行业会计比较 课件 项目三 房地产开发企业会计

房地产开发企业会计项目三能胜任房地产开发企业开发成本的会计核算工作能胜任房地产开发企业开发产品的会计核算工作知识目标素养目标能力目标学习目标了解房地产开发企业的主要经营业务理解房地产开发企业的核算特点掌握房地产开发企业开发成本的会计核算掌握房地产开发企业开发产品的会计核算引导学生在房地产开发企业会计核算工作过程中，养成诚实守信、爱岗敬业的职业精神目录/Contents010203认知房地产开发企业会计开发成本的会计核算开发产品的会计核算01认知房地产开发企业会计一、房地产开发企业认知房地产开发企业既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。一般房地产开发企业开发项目有四个阶段：二、房地产开发企业的主要经营活动及其特点土地平整、管道铺设和道路建设等基础设施建设。开发完成的土地，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行建造房屋和其他设施，用于销售或出租。土地的开发与经营房屋的开发与经营房屋的建造，房屋的经营是指房屋的出售或出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租开发产品和周转房等。城市基础设施主要包括能源设施、供水排水设施、交通设施等；公共配套设施主要是指住宅区内的市政公用设施和绿地，如教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务和绿地等设施。城市基础设施和公共配套设施的开发代建工程的开发企业接受政府或其他单位委托代为开发的工程。其主要包括：房屋建设工程，道路铺设工程，供热、供气、供水管道以及其他公用设施等的建设。房地产开发企业组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务性劳动。不同于生产建筑产品的建筑企业，房地产开发企业的基本职能是组织房地产的开发、经营和服务。房地产业在国民经济产业分类中属于第三产业，建筑业属于第二产业。开发产品的特殊性开发经营业务的复杂性开发建设周期长，投资数额大开发经营的计划性经营风险大二、房地产开发企业的主要经营活动及其特点经营业务内容复杂经营业务涉及面广、经济往来对象多项目开发周期长，影响收入确认的时效性项目从取得土地使用权、立项审批报建到开工建设乃至项目竣工交付使用，少则一两年，多则三四年甚至更长时间。采取预售方式收款，商品房交付与收款相分离开发成本计量滞后，影响成本确认为缓解企业的资金压力，往往采取预售方式，即在商品尚未建造完成时便向客户收取价款,由此形成商品房交付与收款存在较大的时间差异。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费以及开发间接费.项目施工与其工程成本结算存在时间差异，成本计量落后于工程进度；另外，城市基础设施及公共配套设施的建设往往落后于商品房的建设。成本核算内容不同三、房地产开发企业会计核算的特点02开发成本的会计核算一、房地产开发成本的概念土地开发成本按开发用途进行分类房地产开发企业在开发土地（即建设用地）过程中所发生的各项费用支出房屋开发成本房地产开发企业在开发各种房屋（包括商品房、出租开发产品、周转房等）过程中所发生的各项费用支出配套设施开发成本房地产开发企业开发的能有偿转让的大型配套设施，以及开发的不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发建设除土地、房屋以外的其他工程所发生的各项费用支出代建工程开发成本房地产开发成本是指各开发工程项目应负担的各项费用支出。成本核算是将施工和经营过程中发生的各项费用，按各成本核算对象进行归集和分配，以确定各开发工程项目的实际成本。一、房地产开发成本的概念按成本内容的构成进行分类房地产开发成本是指各开发工程项目应负担的各项费用支出。成本核算是将施工和经营过程中发生的各项费用，按各成本核算对象进行归集和分配，以确定各开发工程项目的实际成本。项目名称概念具体内容土地征用及拆迁补偿费企业因开发而征用土地所发生的各项费用土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上地下附着物拆迁补偿净支出（即扣除拆迁旧建筑物回收的残值）、安置动迁用房支出等前期工程费项目在开发前期发生的各项费用项目的规划、设计，项目可行性研究，水文、地质勘察、测绘，“三通一平”（通水、通电、通路、场地平整）等建筑安装工程费项目在开发过程中发生的各项建筑安装工程费支出以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的列入开发项目工程施工图预算的各项费用基础设施费项目在开发过程中发生的各项基础设施支出道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等配套设施费项目发生的独立的、非营业性（不能有偿转让）的公共配套设施支出派出所、居委会、幼儿园、消防设施、水塔、公厕、锅炉房、自行车棚等开发间接费企业为开发产品而发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的各项间接费用工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等二、房地产开发的成本核算对象020103一般开发项目以每一独立编制设计预算的开发工程作为成本核算对象；若是同一开发地点的群体开发项目，其结构类型相同、开（竣）工时间接近、由同一施工单位施工，可合并为一个成本核算对象；若项目规模大、工期长，可按项目的一定区域来划分成本核算对象，也可按项目的开发周期划分成本核算对象。三、账户设置用于核算房地产开发企业在房地产开发过程中发生的开发支出，包括土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本。该账户的借方登记各成本核算对象所发生的各项开发费用，贷方登记结转的、已开发完成并验收合格的开发项目的实际成本。开发成本开发间接费用用于核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。期末按照适当的分配标准，分摊计入各项开发产品成本核算对象。该账户的借方登记发生的各项间接费用，贷方登记分配结转的开发间接费用，该账户期末无余额。土地开发产品为建设用地，按其用途分为两类：为了销售或有偿转让的商品性建设用地，结转其成本时，应借记“开发产品——土地”账户，贷记“开发成本——土地开发”账户；为本企业建设商品房或其他经营性房屋而开发的自用建设用地，结转其成本时，应借记“开发成本——房屋开发”账户，贷记“开发成本——土地开发”账户。四、开发成本的会计核算（一）土地开发成本的核算四、开发成本的会计核算（一）土地开发成本的核算【例3-1】光明房地产开发公司是增值税一般纳税人，2024年10月土地开发支出见表3-2，其中A地块作为商品性建设用地，B地块作为自用建设用地。支出项目土地开发项目A地块（商品性土地开发）B地块（自用土地开发）支付土地征用及拆迁补偿费550

