2025年全国物业管理师考试真题及答案

2025年全国物业管理师考试练习题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《物业管理条例》，关于业主大会召开的表述，正确的是（）。A.业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主参加B.业主大会作出筹集建筑物及其附属设施的维修资金的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意C.业主大会临时会议由20%以上业主提议即可召开D.业主大会的决定对物业使用人不具有约束力答案：B解析：根据《民法典》第二百七十八条，筹集维修资金需专有部分面积和人数“双2/3”同意；A项应为“双1/2”参加；C项需“20%以上业主提议+业主委员会或居委会组织”；D项业主大会决定对物业使用人有约束力（《物业管理条例》第十二条）。2.某小区物业服务合同约定“物业服务费包含公共区域绿化养护费”，但业主发现草坪长期未修剪，杂草丛生。业主以此拒交物业费，物业服务企业起诉至法院。法院应（）。A.支持业主拒交，因物业未履行合同义务B.部分支持业主，按服务质量打折收取C.驳回业主，业主需先向业主委员会反映D.驳回业主，物业服务存在一般瑕疵不构成根本违约答案：D解析：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业未完全履行合同义务，业主可要求继续履行或赔偿，但不得以此拒交全部物业费（除非构成根本违约）。本题中“长期未修剪”属一般瑕疵，业主应通过业主委员会或诉讼要求改进，而非拒交。3.某小区电梯因年久失修多次故障，业委会申请使用住宅专项维修资金。关于维修资金使用程序，正确的是（）。A.业委会直接向主管部门申请拨付B.需经专有部分占建筑物总面积1/2以上且人数1/2以上业主同意C.需公示维修方案、预算及分摊明细，公示期不少于7日D.维修完成后，由物业服务企业单独组织验收答案：C解析：《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，使用维修资金需“双2/3”业主同意（B错误）；需公示维修方案、预算等，公示期不少于7日（C正确）；业委会需持表决结果等材料向主管部门申请（A错误）；验收需业主代表、业委会、物业服务企业共同参与（D错误）。4.某小区1号楼302室业主将房屋出租给某公司作为办公场所，该公司在楼道内堆放大量纸制品。物业服务企业发现后应首先（）。A.立即清理堆放物B.向消防部门报告C.书面通知业主和承租人限期整改D.要求承租人缴纳额外管理费答案：C解析：《消防法》第二十八条规定，任何单位和个人不得占用疏散通道。物业服务企业应首先履行告知义务，书面通知整改（C正确）；无直接清理权（A错误）；未整改时再向消防部门报告（B错误）；不得擅自收取额外费用（D错误）。5.前期物业服务合同终止的法定情形是（）。A.业主委员会成立并与新物业服务企业签订合同B.物业服务企业提出终止C.业主大会决定自行管理D.小区入住率达到80%答案：A解析：《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同在业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止（A正确）；B需双方协商或法定解除；C为业主大会权利，但不直接导致前期合同终止；D无关联。二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.物业服务企业在物业管理活动中应履行的义务包括（）。A.定期公布公共收益收支情况B.对业主违规装修行为进行制止并报告C.保管业主个人信息，不得泄露D.确保小区内所有设施设备24小时正常运行E.配合居委会开展社区文化活动答案：ABCE解析：D项“确保所有设施设备24小时正常运行”不现实，物业需履行维护义务，但不可抗力或自然损耗除外；A为《民法典》第九百四十三条要求；B为《住宅室内装饰装修管理办法》第十四条；C为《个人信息保护法》规定；E为《物业管理条例》第四十三条配合社区义务。2.下列属于业主共同决定的事项有（）。A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业C.决定小区内公共区域停车位的使用方式D.批准物业服务企业的年度财务预算E.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金答案：ABCE解析：D项“批准年度财务预算”属于物业服务企业内部管理范畴，业主通过物业费定价和公共收益监督参与，不直接批准预算；ABCE均为《民法典》第二百七十八条明确的共同决定事项。