思源-上海南汇区新场板块市场研究报告

南汇区新场板块市场研究2011-2板块基本属性解析板块区位及通达性惠南临港新城惠南临港新城惠南临港新城新场周康惠南临港新城新场板块位于本市东南端（外郊环），沪南公路南汇段的中间，位于南汇区中心地带。距上海市中心36公里，离南汇城区12公里。板块北接周康板块，西临航头板块，东接惠南板块，东南临临港新城板块。新场板块公交比较发达，有大量快速道路可以从市中心较为便利地到达新场区域，如沪南公路、康新公路、新奉公路、以及规划中的申江路等都是其主要干道，但路程较远，目前较难作为市中心市民第一居所使用。新场板块位于本市东南远郊，航头奉城康新公路新奉公路(X013)申嘉湖高速（S32）新场沪南公路（S122）航南公路（X011）闸航公路（X006）航新路沪芦高速（S2）南六公路（S222）南芦公路（S222）大叶公路（S324）板块定位及未来规划方向板块以新场古镇为核心，向四周扩展新场的规划确定，新场历史文化风貌区范围由沪南公路－奉新路－大治河－新环东路－工农路－新场东路所围合的区域，总面积148公顷。，以新场古镇为依托点，规划建设古镇旅游区和画家村等，未来将要发展成为第二个朱家角。轨道交通11号线南段（龙阳路站-临港新城站）2012年竣工通车后，当地居民出行时间将大大缩短，提升板块客源导入能力。在建的申江路贯通工程，将连接浦东与南汇，大大增加其区位通达性。旅游区申江路21号线板块内部核心配套新场板块尚未开发，各项配套尚不齐全交通配套上，公共交通较为方便，塘南专线、龙大专线、沪南线、龙吴果专线、东奉线、万野线、原野线、旅游2号线等多条公交线路，可直达浦东、浦西CBD商圈的沪南公路。商业配套上，目前新场的核心商业区域是围绕着新场古镇扩展的，人气也大多聚集于此。农工商超市、联华超市、华联超市是主要的购物场所。教育配套方面，现有的教育资源只有当地一些中小学，缺乏一些国际性学校。医疗配套方面，多为地方性医院，解放军85医院新场分部相对较好，就医便利度不高，基本还是靠周浦，惠南的医疗资源。景观配套，主要是以新场古镇为主。新场镇东卫生所新场社区卫生中心八五医院新场分院联华农工商快客新场老地坊休闲广场华联石笋中心幼儿园石笋初级中学邮局新场古镇板块房地产市特征板块房地产市场基本面分析新场板块年均供应量在4万平米左右，纵观06-10年，供应基本集中在06、07、10年，供应结构上以公寓为主，成交均价为6000左右，近年来没有别墅供应。成交量波动较大，至10年开始供销都有回转迹象。新场板块从08年起一直没有供应，直至10年5月汇锦城项目的开盘，才带动了新场市场的复苏。板块楼盘分布项目开发商总建面（万平米）物业类型汇锦城吉宝置业32多层,小高层,联排别墅,叠加别墅东方冠郡意得实业36.1联排，小高层丝庐雅苑徐房集团30联排,高层万科清林径万科15联排,小高层新场板块楼盘分布相对比较集中，都在新场镇上。体量也都较大，尤其以汇景城和丝庐雅苑最为突出。开发商能级方面，新场板块开发商目前进驻的基本都是一线品牌，如万科，吉宝等，开发品质相对较高。新场板块楼盘目前在售项目集中在新场镇上，多为混合型社区。新场板块在售楼盘分布汇锦城东方冠郡清林径丝庐雅苑板块房地产市场产品层面分析新场楼盘以小高层及联排为主，大多毛坯交房项目容积率总建面（万平米）建筑类型目前主要在售户型面积（平米）装修情况建筑风格汇锦城1.232多层,小高层,高层,叠加别墅170-180平米叠加毛坯现代简约东方冠郡1.736.1联排，小高层—毛坯欧式丝庐雅苑1.530联排,小高层—毛坯现代万科清林径1.515联排,小高层—别墅毛坯，公寓精装现代户型以两房、三房公寓以及经济型联排为主新场板块楼盘产品类型较为丰富，高层公寓，小高层及联排别墅都占有一定比例；楼盘大多以毛坯交房，除去清林径公寓部分；建筑风格以现代主义居多。从过去成交记录来看，公寓户型以80-97平米两房，以及139-155平米三房为主，缺乏紧凑一房及大户型产品；别墅产品多为经济型联排，面积控制在200之内，高端豪宅产品较少。板块价格及去化特征新场板块目前已售房源只有汇锦城，去化速度较快项目总价(万元）均价（元/平米）当期销售率开盘日期热销户型汇锦城叠加220万-250万公寓90万左右叠加洋房12500-13500公寓1050098.8%2010-6-2588平米的2房和91平米的小3房新场板块目前已售房源只有汇锦城，包括叠加洋房和部分高层公寓。