000800

000支付设计单位前期工程款20

00035

000应付施工单位基础设施款50

00060

000应分配开发间接费303

000表3-2光明房地产开发公司开发支出资料一览表

项目：土地开发 2024年10月 单位：元四、开发成本的会计核算（一）土地开发成本的核算①用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费：借：开发成本——土地开发——A地块——土地征用及拆迁补偿费550

000

——B地块——土地征用及拆迁补偿费800

000

贷：银行存款1

350

000②用银行存款支付设计单位前期工程款，增值税专用发票上注明设计费55

000元，增值税3

300元：借：开发成本——土地开发——A地块——前期工程费20

000

——B地块——前期工程费35

000

应交税费——应交增值税（进项税额）3

300

贷：银行存款58

300③结算应付施工单位基础设施款，取得的增值税专用发票上注明价款110

000元，增值税税额9

900元：借：开发成本——土地开发——A地块——基础设施费50

000

——B地块——基础设施费60

000

应交税费——应交增值税（进项税额）9

900

贷：应付账款——应付工程款119

900四、开发成本的会计核算（一）土地开发成本的核算④分配应计入地块开发成本的间接费用。假设本月汇集的应分摊的开发间接费用是303

000元，按各开发产品实际发生的直接成本进行分配，各开发产品实际发生的直接成本为1

515

000元（见表3-3）。开发产品名称直接费用分配率分配金额A地块620

0000.2124

000B地块895

0000.2179

000合计1

515

0000.2303

000表3-3 光明房地产开发公司开发间接费用分配表

项目：土地开发 2024年10月 金额单位：元借：开发成本——土地开发——A地块——开发间接费124

000

——B地块——开发间接费179

000

贷：开发间接费用303

000四、开发成本的会计核算（一）土地开发成本的核算⑤假定该土地开发工程本月完工并验收合格，其中A地块作为商品性建设用地，B地块作为自用建设用地。结转完工工程开发成本：借：开发产品——土地——A地块744