3.某小区发生电梯困人事件，物业服务企业的正确处置流程包括（）。A.接到报警后5分钟内到达现场B.立即通知电梯维保单位C.安抚被困人员情绪，告知已启动救援D.若30分钟内未解除困人，向市场监管部门报告E.事后3日内形成事件报告，存档备查答案：ABCE解析：根据《特种设备安全法》和《电梯使用管理与维护保养规则》，困人事件应立即通知维保单位（B正确），物业人员5分钟内到场（A正确），安抚被困人员（C正确）；事后需形成报告存档（E正确）；D项“30分钟未解除需报告”无明确法规要求，通常由维保单位负责救援时效。三、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）案例一：电梯故障引发的纠纷某小区2018年交付，共有6部电梯，由A物业服务公司管理。2024年12月，3号楼2部电梯频繁故障，业主多次投诉。A公司称电梯已过保修期，需使用维修资金维修，但业委会以“未召开业主大会”为由拒绝申请。2025年1月，电梯突发停运，导致一名老人因等待救援时间过长引发身体不适，家属要求A公司赔偿。问题：1.A公司未及时维修电梯是否构成违约？说明理由。2.业委会拒绝申请维修资金是否合法？为什么？3.老人家属的赔偿请求是否应支持？法律依据是什么？答案：1.构成违约。根据《物业服务合同》约定，物业需对电梯等共用设施设备履行日常维护、保养义务。即使电梯过保修期，物业仍需负责日常巡检、故障报修，其以“过保修期”为由拖延维修，违反合同义务（《民法典》第五百七十七条）。2.不合法。《住宅专项维修资金管理办法》第二十一条规定，电梯故障危及人身安全时，可启动应急使用程序，无需召开业主大会。业委会应立即申请使用维修资金，组织维修（《物业管理条例》第五十三条）。3.应部分支持。A公司未履行及时救援义务（如未在合理时间联系维保单位、未安抚被困人员），对老人身体不适存在过错，需承担相应赔偿责任（《民法典》第一千一百六十五条）；但老人自身健康状况是主要原因，赔偿范围需根据过错程度确定。案例二：公共区域广告收益争议某小区2020年入住，前期物业服务合同约定“公共区域广告收益70%归业主，30%作为物业服务费补贴”。2025年1月，业委会成立后核查发现，2022-2024年公共电梯广告收益共80万元，A公司仅公示过1次收支明细，且将其中50万元用于员工福利。业委会要求A公司返还全部收益及利息。问题：1.前期物业服务合同中广告收益分配条款是否有效？2.A公司将广告收益用于员工福利是否合法？说明理由。3.业委会要求返还全部收益及利息的法律依据是什么？答案：1.有效。根据《民法典》第二百八十二条，公共区域广告收益属业主共有，可通过合同约定分配方式（需经业主同意）。前期合同由建设单位与物业签订，若未侵害业主主要权益（如70%归业主），条款有效（《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件司法解释》第一条）。2.不合法。公共收益属业主共有，应主要用于补充维修资金或业主共同决定的其他用途（《民法典》第二百八十二条）。A公司擅自用于员工福利，构成挪用，需返还（《物业管理条例》第六十三条）。3.依据《民法典》第二百八十二条、《物业管理条例》第五十四条，公共收益归业主共有，物业需定期公示并按约定使用。A公司未足额返还、挪用收益，业委会有权要求返还本金及利息（利息按同期LPR计算）。四、综合应用题（共1题，30分）题目：新接项目前期物业管理实务某物业服务企业中标某新建小区（10栋高层住宅，2000户），需开展前期物业管理工作。请结合实务，说明该企业应完成的主要工作内容及操作要点。答案：1.承接查验（8分）：-与建设单位共同对物业共用部位（如楼道、外墙）、共用设施（电梯、消防系统）、共用设备（供水泵、配电房）进行查验。-重点核查竣工图纸、设施设备合格证明、质量保修文件等资料是否齐全。-对查验中发现的问题（如墙面空鼓、消防栓缺失），书面记录并要求建设单位整改，留存影像资料。2.入住服务准备（8分）：-制定《入住通知书》《业主手册》，明确入住流程、需携带材料（身份证、购房合同）、物业服务费标准及缴纳方式。-现场设置接待区、验房区、缴费区，安排专人引导；验房时由工程人员陪同业主检查房屋，记录问题并承诺整改时限。-建立业主档案，包括联系方式、房屋信息、特殊需求（如老人、儿童家庭），录入物业管理系统。3.装修管理（8分）：-制定《装修管理规定》，明确禁止行为（如拆改承重墙、占用公共区域）、允许施工时间（8:00-12:00，14:00-18:00）、垃圾清运要求。-业主装修前需提交装修方案，经物业审核（涉及结构改动的需原设计单位或有资质的设计单位确认），缴纳装修保证金（需明确退还条件）。-每日巡查装修现场，发现违规行为立即制止并下达整改通知；装修结束后15日内验收，无违规则退