中国土地财政对房地产市场的影响

目录摘要……………………1一、绪论…………………2二、论文主体……………………3（一）二级标题…………4…………五、结论……………21参考文献……………………23附录……………24致谢…………28摘要：研究目的：房地产经济作为我国经济的重要组成部分，在经济发展的过程中有着举足轻重的地位，所以房地产经济的建房发展是尤为重要的，我们从租赁，土地，和货币政策等角度着眼，观察房地产经济走向，判断大方向，为经济走势预估风险，理性买房，合理投资。绪论中国土地财政对房地产市场的影响1.1什么是土地财政土地财政就是指政府通过“经营土地”来获取收入，其中主要包括以出让土地所有权来换取土地出让金的收入、与土地出让相关的各种税费带来的收入、以土地抵押作为融资的手段获取的债务收入。1998年，国家开启了住房制度的改革，这一政策结束了自建国以来存续多年的福利房分配制度，随之而来的是城镇住房的市场化以及私有化。这一政策的实施改变了中国老百姓对于住房来源的思维认知，房地产市场迎来了翻天覆地的变化，这一转变解揭开了我国房地产市场高速发展的序幕，与此同时，也大大刺激了市场对于土地的需求，为地方政府的土地财政奠定了开发的基础。开启了土地与房产带动地方经济发展的新局面。随之而来的是步入二十一世纪以来，土地财政在地方、土地价格收入占地方财政收入的比例逐年增加。1.2土地财政发展现状地方政府财政总体收入持续下滑的大背景下，有些地方政府为了维护GDP或是政绩，眼光不够长远，只看眼前的利益，仍旧将土地财政作为挽救地方经济、填补空缺的救命稻草，但时观当下，对于经济发展而言，依然如饮鸩止渴，不可持续。土地市场涌入大量的资金，带动房地产整个产业链的发展。带动房价上涨，短期内收效明显，但是长远来看，资金大量涌入房地产，势必对其他实体经济领域的资金投入产生影响。就像田里有各种各样的作物，如果我们把大量的水，养分只供给一种作物，那么势必影响其他作物的生长，久而久之，影响的是市场上供需的平衡，最终受影响的仍旧是广大老百姓。1.3房地产经济与土地财政的关系目前，反观国内，土地有土地的市场，房子有房子的市场，两种市场依靠供求关系调整价格和波动，其中，对于土地供给，由政府来决定，而需求，则根据市场来决定。由于土地是有限的，政府每年也有固定的指标，因此，供给上来讲没有弹性，但是需求是有弹性的，土地的价格很大程度上是由需求决定的，但是在实际中，需求又会因为预期的变化而有所变化。土地成本是房价的重要组成部分，成为高房价的一大原因，而契税和土地增值税又是除去地价收入以外的土地财政的重要组成部分，其中，土地增值税涨幅最大，十年之内增长了52倍，地价和房地产相关税收合计甚至占到商品房销售额的百分之80以上。再加上近年来，流动性资金过剩，这些钱大量流入楼市和房企，为住房贷款或者房企拍地建设提供了有力的支撑。与此同时，经历了去库存之后，再加上土地供应和土地稀缺资源的减少，再加上限购政策，加上市场预期的引导，使得房企急于获得土地储备，因此，一定程度上助长了对于土地市场的追捧。1.4土地财政的未来发展方向在我国实行土地招牌挂制度以后，为了实现房价稳定，政府出台一系列调控和政策干预。其中包括了对房产的限购，购房人资格的确认，贷款限制以及贷款利率调控等政策，也包括针对土地的招挂拍制度，政府希望借此在源头上发力，即在土地流转阶段调控进而传导到整个房地产市场。因此，在全国范围内，土地招拍挂出现了许多的变形，如限制房价和竞拍的地价，限价竞自持（面积和年限）、地上房屋限售等。这些政策取得了一定的效果，土地溢价率有所下降、高地价大幅减少，一定程度上降低了对于土地价格的市场预期。由于土地价格的升高，小型房企生存空间越来越小，与此同时，随着地价和房地产相关税收合计甚至占到商品房销售额的百分之80以上，房屋品质下降几乎成为普遍现象，特别是在以限制地价竞配建的土地上，抬高售价降低建造成本成为房企的思维定式。