000

贷：开发成本——土地开发——A地块——土地征用及拆迁补偿费550

000

——前期工程费20

000

——基础设施费50

000 ——开发间接费124

000借：开发成本——房屋开发——B地块1

074

000

贷：开发成本——土地开发——B地块——土地征用及拆迁补偿费800

000 ——前期工程费35

000

——基础设施费60

000

——开发间接费179

000四、开发成本的会计核算（二）配套设施开发成本的核算房地产开发业务中形成的公共配套设施是指房地产开发企业按照市政规划要求、项目营运需要开发而成，供全体业主或者社会大众共同使用的设施，如配电房、文体场馆、银行、超市等。房地产开发企业在开发过程中，房屋与公共配套设施建设不同步的情况普遍存在，使得房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能先通过预提方式计入房屋的开发成本中。预提的配套设施费计算如下：某开发产品预提的配套设施费=该开发产品预算成本×预提率预提率=该配套设施预算成本÷应负担该配套设施各开发产品的预算成本合计×100%不能有偿转让的公共配套设施如水塔、居委会、派出所、幼儿园、自行车棚等其会计处理是将开发过程中的成本归集在“开发成本——配套设施开发”账户，待竣工后按建筑面积直接或分配转入其成本核算对象“开发成本——房屋开发”账户能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目如营业性公共配套设施（商店、银行、邮局等）、小区内非营业性的公共配套设施（如中小学、医院等）归集开发过程中所产生的开发成本，记入“开发成本——配套设施开发”账户，待项目竣工决算后将其转入“开发产品——配套设施”账户四、开发成本的会计核算（二）配套设施开发成本的核算【例3-2】光明房地产开发公司为增值税一般纳税人，2024年开发丽清小区，共两幢住宅楼，其中A幢建筑面积30

000平方米，B幢建筑面积60

000平方米。另外，小区内规划配套建设一个商场、一座水塔和一间幼儿园，配套设施均发包给施工企业施工。三个配套设施规划如下：（1）商场建成验收后有偿转让给商业部。（2）水塔作为居民生活配套设施，与商品房同步开发建设，且不能有偿转让，按A幢和B幢住宅楼的建筑面积分摊，计入A幢、B幢住宅楼的成本中。（3）幼儿园暂未开建。按规划是作为楼盘的配套设施服务居民，不能有偿转让。因其与商品房开发建设不同步，为正确计算商品房成本，其支出经批准采用预提方法，在楼盘开建时，按建筑面积分摊预提计入A幢、B幢住宅楼的成本。假设按预算，幼儿园的开发成本为900

000元。住宅楼、商场和水塔均于2024年开工，当年完工，配套设施开发支出见表3-6。支出项目商场水塔支付征地拆迁费200

00060

000支付设计单位前期工程款60

00018

000应付承包施工企业基础设施款78

00080

000应付承包施工企业建筑安装工程费620

00049

000合计958

000207

000表3-6 光明房地产开发公司丽清小区的配套设施开发支出资料一览表

项目：配套设施 2024年10月 单位：元四、开发成本的会计核算（二）配套设施开发成本的核算（1）小区商品房开建时，预提应由A幢、B幢负担的幼儿园配套设施费：分配率=900

