避免大面积的道路破除，路面恢复按照原道路做法进行，做好接头部位的处理，避免出现不均匀沉降，造成路面开裂的现象。管道井利旧管沟开挖老旧小区内部分的管沟、检查井仍满足使用功能，可以利用原有的管道或检查井，对管道及检查井进行维修，保证使用功能。雨污水管沟开挖时，满足条件可以做到管道同沟，减少开挖工作量。4.

创新与创效4.1 技术方面路面面层设计针对每个小区的特点不同，结合设计概算，制定不同的设计方案，小区主道路可设计成沥青路面、混凝土路面等，人行道、小区内园林小路等可设计成透水砖、透水混凝土、石材铺贴等，做到经济合理，争取做到效益最大化。地下构筑物拆除与商务紧密联动，及时将地下结构拆除反应到设计图纸上，对不影响施工的部位现场交底，采取覆盖措施，减少拆除工作量。4.

创新与创效4.2 经济方面策划点成本万元收入万元利润万元策划效益万元单位建筑面积效益元/㎡管沟土方策划前108.2496.24-11.9948.121.75策划后108.24144.3736.13管网利旧策划前151.63189.9838.3481.422.95策划后70.20189.98119.77路面破除策划前217.52216.56-0.96469.2617.01策划后18.08486.39468.30路面新建策划前865.44982.94117.50211.427.66策划后654.02982.94328.92弱电530112659659622.