【《世茂服务分拆上市案例探析报告》4700字】

世茂服务分拆上市案例分析报告目录TOC\o"1-3"\h\u25664世茂服务分拆上市案例分析报告 120837第1章世茂服务分拆上市案例描述 110331.1背景介绍 165481.1.1我国物业行业发展现状 1157421.1.2母公司世茂集团基本情况 375001.1.3子公司世茂服务基本情况 3285941.2世茂服务分拆上市过程 426047第2章世茂服务分拆上市案例分析 6132632.1基于股票价格进行资本市场反应效果分析 643892.2分拆上市前后子公司财务绩效分析 7230402.2.1偿债能力 7303512.2.2盈利能力 8118892.2.3运营能力 8177382.2.4成长能力 9204012.3分拆上市后子公司经营绩效分析 9256892.1.1分拆上市后子公司发展情况 9268052.1.2分拆上市后子公司股市表现 10第1章世茂服务分拆上市案例描述1.1背景介绍1.1.1我国物业行业发展现状近年来随着城镇化的持续推进、经济持续不断发展、人们对生活要求越来越高的时代背景下，物业管理整个行业进入了发展的快车道，相比于进入“白银时代”的房地产行业，物业管理行业正处于青年期，呈现良好的发展态势。尤其是后疫情时代，在政策利好、资本红利、智能化技术推动下，物管行业依然具有较为理想的竞争环境。图3-SEQ图\*ARABIC\s11中国物业管理面积统计及增长情况预测资料来源：公开资料整理从图3-1可以看出，自2010年以来，我国物业管理企业的管理面积规模持续扩大。数据显示，到2019年我国物业管理行业总面积约310亿平方米，同比增长11%，预计到2020年我国物业管理面积发展指数达到242.1，行业在管规模突破330亿平方米。总体来说，物业管理的市场潜力巨大，未来发展前景可观。图3-2我国物业百强企业市场份额情况从物业百强企业发展情况来看，迎来管理规模的新一轮增长，市场集中度持续提升。数据显示，2016年百强企业管理项目数量占比为29.44%至2019年市场份额进一步扩大至41.61%，市场份额增长率较2016年增长了12.17%，目前来看在整个物管行业强者恒强的形式越来越明显。这是因为物业作为房地产的伴生行业，是随着房地产行业发展而得来的服务行业，如此造成了目前在我国只有约20%的物业企业属于专职的物业服务企业，在市场上占据大头的还是大型房地产公司控股的子公司。这些知名房地产企业的物业服务企业可以依靠房地产公司的品牌效应，从而得到更好的的客户资源，消费者面对这些物业服务企业也会更信任。这些优势使得企业降低了经营风险，这种背靠大树的模式也是这些物业子公司在市场上大行其道的原因。1.1.2母公司世茂集团基本情况世茂集团是一家国际性、综合性的投资集团，是以房地产开发为主的国际化企业集群。多年来世茂集团一直致力于房地产、旅游、酒店、百货、进出口贸易等多个领域。经过三十多年的发展，在香港和上海分别拥有世茂集团(00811.HK)及世茂股份(600821.SH)、世茂服务(00871.HK)三家上市公司。集团以每年超过200万平方米的开发速度，在北京、上海、江苏、福建、黑龙江等地建造了具有21世纪水准，集现代新型示范住宅区、超五星级酒店、行政办公、旅游娱乐、休闲购物于一体的新城。虽然世茂的业务链涉及到地产、旅游、酒店、百货、现代服务，但是世茂是从做房地产开发起家，其核心行业仍然是地产行业，截止2020年，世茂地产已布局140座核心发展城市，销售额超3000亿元。在世茂集团多元化发展战略中，世茂服务是其在现代服务业板块的重要组成部分，也是该部分营业收入的主要来源。1.1.3子公司世茂服务基本情况世茂服务控股有限公司（00871.HK）成立于2005年，是中国领先的综合物业管理及社区生活服务提供商，于2020年10月在香港联合交易所成功挂牌上市。世茂服务是世茂集团“大飞机战略”重要双翼之一，位列中国物业服务百强企业第12名，品牌价值百强第8位。