000÷（30

000+60

000）=10（元/平方米）A幢应分配的预提配套设施费（幼儿园）=10×30

000=300

000（元）B幢应分配的预提配套设施费（幼儿园）=10×60

000=600

000（元）借：开发成本——房屋开发——A幢——配套设施费300

000

——B幢——配套设施费600

000

贷：应付账款——预提配套设施费——幼儿园900

000（2）用银行存款支付征地拆迁费：借：开发成本——配套设施开发——商场——土地征用及拆迁补偿费200

000

——水塔——土地征用及拆迁补偿费60

000

贷：银行存款260

000（3）用银行存款支付设计单位前期工程款，收到的专用发票上注明设计费78

000元，增值税4

680元：借：开发成本——配套设施开发——商场——前期工程费60

000

——水塔——前期工程费18

000

应交税费——应交增值税（进项税额）4

680

贷：银行存款82

680（4）应付承包施工企业基础设施款，收到的专用发票上注明工程款158

000元，增值税14

220元：借：开发成本——配套设施开发——商场——基础设施费78

000

——水塔——基础设施费80

000

应交税费——应交增值税（进项税额）14

220

贷：应付账款——应付工程款172

220四、开发成本的会计核算（二）配套设施开发成本的核算（5）应付承包施工企业建筑安装工程费，收到的专用发票上注明工程款669

000元，增值税60

210元：借：开发成本——配套设施开发——商场——建筑安装工程费620

000

——水塔——建筑安装工程费49

000

应交税费——应交增值税（进项税额）60

210

贷：应付账款——应付工程款729

210（6）商场建成并经验收，转让给商业部：借：开发产品——配套设施——商场958

000

贷：开发成本——配套设施开发——商场——土地征用及拆迁补偿费200

000

——前期工程费60

000 ——基础设施费78

000 ——建筑安装工程费620

000（7）水塔建成并经验收，按开发产品的建筑面积分配到A幢、B幢成本中，A幢建筑面积30

000平方米，B幢建筑面积60

000平方米：分配率=207

000÷（30

000+60

000）=2.3（元/平方米）A幢应分配的配套设施费（水塔）=2.3×30

000=69

000（元）B幢应分配的配套设施费（水塔）=2.3×60

000=138

000（元）借：开发成本——房屋开发——A幢——配套设施费69

000

——B幢——配套设施费138

000

贷：开发成本——配套设施开发——水塔——土地征用及拆迁补偿费60

000 ——前期工程费18

000 ——基础设施费80

000 ——建筑安装工程费49

000四、开发成本的会计核算（二）配套设施开发成本的核算【例3-3】沿用【例3-2】的资料，丽清小区两栋住宅楼，A幢建筑面积30000平方米，B幢建筑面积60000平方米。住宅及其他配套设施已于2024年建好，幼儿园于2025年才开建，当年10月建成。幼儿园按规划作为楼盘的配套设施服务居民，不能有偿转让，因其与商品房开发建设不同步，为正确计算商品房成本，其支出经批准采用预提方法，预计幼儿园的开发成本为900000元，在2024年楼盘开建时，已按建筑面积分摊预提计入A幢、B幢成本。2025年10月幼儿园建设完工，相关开发支出见表3-9。支出项目幼儿园支付征地拆迁费420

000支付设计单位前期工程款59

000应付承包施工企业基础设施款88

000应付承包施工企业建筑安装工程费387

000合计954

000表3-9 光明房地产开发公司丽清小区配套设施开发支出资料一览表

项目名称：幼儿园 2025年10月 单位：元四、开发成本的会计核算（二）配套设施开发成本的核算（1）用银行存款支付征地拆迁费：借：开发成本——配套设施开发——幼儿园——土地征用及拆迁补偿费420

000

贷：银行存款420

000（2）用银行存款支付设计单位前期工程款，收到的专用发票上注明设计费59

000元，增值税3

540元：借：开发成本——配套设施开发——幼儿园——前期工程费59

000

应交税费——应交增值税（进项税额）3

540

贷：银行存款62

540（3）应付承包施工企业基础设施款，收到的专用发票上注明工程款88

000元，增值税7

920元：借：开发成本——配套设施开发——幼儿园——基础设施费88

000

应交税费——应交增值税（进项税额）7

920

贷：应付账款——应付工程款95

920（4）应付承包施工企业建筑安装工程费，收到的专用发票上注明工程款387

000元，增值税34

830元：借：开发成本——配套设施开发——幼儿园——建筑安装工程费387

000

应交税费——应交增值税（进项税额）34

830

贷：应付账款——应付工程款421

830四、开发成本的会计核算（二）配套设施开发成本的核算（5）幼儿园建成并经验收，将其实际发生成本超过预提部分，按一定比例分配到A幢、B幢成本中：超出预提的开发成本=954

000-900

000=54

000（元）分配率=54

000÷（30

000+60

000）=0.6（元/平方米）A幢应分配的配套设施费（幼儿园）=0.6×30

000=18

000（元）B幢应分配的配套设施费（幼儿园）=0.6×60

000=36

000（元）借：开发成本——房屋开发——A幢——配套设施费18

000

——B幢——配套设施费36

000

贷：应付账款——预提配套设施费——幼儿园54

000（6）结转幼儿园完工成本：借：应付账款——预提配套设施费——幼儿园954

000

贷：开发成本——配套设施开发——幼儿园——土地征用及拆迁补偿费420

000

——前期工程费59

000

——基础设施费88

000

——建筑安装工程费387

000幼儿园完工决算后，若实际成本小于预提成本，按其差额进行账务处理：借：应付账款——预提配套设施费——幼儿园 贷：开发成本——房屋开发四、开发成本的会计核算（二）配套设施开发成本的核算四、开发成本的会计核算（三）房屋开发成本的核算能分清成本核算对象的，如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费等的直接费用，可以直接记入“开发成本——房屋开发”的有关项目中；不能分清成本负担对象或涉及两个成本核算对象的费用，应先在其他账户，如“开发成本——土地开发”“开发间接费用”等账户中归集，期末再按一定的标准分配记入“开发成本——房屋开发”账户。为销售而开发建设的商品房为出租经营而开发的出租房为安置被拆迁居民周转使用而开发建设的周转房按房屋开发的目的和用途可将其主要分为:支出项目支出费用支付商品房拆迁补偿费800

