2025年土地估价师考试试卷：土地估价实务备考指南及习题

2025年土地估价师考试试卷：土地估价实务备考指南及习题考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（每题1分，共20分。下列每题给出的选项中，只有一项是符合题目要求的。）1.根据中华人民共和国城市房地产管理法，土地使用权出让最高年限根据不同用途确定，其中商业用地的最高出让年限为（）年。A.30B.40C.50D.702.土地估价的基本原则不包括（）。A.替代原则B.预期收益原则C.最高最佳使用原则D.合理利润原则3.采用市场法估价时，选取的可比案例应满足的基本要求不包括（）。A.地点邻近B.用途相同C.交易类型相似D.交易时间相近4.收益法适用于评估下列哪种类型的土地价值？（）A.机场用地B.商业经营用地C.公共公园用地D.电力设施用地5.在成本法估价中，土地取得成本通常是指（）。A.土地出让金B.征地拆迁补偿费C.土地开发费D.房屋建安成本6.剩余法主要适用于评估（）的土地价值。A.在建工程用地B.已完成开发建设的商业用地C.农用地转用为建设用地D.闲置多年的工业用地7.土地估价中，确定土地使用年限、容积率、建筑密度等规划参数的主要依据是（）。A.市场交易信息B.土地权利状况C.国土空间规划D.地质条件报告8.采用市场法进行估价时，对可比案例成交价格进行时间修正，主要是考虑了（）因素的影响。A.区域市场供求关系变化B.个别交易案例的特殊性C.土地权利限制变化D.通货膨胀率9.某宗土地的收益年限为30年，预计未来每年净收益为10万元，折现率为8%，则采用收益法评估该土地价值时，土地资本化率应采用（）。A.8%B.10%C.12.24%D.14.49%10.土地估价报告中，描述估价对象的位置、范围、权利状况等内容应放在（）章节。A.土地估价结果B.估价对象描述C.土地估价方法D.参数确定11.下列不属于影响土地价格的经济因素的是（）。A.利率水平B.人口密度C.交通通达度D.土地政策12.在进行土地估价现场调查时，主要目的是（）。A.核实估价对象权属B.收集估价所需资料C.评估土地开发潜力D.预测土地未来收益13.根据土地估价规程，不属于土地估价程序的是（）。A.收集资料与现场调查B.选择估价方法与参数确定C.编制估价报告D.土地价值评估与结果确定14.某宗土地的估价对象为划拨土地，则在进行收益法测算时，通常需要将土地价值与（）相加。A.土地出让金B.土地增值收益C.拆迁补偿费D.房屋重置成本15.假设开发法实质上是一种（）。A.收益还原法B.市场比较法C.成本法D.剩余法16.在比较法估价中，对可比案例成交价格进行交易情况修正，主要是考虑了（）因素的影响。A.交易动机B.土地位置C.土地用途D.市场供求17.土地估价中，基准地价是（）。A.某一宗具体地块的评估价格B.某一区域内平均土地价格C.某一用途土地的最高价格D.土地使用权出让的最高年限18.下列关于土地估价报告的说法，错误的是（）。A.估价报告应图文并茂，清晰表达估价过程和结果B.估价报告是土地估价的最终成果体现C.估价报告不需要注明估价基准日D.估价报告应经估价机构签字盖章19.评估某在建工程用地的价值时，最适合采用的估价方法是（）。A.市场法B.收益法C.成本法D.剩余法20.土地估价结果汇总表通常放在估价报告的（）部分。A.结论与建议B.附件C.估价结果D.土地估价方法二、多项选择题（每题2分，共20分。下列每题给出的选项中，至少有两项是符合题目要求的。多选、错选、漏选均不得分。）1.土地估价应遵循的原则包括（）。A.替代原则B.最高最佳使用原则C.合理利润原则D.供需原则E.贡献原则2.影响土地价格的自然因素主要包括（）。A.土地位置B.土地面积C.土地形状D.地质条件E.人口数量3.采用市场法估价时，需要进行修正的因素主要有（）。A.交易时间B.土地位置C.土地用途D.土地权利E.交易动机4.收益法估价的公式形式主要有（）。A.V=a/rB.V=ΣAi/(1+r)^iC.V=C+ΣPiD.V=B-CE.V=L×(1+R)^n5.成本法估价中，土地取得成本通常包括（）。A.土地出让金B.征地拆迁补偿费C.土地出让金加征地拆迁补偿费D.土地开发费E.房屋建安成本6.剩余法估价的关键步骤包括（）。