以“美好生活智造者”为品牌理念，重点布局长三角、环渤海、海峡与中西部四大核心高能级城市群，截至10月，公司在管面积超1亿平方米，在管物业近400项，合约面积1.4亿平方米，合约物业610余项，涵盖住宅、学校、政府及公共设施、康养中心和医院、候机室贵宾厅等业态，为近240万业主和用户提供综合物业管理、社区生活服务及非业主增值服务。世茂服务以用户为先，以品质为核，以数智化驱动，打造“OCEANX深蓝服务系统”及“OCEANOS深蓝管理系统”。围绕“用户”与“资产”缔造增值服务生态系统，重点布局智慧科技服务、不动产增值、社区教育、社区新生活等版块，以“线上平台+线下空间”相融合的服务模式，创新构建“O-2KM世茂社区新生态”，为业主与用户带来深蓝品质、智慧互联、多元人文的全新服务体验，不断优化服务产业全链条价值，助推服务行业数字智慧化升级与智慧城市建设，致力于成为提供高品质服务的城市服务商，引领中国社区生活方式新未来。1.2世茂服务分拆上市过程2019年8月，世茂物业正式升级更名为世茂服务，这是世茂集团准备将物业独立上市的信号，值得注意的是2020年5月世茂服务获得了红杉资本中国基金和腾讯共17.28亿元的战略投资。随后的6月29日，世茂服务向港交所递上申请表，中金、摩根士丹利为保荐人，筹划了近一年的分拆上市有了实质进展，在经过3个多月的等待后，世茂服务于10月11日通过港交所上市聆讯，10月30日，世茂集团董事局副主席、总裁，世茂服务董事局主席、执行董事许世坛携管理层及嘉宾共同敲钟，宣告世茂服务正式登陆香港联合交易所,至此世茂服务成功上市。图3-3世茂服务上市过程第2章世茂服务分拆上市案例分析2.1基于股票价格进行资本市场反应效果分析我们一般通过股价的变动来观察资本市场对一家企业发生重大交易事项作出的反应。2020年6月29日晚间，世茂集团公告世茂服务向联交所递交上市申请，以申请世茂服务股份于联交所主板上市及获准买卖，世茂服务最终上市时间为2020年10月30日。由于世茂服务上市前不存在市场价格从而无法比较，故本文选取母公司世茂集团从2020年5月到2020年11月共6月的股价进行分析，探究分拆上市对母公司在资本市场上的效果究竟是怎样的，如图4-1反映了该时间段内世贸集团的股价走势：图4-1世茂集团分拆上市前后股价变动图从图4-1中可以明显看出，2020年06月世茂公布分拆上市申请后，公司的股价发生了一波较大的上涨，此后股价就进入了平稳上涨期，这说明市场对于分拆上市计划是认可的，但是在分拆上市完成后，即世茂正式挂牌交易，股价却迎来了一波久违的下跌，我认为，这一方面是由于前期看多的投资者平仓离场所致，另一方面是由于由于世茂服务每股定价偏高，发行市盈率达到了88倍（远超行业上限），且和蚂蚁金服同期吸金，在最近物业股估值下挫的行情下，资本市场给予的回应有限，因此子公司的股价下滑对母公司世茂集团带来的影响，但世茂服务是有绿鞋的，承销商会在某个价位护盘，即使下跌也不会跌太多，总体来说，分拆上市带给母公司的影响趋于正面。2.2分拆上市前后子公司财务绩效分析本文将对分拆前后相应的财务指标进行对比，进而分析分拆上市对母公司房地产企业以及子公司物业服务企业的经营绩效产生什么影响，并且评价此次分拆上市的利弊。因为学术界一般通过偿债能力、营运能力、盈利能力和成长能力这些指标来对企业的经营绩效进行评比所以接下来本文将从这几个角度来进行分拆上市前后子公司财务绩效的分析。2.2.1偿债能力用于反映企业偿债能力的财务指标主要有营运资金、流动比率、速动比率、现金比率、资产负债率等，因为篇幅原因，本文选取了流动比率、速动比率这两个较为重要的指标来分析世茂的短期偿债能力。表4-SEQ表\*ARABIC\s11世茂服务偿债能力指标财务指标对象分拆上市前分拆上市后201820192020流动比率世茂1.820.942.09行业平均1.541.431.44速动比率世茂1.820.862.02行业平均0.870.730.95根据上表可以看出，分拆上市之前，世茂服务的流动比率与行业均值相差不多，体现了较为宽松的短期偿债能力，但在分拆上市当年流动比率却陡然上升，高于稳步上升的行业均值。进一步了解，在2020年半年报中，世茂服务的流动比率为1.2065，分拆上市后的年报中流动比率升至2.09。