000支付设计单位前期工程款1

550

000应付施工单位基础设施款1

800

000应付建筑工程有限公司商品房工程进度款3

350

000应负担的配套设施费280

000应分配的开发间接费350

000合计8

130

000【例3-4】光明房地产开发公司是增值税一般纳税人，2024年自行开发某栋商品房，该商品房相关开发支出资料见表3-11。表3-11 光明房地产开发公司开发商品房开发支出资料一览表

项目：某商品房 2024年10月 单位：元四、开发成本的会计核算（三）房屋开发成本的核算（1）用银行存款支付商品房拆迁补偿费：借：开发成本——房屋开发——商品房——土地征用及拆迁补偿费800

000

贷：银行存款800

000（2）用银行存款支付设计单位前期工程款，增值税专用发票上注明设计费1

550

000元，增值税93

000元：借：开发成本——房屋开发——商品房——前期工程费1

550

000

应交税费——应交增值税（进项税额）93

000

贷：银行存款1

643

000（3）应付施工单位基础设施款，收到的专用发票上注明工程款1

800

000元，增值税162

000元：借：开发成本——房屋开发——商品房——基础设施费1

800

000

应交税费——应交增值税（进项税额）162

000

贷：应付账款——应付工程款1

962

000（4）应付建筑工程有限公司商品房工程进度款，收到的专用发票上注明工程款3

350

000元，增值税301

500元：借：开发成本——房屋开发——商品房——建筑安装工程费3

350

000

应交税费——应交增值税（进项税额）301

500

贷：应付账款——应付工程款3

651

500四、开发成本的会计核算（三）房屋开发成本的核算（5）应负担的配套设施费：借：开发成本——房屋开发——商品房——配套设施费280

000

贷：开发成本——配套设施开发280

000（6）应分配的开发间接费：借：开发成本——房屋开发——商品房——开发间接费350

000

贷：开发间接费用350

000（7）开发的商品房完工，结转其实际成本：借：开发产品——房屋——商品房8

130

000

贷：开发成本——房屋开发——商品房——土地征用及拆迁补偿费800

000

——前期工程费1

550

000

——基础设施费1

800

000

——建筑安装工程费3

350

000

——配套设施费280

000

——开发间接费350

000四、开发成本的会计核算（三）房屋开发成本的核算四、开发成本的会计核算（四）代建工程开发成本的核算代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，主要包括：房屋建设工程，道路铺设工程，供热、供气、供水管道以及其他公用设施等的建设。代房地产开发企业接受委托代为开发的建设用地和房屋，其建设内容和特点与企业的土地开发和房屋开发基本相同，分别在“开发成本——土地开发”和“开发成本——房屋开发”两个明细账户内核算，待代建工程竣工验收合格，转入“开发产品——代建工程”账户的借方。四、开发成本的会计核算（四）代建工程开发成本的核算【例3-5】光明房地产开发公司是增值税一般纳税人，接受市政工程管理部门委托，代为扩建丽清小区旁边的道路。工程目前已完工并验收合格。扩建过程中有关开发支出见表3-13。支出项目支出费用支付拆迁补偿费3