而且由于我国土地制度的原因，农村集体土地并未得到有效利用，而且之前土地挂拍在对集体变国有土地性质变更所给予的征地补偿严重不对等，农民和农村集体经济组织无法真正获得土地的红利。所以为了真正盘活农村集体的土地资产，政府将部分土地出让金让利给集体经济组织，加上集体租赁住房的开发利用，对平抑房价和地价起到一定的效果，有利于建设城乡统一的建设用地市场。所以，综上所述，土地财政是一把双刃剑，他一方面给城市化提供了内在动力，另一方面，他在资本积聚的同时也给城市化带来了资产泡沫风险，土地财政这一模式是初期城市化进程中的重要工具，但是随着城市的发展，在城市化的后期进程中，正在逐步退出历史舞台。特别是在今天大力发展实体经济，鼓励大众创业、万众创新，大力发展科学技术，就需要大量的资金投入。中国经济需要百花齐放，而不是房地产一枝独秀。所以，随着国家经济步入新常态，地方政府应积极转变观念，意识到财政收入过度依赖土地出让收益的不可持续性，须以税收等制度的改善来代替，积极探索经济发展新模式，形成产业发展新业态，重新为地方政府财政注入新的活力，中央要通过自上而下的财权事权关系上进行结构的调整与重组，同时应改变唯GDP论英雄的地方政府考核标准。二、土地财政、房地产与经济增长的关系近年来，中国地方政府对于土地财政的依赖度一直在不断提升，其中土地出让金的数值及其占地方政府财政收入的比重也在逐步攀升。从土地出让的面积来看，2003年为19.36万公顷，2011年则为33.51万公顷，增长了42.22%；土地出让金方面，2003年为0.54万亿元，2011年则爆炸性地增长至3.21万亿元，增幅高达492.59%；从土地出让金在财政收入中的占比来看，该比重已经由2003年的25%上涨到了2011年的31%。可见，对于地方政府来说，从土地财政模式中获得的“土地出让金”已经成为了主要的财政收入来源，在分税制改革造成的财权和事权严重不匹配的大背景下，地方政府为了应付日益高涨的财政开支和偿债压力，对土地财政的依赖度势必会不断加深。另一方面，土地财政又刺激了房地产业的发展繁荣。房地产业的繁荣吸收了社会大量的闲散资金，从而使得房地产公司能够持续保持高涨的买地需求，各高房价城市近年在土地拍卖中高价“地王”的出现便印证了这一观点。一旦房价下跌，房地产市场势必陷入萧条，房地产市场的萧条将导致地方政府土地出让价格的下跌，而这将进一步影响政府的售地规模，使得地方政府所能获得的土地出让金收益下降，从而导致财政收入的减少。因此，地方政府在保持高额的财政收入的激励以及政绩压力下，势必要鼓励当地房地产业的发展，而为了鼓励房地产业的繁荣便需要不断扩建城区或者进行城市投资，房地产业的兴盛又导致了新的高额土地拍卖的成交，如此循环，地方政府日渐对土地财政“上瘾”。然而让人忧心的是，土地财政一方面在鼓励了房地产业发展繁荣的同时，也加速了社会资金从工业或者制造业等实体经济领域的抽离。由于行业利润率的差异，社会资金势必都逃离利润率相对较低的实体经济行业而涌入至房地产相关行业中去。同时，房地产领域吸收了大量的社会资金后，又推高了其他行业企业的融资成本。另一方面，政府对房地产业的重视也暗含了政府对于工业或者制造业等实体经济领域的忽视。同时实体经济的边缘与空心化，又导致其对地方政府的财政收入贡献率低，加剧了地方政府对其支持的不足。因此对于实体经济来说，这双重重压导致的结果是融资成本提高，增速下滑，连年疲软不振。对房地产业的过度依赖，并且依靠房地产业带动经济的发展模式在国外的大型经济体中几乎没有存在。由于对房地产的过度依赖，导致地方政府对土地财政的过度依赖，有可能造成地方政府在经济发展中所起到的作用被扭曲和变异。同时地方的社会经济结构面临失衡的危险，由于房地产业的繁荣导致利润率远远高于实体经济，大量企业放弃实业，转型为房地产