流动比率是流动资产与流动负债的比率，世茂服务流动资产主要来自于现金及现金等价物，其次是应收账款，随着分拆上市后物业收费管理面积的增加，企业经营产生的现金流及贸易应收款项均都会有所增加。由于世茂服务所处的物业行业是轻资产行业，存货等变现能力较差的资产在流动资产中几乎没有，因此其速动比率与流动比率驱势基本吻合，对于速动比率的分析和结论与流动比率一致。分拆上市使得世茂服务在当年偿债能力有所上升，总的来说其短期偿债能力较好。2.2.2盈利能力盈利能力又称企业资金的增值能力，是企业一定时期内获取利润的能力，通常表现为一定时期内企业收益数额的多少及其水平的高低。本文选取总资产净利率、毛利率、净利率来对世茂服务的盈利能力进行分析。表4-2世茂服务盈利能力指标财务指标分拆上市前分拆上市后201820192020总资产净利率5.499711.36019.5712毛利率29.360131.670231.3937净利率10.997815.448712.4123由表4-2得出，世茂服务盈利能力方面的3个财务指标波动都不大，这表明世茂服务盈利方面较为平稳，值得注意的是2019年的指标数字反而要高于在进行分拆上市后的数据，这主要是因为2020年世茂为了成功上市进行了多项大型并购活动，并购标的要融入世茂体系势必要经历品牌升级，但这个过程也是世茂服务部分盈利能力指标下滑的阵痛期。数据显示，2020年，世茂服务毛利率为31.4%，同比下降2.3个百分点；净利润率为12.4%，同比下降1个百分点。尽管如此，分拆上市带给世茂服务的还是利大于弊，这一点可以从指标下滑不严重可以看出。2.2.3运营能力资产运营能力是指企业在外在市场环境的约束下，对其从各种渠道筹集到的有限资金进行有效配置和利用的能力。一般来说，资产周转的速度越快，其使用效率越高，运营能力也越强。由于世茂服务属于轻资产模式行业，在此仅选择总资产周转率进行分析。图4-2世茂服务总资产周转率2018-2020年度趋势表总资产周转率反映了企业全部资产的管理质量和利用效率，世茂服务3年来总资产周转率变动不大，说明企业的资产总体配置和利用并没有受分拆上市的影响。由于总资产周转率是销售收入与总资产的比值，世茂服务在分拆之后使得收入的来源更加健康并提升了竞争的潜力。同时分拆上市后业务合并收购产生的物管合同和商誉使无形资产增加15.9亿，企业的应收账款和现金及现金等价物也大幅增加。总体来说，分拆上市对世茂服务总资产的周转情况未产生较大的影响。2.2.4成长能力为了衡量世茂服务分拆上市前后成长能力的变化，本文选取了营业收入增长率和总资产增长率2个指标来量化，具体数据如表4-3所示：表4-3世茂服务成长能力指标财务指标对象分拆上市前分拆上市后201820192020营业收入增长率（%）世茂服务27.5187.24101.91行业平均39.1639.8239.94总资产增长率（%）世茂服务50.5711.89205.04行业平均45.8219.4741.05由表4-3可以得出世茂服务整体营业收入增长力在行业中表现优秀，分拆上市后该比例大幅上升，迅速拉开与行业间距离，这表明本次分拆上市提高了世茂服务发展能力。而总资产增长率的增长主要归因于分拆上市直接带来的大量权益融资所致，属于短期因素，这里不多做解读。综上所述，分拆上市能够有效提高子公司的发展能力。2.3分拆上市后子公司经营绩效分析2.1.1分拆上市后子公司发展情况世茂服务于2020年10月30日完成主板上市，而在上市之初，公司为其定下了2018-2020的首个3年发展战略。在该战略下，公司于2018-2020年实现营业收入由11.29亿元到50.26亿元增长，复合增长率达92.3%;净利润由1.46亿元增长至7.24亿元，复合增长率达122.7%，3年内实现了5倍增长，表现出持续强劲增长态势。具体数据方面，公司在管建筑面积由2018年的4500万平方米增至2020年的1.46亿平方米，期间复合增长率达80.3%。同期合约建筑面积由6040万平方米增至2.01亿平方米，期间复合增长率达82.5%。业务迅速拓展的同时，世茂服务客户满意度也持续提升至89，远优于行业平均水