000

000支付设计单位前期工程款300

000应付承包施工企业基础设施款2

000

000分配开发间接费100

000合计5

400

000表3-13 光明房地产开发公司扩建道路开发支出资料一览表

项目：丽清小区道路 2024年10

单位：元四、开发成本的会计核算（四）代建工程开发成本的核算（1）用银行存款支付拆迁补偿费：借：开发成本——代建工程开发——道路——土地征用及拆迁补偿费3

000

000

贷：银行存款3

000

000（2）用银行存款支付前期工程款，收到的专用发票上注明设计费300

000元，增值税18

000元：借：开发成本——代建工程开发——道路——前期工程费300

000

应交税费——应交增值税（进项税额）18

000

贷：银行存款318

000（3）应付承包施工企业基础设施工程款，收到的专用发票上注明工程款2

000

000元，增值税180

000元：借：开发成本——代建工程开发——道路——基础设施费2

000

000

应交税费——应交增值税（进项税额）180

000

贷：应付账款——应付工程款2

180

000（4）分配开发间接费：借：开发成本——代建工程开发——道路——开发间接费100

000

贷：开发间接费用100

000（5）工程已完工：借：开发产品——代建工程——道路5

400

000

贷：开发成本——代建工程开发——道路——土地征用及拆迁补偿费3

000

000 ——前期工程费300

000 ——基础设施费2

000

000 ——开发间接费100

00003开发产品的会计核算一、开发产品的概念和种类开发产品是指房地产开发企业已完成全部开发过程并验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者作为商品对外销售、出租，或者用于安置拆迁居民，供其周转使用的产品。在不同的用途下，企业需要进行不同的账务处理，主要是收入的确认和成本的结转。房屋开发产品土地开发产品配套设施开发产品代建工程开发产品二、房地产开发产品销售收入的确认根据新收入准则，房地产开发企业应该在合同订立时确定商品或服务的控制权是在某一时段内还是某一时点转移。房地产合同销售收入应在某一时段内还是某一时点确认，取决于对具体合同条款进行的审慎分析，还要考虑当地的法律及监管环境。房地产开发企业应首先评估履约义务是否在某一时段内逐步履行，若不是，则商品和服务的控制权在某一时点转移。目前，我国商品房的销售，大部分上市公司是以时点确认收入，本任务案例均采用此做法。三、账户设置账户为资产类账户，核算企业已完工开发产品的实际成本借方登记已竣工验收的开发产品的实际成本，贷方登记月末结转的已销售、转让或结算的开发产品的实际成本开发产品主营业务收入该账户为损益类账户，核算房地产开发企业对外销售、转让、结算或出租其开发产品等取得的收入情况当企业实现上述收入，应按照签订的销售合同实际价款记账，借记“银行存款”“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入”账户该账户为损益类账户，核算房地产开发企业对外销售、转让或出租其开发产品等所发生的实际成本当企业确认上述收入并相应结转成本时，应按该开发产品已销部分或折旧（摊销）的实际成本记账，借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品”等账户主营业务成本四、房地产开发产品的核算（一）房屋开发产品的核算·商品房销售的核算销售商品房是房地产开发企业的主要经营业务之一，其会计处理和一般的制造业企业销售产品类似，都要确认收入和结转成本。房地产商品销售的前提是取得销售许可证，若是销售期房，还需取得预售许可证。在此基础上，还要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。在我国，房地产开发企业商品房销售包括现房销售和商品房预售两种模式。（1）现房销售现房销售是指房地产开发企业将已竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。【例3-6】光明房地产开发公司是增值税一般纳税人，通过现房交易方式出售商品房（已办理入住），房款13080000元（含税）存入银行，并开具增值税专用发票。竣工结算时，房屋开发成本为7000000元。该项目支付的土地出让金为2180000元，可供出售建筑面积为8000平方米，当期销售面积为2000平方米。四、房地产开发产品的核算（一）房屋开发产品的核算·商品房销售的核算①在办理完房屋交付手续后确认收入，并结转成本：借：银行存款13

080

000

贷：主营业务收入——商品房销售收入12

000

000

应交税费——应交增值税（销项税额）1

080

000借：主营业务成本——商品房销售成本7

000

000

贷：开发产品——房屋7

000

000②确认可抵减销售额的土地价款：当期允许扣除的土地价款=当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积×支付的土地价款

=2

000÷8

000×2

180

000=545

000（元）当期允许扣除的土地价款冲减的销项税额=当期允许扣除的土地价款÷（1+9%）×9%

=545

000÷（1+9%）×9%=45

000（元）借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）45

000

贷：主营业务成本——商品房销售成本45

000四、房地产开发产品的核算（一）房屋开发产品的核算·商品房销售的核算（2）商品房预售商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。通过这种销售方式，企业可以提前收回资金，为后续经营提供保障。【例3-7】光明房地产开发公司是增值税一般纳税人，取得土地450平方米，土地价款2180000元，在该土地上开发商品房项目，总可售建筑面积为1350平方米。2024年1月预售商品房，取得含税收入13080000元，已销售建筑面积1215平方米。假定2025年6月交付房屋，当期可抵扣的进项税额为350000元，该商品房实际成本为5450000元。四、房地产开发产品的核算（一）房屋开发产品的核算·商品房销售的核算①2024年1月，预售商品房：借：银行存款13

080

000

贷：合同负债13

080

000预交增值税=13

080

000÷（1+9%）×3%=360

000（元）借：应交税费——预交增值税360

000

贷：银行存款360

000月末，结转预交增值税：借：应交税费——未交增值税360

000

贷：应交税费——预交增值税360

000②2025年6月，交付房屋：确认收入金额=13

080

000÷（1+9%）=12

000

000（元）增值税销项税额=12

000

000×9%=1

080

000（元）借：合同负债13

080

000

贷：主营业务收入——商品房销售收入12

000

000

应交税费——应交增值税（销项税额）1

080

000借：主营业务成本——商品房销售成本5

450

000

贷：开发产品——房屋5

450

000

四、房地产开发产品的核算（一）房屋开发产品的核算·商品房销售的核算

③2025年6月，计算可扣除的土地价款抵减的销项税额：当期允许扣除的土地价款=当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积×支付的