A.确定开发建设方案B.预测开发完成后的土地价值C.预测开发成本D.确定开发利润E.估算土地取得成本7.土地估价报告的主要内容包括（）。A.估价对象描述B.土地估价方法C.参数确定D.土地估价结果E.估价师声明8.进行土地估价现场调查时，需要收集的资料可能包括（）。A.土地权利证明文件B.土地利用现状图C.区域交通规划图D.市场交易案例数据E.地质勘探报告9.影响土地价格的区域因素主要包括（）。A.交通通达度B.基础设施完善程度C.区域产业结构D.社会环境E.土地形状10.土地估价实务中，需要特别注意的土地权利限制包括（）。A.土地使用权期限B.土地用途限制C.建筑密度限制D.他项权利负担E.质权设定三、判断题（每题1分，共10分。请判断下列各题的正误，正确的划“√”，错误的划“×”。）1.土地估价师在进行估价时，必须坚持独立、客观、公正的原则。（）2.市场法是唯一能够直接评估土地价值的估价方法。（）3.收益法估价的关键在于准确预测未来的土地收益。（）4.成本法估价通常适用于新开发的土地或缺乏市场交易案例的土地。（）5.剩余法估价中的开发利润通常按照社会平均利润率确定。（）6.土地估价报告只需对估价结果负责，无需对估价过程进行详细阐述。（）7.土地估价中的参数通常指土地增值收益率。（）8.任何地块都存在最高最佳使用。（）9.土地估价师在确定估价方法时，可以只选择一种方法进行估价。（）10.土地估价结果通常以货币价值形式表示。（）四、计算题（每题10分，共30分。请按题目要求进行计算，计算过程和结果均需写出。）1.某宗土地位于某城市商业区，面积为3000平方米，用途为商业，剩余使用年限为40年。选取了三个可比案例，其成交价格、交易时间、交易情况、区域因素、个别因素修正系数分别如下表所示（修正系数均为正向修正，即系数大于1表示可比案例优于估价对象，系数小于1表示可比案例劣于估价对象）：|可比案例|成交价格（元/平方米）|交易时间（年前）|交易情况修正系数|区域因素修正系数|个别因素修正系数||----------|------------------------|-----------------|-------------------|-------------------|-------------------||A|800|1|1.02|1.05|1.03||B|820|0|0.98|1.04|0.99||C|780|2|1.00|1.06|1.02|假设交易时间修正系数为0.97（年递减），区域因素和个别因素修正系数已综合考虑。请采用市场法评估该宗土地在估价时点（年）的土地价值。2.某宗土地面积为2000平方米，计划进行房地产开发，建设期为3年。根据市场调查，该地块适宜建设建筑面积为3的住宅楼，预计建成后可全部售出。预计开发完成后该住宅楼总价为8000万元，开发成本（包括建安成本、税费等）为开发总价的30%，开发期间费用（包括管理费用、销售费用等）为开发总价的10%，开发利润率按开发成本的15%计算。该宗土地剩余使用年限为50年，折现率为12%。请采用假设开发法评估该宗土地的价值。3.某企业拥有一宗工业用地，面积为5000平方米，剩余使用年限为20年。该企业拟将其出租经营，预计年租金收入为100万元，年出租成本（包括管理费、维修费等）为租金收入的10%，土地还原率为8%。请采用收益法评估该宗土地在估价时点的价值。五、综合应用题（每题20分，共40分。请根据题目要求，结合所学知识，进行分析、计算和撰写。）1.某市拟对中心城区一宗商办混合用地进行土地出让，委托某土地估价机构进行评估。该宗土地面积8000平方米，位于市中心繁华地段，用途为商业和办公混合，剩余使用年限为45年。估价机构接到委托后，指派了2名估价师组成估价小组，并按照《土地估价规程》的要求开展了以下工作：（1）收集了该宗土地的权属证明、规划文件、市场交易案例等资料。（2）估价师甲认为该地块最适合采用市场法评估，并选取了三个近期成交的类似商办混合用地案例进行比较分析，进行了交易时间、交易情况、区域因素、个别因素的修正。（3）估价师乙认为仅采用市场法可能不够全面，建议同时采用收益法进行评估，他收集了周边类似商业用途用地的租金水平，预测了未来收益，并选取了合适的还原率。