整体去化情况较好，尤其以公寓去化速度较快，目前公寓已全部售完，叠加洋房剩8套。从产品性能上来看，主要都是经济型产品，性价比相对较高。统计截止日期2011年2月22日板块客源特征新场板块以导入型客源为主客户需求现状及演化特征项目客户来源客户职业特征置业特征置业核心关注点汇锦城以市区客户为主，兼以少量本地客户企业白领、高管、私企业主等自住居多，部分投资性价比，稀缺性新场板块自身需求不旺，公寓和别墅客源大多数来自市区，公寓客户多为浦东区域白领，别墅客户多为市区高管，私企业主，基本还是以导入客源为主。新场板块客户职业特征基本上还是自住居多，部分用于投资。客户关注较多的还是价格，还有稀缺性。相较而言，性价比高，总价的低的产品更受欢迎。板块未来潜在供应在售项目目前余量很小，后续体量较大，未来一段时间供应量激增。项目总体量（万平米）在售存量（平）后续体量（万平米）未来供应产品类型汇锦城32024小户型公寓东方冠郡36.1017.497平米两房，139平米三房丝庐雅苑30030200平米左右联排万科清林径15015公寓80-155㎡联排180-190㎡新场板块目前没有在售楼盘；新场总体后续存量较大，预计都将于今年上半年开盘，未来一段时间新场供应量将会出现较大增长。在售（包括封盘）项目未来推量板块重点个案特征分析个案基本技术指标开发商吉宝置业绿化率35.66%项目位置新环北路1180弄开盘时间2010-6-18占地26万平米容积率1.2总建面32万平米目前均价（元/平米）叠加12500-13500公寓10500物业类型联排，多层，高层，小高层当期销售情况98.8%核心亮点性价比较高汇锦城汇锦城是新场板块近期唯一一个已售楼盘，产品类型涵盖联排，多层，高层，小高层等多种物业类型；其产品是现代简约风格，小区东部为高层，小高层，西部则以联排，叠加别墅为主，相辅相成，一期所开为图中1号地块叠加洋房，以及部分2号地块小高层，二期继续推出2号地块小高层，三期推出3号区域小高层，四期推出4号区域联排别墅；当地房源的稀缺，以及较高的性价比，区位的发展前景是该盘去化的主要动力1234个案产品特征户型供应配比预征日期预售证建筑类别总面积（平米）房型面积户数所占比例2010-9-26南汇房管(2010)预字0545号小高层34319两房，小三房83-9139459%2010-9-11南汇房管(2010)预字0506号叠加15663叠加170-1809014%2010-5-15南汇房管(2010)预字0249号叠加31327叠加170-18018027%叠加洋房户型汇锦城产品以经济型为主，附加值较高汇锦城现在已售的为高层公寓及叠加别墅，下期准备推出高层公寓；别墅面积段集中在170-180平米，公寓为83-91平米的两房，小三房，呈经济型定位。产品品质相对较高。汇锦城6月开3万平米左右叠加，9月开1万5叠加，3万5公寓，叠加去化速度比较均匀，公寓在10月份销量达到高峰，此后速度较均匀。到10年12月，两批房源都已基本售完。个案营销推广特征分析时间重要推广主题及活动活动内容/推广媒介主要诉求点2010/5/10、252010/6/10杂志广告上海楼市楼盘基本介绍，叠加洋房推广2010/6/5杂志广告租售情报楼盘基本介绍，叠加洋房推广2010/5/22、282010/6/11、182010/9/21报纸广告新闻晨报项目基本介绍2010/6/3、172010/9/21报纸广告新民晚报项目基本介绍汇锦城做了较多的营销推广，主要集中在新闻晨报，新民晚报上的报广，着重于对楼盘的基本介绍，以及相关活动，对叠加洋房做了一些细化介绍。此外汇锦城还举办了十全十美梦想“家”、相约新加坡等推广活动，提升人气。个案销售价格特征及总结汇锦城作为新场板块该阶段唯一在售楼盘，区位因素和稀缺性，以及较高的性价比是其去化的主要动力去化特征分析日期去化特征热销户型热销原因2011/2/23洋房平均每月去化37套，公寓平均每月86套83-91平米两房，小三房总价较低，性价比高销售报价录入日期物业类型均价（元/平米）装修状况付款方式