土地价款

=1

215÷1

350×2

180

000=1

962

000（元）当期允许扣除的土地价款抵减的销项税额=当期允许扣除的土地价款÷（1+9%）×9%

=1

962

000÷（1+9%）×9%=162

000（元）借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）162

000

贷：主营业务成本——商品房销售成本162

000④2025年6月末，结转相关明细账户：借：应交税费——应交增值税（销项税额）1

080

000

贷：应交税费——应交增值税（进项税额）350

000 ——应交增值税（销项税额抵减）162

000 ——应交增值税（转出未交增值税）568

000借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）568

000

贷：应交税费——未交增值税568

000四、房地产开发产品的核算（一）房屋开发产品的核算·商品房销售的核算出租开发产品是指房地产开发企业开发完成后用于出租经营的房屋，如写字楼、商铺等，不同于企业其他固定资产的是，它的盈利是以收取租金的方式实现的，应通过“投资性房地产”科目核算。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等。投资性房地产应当能够单独计量和出售。“投资性房地产”科目为资产类科目，借方登记企业外购、自行建造或接受投资方式取得的投资性房地产；贷方登记企业出售、转让或由于投资性房地产转换为其他资产而减少的投资性房地产。期末余额在借方，反映企业投资性房地产的价值。投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式。四、房地产开发产品的核算（一）房屋开发产品的核算·商品房销售的核算四、房地产开发产品的核算（一）房屋开发产品的核算·出租开发产品的核算（1）出租开发产品增加的核算房地产开发企业应在拟出租开发产品竣工后，借记“开发产品——房屋——出租开发产品”账户，贷记“开发成本——房屋开发”账户。签订出租合同或协议后，如果投资性房地产采用成本模式计量，该项投资性房地产应当按该项开发产品在转换日的账面价值，由“开发产品”账户转入“投资性房地产”账户进行核算。借记“投资性房地产”账户，贷记“开发产品”等账户；收取租金时，借记“银行存款”等账户，贷记“主营业务收入”“其他业务收入”等账户。【例3-8】光明房地产开发公司是增值税一般纳税人，出租业务是该公司的主营业务之一。本月将部分竣工的房屋转为投资性房地产，用于出租，该房屋的总成本为3

000

000元。在开发完工后，投入出租经营，每月收取租金10

900元。假定不考虑除增值税以外的其他税费，公司采用成本模式核算该投资性房地产①出租开发产品竣工后：借：开发产品——房屋——出租开发产品3

000

000

贷：开发成本——房屋开发3

000

000②投入出租经营：借：投资性房地产3

000

000

贷：开发产品——房屋——出租开发产品3

000

000③每月收取租金时：借：银行存款10

900

贷：主营业务收入——出租房租金收入10

000

应交税费——应交增值税（销项税额）900四、房地产开发产品的核算（一）房屋开发产品的核算·出租开发产品的核算（2）出租开发产品折旧（摊销）的核算出租开发产品在租赁经营期间，由于损耗等原因，其价值会逐渐减少。企业应根据出租开发产品的原始价值、净残值和预计折旧（摊销）年限，计算其损耗价值，并按月将折旧（摊销）计入经营成本。按月计提出租开发产品折旧（摊销）额时，应借记“主营业务成本”账户，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”等账户。出租开发产品折旧（摊销）额的计算公式：出租开发产品月折旧（摊销）率=（1-估计净残值率）/预计使用年限÷12出租开发产品月折旧（摊销）额=出租开发产品原值×出租开发产品月折旧（摊销）率【例3-9】沿用【例3-8】的资料，假定该出租房月折旧率为0.15%，计提本月折旧额，会计处理如下：月折旧额=3

000

000×0.15%=4

500（元）借：主营业务成本——出租房折旧4

500

贷：投资性房地产累计折旧4

500四、房地产开发产品的核算（一）房屋开发产品的核算·出租开发产品的核算（3）出租开发产品修理的核算出租开发产品在租赁期间发生的日常维护修理费用，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益，借记“主营业务成本”“其他业务成本”等账户，贷记“银行存款”“应付职工薪酬”等账户。【例3-10】沿用【例3-8】的资料，在该房屋出租期间，承租单位要求对房屋进行修理，共发生费用80