（4）估价师甲和乙在内部进行了讨论，认为两种方法的结果有一定差异，建议采用两种方法结果的简单平均值作为最终估价结果。（5）估价小组撰写了估价报告，报告中包含了估价对象描述、土地估价方法、参数确定、土地估价结果等部分，并附带了相关附件。请分析上述估价过程中存在的问题，并提出改进建议。2.某宗土地位于某城市新区，面积为10000平方米，现状为闲置工业用地，计划转为商业用途进行开发。该宗土地剩余使用年限为50年，土地用途已变更为商业，但尚未进行开发建设。委托方要求估价机构评估该宗土地在现状利用下的价值以及规划为商业用途开发完成后的价值。请简述评估该宗土地价值时，应选择哪些估价方法，并说明理由。在评估开发完成后的价值时，假设规划容积率为5，预计开发建设周期为4年，开发完成后该商业项目总价为20000万元，开发成本为开发总价的35%，开发期间费用为开发总价的15%，土地还原率采用8%，资本化率采用12%。请采用收益法和假设开发法（提示：可采用剩余法思路进行计算）分别估算该宗土地在规划为商业用途开发完成后的价值，并简要说明两种方法评估结果的差异可能产生的原因。---试卷答案一、单项选择题1.D2.B3.D4.B5.B6.A7.C8.A9.C10.B11.E12.B13.D14.A15.D16.A17.B18.C19.D20.C二、多项选择题1.ABCD2.BCD3.ABD4.AB5.ABC6.ABCD7.ABCD8.ABCDE9.ABCD10.ABCD三、判断题1.√2.×3.√4.√5.×6.×7.×8.×9.×10.√四、计算题1.计算过程：*可比案例A价格修正到估价时点：800×0.97/1.02/1.05/1.03=705.26元/平方米*可比案例B价格修正到估价时点：820×1/0.98/1.04/0.99=832.73元/平方米*可比案例C价格修正到估价时点：780×0.97/1.00/1.06/1.02=698.11元/平方米*平均价格=(705.26+832.73+698.11)/3=771.96元/平方米*估价对象土地价值=771.96×3000=2315880元答案：该宗土地在估价时点的价值为2315880元。2.计算过程：*开发成本=8000×30%=2400万元*开发期间费用=8000×10%=800万元*开发利润=2400×15%=360万元*开发总价值=8000万元*土地价值=开发总价值-开发成本-开发期间费用-开发利润*土地价值=8000-2400-800-360=4240万元*土地现值=4240/(1+12%)^3=4240/1.4049=3012.07万元答案：该宗土地的价值为3012.07万元。3.计算过程：*年净收益=100-100×10%=90万元*土地价值=年净收益/土地还原率=90/8%=1125万元答案：该宗土地的价值为1125万元。五、综合应用题1.存在的问题：（1）仅依据估价师个人判断选择估价方法，未进行市场调查和可行性分析，也未遵循《土地估价规程》中关于估价方法选择的要求。（2）估价师甲仅采用市场法，未考虑地块的开发潜力或实际用途，可能遗漏了其他重要价值。（3）估价师乙建议采用收益法，但未说明选择还原率的依据，且收益预测的可靠性未得到说明。（4）采用简单平均值确定最终结果，未考虑两种方法评估结果的差异及其原因，也未进行权重分配，结果的合理性存疑。（5）估价报告撰写中，未明确说明估价假设和限制条件。改进建议：（1）应先进行充分的现场勘查和市场调查，了解土地现状利用、规划用途、开发潜力等，再选择合适的估价方法。对于商办混合用地，通常应采用市场法和收益法相结合。（2）应分析土地的最高最佳使用，若规划用途与现状用途不同，应主要评估规划用途下的价值。（3）收益法中还原率的选取应有依据，如参照同地区类似物业的市场租金水平、投资回报率等。（4）应分析比较市场法和收益法评估结果的差异，结合土地实际情况和市场接受度，合理确定权重或采用其他更科学的方法（如收益法为主，市场法为辅）进行综合评估。（5）估价报告中应清晰阐述估价假设、限制条件、主要参数选取依据等，增强报告的严谨性和可信度。2.估价方法选择及理由：*现状利用下的价值评估：应选用成本法。因为该宗土地现状为闲置工业用地，缺乏市场交易案例，其价值主要体现为投入的成本，且未来用途不确定，难以预测收益。*规划为商业用途开发完成