000元，其中：人工费30

000元、材料费40

000元、其他费用10

000元，用银行存款支付，取得的是普通发票，会计处理如下：借：主营业务成本——出租开发产品成本80

000

贷：应付职工薪酬30

000

原材料40

000

银行存款10

000四、房地产开发产品的核算（一）房屋开发产品的核算·出租开发产品的核算（4）出租开发产品减少的核算企业出售、转让投资性房地产时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。应于销售实现时，借记“银行存款”等账户，贷记“主营业务收入”等账户。若处置采用成本模式计量的投资性房地产，还需要按出租产品摊余价值借记“主营业务成本”等账户，按出租产品累计已提折旧（摊销）额借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”账户，按出租产品原始价值贷记“投资性房地产”账户。【例3-11】光明房地产开发公司将原用于出租的房屋对外销售，房款3

052

000元存入银行，并开具增值税专用发票。该房屋账面原值为3

000

000元，账面累计已提折旧额为270

000元。房屋已移交买受人。①收到房屋销售款：借：银行存款3

052

000

贷：主营业务收入——出租开发产品销售收入2

800

000

应交税费——应交增值税（销项税额）252

000②同时，结转销售成本：借：主营业务成本——出租开发产品成本2730

000

投资性房地产累计折旧270

000

贷：投资性房地产3

000

000四、房地产开发产品的核算（一）房屋开发产品的核算·出租开发产品的核算四、房地产开发产品的核算（一）房屋开发产品的核算·周转房的核算周转房是指房地产开发企业用于安置拆迁居民周转使用，产权归本企业所有的房屋，包括：在开发建设过程中已明确为安置拆迁居民周转使用的房屋；企业开发完成的商品房在尚未销售之前用于安置拆迁居民周转使用的部分；搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋。企业应设置“周转房”账户，并在该账户下设置“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细账户进行核算：“在用周转房”二级账户核算在用周转房原始价值，借方登记增加的在用周转房原始价值，贷方登记减少的在用周转房原始价值，借方余额反映在用周转房的原始价值。“周转房摊销”二级账户核算周转房的价值摊销，贷方登记按月提取的在用周转房摊销额，借方登记改变周转房用途、对外销售应冲减的已提摊销额，贷方余额反映在用周转房的累计已提摊销额。（1）周转房增加的核算在开发完成时，将其开发成本先转入“开发产品——房屋——周转房”账户。当房屋实际投入安置使用时，再从“开发产品——房屋——周转房”转入“周转房——在用周转房”账户。【例3-12】光明房地产开发公司是增值税一般纳税人，其为安置某小区的动迁居民，将建造的1栋商品房作为周转房。该商品房实际开发成本为6

000

000元。会计处理如下：①商品房完工结转开发成本：借：开发产品——房屋——周转房6

000

000

贷：开发成本——房屋开发6

000

000②商品房作为周转房使用：借：周转房——在用周转房6

000

000

贷：开发产品——房屋——周转房6

000

000四、房地产开发产品的核算（一）房屋开发产品的核算·周转房的核算（2）周转房摊销的核算周转房损耗价值的摊销额在“周转房——周转房摊销”账户核算，对能确定其由某项土地或房屋开发项目负担的，应计入该土地或房屋的开发成本，借记“开发成本——土地开发”或“开发成本——房屋开发”账户，贷记“周转房——周转房摊销”账户；对不能确定其由某项土地或房屋开发项目负担的周转房摊销额，应借记“开发间接费用”账户，贷记“周转房——周转房摊销”账户。月摊销率=（1-估计净残值率）÷（预计摊销年限×12）月摊销额=周转房账面原值×月摊销率【例3-13】沿用【例3-12】的资料，该周转房在使用过程中，按月计提摊销额，该商品房预计使用年限50年，假定期末无残值，会计处理如下：按月计提周转房摊销：月摊销额=6

000

000÷（50×12）=10

000（元）借：开发成本——房屋开发——周转房10

000

贷：周转房——周转房摊销10

000四、房地产开发产品的核算（一）房屋开发产品的核算·周转房的核算（3）周转房修理费用的核算实际发生修理费用时，若能确定其为某个开发项目负担的，借记“开发成本——土地开发”“开发成本——房屋开发”等账户。若不能确定其归属的开发项目，应借记“开发间接费用”账户，贷记“